Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2016 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 216 Napoli NAPOLI NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO Napoli Quota di edifici residenziali e ad uso produttivo nelle zone amministrative Quota di edifici residenziali sul totale Quota di edifici ad uso produttivo sul totale su dati Censimento popolazione 211 Tra le grandi città monitorate Napoli appare come quella che più di tutte fatica ad agganciare il trend di lenta ripresa del mercato immobiliare che da qualche semestre sembra essersi consolidato. Delle 13 grandi città del campione Nomisma, infatti, Napoli è l unica in cui il numero totale delle compravendite (residenziali e non residenziali) avvenute nel 215 è ancora inferiore a quelle del 212. La curva di ripresa, pur positiva, è ancora troppo piatta per consentire di sancire una definitiva uscita dalla fase recessiva. Anche i dati sull andamento di domanda e offerta nei diversi comparti confermano questa situazione. Dal lato della domanda, l unico mercato che appare in ripresa è quello residenziale, dove crescono la domanda di acquisto e, in misura minore, la domanda di locazione. Tuttavia, data anche la continua crescita dei livelli di offerta, in particolare in vendita, sia prezzi che canoni sono ancora in una fase calante, che continuerà almeno per tutto l anno in corso. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 161

2 Napoli Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 216 Gli unici altri segni più nel mercato immobiliare napoletano vengono dal lato dell offerta in vendita, in uno scenario che invece rimane dominato dai segni meno. Rimane elevato e in leggera crescita, infatti, il livello dell offerta di immobili in vendita in tutti i segmenti (uffici, negozi, box, oltre alle già citate abitazioni). Per contro, continua ad arretrare la domanda di acquisto in tutti i segmenti non residenziali, con un conseguente effetto ulteriormente depressivo sui prezzi di vendita. Sul versante delle locazioni, si registra una generale stabilizzazione, sia della domanda sia dell offerta di immobili in affitto nei comparti non residenziali, non tale tuttavia da consentire un arresto della curva discendente dei canoni. Napoli Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali Figura 1 Numero di compravendite Residenziale Non residenziale Residenziale Non residenziale Totale Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Come rilevato dal recente Rapporto Nomisma sulla Finanza Immobiliare, gli elementi di complessiva fragilità della ripresa economica in atto si riflettono direttamente sulle dinamiche dei mercati immobiliari. In particolare, il Rapporto rileva come la ripresa del mercato immobiliare, che è apparsa a tratti irresistibile nell intensità della risalita in termini di compravendite residenziali, poggi in realtà non tanto su un accresciuto potere di acquisto delle famiglie, quanto sulla possibilità da parte delle famiglie con mezzi patrimoniali e reddituali significativi di sostenere la domanda di casa dei figli. In una fase in cui ulteriori elementi di incertezza sembrano aggiungersi a un quadro di conclamata fragilità (Brexit, la gestione dei crediti deteriorati e la perdurante debolezza di alcuni istituti bancari nazionali, l affievolimento della domanda estera) è difficile smentire le previsioni a breve termine sul mercato immobiliare della città partenopea, che prefigurano per i prossimi sei mesi il perdurare di una situazione duale. Da un lato dovrebbe continuare il trend positivo del mercato residenziale, in particolare sul fronte delle compravendite più che dei prezzi. Dall altro, per i comparti non residenziali, la domanda sia di acquisto che di locazione rimarrà instabile e i prezzi non potranno ancora risalire in territorio positivo. 162 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 216 Napoli 1, Figura 2 Napoli Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali) Prezzi 1, Canoni, -1, -2, -3,, -1, -2, -3, -, Abitazioni Uffici Negozi -, Abitazioni Uffici Negozi Gli esiti in termini di mercato immobiliare potranno d altra parte essere influenzati dall uscita dalla fase elettorale, che potrebbe consentire di dare avvio o velocizzare alcuni importanti interventi a livello urbano. Non solo pare essere ripartito il cantiere di Bagnoli, ferita aperta che continua a richiedere soluzioni di ampio respiro, ma si prefigura la possibilità di veder realizzare una serie di interventi che, pur in assenza di ricadute dirette sul mercato immobiliare, possono favorire dinamiche di crescita locale. Un esempio sono i 2 milioni di euro stanziati dal Mibact per il Museo archeologico nazionale di Napoli, che fanno parte dei 15 milioni di euro destinati al potenziamento del patrimonio culturale in Campania. Nei piani della nuova giunta comunale sembrano inoltre rientrare alcuni progetti di ampia scala, in particolare lungo tre direttive. In primo luogo il rilancio del Grande Progetto riqualificazione urbana area portuale Napoli Est, che riprende un percorso già tentato alcuni anni fa dall amministrazione comunale per la rigenerazione completa di un ampia zona di città. Una seconda linea di intervento dovrebbe riguardare l edilizia popolare, nel tentativo di concretizzare il tanto sventolato diritto all abitare. Una terza direttrice di intervento dovrebbe riguardare un programma di riqualificazione di edifici monumentali privati nel centro storico. Nomisma 163

4 Napoli Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 216 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Napoli Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 216) Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () Tempi di vendita (mesi) di pregio.72-1,5-2,5 6, 16,2 Centro 2.9 -,6 -,9 6, 16, Semicentro ,6-1,2 6,7 17, Periferia ,3-3,6, 19,9 Sconti () Media urbana ,7-2,2 7, 17,5 Media 13 città 1.9 -, -2, 7,5 15,2 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () di pregio 192-1, -1, 3,7,1 Centro 135-1, -1,3 3,5, Semicentro 93 -, -2,,3,9 Periferia 71 -,9 -,7 5,3 6, Media urbana 93 -,9-1,3,2 5,1 Media 13 città 97 -,3-1,1 3, 5,1 Media semplice Figura 3 Napoli Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 Figura Napoli Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 2 16 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Come accennato in premessa, nell ultimo anno il mercato residenziale di Napoli è stato, in termini di compravendite, il meno dinamico tra quelli monitorati da Nomisma. Purtuttavia, si tratta di un mercato in ripresa, nel quale si registra un tenue aumento della domanda in tutte le zone della città e un conseguente incremento dell attività transattiva. Nel 215 le compravendite residenziali sono 16 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 216 Napoli state (+ 6,6 rispetto all anno precedente), facendo segnare il primo trend di crescita dal 211. Tavola 2 In presenza di questa dinamica di lento Napoli Abitazioni nuove Recenti tendenze recupero, gli effetti sui prezzi non dei prezzi (primo semestre 216) possono che essere graduali. Rispetto al Prezzi semestre precedente i prezzi di vendita ( /mq) sem. () ann. () di pregio ,3-1, continuano a calare, ma in maniera Centro , -2,1 sempre meno intensa, tanto da essere Semicentro ,9-2,1 ormai prossimi a una definitiva Periferia 1.51,5-2,7 stabilizzazione. A Napoli si registra, Media urbana 2.2 -,7-2,3 inoltre, un andamento dicotomico tra il mercato delle abitazioni periferico e Media 13 città ,7-1, quello centrale. I prezzi delle abitazioni in periferia si sono sostanzialmente stabilizzati, segnando, nel caso delle abitazioni nuove, addirittura un ritorno in territorio positivo. Continua, invece, il calo dei prezzi nei mercati residenziali delle zone centrali e di pregio, sia per quanto riguarda le abitazioni nuove che quelle usate. Questa dinamica si spiega non tanto con una accresciuta attenzione della domanda verso le zone meno centrali della città, quanto guardando al trend storico dei prezzi. Negli anni precedenti, infatti, il trend dei prezzi di vendita nelle aree periferiche è stato molto più negativo rispetto a quello delle zone centrali, riflettendo in maniera più repentina le dinamiche della domanda calante. Segnali di una ripresa del dinamismo del mercato residenziale si hanno anche dai tempi di vendita, che continuano a diminuire anche nel corso di quest anno. Non diminuisce invece lo sconto concesso in trattativa, mettendo in evidenza una dinamica in cui sembra che l offerta cerchi di velocizzare il processo di vendita, anche continuando a concedere uno sconto consistente pur di smobilizzare gli asset in vendita. Tavola 3 Napoli Settore residenziale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21, 1,55 211,2 1, , 1, ,2 1,2 21-3,7 1, ,6 1,32 Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate Appare meno dinamico, invece, il mercato della locazione. Pur registrandosi una domanda in leggero aumento, questa si concentra quasi completamente nelle zone centrali della città, mentre è stabile in semicentro e in periferia. In conseguenza di un parziale ritorno della domanda sull acquisto e di un relativo raffreddamento nei confronti del mercato locativo, i canoni registrano nel primo semestre del 216 un calo superiore a quello dell anno scorso (-,9 la variazione sul semestre precedente e -1,3 rispetto a un anno fa). In coerenza con quanto emerge dai dati su domanda e offerta, il focus Nomisma che indaga alcuni specifici aspetti del mercato residenziale segnala che nel corso del 216 è cresciuta anche a Napoli la quota di domanda residenziale indirizzata all acquisto, a scapito di quella indirizzata alla locazione. Nomisma 165

6 Napoli Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 216 Napoli Focus sul mercato residenziale (primo semestre 216) Domanda per acquisto e locazione Tipologie contrattuali delle locazioni 56,3 63,1 66, 51,5,3 Comodato d'uso Canone concordato 1,9 2,2 1,5 32, ,7 36,9 3,,5 51,7 Transitorio 9,3 13, Domanda per locazione Domanda per acquisto 7,3 Libero 53,1, 25, 5, 75, 1, Allo stesso tempo, all interno del mercato delle locazioni si è verificato negli ultimi tre anni un mutamento strutturale delle tipologie contrattuali, con un incremento significativo dei contratti a canone concordato, che sono arrivati a rappresentare nel 216 un terzo di tutti i contratti di locazione, mentre nel 213 erano uno su dieci, a scapito dei contratti a canone libero che dal 7,3 passano nel 216 al 53,1. Mercato dei box e garage Figura 5 Napoli Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 Figura 6 Napoli Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 1 15 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato dei box auto attraversa a Napoli ancora una fase di relativo stallo. La domanda di acquisto rimane infatti su livelli molto bassi, a fronte di un offerta in vendita stabile. Di conseguenza, i prezzi di vendita continuano a calare (in media -1,3 su base annua), anche se l intensità del calo è inferiore rispetto a quella delle rilevazioni precedenti, a segnalare forse un avvicinamento a una condizione di equilibrio. 166 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 216 Napoli Tavola Napoli Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre 216) Prezzi ( ) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Sconti () Centro ,5 6,9 13, Semicentro.377-1,3 7,6 17,7 Periferia ,7 9,6 19, Media urbana ,3, 17, Media 13 città , 7,3 13, Canoni ( x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro ,,1 5, Semicentro 2.9-1,5,9 5, Periferia ,3 6,1 5,7 Media urbana ,2 5, 5,3 Media 13 città ,3,6 5,6 Media semplice Sul versante locativo non si segnalano miglioramenti significativi rispetto alla rilevazione precedente. Il trend dell offerta è stabile e la domanda non dà segnali rilevanti di incremento. Anche in questo segmento l unico aspetto positivo è legato al trend dei canoni, che, pur rimanendo in territorio negativo, registra un calo meno intenso rispetto agli ultimi cinque anni. Come per il mercato residenziale, si riscontra un ulteriore riduzione dei tempi di vendita e locazione a fronte di uno sconto in leggero aumento, come se l offerta avesse urgenza di realizzare e fosse disposta a concedere, in fase di trattativa, uno sconto maggiore pur di portare a termine in tempi più ridotti la transazione. Mercato degli uffici L incremento percentuale in doppia cifra fatto registrare dal mercato degli uffici di Napoli (+19, le compravendite nel settore terziario nel corso del 215) non deve illudere che si stia verificando un inversione di tendenza strutturale in questo comparto. Il trend del 215 appare, infatti, più figlio di un urgenza di smobilizzo che di un boom della domanda. I segnali di domanda di acquisto rimangono tutto sommato deboli nel primo semestre del 216, a fronte di un offerta che ha continuato a crescere. Questa dinamica si traduce in un trend dei prezzi che continua ad essere negativo, pur mostrando una riduzione dell intensità del calo anno su anno rispetto a quanto registrato nella rilevazione precedente. Nomisma 167

8 Napoli Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 216 L urgenza di smobilizzo si legge, invece, dal trend dei tempi medi di vendita, che continuano a ridursi pur in assenza di una crescita sostenuta della domanda di acquisto. Napoli Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre 216) Tavola 5 Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () Tempi di vendita (mesi) Sconti () Centro , -3,3,9 16,3 Semicentro ,6-3, 9,5 17,9 Periferia terziaria ,2-2,2,6 17,5 Periferia ,6-3,2 1,9 2,2 Media urbana 1.7 -, -3,1 9,5 1, Media 13 città 1.5-1,2-2,5 1,1 16,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 176 -,6-2,7,9,7 Semicentro 12,3-1,7 5,7 5, Periferia terziaria 13, -1,2 5,9 5,5 Periferia 73 -,9-1,7 7,6 5,9 Media urbana 95 -,3-1,7 6, 5,5 Media 13 città 95 -,9-1,9 6,7 5,1 Media semplice Napoli Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 7 Napoli Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Figura Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Per quanto riguarda il mercato della locazione, l offerta continua ad essere elevata e la domanda mostra qualche debole segnale di incremento. Nel complesso, l effetto sui valori e sui tempi di locazione è positivo: pur continuando a registrarsi un calo dei canoni medi, tale riduzione è di intensità decrescente. Parallelamente 16 Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 216 Napoli calano i tempi medi di locazione: in questo caso, oltre all effetto smobilizzo può contare anche il lieve ravvicinamento tra domanda e offerta. Tavola 6 Napoli Settore terziario Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21,9 2, ,2 1, ,6 1, ,3 1,1 21 2,6 1, , 1,5 Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate per poter sostenere l idea di una vera ripresa del mercato. Il dato storico delle compravendite consente, infine, di contestualizzare l incremento delle compravendite di uffici registratosi nel 215. Tale incremento, infatti, avviene in un contesto in cui le transazioni di immobili per uso ufficio sono passate dalle 55 del 26 alle 13 del 21. Il piccolo boom del 215 ha quindi portato le compravendite complessive nell ordine delle 15 unità compravendute, una quantità transata davvero troppo esigua Mercato dei negozi Tavola 7 Napoli Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre 216) Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () Tempi di vendita (mesi) Sconti () Centro 5.5, -1,9 7,9 13,9 Semicentro ,2-2,3,6 16,6 Periferia ,1-3,2 1,6 2,5 Media urbana 2.2 -,9-2,5 9, 17, Media 13 città ,9-2, 9,6 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 39 -,2 -,6,9 7,1 Semicentro 226-1,7-1,6 5,5 6,7 Periferia 135 -,7-2,7 7,6 7, Media urbana 197 -,9-1, 6, 6,9 Media 13 città 19 -, -1, 6,3 7,3 Media semplice Nel complesso del mercato immobiliare di Napoli, il comparto commerciale appare quello in maggior difficoltà. Come per il comparto direzionale, la crescita a doppia cifra delle compravendite registrata negli ultimi due anni non è in realtà sostenuta da una crescita forte della domanda, quanto da una presumibile spinta dal lato Nomisma 169

10 Napoli Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 216 dell offerta. Infatti, le rilevazioni mostrano che la domanda di acquisto di negozi non è affatto cresciuta nell ultimo anno, mentre l offerta in vendita ha continuato a rimanere su livelli elevati. L effetto principale di questa dinamica si riflette sui prezzi di vendita, rispetto ai quali non si registra quella riduzione di intensità del calo che caratterizza gli altri comparti. Rimangono peraltro stabili i tempi di vendita, con un leggero aumento dello sconto concesso, a segnalare forse che l offerta, pur di smobilizzare, è disposta sia ad offrire un prezzo più basso in partenza sia a concedere un maggiore sconto in fase di trattativa. 1 Napoli Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Figura 1 Napoli Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola Napoli Settore commerciale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21 7,6 1, ,6 1, 212 -,, ,, 21 11,, ,7 1,5 Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate calare ancora prima di trovare un nuovo punto di equilibrio Sul versante locativo, si registra una stabilizzazione di domanda e offerta. Il conseguente basso dinamismo della componente locativa nel mercato napoletano dei negozi si riflette in un trend dei canoni che continua ad essere negativo. Peraltro, come avviene per la componente in vendita, l ulteriore riduzione dei canoni mostra la stessa intensità della rilevazione precedente, a segnalare che canoni e prezzi nel mercato dei negozi sono destinati a 17 Nomisma