BOLOGNA NOTA TERRITORIALE. a cura dell Ufficio Provinciale di BOLOGNA Maurizio Tesini (referente OMI) Luca Panzacchi (collaboratore)

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1 BOLOGNA NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di BOLOGNA Maurizio Tesini (referente OMI) Luca Panzacchi (collaboratore) Andamento del mercato immobiliare nel estre Settore residenziale con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 9 novembre

2 Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell Agenzia del Territorio. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte. 2

3 Indice Introduzione... 3 Mercato regionale... 4 Mercato le... 8 Mercato del comune di Bologna Indice delle tabelle Indice delle figure Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al estre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Bologna, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale approfondendone i dettagli nel capoluogo e nei comuni della. Sono stati analizzati, attraverso i dati rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare, i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni dell intera regione Emilia Romagna con approfondimenti sull intera di Bologna ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal estre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. Per una migliore lettura dei dati citati si precisa che la è suddivisa in sette macroaree (capoluogo, prima semicintura Nord, prima semicintura Sud, seconda semicintura Nord, seconda semicintura Sud-Est, seconda semicintura Sud-Ovest e montana) mentre il territorio comunale di Bologna in cinque macroaree urbane (centro storico, cintura esterna Nord, cintura esterna Sud, zona collinare e periferica). 3

4 Mercato regionale In questa prima sezione si analizza l andamento del settore immobiliare residenziale della regione Emilia Romagna nel estre che nel suo complesso, con transazioni normalizzate () rappresenta l 8,26% del mercato nazionale; il volume delle compravendite nei soli capoluoghi di emiliano-romagnoli costituisce, invece, il 10% circa del segmento di riferimento. Al fine di consentire una sintetica rappresentazione del panorama immobiliare analizzato, nella Tabella 1 e nella Tabella 2 si riportano gli indicatori più significativi, quali il, le quotazioni medie e gli indici di incremento del valore residenziale dal primo semestre 2004; i grafici successivi mostrano la distribuzione dei volumi di compravendita all interno del territorio regionale e l andamento del mercato, in termini di e di quotazioni, dal primo semestre Tabella 1:, quotazioni medie e variazioni % - province Province / I Quota % Italia sem / II N. indice quotazioni (base = 2004) Bologna ,8% 1,96% ,7% 135,5 Ferrara ,4% 0,73% ,7% 134,6 Forlì ,7% 0,64% ,2% 116,7 Modena ,0% 1,20% ,1% 114,1 Parma ,5% 0,92% ,0% 119,3 Piacenza ,9% 0,56% ,3% 138,0 Ravenna ,2% 0,83% ,9% 117,3 Reggio Emilia ,0% 0,82% ,7% 89,9 Rimini ,0% 0,58% ,9% 121,4 Emilia Romagna ,9% 8,26% ,0% 122,2 Italia ,3% 100,00% ,5% 129,9 Dall analisi dei dati riportati in Tabella 1 emerge che nel estre tutte le province emiliano romagnole manifestano una sostenuta contrazione del mercato. Il dato, calcolato rispetto all omologo semestre 2010, conferma la scarsa vivacità riscontrabile nel periodo iniziale dell anno, condizione generalizzata sull intero territorio nazionale. La variazione percentuale negativa determinata su scala regionale, con di in meno rispetto all omologo semestre 2010, è pressoché allineata al dato aggregato nazionale (-5,9% e -5,3% rispettivamente). Ciò nonostante, l attuale rallentamento, verificatosi a seguito di tre semestri di tenuta del mercato (Figura 2) che avevano dato spazio a previsioni prudenzialmente positive, riporta ad un segnale di forte criticità del panorama economico. Analizzando, infatti, l andamento delle compravendite rispetto all anno 2006, momento di maggiore spicco positivo del mercato immobiliare (all interno dell arco temporale compreso tra l anno 2004 e l attualità), è possibile osservare forti riduzioni in tutte le province. Con riferimento al primo semestre, sono le province di Parma e Modena, con riduzioni rispettivamente di -1,5% e -3,0%, a mostrare le contrazioni più contenute; le altre province mostrano un calo nel numero delle transazioni più uniforme al dato aggregato nazionale, con oscillazioni variabili dal minimo di -4% della di Reggio Emilia al massimo di -5,9% della di Piacenza. La dinamicità a livello regionale è, invece, aggravata dall elevato decremento riscontrato nelle province di Rimini (-10,0%) e di Forlì (-19,7%). La distribuzione delle transazioni su scala regionale mostra la spiccata dominanza della di Bologna, che con contrattazioni normalizzate detiene il 24% circa del mercato, seguita ancora una volta dal confinante territorio modenese (3.556 pari al 14,5% del totale) che, nonostante il rallentamento evidenziato, mantiene un ruolo di eccellenza. Sia in riferimento alla quotazione media regionale che alle quotazioni medie li del segmento residenziale, si è constatata una sostanziale tenuta dei valori di mercato rispetto al semestre precedente: su scala regionale la quotazione media è apparsa stabile mentre all interno di ciascuna l oscillazione è risultata inferiore a +/- 1% rispetto al Iestre 2010 (-0,7% di Bologna e Reggio Emilia, +0,9% di Ravenna e Rimini). 4

5 Si rileva in particolare, ancora una volta che le province con ampie diminuzioni nel numero di transazioni (Forlì -19,7% e Rimini -10%) registrano, in contrapposizione, esigui incrementi nelle quotazioni medie (rispettivamente +0,2% e +0,9%). Il mercato immobiliare riguardante i soli capoluoghi di, evidenziato in Tabella 2, riscontra forti cali a livello regionale, dove il dato aggregato relativo alle contrattazioni (-4,7%) supera, in negativo, il dato medio nazionale (-2,9%); come per l intero territorio regionale, nei capoluoghi la quotazione media mantiene, in contrapposizione, un modesto aumento (+0,1%) delle quotazioni delle abitazioni. Cinque dei nove capoluoghi emiliano-romagnoli hanno subito perdite superiori al 10% delle compravendite; tra questi spicca l accentuato arresto del comune di Forlì che, rispetto all omologo semestre 2010, ha abbattuto di oltre un quinto il numero delle transazioni (-21,9%), pur mantenendo pressoché inalterate le quotazioni (+0,2%). I comuni di Bologna, Modena e Parma registrano deboli segnali di ripresa in termini di contrattazioni (rispettivamente +1,8%, +3,1% e +4,3% ), non sufficienti a restituire positività al panorama regionale. In termini di quotazioni, anche per i soli capoluoghi si riscontra la sostanziale tenuta dei valori che, con eccezione del comune di Ravenna (+1,1%), non si discostano di oltre un punto percentuale, in valore assoluto, rispetto a quanto registrato per il Iestre Tabella 2:, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi Capoluoghi / I Quota % Italia sem / II N. indice quotazioni (base = 2004) Bologna ,8% 2,55% ,1% 131,4 Ferrara ,0% 0,80% ,4% 128,2 Forlì ,9% 0,58% ,2% 109,8 Modena ,1% 1,05% ,1% 116,6 Parma ,3% 1,44% ,2% 125,0 Piacenza ,2% 0,60% ,6% 144,3 Ravenna ,0% 1,24% ,1% 119,1 Reggio Emilia ,3% 0,89% ,8% 88,9 Rimini ,6% 0,80% ,4% 125,8 Emilia Romagna ,7% 9,96% ,1% 123,3 Italia ,9% 100,00% ,5% 130,7 In Figura 1 è evidenziata la distribuzione del nei nove ambiti li. Anche per il presente semestre l andamento risulta in linea con quanto registrato negli anni scorsi: la bolognese, come già detto, assorbe il 23,8% della totalità degli scambi, in leggero aumento rispetto al Iestre 2010, seguita dalle province di Modena (14,5%) e di Parma (11,2% - in crescita nella composizione regionale); le restanti province contribuiscono in maniera meno rilevante, con quote non superiori al 10% delle transazioni regionali. 5

6 Figura 1: Distribuzione estre per 7,1% 10,0% 23,8% 10,1% 8,9% 6,8% 7,8% 11,2% 14,5% Bologna Ferrara Forlì Modena Parma Piacenza Ravenna Reggio Emilia Rimini Le figure seguenti riportano gli indici relativi all andamento dei volumi di compravendita e delle quotazioni medie per le province dell Emilia Romagna (capoluoghi e non capoluoghi) che vengono posti a confronto (a partire dall anno 2004) con i corrispondenti dati riferiti all intero territorio regionale e nazionale. Il grafico di figura 2, pur mostrando un andamento delle compravendite analogo a quello medio nazionale, mette in risalto, in termini di indice di, la maggiore dinamicità che, contrariamente a quanto accaduto nel semestre scorso, si registra mediamente a favore dei capoluoghi (71,4); la diminuzione di soli 2 punti percentuali, restituisce slancio ai mercati cittadini nei confronti dei territori minori che, grazie a prezzi più accessibili, da lungo tempo assorbivano la maggior parte delle contrattazioni. In figura 3 viene evidenziata, invece, la stabilità delle quotazioni residenziali con riferimento ai vari segmenti analizzati, riscontrabile già dal Iestre 2008, in linea con il dato relativo all andamento nazionale. 6

7 Figura 2: Numero indice dal estre capoluoghi e non capoluoghi ,9 108,7 100,1 104,0 106,3 115,1 100,3 120,6 113,3 110,4 116,8 107,3 106,2 105,8 104,1 124,7 113,3 103,3 111,8 97,6 93,5 89,5 87,7 89,5 84,8 Italia 78,9 77,4 74,2 Emilia Romagna 78,1 75,2 76,3 74,4 77,1 74,5 Capoluoghi 74,9 74,9 71,4 72,2 73,3 70,0 Non capoluoghi 70,9 69,2 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal estre capoluoghi e non capoluoghi ,2 124,4 123,5 123,0 123,0121,8 122,3 123,2123,3 121,9 121,7 121,6 121,0 121,5 122,2122,2 120,9 121,5 119,0 120,9 121,4121,2 120,5 120,3 120,4 119,4 116,7 117,0 118,2 113,4 115,4 113,0 109,0 108,1 110,7 107,6 108,6 108,4 105,5 Italia 107,2 104,8 Emilia Romagna ,9 Capoluoghi Non capoluoghi I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 7

8 Mercato le In questa seconda sezione si analizzano i dati del mercato immobiliare residenziale relativamente alla di Bologna, nell ambito della quale i 60 comuni di appartenenza sono stati raggruppati in 7 macroaree con caratteristiche territoriali simili (Figura 4). Le macroaree sono di seguito identificate: Bologna capoluogo; Montana; Prima semicintura Nord; Prima semicintura Sud; Seconda semicintura Nord; Seconda semicintura Sud-Est; Seconda semicintura Sud-Ovest. La scelta delle aggregazione dei Comuni nelle singole macroaree è stata effettuata tenendo conto delle condizioni morfologiche e socio-economiche del territorio. Nella fattispecie la macroarea, capoluogo di Bologna, si è identificata nell intera area urbana del capoluogo. La macroarea montana ha trovato connotazione considerando le particolari caratteristiche morfologiche tipiche dell appennino emiliano. Le altre macroaree sono state identificate in via generale come semicinture definite in funzione delle proprie condizioni socio-economiche. Figura 4: Macroaree li di Bologna Dalla Tabella 3 emerge che il capoluogo, oltre a totalizzare il maggior numero di contrattazioni (2.428 in termini assoluti pari al 41,71% del totale le), ha registrato un incremento del +1,8% rispetto al dato relativo al estre Dall esame delle rimanenti macroaree risulta che per la sola seconda semicintura nord l andamento registra un incremento del +6,4%. Le restanti macroaree registrano sensibili flessioni che vanno dal minimo del -9,6% della prima semicintura sud al massimo del -19.6% nella seconda semicintura sudest. La quotazione media della di Bologna nel estre è pari a 2.544, in leggera flessione rispetto al Iestre 2010 (-0,7%). La quotazione massima si riscontra a Bologna città (3.420 ), mentre la minima si registra nella macroarea Montana (1.415 ). 8

9 In termini di variazioni si registrano cali in tutte le macroaree, con il picco nella seconda semicintura sud-est (-5,0%). L unica eccezione è rappresentata dalla macroarea della prima semicintura sud in lieve aumento (+0,3%). Tabella 3:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree li Macroaree li / I Quota % sem / II N. indice quotazioni (base = I sem 2004) Capoluogo Bologna ,8% 41,71% ,1% 131,4 Prima semicintura nord ,4% 7,31% ,2% 145,1 Prima semicintura sud 631-9,6% 10,83% ,3% 149,3 Seconda semicintura nord ,4% 18,26% ,0% 135,8 Seconda semicintura sud-est ,6% 11,75% ,0% 129,7 Seconda semicintura sud-ovest 285-9,8% 4,89% ,5% 145,6 Montana ,8% 5,24% ,6% 144,6 Provincia di Bologna ,8% 100,00% ,7% 135,5 Figura 5: Numero indice dal estre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto ,0 121,6 119,8 114,1117,8 108,2 107,2 107,1 103,1 105,4 102,3 100,9 128,1 112,5 138,9 139,5 135,9 131,8 127,4 119,5 113,9 Quotazioni [nome città] Quotazioni Resto Resto [nome città] 105,6 101,2 141,2 141,7 142,8 143,1 138,6 138,9 108,4 105,9 90,5 134,8 91,2 84,4 82,7 85,0 135,3 131,9 83,9 81,2 79,7 142,6 142,6 142,5 140,7 131,9 73,5 74,3 73,0 131,6 131,4 83,2 84,7 80,9 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 67,6 In Figura 5 viene rappresentato l andamento dal estre 2004 dell indice semestrale del e delle quotazioni per il capoluogo e per il resto della. Si evidenzia un mercato degli immobili residenziali che si è contratto complessivamente dal 2004, confrontando semestri omologhi, di circa il -15% per la città di Bologna e del -32% per i comuni minori. Le quotazioni della città di Bologna, continuano la lieve flessione riscontrate nello scorso semestre, calo che risulta più accentuato per i comuni della. 9

10 Figura 6: Distribuzione estre per macroaree li 4,9% 5,2% 11,7% 41,7% 18,3% 10,8% Capoluogo Bologna Prima semicintura sud Seconda semicintura sud-est Montana 7,3% Prima semicintura nord Seconda semicintura nord Seconda semicintura sud-ovest Nella Figura 6 è rappresenta la distribuzione delle quote del tra le macroaree li. E possibile apprezzare come la quota maggiore di mercato è rappresentata da Bologna città (41,7%) e come le altre macroaree si contendono quella fetta di mercato le oscillante tra il 60-65% che il capoluogo concede. La seconda semicintura Nord è l unica macroarea ad avvicinarsi alla quota del 20% in considerazione della presenza al suo interno di Comuni in forte espansione demografica. La distribuzione del comunale del estre, riportata nella mappa tematica di Figura 7, evidenzia la concentrazione di comuni con un numero elevato di transazioni oltre che intorno al capoluogo anche in alcuni comuni dell area del Nord e del Nord Est. I differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media le sono rappresentati nella mappa di Figura 8, che evidenzia come le quotazioni medie delle abitazioni siano massime nella città di Bologna e nell immediato intorno del capoluogo. 10

11 Figura 7: Mappa della distribuzione comunale estre Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media le 11

12 Di seguito si riportano in dettaglio per ciascuna macroarea le i dati relativi al, alle quotazioni medie e alle rispettive variazioni di periodo. Nella macroarea Capoluogo Bologna si osserva un leggero incremento delle compravendite del I semestre rispetto al estre 2010, quantificato nell 1,8 %, ed una sostanziale tenuta delle quotazioni. Tra i comuni della macroarea prima semicintura Nord si osserva una generale flessione delle compravendite di abitazioni compresa tra il -6,5 % riscontata ad Anzola dell Emilia ed il -28 % di Castel Maggiore. L unica eccezione è rappresentata dal comune di Calderaia di Reno che segna un forte incremento del pari a +44,2%. E da tenere, tuttavia, presente che l entità di alcune variazioni è legata all esigua numerosità del rilevate. Per quanto riguarda le quotazioni, nella stessa macroarea si rileva una sostanziale tenuta con lievi variazioni al ribasso. Nella Prima semicintura sud, con l esclusione dell incremento registrato nel comune di Sasso Marconi che segna +31,7% il risulta in diminuzione in tutti i comuni. Tale calo è compreso tra il -2,5% registrato a Zola Predosa ed il -28,1% di Pianoro che conducono ad una flessione totale per la macroarea del -9,6%. Per le quotazioni spicca il sensibile incremento del comune di Sasso Marconi (+5,8%), più attenuate ma comunque in rialzo sono le quotazioni anche nel comune di San Lazzaro di Savena, +1,0%. Nella macroarea seconda semicintura Nord si rilevano variazioni del con segni discordi comprese tra un -33,8% ed un +119,9% che hanno portato ad un incremento complessivo del +6,4 %. Relativamente alle quotazioni, con l eccezione del comune di San Giovanni in Persicelo che mostra un calo deciso pari a -5,2%, e del comune di Sant Agata Bolognese che perde il -1,7% non si notano variazioni significative. Nella seconda semicintura sud-est i dati registrati rispecchiano l andamento della prima semicintura sud. Infatti, le variazioni vanno dal +42,0% del comune di Monterenzio al -60,9% del Comune di Borgo Tossignano. Le quotazioni medie sono in discesa con cali compresi tra il -0,2% registrato ad Ozzano dell Emilia ed il -10,6% di Casalfiumanese. Nella macroarea seconda semicintura Sud-Ovest, sebbene con un numero esiguo di contrattazioni, spiccano le performance dei comuni di Savigno che mostra un rialzo del del +101,5%, del comune di Monteveglio +82,7% e del comune di Vergato -42,8 %. Fatta eccezione per le flessioni registrate a Bazzano, -2,4%, e a Crespellano, -1,3%, le quotazioni sono da considerarsi stabili. Nella macroarea Montana, tenuto conto del numero ridotto delle compravendite, le variazioni del sono comprese tra il +85,8% e il -58,7%. Relativamente alle quotazioni spiccano il sostenuto incremento registrato nel comune di Camugnano, +8,9%, e la decisa flessione del comune di Fontanelice, -8,2%. Nei restanti comuni si assiste per la maggior parte a cali. Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea capoluogo Bologna Comune / 2010 Quota % sem / II Differenziale sem rispetto alla media di Bologna ,8% 41,71% ,1% 1,34 Capoluogo Bologna ,8% 41,71% ,1% 1,34 Tabella 5:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea prima semicintura Nord Comune / 2010 Quota % sem / II Differenziale sem rispetto alla media di Anzola Dell`Emilia 72-6,5% 1,23% ,0% 0,74 Calderara Di Reno 75 44,2% 1,28% ,2% 0,80 Castel Maggiore ,0% 1,96% ,0% 0,96 Castenaso 71-18,5% 1,21% ,3% 1,00 Granarolo Dell`Emilia 95-20,0% 1,63% ,4% 0,95 Prima semicintura nord ,4% 7,31% ,2% 0,90 12

13 Tabella 6:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea prima semicintura Sud Comune / 2010 Quota % sem / II Differenziale sem rispetto alla media di Casalecchio Di Reno 184-9,8% 3,15% ,0% 1,21 Pianoro 69-28,1% 1,19% ,0% 1,03 Sasso Marconi 92 31,7% 1,57% ,8% 0,92 San Lazzaro Di Savena ,6% 2,74% ,0% 1,20 Zola Predosa 127-2,5% 2,18% ,5% 1,10 Prima semicintura sud 631-9,6% 10,83% ,3% 1,13 Tabella 7:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea seconda semicintura Nord Comune / 2010 Quota % sem / II Differenziale sem rispetto alla media di Argelato 51-33,8% 0,88% ,0% 0,86 Baricella 36-3,5% 0,61% ,0% 0,58 Bentivoglio 34 2,9% 0,59% ,0% 0,75 Budrio 86-11,7% 1,48% ,0% 0,79 Castello D`Argile ,9% 1,08% ,0% 0,61 Crevalcore 91 48,4% 1,57% ,0% 0,57 Galliera 33 62,6% 0,56% ,4% 0,57 Malalbergo 48-18,7% 0,82% ,0% 0,59 Medicina ,8% 2,16% ,2% 0,72 Minerbio 50 29,0% 0,86% ,0% 0,66 Molinella 60-17,2% 1,03% ,0% 0,63 San Giovanni Persiceto 142-8,8% 2,44% ,2% 0,74 Pieve Di Cento ,9% 0,66% ,0% 0,64 Sala Bolognese 29-30,1% 0,50% ,9% 0,73 San Giorgio Di Piano 53-6,2% 0,91% ,6% 0,70 San Pietro In Casale 81-13,6% 1,39% ,0% 0,66 Sant`Agata Bolognese 42 17,7% 0,72% ,7% 0,55 Seconda semicintura nord ,4% 18,26% ,0% 0,68 13

14 Tabella 8:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea seconda semicintura Sud-Est Comune / 2010 Quota % sem / II Differenziale sem rispetto alla media di Borgo Tossignano 10-60,9% 0,18% ,2% 0,53 Casalfiumanese 11-44,3% 0,19% ,6% 0,50 Castel Guelfo Bologna 26-20,5% 0,44% ,7% 0,71 Castel San Pietro Terme 107 6,5% 1,83% ,1% 0,76 Dozza 41-28,2% 0,71% ,2% 0,74 Imola ,9% 5,42% ,7% 0,68 Monterenzio 44 42,0% 0,76% ,8% 0,64 Mordano 26 16,6% 0,44% ,5% 0,52 Ozzano Dell`Emilia ,1% 1,77% ,2% 0,92 Seconda semicintura sud-est ,6% 11,75% ,0% 0,70 Tabella 9:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea seconda semicintura Sud-Ovest Comune / 2010 Quota % sem / II Differenziale sem rispetto alla media di Bazzano 36-22,9% 0,62% ,4% 0,74 Marzabotto 27 3,1% 0,46% ,1% 0,59 Castello Di Serravalle 31-31,5% 0,54% ,0% 0,68 Crespellano 42-21,1% 0,73% ,3% 0,75 Monte San Pietro 53 6,4% 0,91% ,0% 0,81 Monteveglio 38 82,7% 0,65% ,0% 0,69 Savigno ,5% 0,38% ,0% 0,67 Vergato 36-42,8% 0,62% ,0% 0,56 Seconda semicintura sud-ovest 285-9,8% 4,89% ,5% 0,69 14

15 Tabella 10:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea montana Comune / 2010 Quota % sem / II Differenziale sem rispetto alla media di Porretta Terme 21 11,6% 0,36% ,0% 0,63 Lizzano In Belvedere 32-20,6% 0,55% ,4% 0,60 Camugnano 18 72,1% 0,30% ,9% 0,58 Castel Di Casio 14-51,9% 0,24% ,7% 0,51 Castel D`Aiano 15 1,3% 0,27% ,0% 0,41 Castel Del Rio 6-55,8% 0,10% ,4% 0,45 Castiglione Dei Pepoli 29-4,1% 0,50% ,2% 0,60 Fontanelice 7-34,1% 0,12% ,2% 0,44 Gaggio Montano 13-57,4% 0,22% ,0% 0,55 Granaglione 15-24,1% 0,25% ,3% 0,52 Grizzana Morandi 15-58,7% 0,25% ,2% 0,58 Loiano 44 85,8% 0,75% ,0% 0,69 Monghidoro 25-6,9% 0,42% ,3% 0,47 Monzuno 26-52,0% 0,44% ,7% 0,58 San Benedetto Val Di Sambro 27 42,8% 0,46% ,7% 0,51 Montana ,8% 5,24% ,6% 0,56 15

16 Mercato del comune di Bologna Nella Tabella 11 è inquadrato il comune di Bologna in relazione alle otto maggiori città italiane per popolazione. Con nel estre, la città di Bologna rappresenta circa il 2,5% del mercato residenziale dei capoluoghi italiani, registrando un incremento del +1,8% delle transazioni rispetto al estre del Tabella 11:, quotazioni e variazioni delle principali città italiane Principali Città / 2010 Quota % principali capoluoghi Bologna ,8% 2,5% Firenze ,2% 2,5% Genova ,8% 3,8% Milano ,2% 10,3% Napoli ,7% 3,6% Palermo ,5% 2,9% Roma ,5% 17,4% Torino ,7% 6,4% Principali città ,6% 49,5% Italia capoluoghi ,9% 100,0% Nel seguito del paragrafo si illustrano le dinamiche del mercato immobiliare residenziale del estre nel dettaglio delle zone OMI della città di Bologna. Per fornire una migliore analisi delle dinamiche del mercato delle abitazioni, si è provveduto ad aggregare le 40 zone OMI del comune di Bologna in 5 macroaree urbane (Figura 9) intese come aggregati di zone OMI contigue con caratteristiche similari dal punto di visto edilizio, storico o sociale. L elenco dettagliato delle macroaree, con denominazione e zone OMI che le compongono, è riassunto nelle Tabelle dalla 12 alla 17. Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Bologna 16

17 Tabella 12:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Bologna Macroaree urbane / I Quota % comune sem / II Differenziale sem rispetto alla media comunale Centro storico ,5% 17,69% ,0% 1,11 Cintura estena nord 823-0,5% 33,89% ,5% 0,97 Cintura estena sud 201 8,7% 8,26% ,0% 1,42 Zona collinare 20 33,6% 0,83% ,0% 1,30 Zona periferia 686 6,7% 28,26% ,2% 0,84 ND ,07% Bologna ,8% 100,00% ,2% 1,00 Come evidenziato nei dati di consuntivo relativi al estre, riportati in Tabella 12,, spicca il dato relativo all incremento del +33,6% del registrato nella zona collinare, sebbene tale dato non è particolarmente significativo in considerazione dell esiguo numero di contrattazioni (20) registrate nel estre. Tra le restanti macroaree urbane, ad eccezione della lieve flessione (-0,5%) della cintura esterna nord, si rilevano variazioni tendenzialmente positive. In particolare la zona zona periferia che rappresenta il 28,3% delle transazioni del semestre mostra un incremento del +6,7%. Buone anche le performance del centro storico, +13,5% e della cintura esterna sud, +8,7%. La quotazione media ponderata della città risulta in lieve flessione, -0,2%, in relazione ai cali registrati nella macroarea della cintura esterna nord, -0,5% e della zona periferia, -0,2%. La mappa della distribuzione del per zona OMI Figura 10, evidenzia in rosso scuro le zone OMI del comune di Bologna che in valore assoluto hanno espresso il maggior numero di transazioni; risaltano le zone che hanno registrato il maggior numero di contrattazioni nelle fasce della cintura esterna nord e della zona periferia (D10 e D04). La mappa dei differenziali delle quotazioni medie di zona calcolati rispetto alla quotazione media comunale, riportata in Figura 11, pone in risalto come le quotazioni massime si riscontrino nella macroarea della cintura esterna sud. 1 per le quali le informazioni dedotte dalla Nota Unica di trascrizione non hanno consentito la georeferenziazione nelle zone OMI del comune. 2 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2 in quanto calcolata come media ponderata delle quotazioni medie di zona pesate con il rispettivo stock abitativo rapportato allo stock totale del comune depurato della quota dello stesso non associabile (ND). 17

18 Figura 10: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI estre Figura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI estre 18

19 Nelle tabelle che seguono (Tabella 13 - Tabella 17) si riportano nel dettaglio delle zone OMI, per tutte le macroaree urbane di Bologna, i dati del, delle quotazioni e delle relative variazioni di confronto. Inoltre da Figura 12 a Figura 16 per ogni macroarea urbana si riporta un grafico di comparazione tra il e lo stock per cinque classi dimensionali degli immobili residenziali. Nella macroarea centro storico, tra le zone omogenee con maggior numero di compravendite, risaltano le variazioni in calo delle zone B1 e B6, e per contro i rialzi delle zone C5 e C6. Le quotazioni appaiono stazionarie in tutte le zone. Il grafico di Figura 12 evidenzia la connotazione universitaria della città di Bologna. Infatti, la presenza di studenti e persone fuori sede richiede principalmente abitazioni di taglio piccolo e monolocali. Il basso numero di compravendite di abitazioni di dimensione media e grande rivela l alto costo degli immobili in questa zona che, per le sue caratteristiche storiche, risulta di pregio. Nella macroarea cintura esterna nord si segnalano il rialzo della zona D5 di San Donato, zona omogenea che presenta un numero elevato di compravendite, e il lieve calo della zona D10. In questa macroarea le quotazioni risultano in calo o stabili. La cintura esterna nord si caratterizza per la prevalenza di abitazioni di dimensioni medio-piccole e medie che risultano essere anche le più compravendute in questo semestre. Nella macroarea cintura esterna sud, ad eccezione della zona omogenea D11, che mostra una flessione del del -24,7%, è evidente un rialzo generale delle compravendite. Il taglio prevalente delle abitazioni presenti nella macroarea risulta di tipo medio e con caratteristiche costruttive di maggior pregio (Figura 14). Tuttavia, rispetto allo stock presente pari al 12% del totale l abitazione grande assorbe il 21% circa delle compravendite del semestre. La macroarea collinare rappresenta la zona più esclusiva della città, principalmente composta da ville e villini che per loro natura si connotano nella dimensione abitativa grande come visibile dalla Figura 15. Anche le costruzioni sono di pregio e in posizioni particolarmente panoramiche. Rispetto all omologo semestre del 2010 si riscontra un aumento delle compravendite del 33,6% e una stabilità delle quotazioni. Infine, nella zona periferica, per le compravendite si rilevano alternanze di segni: zone omogenee con evidenti cali e zone con rialzi. Le quotazioni risultano in calo o stazionarie. In questa macroarea, inoltre, come mostrato in Figura 16 si evidenzia una prevalente presenza di abitazioni di dimensioni medio-piccola e media. 19

20 Tabella 13:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana centro storico Zona OMI Denominazione I sem / I Quota % comune quotazion e / II Differenziale quotazione rispetto alla media comunale B1 B2 Centro Storico Cerchia Dei Mille No Uni E Str.Maggiore 44-11,9% 1,83% ,0% 1,28 Centro Storico Vie Di Pregio Indipendenza, Rizzoli, Ugo Bassi, Galleria Cavour E Zona Pedonale D`Azeglio ,3% 0,41% ,0% 1,34 B3 Due Torri Ex Ghetto Ebraico 10-23,1% 0,41% ,0% 1,14 B4 Zamboni Petroni San Vitale 3 ND 0,12% ,0% 1,05 B5 Casteltialto San Vitale Piazza Aldrovandi 2 100,0% 0,08% ,0% 1,03 B6 C3 C4 C5 C6 C7 Quartiere Marconi: S.Felice Grada Vicini, Pietramellara Indipendenza Falegnami Galliera Mille Marconi 84-10,0% 3,45% ,0% 1,03 Irnerio Centotrecento Moline Righi P.Zza Otto Agosto Indipendenza V.Li Masini E Pichat 50 85,2% 2,06% ,0% 1,07 Centotrecento Irnerio P.Zza Di Porta San Donato V.Le Filopanti San Vitale Petroni 19-15,9% 0,76% ,0% 0,93 San Vitale Viale Ercolani Piazza Carducci Dante Santo Stefano Guerrazzi Piazza Aldrovandi 43 38,2% 1,75% ,0% 1,13 Quartire Galvani: Santo Stefano P.Zza Di Porta S. Stefano Viali Gozzadini E Panzacchi Savenella Tovaglie D`Azeglio 55 25,3% 2,26% ,0% 1,28 Quartiere Galvani Mura Di Porta Castiglione: D`Azeglio Tovaglie Savenella Mura Di Porta Castiglione 21 13,9% 0,84% ,0% 1,00 C8 Quartiere Malpighi Saragozza: Sant`Isaia Viali Pepoli Aldini D`Azeglio Barberia 41 32,7% 1,69% ,0% 1,04 C9 Quartiere Malpighi: S.Felice Grada Vicini S.Isaia S.Francesco Malpighi 33 6,0% 1,37% ,0% 1,07 C10 Quartiere Marconi Porto: Mille Galliera Riva Reno Marconi 16 10,8% 0,64% ,0% 0,93 17,69 Centro storico ,5% % ,0% 1,11 Figura 12: Distribuzione e Stock per classi dimensionali centro storico Stock 31,2% 28,4% 23,8% 16,4% 19,9% 17,5% 20,1% 19,3% 14,0% 9,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 20

21 Tabella 14:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana cintura esterna Nord Zona OMI Denominazione I sem / I Quota % comune quotazione / II Differenziale quotazione rispetto alla media comunale D1 Murri 15-11,5% 0,64% ,0% 1,39 D2 San Vitale Murri 84-2,1% 3,45% ,0% 1,11 D3 San Ruffillo Est 85-8,7% 3,51% ,0% 1,00 D5 San Donato 188 9,5% 7,74% ,5% 0,90 D7 Matteotti P.Zza Unita` 67 18,5% 2,76% ,0% 0,87 D10 Saffi S. Viola 281-1,0% 11,59% ,1% 0,93 D12 V.Le Filopanti Massarenti Zanolini Stazione S. Vitale 17-62,2% 0,69% ,7% 1,04 D13 Murri Est 47-16,8% 1,94% ,7% 1,10 D15 Costa Saffi ,7% 0,51% ,9% 1,10 E8 Barca ,7% 1,07% ,0% 0,78 D6 Fiera ND ND ND ND ND ND Cintura esterna Nord 823-0,5% 33,89% ,5% 0,97 Figura 13: Distribuzione e Stock per classi dimensionali cintura esterna Nord Stock 33,5% 32,2% 27,4% 29,5% 29,5% 24,0% 10,5% 5,4% 5,0% 3,0% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 21

22 Tabella 15:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana cintura esterna Sud Zona OMI Denominazione I sem / I Quota % comune quotazione / II Differenziale quotazione rispetto alla media comunale D11 Saragozza 28-24,7% 1,13% ,0% 1,09 D14 Costa Saragozza 22 39,0% 0,91% ,0% 1,38 D16 Pedecollinare 62 13,2% 2,54% ,0% 1,57 D17 Pedecollinare E Semicollinare 89 14,9% 3,68% ,0% 1,49 Cintura esterna Sud 201 8,7% 8,26% ,0% 1,42 Figura 14: Distribuzione e Stock per classi dimensionali cintura esterna Sud Stock 35,7% 40,0% 19,2% 17,5% 21,0% 21,4% 20,9% 12,0% 5,0% 7,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 22

23 Tabella 16:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana zona collinare Zona OMI Denominazione I sem / 2010 Quota % comune quotazione / II Differenziale quotazione rispetto alla media comunale D18 Collinare 20 33,6% 0,83% ,0% 1,30 Zona collinare 20 33,6% 0,83% ,0% 1,30 Figura 15: Distribuzione e Stock per classi dimensionali zona collinare Stock 36,6% 40,7% 26,4% 27,8% 13,2% 19,8% 16,0% 13,2% 6,5% 0,0% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 23

24 Tabella 17:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana zona periferica Zona OMI Denominazione I sem / 2010 Quota % comune quotazione / II Differenziale quotazione rispetto alla media comunale D4 Mazzini Fossolo ,5% 9,49% ,0% 0,90 D8 Bolognina 150 8,8% 6,20% ,3% 0,86 D9 Marco Polo Pescarola 52 21,8% 2,16% ,2% 0,81 E1 Roveri 33-8,8% 1,36% ,3% 0,81 E2 Agricola Cadriano 10-17,0% 0,43% ,0% 0,65 E3 Agricola Ovest 15-25,7% 0,62% ,0% 0,59 E4 Corticella Arcoveggio Dozza 65-2,5% 2,69% ,3% 0,87 E5 Borgo Panigale Birra Casteldebole 114 6,3% 4,68% ,3% 0,78 E6 Agricola Noce 3-25,0% 0,12% ,0% 0,58 E7 Pilastro 13-26,5% 0,51% ,0% 0,75 Zona periferica 686 6,7% 28,26% ,2% 0,84 Figura 16: Distribuzione e Stock per classi dimensionali zona periferica Stock 35,6% 21,9% 25,7% 30,8% 30,7% 28,6% 11,4% 6,2% 5,5% 3,6% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 24

25 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle compravendite. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici adottati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali Settore residenziale Categoria catastale A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 Descrizione Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Fino a 2,5 vani catastali Piccola Medio piccola Media Grande Tra 2,5 e 4 vani catastali Tra 4 e 5,5 vani catastali Tra 5,5 e 7 vani catastali Maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. Glossario : n. di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). Stock di unità immobiliari: n. di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. 25

26 IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo. media comunale: La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. media pesata: Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione,, macroarea le) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. Differenziale valore medio: Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. 26

27 Indice delle tabelle Tabella 1:, quotazioni medie e variazioni % - province... 4 Tabella 2:, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi... 5 Tabella 3:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree li... 9 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea capoluogo Bologna Tabella 5:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea prima semicintura Nord Tabella 6:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea prima semicintura Sud Tabella 7:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea seconda semicintura Nord Tabella 8:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea seconda semicintura Sud-Est Tabella 9:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea seconda semicintura Sud-Ovest 14 Tabella 10:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea montana Tabella 11:, quotazioni e variazioni delle principali città italiane Tabella 12:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Bologna Tabella 13:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana centro storico Tabella 14:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana cintura esterna Nord.. 21 Tabella 15:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana cintura esterna Sud Tabella 16:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana zona collinare Tabella 17:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana zona periferica Indice delle figure Figura 1: Distribuzione estre per... 6 Figura 2: Numero indice dal estre capoluoghi e non capoluoghi... 7 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal estre capoluoghi e non capoluoghi... 7 Figura 4: Macroaree li di Bologna... 8 Figura 5: Numero indice dal estre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto... 9 Figura 6: Distribuzione estre per macroaree li Figura 7: Mappa della distribuzione comunale estre Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media le Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Bologna Figura 10: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI estre Figura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI estre Figura 12: Distribuzione e Stock per classi dimensionali centro storico Figura 13: Distribuzione e Stock per classi dimensionali cintura esterna Nord Figura 14: Distribuzione e Stock per classi dimensionali cintura esterna Sud Figura 15: Distribuzione e Stock per classi dimensionali zona collinare Figura 16: Distribuzione e Stock per classi dimensionali zona periferica