NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO

Transcript

1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-12 PARMA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Tavola 1 Numero di compravendite di immobili residenziali e non residenziali nel periodo : alcuni dati di sintesi Indicatori Residenziale Non residenziale (1) Numero di compravendite nel Numero medio annuo di compravendite nel corso degli anni Duemila di cui: nel periodo nel periodo nel periodo Numero massimo di compravendite nel corso degli anni Duemila (nel 2007) 7 (nel 200) Numero minimo di compravendite nel corso degli anni Duemila (nel 2003) 280 (nel 2001) (1) Uffici, negozi, laboratori e centri commerciali, capannoni industriali e industrie Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio Figura 1 Evoluzione dei prezzi medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni annuali) 12,0 10,0 8,0,0,0 2,0 0,0-2,0 -, Abitazioni Uffici Negozi Gli elementi congiunturali su cui si fonda l analisi del mercato immobiliare parmigiano all inizio del 2012 presentano, a tratti, caratteristiche migliorative rispetto al contesto nazionale e, per contro, dinamiche peggiorative rispetto al passato. In primo luogo, si segnala che il segmento residenziale torna a crescere per il secondo anno consecutivo in termini di quantità compravendute (fonte: Agenzia del Territorio), in controtendenza rispetto alla media delle città intermedie. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 17

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-12 Malgrado gli operatori percepiscano una diminuzione degli scambi, il mercato parmigiano ha registrato nel 2011 un aumento delle compravendite di immobili residenziali (+,) e non residenziali (+0,). Il dato è particolarmente interessante se si pensa che tale fenomeno è stato registrato solamente in dei 13 capoluoghi di provincia monitorati da Nomisma in questa indagine. In particolare, il numero delle compravendite (2.73) è superiore a quelle realizzate nell'ultimo biennio ed inferiore solo alla media delle transazioni portate a termine tra il 200 e il 2007 anni di boom edilizio ed economico che ammontava a 3.21 unità. È indubbio che, rispetto a quel periodo, il volume delle transazioni sia diminuito del 1, ma è anche vero che il comparto residenziale, rispetto alla media delle consistenze, è cresciuto a partire dal 2008 del 2,. Nel segmento non residenziale diminuisce invece lo stock compravenduto: -1 rispetto al e -,1 rispetto agli anni successivi al La percezione pessimistica degli operatori riguardo al volume delle compravendite, confutata dai dati, può avere origine da diversi elementi: una conduzione dell attività più faticosa a causa del raffreddamento della domanda e dell inasprimento delle condizioni generali di mercato, la preferenza della domanda per unità immobiliari di taglio inferiore con conseguente contrazione del business o, ancora, la presenza parallela sul mercato di canali di vendita diretti, soprattutto per le abitazioni nuove. Si segnala, inoltre, che a l acquisto di abitazioni nuove sul totale compravenduto è superiore alla media del panel monitorato (38 contro il 31) e che negli ultimi anni il capoluogo emiliano è stato interessato da una sostenuta attività edilizia. Gli operatori riferiscono, comunque, sia per il versante della compravendita che per quello della locazione, un aumento generalizzato dello stock offerto in tutti i comparti, ad eccezione degli spazi destinati a parcheggio, ed un raffreddamento generalizzato della domanda, a cui fanno eccezione il comparto locativo residenziale e ancora una volta i box/garage. Si riacutizza la variazione negativa dei prezzi per tutti i comparti, con l eccezione dei prezzi delle abitazioni che si mantengono sui livelli del Dal 2008 i prezzi di abitazioni, uffici e negozi hanno infatti iniziato a perdere terreno (figura 1), rimanendo in territorio negativo, pur con diverse oscillazioni, più marcate per i negozi e gli uffici e meno per le abitazioni. Il deprezzamento medio nel comparto residenziale è, comunque, inferiore al panel monitorato. si conferma un mercato di rango elevato, in virtù delle quotazioni di prezzi di alcuni segmenti fra le più alte del campione: i prezzi delle abitazioni e degli uffici superano del 21 il prezzo medio delle 13 città intermedie e gli spazi destinati a parcheggio del 10. Un diffuso disagio degli operatori deriva, tuttavia, dal fatto che in una situazione economica congiunturale come quella attuale il mercato diventa più esigente dal lato della domanda e più nervoso dal lato dell offerta. Anche i tempi di vendita si sono allungati sensibilmente, raggiungendo per uffici e capannoni il picco più alto dell ultimo decennio e allo stesso tempo sono aumentati i divari, con sconti record del 1 per uffici e negozi, ben superiori alla media del panel. 18 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-12 Figura 2 Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi () 12,0 10,0 8,0,0, Abitazioni Uffici Negozi I rendimenti sono sostanzialmente stabili dal 2010, con modeste variazioni migliorative per abitazioni e uffici e peggiorative per i negozi. Le previsioni non sono ottimistiche. La depressione generalizzata di tutte le variabili di mercato prezzi, canoni, domanda, offerta, tempi di vendita e di locazione, con poche isolate eccezioni non incoraggia la fiducia degli operatori nel mercato. Con riferimento ai progetti di sviluppo immobiliare, si è bruscamente interrotto l avanzamento delle grandi opere intraprese negli anni scorsi dal Comune di con uno slancio rivelatosi in seguito eccessivamente fiducioso nelle disponibilità finanziarie. Elementi come il commissariamento della città e le inchieste che hanno coinvolto la classe dirigente politica e le società controllate dall amministrazione, hanno causato una battuta di arresto nella capacità progettuale e finanziaria del capoluogo emiliano. Proseguono, tuttavia, i cantieri legati all imponente progetto di edilizia residenziale sociale, Social House. Promotori del progetto sono il Comune di e il Consorzio Social House, con la consulenza di Finabita e Fondazione Housing Sociale. Il soggetto attuatore è il Fondo Polaris Social House, fondo comune di investimento immobiliare riservato ad investitori qualificati gestito da Polaris Investment Italia SGR. Il progetto interessa 7 aree della città e prevede la realizzazione di 82 nuovi alloggi per una superficie disponibile di mq. Di questi, 0 alloggi saranno posti in vendita a prezzo convenzionato, 182 saranno concessi in affitto con previsione di riscatto all ottavo anno e 2 in affitto a canone sostenibile. Sono previsti, inoltre, 1.00 mq di servizi locali e urbani destinati alla socializzazione, alla cura della persona e al tempo libero, e 00 mq di servizi integrativi all abitare, destinati ai residenti per attività ricreative e servizi collaborativi. Nomisma 19

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-12 Mercato delle abitazioni Abitazioni Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2012) Tavola 2 Zone ABITAZIONI NUOVE Prezzi ( /mq) Variazioni annuali prezzi () Prezzi ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro , ,3 11-1,0,3 Periferia 2.9-0, , 87-0,8,9 Media ponderata , ,1 9-0,9,7 Mesi Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) , 2,0,9 Tempo di vendita Tempo di locazione 2, Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Nella percezione degli operatori, sul mercato parmigiano cresce l offerta di immobili residenziali sia in compravendita che in locazione, andamento che segue la tendenza registrata nelle 13 città intermedie. Il livello dei contratti di locazione rimane invariato, a fronte di una diminuzione registrata sul versante della compravendita. La dinamica consegue al raffreddamento della domanda in entrambi i mercati. - I prezzi delle abitazioni nuove sono diminuiti dello 0, rispetto allo stesso periodo del Il dato positivo è che la flessione rimane notevolmente inferiore a quella della media delle 13 città monitorate, che ha fatto registrare una diminuzione pari a -1,9. Una flessione più importante si rileva per il segmento delle abitazioni usate, che dà luogo ad un deprezzamento medio pari a -1,1 su base annua. Anche in questo caso gli immobili parmigiani registrano una maggiore tenuta rispetto alla media del mercato (-2,2). - La contrazione dei prezzi ha connotazioni diverse a seconda dello stato delle abitazioni e della localizzazione: le quotazioni delle abitazioni nuove, sia centro che in periferia, sono accomunate da una modesta flessione, mentre è maggiore la forbice per le abitazioni usate, che registrano sostanziale stabilità dei prezzi in centro (-0,3) e una flessione più consistente in periferia (-1,). - Le quotazioni del mercato parmigiano si confermano elevate, seconde solo a Salerno. 170 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, I canoni si assestano su un livello superiore a quello della media del panel e registrano un leggero calo, con proporzioni simili in centro e in periferia. - Aumentano i tempi medi di vendita e di locazione delle abitazioni usate, che si assestano, rispettivamente, su,9 mesi e 2, mesi. All allungamento dei tempi di compravendita si aggiunge il consistente aumento dello sconto praticato in sede di trattativa, che passa dal 10,7 del 2011 al 13,2 del Per le abitazioni nuove la contrattazione dal lato dell offerta si mantiene più rigida e il ribasso non supera i 10, punti percentuali. - Stabile il rendimento potenziale medio lordo annuo (,7), di poco inferiore alla media delle 13 città intermedie (,9). Il rendimento è superiore nelle zone periferiche rispetto al centro. Tavola 3 Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 2011) Caratteristiche Media 13 città intermedie Provenienza geografica della domanda di acquisto dell'abitazione () Italiana 93,8 90,2 Comunitaria 3,1,1 Extracomunitaria 3,1,8 Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa 0,0 8,1 Sostituzione 31,3 32,2 Seconda casa (per uso familiare o per vacanza) 1,9,2 Investimento 2,9 13, Tipologia di abitazione acquistata () Nuova o completamente ristrutturata 38,1 31, Usata 1,9 8, Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite, 3, Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione),9 8,0 Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 87, 0,3 Transitorio 3,0 1,3 Canone concordato 9, 2,9 Comodato d'uso 0,1 0, - Nel 2011, a, le compravendite finalizzate all'acquisto della prima casa rappresentano solo il 0 del totale, contro il 8,1 medio del panel delle 13 città intermedie. Gli acquisti per sostituzione sono in linea con la distribuzione registrata a livello nazionale, mentre è particolarmente elevata la quota di compravendite finalizzate all investimento (2,9 sul totale, contro il 13, della media delle 13 città intermedie). Nomisma 171

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, La domanda si rivolge a tipologie di abitazione nuove o completamente ristrutturate più frequentemente di quanto non accada altrove, probabilmente a seguito della buona disponibilità di capitali presente sul mercato. - Tra le caratteristiche del mercato parmigiano delle locazioni vi è un ampio ricorso nettamente superiore alla media al contratto libero (87,). Ancora, l indagine rileva che l introduzione della cedolare secca sugli affitti non ha provocato impatti rilevanti né sul livello dei canoni, né sulla tipologia di contratto adottato. - Per il 2012, il mercato locale evidenzia un certo pessimismo circa l'andamento del numero delle compravendite e dei prezzi. Si prevede, per contro, stazionarietà del numero dei contratti di locazione stipulati, associati tuttavia ad una flessione dei canoni. Mercato degli uffici Zone Uffici Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2012) Prezzi ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro ,0 13-3,, Periferia terziaria , ,,7 Periferia ,3 93-3,2,7 Media ponderata ,1 10-3,,7 Figura Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () 10 9, 1 Mesi 8 7,,0,0 2 0 Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato degli uffici presenta caratteristiche analoghe a quelle riscontrate nelle 13 città intermedie monitorate. Ad un aumento delle consistenze degli immobili offerti, sia in compravendita che in locazione, corrisponde una sostanziale flessione della domanda e conseguentemente del numero dei contratti stipulati. 172 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Prezzi e canoni segnano variazioni negative su base annuale, con intensità differente rispetto alle varie zone cittadine. Tra i segmenti che mostrano maggiore tenuta si segnala, per la compravendita, quello degli immobili localizzati nella periferia terziaria (-1,2). I prezzi delle periferie generiche perdono, invece,,3 punti percentuali rispetto a febbraio Il livello dei canoni diminuisce in misura più generalizzata, attestandosi su un decremento medio pari al 3,. - Si allungano sensibilmente i tempi di vendita, che raggiungono la soglia dei 9, mesi, la più alta dell ultimo decennio, e i tempi di locazione ( mesi). Aumenta in modo sensibile anche lo sconto praticato in sede di trattativa, che passa dal 10, dell ultimo biennio al 1 del febbraio La lettura combinata dei dati conferma, di fatto, la diminuzione della domanda ed una elasticità dell offerta al prezzo meno evidente in passato. - Il rendimento medio lordo annuo degli immobili direzionali è stabile rispetto all ultima rilevazione (,7), in linea con la media del panel. - La congiuntura attuale non incoraggia le aspettative degli operatori del settore, che ipotizzano nel breve periodo un ulteriore ridimensionamento del livello dei prezzi e del numero dei contratti di compravendita, ed un assetto stabile di canoni e contratti di locazione. Mercato dei negozi Zone Negozi Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2012) Prezzi ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro.19-2, ,0 7, Periferia ,7 11-3, 7,3 Media ponderata , 200-3,0 7, Figura 7 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 8 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () 10 9, 1 Mesi 8 7,,8,9 2 0 Tempo di vendita Tempo di locazione Nomisma 173

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Nella percezione degli operatori, il comparto commerciale parmigiano assiste ad una sostanziale stazionarietà dell offerta di immobili in vendita, associata a una diminuzione della domanda e del numero dei contratti stipulati. - La rilevazione riferita alla performance del comparto locativo relativa al 2011 segnala una diminuzione della domanda, associata a un raffreddamento degli scambi e a un contestuale aumento dello stock disponibile sul mercato. - Si allungano i tempi medi di vendita, che su base annuale passano da 7, a 9, mesi, e quelli di locazione, che si allungano di circa un mese assestandosi su,8 mesi. Cresce in modo consistente il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, che dai 9,9 punti percentuali del febbraio 2011 va a toccare nel 2012 il picco massimo del decennio (1,8), balzando ben al di sopra della media del panel (12,1). - Ad una variazione annuale negativa dei prezzi, che si assesta sul -2,, si affianca una più importante flessione media dei canoni (-3), che appare più significativa in periferia (-3,). - Rimane stabile il rendimento medio lordo annuo rispetto a febbraio 2011, posizionandosi su un livello più alto del panel monitorato (7, contro 7,1). - Per il 2012 gli operatori del comparto prevedono un raffreddamento significativo del numero delle compravendite e dei livelli dei prezzi. Per quanto riguarda le locazioni, a fronte di una diminuzione dei livelli dei canoni si prevede una leggera flessione dei contratti di locazione stipulati. Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Mesi ,1,7 11,0 10, Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola Capannoni industriali Prezzi medi e rendimenti medi lordi (febbraio 2012) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1.27 Var. annuale () -,2 Rendimento da locazione (),1 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 88 Var. annuale () -,2 Rendimento da locazione (),2 - Gli operatori intervistati sono concordi nel riferire una diminuzione della domanda e del numero delle compravendite e delle locazioni. Più incerti i dati sull'offerta, che per alcuni intermediari è ad oggi più attendista che in passato, mentre per altri è in crescita. - Si allungano contestualmente i tempi di vendita e di locazione, questi ultimi in misura molto maggiore: il mercato raffreddato e la domanda più esigente ha 17 Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-12 fatto slittare i tempi medi per il collocamento in locazione di un immobile dai,7 mesi del 2011 ai 10, mesi del Il tempo medio di vendita si è allungato invece di 2 mesi, arrivando al picco degli 11 mesi, mai raggiunto nell'ultimo decennio. Sull altro fronte della trattativa, si rileva un sensibile aumento dello sconto sul prezzo richiesto: dai 10, punti percentuali del 2011 si passa al 1 del febbraio È invariata la performance dei rendimenti potenziali medi annui dei capannoni industriali rispetto al 2011, che si assesta mediamente sul,1-,2, dato uniforme per gli immobili nuovi e usati. A fronte di questo dato stazionario, è invece rilevante la variazione annuale dei prezzi, pari al -,2 rispetto alla rilevazione precedente. Anche i canoni diminuiscono ad un ritmo maggiore rispetto al 2011, fino ad arrivare a - su base annua, diminuzione che si attesta come la più rilevante dell'ultimo decennio ma che è, comunque, in linea con la media del panel monitorato (-,7). - In considerazione della sfavorevole congiuntura, le previsioni per il prossimo anno vanno nella direzione del pessimismo generalizzato. In modo più marcato rispetto al 2011, gli operatori riferiscono aspettative di flessione per tutte le variabili del mercato, dal numero dei contratti stipulati al livello di prezzi e canoni. Mercato dei box o garage Zone Tavola 7 Box o garage Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2012) Prezzi ( ) prezzi () Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro , ,9,0 Periferia , ,,3 Media ponderata , ,7,2 Figura 10 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (), 8 Mesi ,9 2,7 3, Tempo di vendita Tempo di locazione Nomisma 17

10 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Il mercato parmigiano dei box e garage non presenta variazioni di rilievo rispetto alla situazione monitorata nel corso dell ultimo anno. Gli operatori riferiscono come stabile il livello di domanda e offerta e una minima flessione nel numero degli scambi. - I prezzi mostrano una rilevante variazione negativa (-3,1), che risulta essere la più significativa del panel monitorato (-1,7 medio). La flessione è minore nelle aree del centro, dove i prezzi non sono scesi oltre il 2,3 su base annua. Dinamica inversa si registra invece per i canoni, maggiormente penalizzati in centro (-1,9) ma con tassi inferiori alla media del panel (-2,2). - Al ridimensionamento di prezzi e canoni si associa un modesto allungamento dei tempi medi di vendita e di locazione, che non supera le due settimane e che si assesta rispettivamente su, e 3,2 mesi. - Come per gli altri segmenti del mercato parmigiano, si segnala per contro un aumento consistente dello sconto sul prezzo richiesto in sede di trattativa. Dal, del 2011 si è passati al 7, del febbraio Il rendimento da locazione è inferiore al rendimento medio del panel monitorato, di circa 1, punti percentuali. Il dato è, tuttavia, stabile rispetto alle performance passate del mercato, se non addirittura in leggero aumento (+0,1 punti). - Con riferimento alle previsioni, gli operatori parmigiani riferiscono sentiment che vanno nella direzione della stabilità per il mercato della locazione di box/garage. Più difficile la situazione sul versante della compravendita, dove è atteso un raffreddamento delle consistenze scambiate, associato ad una ulteriore diminuzione dei livelli dei prezzi. 17 Nomisma