COMITATO CONSULTIVO TECNICO IL MERCATO IMMOBILIARE NEL 2018 E LA VALIDAZIONE DEL I SEMESTRE A cura di: Alessandro Drago Alessandro De Falco

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1 COMITATO CONSULTIVO TECNICO IL MERCATO IMMOBILIARE NEL 2018 E LA VALIDAZIONE DEL I SEMESTRE 2019 A cura di: Alessandro Drago Alessandro De Falco 1

2 ARGOMENTI TRATTATI Il mercato nel 2018 : 1. Le Statistiche Regionali 2. Focus su Genova provincia e capoluogo Il mercato nel 2019 : 1. La statistica trimestrale Italia 2. Validazione I sem Proposte e suggerimenti 2

3 LE STATISTICHE REGIONALI LE STATISTICHE REGIONALI - PUBBLICATE A GIUGNO - ESAMINANO L ANDAMENTO DEL MERCATO RESIDENZIALE - NON RESIDENZIALE NEL 2018 IN SINTESI PER OGNI PROVINCIA SI PUBBLICANO : COMPRAVENDITE QUOTAZIONI DIMENSIONI documento disponibile su : SR_LIGURIA 3

4 La statistica regionale della Liguria Sebbene in misura molto contenuta, anche nel 2018, il mercato immobiliare ligure continua a crescere, facendo segnare una variazione tendenziale riferita al totale delle compravendite pari a +2,2% rispetto all anno precedente: NTN di cui quasi la metà: NTN, nei soli capoluoghi di provincia 4

5 La statistica regionale della Liguria GEOPOI Provincia NTN 2018 NTN Variazione % 2017/18 Quota NTN per provincia IMI 2018 Differenza IMI 2017/18 Genova ,2% 50,3% 1,89% 0,04 Imperia ,8% 15,8% 1,61% 0,08 La Spezia ,5% 12,1% 1,70% -0,05 Savona ,1% 21,7% 1,71% 0,03 LIGURIA ,2% 100,0% 1,78% 0,03 5

6 La statistica regionale della Liguria GEOPOI Capoluogo Resto provincia Quotazione media /m Quotazione media Variazione % 2017/18 Quotazione media /m Quotazione media Variazione % 2017/18 Genova ,72% ,55% Imperia ,55% ,88% La Spezia ,91% ,71% Savona ,74% ,44% LIGURIA ,93% ,91% 6

7 La statistica regionale della Liguria La serie storica delle quotazioni non ha bisogno di commenti!!! 7

8 8 Le statistiche regionali : sintesi

9 FOCUS SU GENOVA PROVINCIA : COMPRAVENDITE Nel 2018 i dati NTN (+2,2%) ed IMI (+0,04) a livello provinciale rispetto al 2017, confermano un continuo incremento, seppur con valori leggermente inferiori alle annualità precedenti.. il capoluogo genovese - NTN = rappresenta il 67,7% del numero di transazioni provinciali (10.501), registrando incrementi del NTN (+3,6%) e dell IMI (+0,08) rispetto al Si evidenziano incrementi delle vendite in Val Fontanabuona (+23,7%) e Riviera di Ponente (+16,1%), mentre rispetto ai dati del 2017 si osservano decrementi in : Golfo Paradiso - Golfo del Tigullio - Entroterra - Val Petronio - Valle Scrivia 9

10 FOCUS SU GENOVA PROVINCIA : QUOTAZIONI le quotazioni medie della provincia confermano un decremento in tutte le macroaree - nel si registrano valori negativi : -1,65% (Val Fontanabuona) e -5,27% (Entroterra) La quotazione media provinciale ( /m ) risulta aver subito un decremento pari a -4,19%. Le quotazioni medie superiori a quella provinciale si osservano nelle macroaree costiere. 10

11 FOCUS SU GENOVA : CITTA Segno positivo in tutta la città : +3,6% Alta Val Bisagno (+23,0%), Alture di Levante (+17,2%), Alture di Ponente (+15,8%) decrementi in : Centro Storico ( -3,8) e Ponente ( -3,2) La maggiore dinamicità si conferma nel Medio Levante (NTN = 1.013) 11

12 FOCUS SU GENOVA CITTA : QUOTAZIONI Quotazioni medie a Genova nel 2018 ( su 2017) in continuo calo = -5,40% Solo in : Alture di Ponente ( + 0,85).ma la quotazione media (956 /m 2 ) è la più bassa del Comune Decrementi maggiori del 6,0% in : Centro (Est e Ovest) e vallate cittadine (Bisagno e Polcevera). A conferma dei dati osservati nelle annualità precedenti, nonostante i decrementi, le quotazioni medie più elevate si registrano : nel Levante, in alcuni quartieri del Ponente e nel Centro Storico 12

13 FOCUS SU GENOVA CITTA : ZONE OMI E QUARTIERI Sestri Ponente è la zona con maggior dinamicità a livello di transazioni (NTN 387), nonostante una leggera flessione (-0,3%) rispetto al 2017 seguono. San Fruttuoso (NTN 361) - Manin - S. Nicola Castelletto (NTN 340) Quarto Quinto (NTN 324 La zona C01 Principe Castelletto nel 2018 ha registrato rispetto al 2017 un incremento del NTN del 60,0%. La quotazione media risulta di /m 2, valore leggermente superiore alla media cittadina (2.011 /m 2 ) Nei quartieri: CEP di Prà (D36), Lavatrici (D39), e Begato (D28) le quotazioni medie sono tra le più basse le zone OMI con una quotazione media superiore ai /m 2 sono : S. Ilario ; Nervi, (Quarto Quinto) e Albaro Boccadasse la zona B02 (Carignano) del Centro Storico e la zona nel ponente D41 (Pegli Piazza Bonavino). 13

14 La statistica trimestrale 2019 : Italia Pubblicati il 6 giugno, i documenti : RESIDENZIALE : STATISTICHE I TRIMESTRE 2019 NON RESIDENZIALE : STATISTICHE I TRIMESTRE 2019 Le Statistiche trimestrali sono una sintesi dell andamento dei mercati immobiliari a scala nazionale, con dettagli per aree, capoluoghi e grandi città. I dati sono desunti dalle note di trascrizione degli atti di compravendita incrociati con gli archivi del catasto edilizio urbano. Dal I trim. 2017, sostituiscono le Note trimestrali e sono due distinte pubblicazioni : la prima dedicata al settore Residenziale e l altra al settore Non residenziale. Con la Nota metodologica si spiegano nel dettaglio i criteri alla base delle nuove elaborazioni. 14

15 15 La statistica trimestrale 2019 : Italia

16 La statistica trimestrale 2019 : Italia La tendenza espansiva dei volumi di compravendite nel settore residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche in questo primo trimestre del 2019, con un tasso tendenziale di +8,8%, leggermente inferiore a quello registrato nel trimestre precedente (+9,3%) anche il dato del NTN risulta in crescita, confermandosi il più alto dell intera serie storica ( ) 16

17 La statistica trimestrale 2019 : Italia Roma e Milano hanno incrementato i volumi di compravendita in modo rilevante. Genova e Bologna hanno avuto i tassi di espansione più elevati (+15,2% e +12,9%); le altre quattro città analizzate presentano variazioni più contenute, in due casi di segno negativo (Firenze e Napoli) Grandi città NTN I 2018 NTN II 2018 NTN III 2018 NTN IV 2018 NTN I 2018 Var% NTN IV 18/IV 17 Var% NTNI 19/I 18 Roma ,9% 11,9% Milano ,5% 11,3% Torino ,8% 2,0% Napoli ,0% -1,3% Genova ,4% 15,2% Palermo ,5% 2,0% Bologna ,9% 12,9% Firenze ,8% -5,2% Totale ,7% 8,2% 17

18 La statistica trimestrale 2019 : Italia I dati relativi ai depositi pertinenziali cantine e soffitte delle otto principali città esprimono, senza eccezioni, una solida tendenza di segno positivo, anche con tassi consistenti: da segnalare, il particolare, il +28,7% rilevato a Milano, che rappresenta il secondo mercato a livello nazionale (NTN 1.031) dopo Roma (NTN 1.386). ) Grandi città NTN I 2018 NTN II 2018 NTN III 2018 NTN IV 2018 NTN I 2019 Var% NTN IV 18/IV 17 Var% NTNI 19/I 18 Roma ,6% 8,7% Milano ,3% 28,7% Torino ,3% 12,3% Napoli ,3% 16,5% Genova ,9% 18,1% Palermo ,4% 23,7% Bologna ,2% 8,6% Firenze ,2% 7,6% Totale ,0% 15,7% 18

19 La statistica trimestrale 2019 : Italia La tendenza per box e posti auto evidenziata con riferimento alla scala aggregata trova conferma anche in relazione alle otto principali città; l unica eccezione è rappresentata da Napoli (tasso tendenziale - 10,7%) ) 19

20 La validazione del I semestre Provincia di GENOVA nei comuni : per il mercato residenziale Il piano organizzativo di rilevazione POR - prevedeva l indagine su 14 comuni Tra questi le zone rilevate sono state 27 Le schede rilevate in tutta la provincia sono state : 826 Per Genova state rilevate 45 zone : In ogni zona sono state indagate diverse tipologie tra: Residenziale Commerciale Terziario Produttivo 20

21 La validazione del I semestre Provincia di GENOVA Focus sui valori della Provincia : compravendite e locazioni il mercato delle locazioni, indica un trend differente dal mercato delle compravendite, i valori rilevati confermano una stabilità dei prezzi per c.a. il 90,2% di tutte le tipologie di immobili provinciali. il 3,9% di rialzi il 5,9% di variazioni in flessione.. 78,6% di valori di mercato provinciale invariati, una flessione pari al 19,5%... percentuali medie di abbattimento più attenuate rispetto ai semestri precedenti ed una percentuale di rialzi dei valori di mercato pari all 1,9%. 21

22 La validazione del I semestre Provincia di GENOVA Comuni macroaree costiere : variazioni % medie Destinazione Comune Variaz.% media CV Variaz.% media Loc Residenziale abitativo ARENZANO -2,1 0,7 COGOLETO -0,8 0 BOGLIASCO -0,3 0 CAMOGLI -0,7-1,6 PIEVE LIGURE -0,6 0 RECCO -1,4-0,3 SORI -0,3-2,1 CHIAVARI -0,6 0 LAVAGNA 0,6 0 MONEGLIA 1,2 0,1 PORTOFINO 1,0 0 RAPALLO -1,5-0,3 SANTA MARGHERITA LIGURE -1,0-0,4 SESTRI LEVANTE -0,7 0,3 ZOAGLI -0,4 0 andamento dei valori di mercato immobiliare residenziale abitativo ancora in flessione con variazioni medie comprese tra -0,3% e -2,1% 22

23 La validazione del I semestre Provincia di GENOVA Focus su Genova : Variazioni % medie Comune Destinazione Var.% media CV Var. % media loc. GENOVA Commerciale -0,9 0,1 Negozi -1,3 1,0 Parcheggi -1,4-0,9 Produttiva -1,2 0 Residenziale abitativo -1,9 0,4 Terziaria -1,1-0,2 Nel Comune di Genova la rilevazione del 1 semestre 2019, registra variazioni percentuali medie negative dei valori di compravendita di tutte le destinazioni edilizie presenti nel territorio, mentre risultano in rialzo i valori delle locazioni commerciali e abitative. Comune Destinazione Var.% media CV Var. % media loc. GENOVA Commerciale -1,79 0,23 Negozi -2,21 3,36 Parcheggi -3,28-2,88 Produttiva -2,20-0,03 Residenziale abitativo -6,18 0,74 Terziaria -2,23-0,54 23

24 La validazione del I semestre Provincia di GENOVA Focus su Genova nel residenziale abitativo i valori percentuali con maggior decremento si osservano nelle macroaree del Centro Est e Centro Ovest -5,0% (C23- BURANELLO SAMPIERDARENA) e -8,1% (C19- S.BENIGNO).. compravendite. locazioni.89% valori invariati Oscillazioni positive per le abitazioni civili nelle zone B03 e B06 (Centro Storico), C01 (Centro Est) In rialzo valori di immobili commerciali nelle zone C13 e C17 (Centro Est), C15 (Centro Ovest), B03 (Centro Storico). 24

25 La validazione del I semestre Provincia di GENOVA Focus su Genova : zone costiere del territorio genovese Ponente. Nel Ponente cittadino si evidenziano lievi rialzi dei valori di mercato nelle zone di Voltri (D34 e D35), mentre la limitrofa Prà, seppur con oscillazioni percentuali contenute, presenta variazioni negative. Levante i risultati dell elaborazione dati relativa alla macroarea urbana del Levante determina decrementi dei valori di compravendita per tutte le tipologie edilizie presenti. 25

26 Suggerimenti & Proposte Il processo di rilevazione ed elaborazione dei dati OMI è una attività dinamica che ha bisogno del continuo confronto con gli operatori del mercato.come migliorare ed intensificare questo rapporto?..per finire : 26