NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2013 Settore residenziale

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1 Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2013 Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Fausto Gueli (referente OMI) data di pubblicazione: 20 giugno 2014 periodo di riferimento: secondo semestre 2013

2 4 Mercato del comune di Catania Nel II semestre 2013 la città di Catania, suddivisa in 30 zone omogenee, oltre una zona rurale R, fa registrare, rispetto al II semestre 2012, un lieve calo delle compravendite con una variazione percentuale negativa pari a 0,6%, inferiore di 6,2 punti percentuali rispetto al dato provinciale (-6,8%). Con 909 NTN il volume di scambio del capoluogo di provincia risulta sostanzialmente invariato rispetto al valore registrato nel II semestre 2012 pari a 915 NTN. Nel II semestre 2013, il volume di scambio della città di Catania è assorbito principalmente dalla fascia semicentrale e dalla fascia periferica che complessivamente rappresentano una quota pari al 74,8% del mercato residenziale comunale, seguite dalla fascia centrale, con una percentuale pari al 14,6%, e dalla fascia suburbana con l 10,7%. Le zone omogenee del comune di Catania che registrano in valore assoluto il maggior numero di compravendite, in linea con il numero di u.i.u. in esse censite, sono le zone C5 (169 NTN), C6 (100 NTN) della fascia semicentrale e la zona D3 (87 NTN) della fascia periferica (Tabella 12). Le quotazioni medie più alte del territorio comunale si rilevano in corrispondenza delle zone C1 (C. Italia, V.le V. Veneto-G. D Annunzio) e C4 (De Gasperi-V.le A. Alagona, Ognina) appartenenti alla fascia semicentrale la cui quotazione supera di circa 1,6 volte quella media comunale. Seguono le zone della fascia centrale B6 (C. Sicilia-Stesicoro-C.Martiri della Libertà), B5 (V. Africa-Raffineria-Mascagni) e B2 (Via Etnea, Viale XX Settembre) che superano il valore medio comunale di 1,4 volte. Le zone B4 (Roccaromana- Androne-R.Margherita) e C5 (Etnea-V.Giuffrida-O.Pordenone) presentano quotazioni medie superiori a circa 1,3 volte il valore medio comunale (Figura 16). Per tutte le zone omogenee le quotazioni immobiliari si mantengono stazionarie o subiscono una flessione con variazioni percentuali negative inferiori al 5,0%; le maggiori diminuzioni si registrano per le zone centrali B5 (V. Africa-Raffineria-Mascagni) e B3 (C.Alberto-V.Umberto-F.Crispi). 17

3 Figura 14: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2013 Figura 15: Mappa della distribuzione dell IMI nelle zone OMI anno

4 Figura 16: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre

5 Tabella 12: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - Comune di Catania Zona OMI Denominazione NTN II sem 2013 Var % NTN II sem 2013 / II sem 2012 Quota % NTN comune IMI 2013 Quotazione II sem 2013 / m 2 Var % quotazione II sem 2013/ II sem 2012 Differenziale quotazione II sem 2013 rispetto alla media comunale B1 Duomo-T.Massimo-Civita-V.Emanuele 14-61,7% 1,51% 0,80% ,3% 1,04 B2 Etnea-XX Settembre 9 13,4% 1,00% 1,07% ,3% 1,42 B3 C.Alberto-V.Umberto-F.Crispi 27-27,1% 3,01% 0,92% ,4% 1,01 B4 Roccaromana-Androne-R.Margherita 18-7,2% 2,01% 1,17% ,4% 1,32 B5 Africa-Raffineria-Mascagni 5-70,0% 0,50% 0,79% ,0% 1,38 B6 C.Sicilia-Stesicoro-M.Libertà ,4% 4,52% 4,56% ,2% 1,54 B7 San Berillo 0-100,0% 0,00% 0,47% ,2% 1,01 B8 Garibaldi-Plebiscito-Ursino 18-64,2% 2,01% 0,81% ,6% 0,76 C1 C.Italia- V.Veneto-D Annunzio 64 34,8% 7,03% 1,26% ,1% 1,66 C2 Fava-Spedini-Forlanini-Ala ,2% 6,53% 2,38% ,3% 0,95 C3 Picanello 59-1,0% 6,53% 1,09% ,3% 0,88 C4 De Gasperi-Alagona-Ognina 23-17,7% 2,51% 1,04% ,5% 1,56 C5 Etnea-V.Giuffrida-O.Pordenone ,0% 18,57% 1,70% ,8% 1,30 C6 Palestro-A.Greco-Concordia ,4% 11,04% 1,14% ,8% 0,74 C7 Consolazione-Abate-S.N.Borgo 5-68,1% 0,50% 0,94% ,6% 0,97 D1 S.G.La Rena-Plaia 14 17,7% 1,51% 1,37% 988-2,5% 0,71 D2 S.Sofia-A.Doria-Fleming-Milo 32 19,0% 3,51% 0,93% ,5% 1,15 D3 Palermo-Indipendenza-Caracciolo 87-1,1% 9,54% 1,48% ,9% 0,92 D4 Diaz-Ballo-Rapisardi-L.Bolano 37-48,3% 4,02% 0,77% ,7% 1,07 D5 Barriera-Del Bosco 9-59,2% 1,00% 0,66% ,9% 0,96 D6 Nuovalucello-Lainò-Messina 5-63,6% 0,50% 1,28% ,9% 1,22 D7 S.Catania-V.Galermo-C.Passero 9-40,0% 1,00% 0,61% ,0% 0,96 D8 Cibali 9-32,0% 1,00% 0,86% ,3% 0,81 E1 Monte Po 9 70,0% 1,00% 1,54% 963 0,0% 0,70 E2 San Giorgio ,1% 5,02% 1,16% 945-1,8% 0,68 E3 S.Teodoro-Pigno-Librino 23-27,1% 2,51% 0,44% 908-2,7% 0,66 E4 Vaccarizzo-Primosole 5-76,8% 0,50% 0,48% 850 0,0% 0,62 E5 Zona industriale 0-100,0% 0,00% 0,64% nd - - E6 Piana di Catania 0-0,00% 1,15% 460 0,0% 0,33 E7 San Giovanni Galermo 14-66,0% 1,51% 0,74% ,2% 0,81 Catania 909-0,6% 100,00% 1,08% ,8% 1,00 1 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella della Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 20

6 Nel II semestre 2013 la distribuzione percentuale del NTN della città di Catania, riportata nella Figura 17, evidenzia un maggior volume di scambio per la tipologia dimensionale media, che assorbe una quota di mercato superiore al 30%, seguita dalle classi dimensionali medio-piccola (24,1%), piccola (18,2%) e "monolocali" (16,2%); mentre per la tipologia "grande" la percentuale scende al di sotto del 10% attestandosi ad un valore pari all'8,7%. Raffrontando la distribuzione del NTN con la distribuzione percentuale dello stock residenziale non si osservano grandi scostamenti percentuali; in particolare per le tipologie dimensionali monolocali, piccola "medio-piccola, la preferenza degli acquirenti è superiore alla percentuale di unità abitative presenti nel territorio comunale per queste tipologie, mentre per le altre tipologie la quota di mercato compravenduta è inferiore alla percentuale dello stock residenziale. Figura 17: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Catania Stock NTN 37,5% 32,9% 13,2% 16,2% 17,3% 18,2% 19,5% 24,1% 12,5% 8,7% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 21

7 5 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al NTN sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del NTN relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici utilizzati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali SETTORE RESIDENZIALE (Categoria catastale) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 (Descrizione) Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici. Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande fino a 2,5 vani catastali da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il NTN, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. 22

8 Glossario NTN STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI IMI (INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE) QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE QUOTAZIONE MEDIA PESATA QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del NTN sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori NTN arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. Rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo.. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in /mq a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. ZONA OMI La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 23