Quadro congiunturale del mercato immobiliare italiano Presentazione del Primo Rapporto sul mercato immobiliare Milano, 23 Marzo 2011

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1 Quadro congiunturale del mercato immobiliare italiano Presentazione del Primo Rapporto sul mercato immobiliare 2011 Milano, 23 Marzo 2011

2 Prezzi medi di abitazioni in un selezionato gruppo di Paesi e media EU16 (variazioni % rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente) 5 Variazioni percentuali I sem 09 sem 09 I sem 10 sem Fonte: Eurostat 1

3 Tasso di crescita annuo dei mutui erogati per l'abitazione in Europa In % Q3 1998Q4 1999Q1 1999Q2 1999Q3 1999Q4 2000Q1 2000Q2 2000Q3 2000Q4 2001Q1 2001Q2 2001Q3 2001Q4 2002Q1 2002Q2 2002Q3 2002Q4 2003Q1 2003Q2 2003Q3 2003Q4 2004Q1 2004Q2 2004Q3 2004Q4 2005Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 Fonte: BCE 2

4 Tasso di interesse medio per l acquisto di abitazioni in Italia - Flussi 6,0 5,5 Dati percentuali 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 giu-00 dic-00 giu-01 dic-01 giu-02 dic-02 giu-03 dic-03 giu-04 dic-04 giu-05 dic-05 giu-06 dic-06 giu-07 dic-07 giu-08 dic-08 giu-09 dic-09 giu-10 dic-10 Fonte: Banca d Italia 3

5 Prezzi medi di abitazioni nelle 13 grandi aree urbane Rapporto tra i valori del centro e quelli della periferia 2,3 2,2 2,1 2,0 1,9 1,8 1,7 I I I I I I I I Fonte: Nomisma 4

6 Italia Dispersione dei tassi di crescita dei prezzi delle abitazioni nelle 13 aree urbane (dati semestrali) Media Fonte: Nomisma Nota: la dispersione è definita dal valore minimo, dal valore massimo e dallo scarto interquartile (valori compresi tra il 25% e il 75%). 5

7 Settore residenziale Numero di transazioni in Italia NTN 2010 Var.% 2010/2009 Var.% sem. 10 / sem. 09 Nord ,8 0,1 Centro ,6-2,5 Sud ,7-10,5 Totale Italia ,4-3,5 Capoluoghi ,1 1,3 Non Capoluoghi ,6-5,5 Fonte: Agenzia del Territorio 6

8 Numero di compravendite residenziali suddivise per macro aree (var.% sul trimestre precedente) Valori percentuali Italia Centro Nord Sud I I 05 IV 05 I I 06 IV 06 I I 07 IV 07 I I 08 IV 08 I I 09 IV 09 I I 10 IV 10 Fonte: Agenzia del Territorio 7

9 Evoluzione recente dei prezzi medi degli immobili (variazioni percentuali annuali) 13 grandi aree urbane 13 città intermedie Variazione % anno 2009 Variazione % anno 2010 Variazione % anno 2009 Variazione % anno 2010 Abitazioni -4,1-1,6-3,5-1,8 Uffici -3,9-1,8-3,3-1,8 Negozi -3,2-1,5-4,0-1,3 Capannoni - -3,1 - -3,0 Fonte: Nomisma 8

10 Indicatore di restrizione del credito alle famiglie per l acquisto dell abitazione Fonte: Nomisma Nota: il livello 0 sta ad indicare che non ci sono restrizioni e che ciò che viene concesso è analogo a ciò che viene richiesto. 9

11 Evoluzione dei motivi di difficoltà ad accedere al mutuo per la casa, da parte delle famiglie Valori percentuali Nov. 09 Mar. 10 Nov. 10 Mar Garanzie aggiuntive Minore quota di finanziam. Più elevato costo del finanziam. Lunghi tempi di istruttoria Altro Fonte: Nomisma 10

12 Tassi di interesse a lungo termine e previsioni per il 2011 e 2012 Fonte: OECD Economic Outlook 88 database 11

13 Il grado di illiquidità nelle 13 aree urbane, sem (il livello minimo è stato normalizzato a 100) Abitazioni Abitazioni nuove usate Uffici Bari 143,81 163,52 150,00 Bologna 148,45 144,63 134,39 Cagliari 124,74 142,02 126,46 Catania 163,92 138,44 118,52 Firenze 156,19 143,00 125,13 Genova 133,51 154,40 136,24 Milano 100,00 100,00 100,00 Napoli 177,32 163,52 135,45 Padova 146,91 116,94 112,96 Palermo 219,07 184,36 148,41 Roma 127,32 136,16 124,07 Torino 123,20 146,25 133,33 Venezia città 176,29 142,02 126,19 Venezia Mestre 171,65 135,50 111,90 Fonte: Nomisma 12

14 La dinamica del grado di illiquidità nelle aree metropolitane di Bologna, Milano e Roma Bologna Milano Roma Fonte: Nomisma 13

15 Mercato delle compravendite immobiliari in Italia e variazioni % Compravendite Segmenti (NTN) /2009 Variazioni % I Trim 2010 / I Trim 2009 IV Trim 2010 / IV Trim 2009 Residenziale ,4% -2,7% -4,1% Terziario ,8% -3,0% -3,5% Commerciale ,0% -10,0% -2,0% Produttivo ,5% -16,9% 4,0% Totale Italia (1) ,1% -2,3% -3,4% (1) Comprensivo di pertinenze e altro. Fonte: Agenzia del Territorio. 14

16 Il calo è generalizzato ai territori dei comuni capoluogo e dei comuni minori In corrispondenza delle localizzazioni secondarie negli ultimi anni si è registrato un tracollo delle compravendite e non si rilevano tuttora segnali di ripresa, a differenza di quanto accade nei mercati urbani del Centro- Nord, dove la capacità di tenuta è risultata di gran lunga superiore, anche in virtù dell apporto tutt altro che trascurabile garantito dalla componente di investimento. 15

17 I mercati residenziali delle 8 principali città italiane si possono ricondurre a tre tipologie: mercati in fase di ripresa (variazione tendenziale annua del terzo e quarto trimestre, positiva) Roma e Genova; mercati in progressiva flessione (variazione tendenziale annua del terzo e quarto trimestre, negativa) Firenze, Palermo e Torino; mercati instabili (variazione tendenziale annua del terzo trimestre, in aumento, e del quarto trimestre, in calo) Bologna, Napoli, Milano. 16

18 60 Tipologia della domanda Figura 4.1 Distribuzione delle motivazioni di acquisto dell abitazione Variazioni percentuali Nov. 07 Giu. 08 Mar. 09 Giu. 09 Mar. 10 Giu. 10 Mar. 11 Fonte: Nomisma. Prima casa Sostituzione Seconda casa Investimento 17

19 Circa la preferenza della domanda verso abitazioni ad elevata efficienza energetica si riscontra una crescita dell interesse, negli ultimi 4 anni, dal 10% al 17% della domanda. Contemporaneamente, però, cala la disponibilità a pagare un sovraprezzo per un abitazione con queste caratteristiche, che passa dal +9% al +7,3% medio in corrispondenza dei primi mesi del

20 Giudizi degli operatori su Domanda e Compravendite I giudizi degli operatori si possono sintetizzare in: calo della domanda e calo delle transazioni. Le difficoltà di incontro tra domanda ed offerta con la conseguente riduzione dei contratti, ha connotato maggiormente i mercato secondari rispetto a quelli principali. Per il segmento abitativo si intravede una possibile ripresa indipendentemente dal rango del mercato (cala l intensità dei giudizi negativi). Per i segmenti degli immobili per l impresa sono i mercati maggiori a fare intravedere una ripresa mentre nei mercati secondari aumenta l intensità dei giudizi di calo. 19

21 Tempi medi di vendita e di locazione Tempi di vendita Tempi di locazione Tipologie (in mesi) (in mesi) 13 Aree 13 Città 13 Aree 13 Città Urbane Intermedie Urbane Intermedie Abitazioni Nuove 6,3 5,9 3,1 2,4 Abitazioni Usate 6,2 5,9 3,2 2,6 Uffici 8,1 8,3 5,6 5,6 Negozi 7,5 7,4 5,4 5,2 Capannoni 9,7 8,7 7,8 6,6 Fonte: Nomisma. 20

22 Tempi medi di vendita di Abitazioni Tempi medi di vendita di Uffici Mesi 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 13 grandi aree urbane 13 città intermedie Mesi 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 13 grandi aree urbane 13 città intermedie 3,5 5 3, , Fonte: Nomisma. Fonte: Nomisma. 21

23 Tipologie Sconti (in %) 13 Aree 13 Città Urbane Intermedie Abitazioni Nuove 7,7 9,3 Abitazioni Usate 12,6 12,8 Uffici 13,3 13,1 Negozi 12,7 11,6 Capannoni 13 12,4 Fonte: Nomisma. Lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto, che fotografa l incontro tra la domanda e l offerta di immobili sul mercato, è cresciuto nel corso del 2010 in tutti i mercati analizzati (aree urbane e mercati intermedi) e in tutti i segmenti, ad eccezione delle abitazioni nelle aree urbane, dove invece si è registrato un leggero calo. 22

24 Evoluzione di Prezzi e Canoni La flessione annua di prezzi e canoni accomuna i mercati principali e quelli secondari, così come l attenuazione del calo rispetto all anno precedente. Alla luce di ciò, il 2009 è stato l anno in cui si è registrata la più forte caduta dei valori di mercato dell attuale fase ciclica. Il calo dei prezzi, indistintamente da tipologie e rango del mercato, è compreso tra il -1% ed il -2% nominale annuo. Fa eccezione il solo comparto degli immobili industriali I canoni di locazione hanno subito anch essi una flessione, rivelatasi più significativa nei mercati maggiori 23

25 Prezzi medi degli immobili (variazioni percentuali annuali) 13 Aree Urbane 13 Città Intermedie Var.% anno 2009 Var.% anno 2010 Var.% anno 2009 Var.% anno 2010 Abitazioni -4,1-1,6-3,5-1,8 Uffici -3,9-1,8-3,3-1,8 Negozi -3,2-1,5-4,0-1,3 Capannoni - -3,1 - -3,0 Fonte: Nomisma. 24

26 Evoluzione dei prezzi delle Abitazioni usate 12 (variazioni % annue) 9 6 % grandi aree urbane 13 città intermedie Fonte: Nomisma. 25

27 Se, l avvio della fase di interruzione della crescita dei valori immobiliari, prima, e di flessione, poi, aveva creato delle opportunità interessanti sul lato della compravendita, il perdurare del clima generale di incertezza e la forte rigidità dei prezzi a fronte di una congiuntura molto debole, sta creando negli operatori una maggiore attesa e un calo di fiducia nella ripresa. 26

28 Ma, in sintesi, come si posizionano i mercati delle abitazioni nel ciclo immobiliare? Proponiamo, per la prima volta, un Indice di performance dei 13 mercati urbani delle abitazioni Si tratta di un indice che fa sintesi di alcuni fenomeni che misuriamo periodicamente: l andamento della domanda (misurato attraverso il saldo dei giudizi positivi e negativi), il numero delle compravendite, i tempi medi di vendita, lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto, i prezzi di compravendita. Il periodo:

29 Indice sintetico di performance dei 13 mercati urbani delle abitazioni nel 2010 Venezia Bologna Napoli Firenze Torino Palermo Padova Milano Genova Bari Cagliari Roma Catania Fonte: Nomisma. 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 L Indice sintetico di performance oscilla tra 0 il 2010 si posiziona sui livelli minimi del periodo e 1 il 2010 si colloca in corrispondenza dei livelli massimi del periodo. 28

30 13 grandi aree Abitazioni nuove Previsioni delle variazioni % semestrali dei prezzi Semestri Variazione % semestrale dei prezzi a valori correnti Variazione % semestrale dei prezzi a valori reali I 11 +0,2 0, ,4 0,5 I 12 +0,7 0, ,2 +0,2 Fonte: previsioni Nomisma. 29

31 13 grandi aree Uffici Previsioni delle variazioni % semestrali dei prezzi Semestri Variazione % semestrale dei prezzi a valori correnti Variazione % semestrale dei prezzi a valori reali I 11 0,6 1,3 11 0,5 1,4 I 12 0,3 1, ,3 0,7 Fonte: previsioni Nomisma. 30

32 13 grandi aree Negozi Previsioni delle variazioni % semestrali dei prezzi Semestri Variazione % semestrale dei prezzi a valori correnti Variazione % semestrale dei prezzi a valori reali I 11 0,0 0,8 11 0,0 0,8 I 12 +0,2 0, ,7 0,3 Fonte: previsioni Nomisma. 31