Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 CATANIA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 21 1 Evoluzione dell Indice di performance (1) Figura 1 Abitazioni 1,,8 I 2,,4,2 II 8, -,2 -,4 -, -,8 I 13-1, I II 1 I 3 II 4 I II 7 I 9 II 1 I II 13 I 15 II 1 Negozi 1,,8 II 2,,4,2, I 9 -,2 -,4 -, -,8 I 13-1, I II 1 I 3 II 4 I II 7 I 9 II 1 I II 13 I 15 II 1 (1) L Indice di performance è un indicatore che sintetizza l andamento di cinque componenti che esprimono la dinamicità del mercato: dinamica dei prezzi (variazione semestrale dei prezzi), convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto (sconto), velocità di assorbimento (tempi di vendita), intensità della domanda (dinamica della domanda rispetto all offerta), dinamica delle compravendite (saldo tra giudizi di crescita e di calo). L Indice varia tra -1 e +1, valori rispettivamente di minimo e di massimo potenziale, mentre lo zero rappresenta la performance media delle cinque componenti nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. Posizionamento delle componenti dell Indice di performance (1) Figura 2 Abitazioni Negozi Dinamica dei prezzi 1,,8 II 1 I 1 Dinamica dei prezzi 1,,8 II 1 I 1 Dinamica delle compravendite,,4,2, Convergenza prezzo offerto/ richiesto Dinamica delle compravendite,,4,2, Convergenza prezzo offerto/ richiesto Intensità della domanda Velocità di assorbimento Intensità della domanda Velocità di assorbimento (1) Il grafico esprime il livello raggiunto nel semestre in corso e in quello precedente dalle cinque componenti dell Indice di performance. Ciascuna componente ha un campo di variazione tra (il punto centrale del radar) e 1 (il vertice esterno del radar) che rappresentano, rispettivamente, il valore minimo e massimo registrati nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 3

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Il mercato immobiliare catanese rimane debole, anche dopo il timido segnale di recupero mostrato nella prima parte dell anno dalla sua componente residenziale. L andamento degli indicatori nel secondo semestre del 21 ci porta a riconsiderare come non pienamente superata la fase recessiva. Il clima di fiducia degli operatori per il prossimo anno è comunque improntato al positivo, soprattutto per le compravendite del comparto abitativo e dei relativi prezzi, che si dovrebbero stabilizzare. La ripresa del mercato nel suo complesso si sta, invece, rivelando molto più problematica di quanto si poteva preventivare solo qualche mese fa. Il quadro macroeconomico e l instabilità politico/istituzionale, oltre che il mancato miglioramento della fiducia dei consumatori, non stanno favorendo la crescita da più parti annunciata. Analizzando il posizionamento delle diverse componenti dell Indice di performance per, si può notare come nella seconda parte dell anno non ci siano stati scostamenti significativi tra le diverse componenti che esprimono la dinamicità del mercato, tranne quello, in leggera flessione, riguardante la dinamica delle compravendite del comparto residenziale (fig. 2). Il comparto commerciale, come quello degli altri settori produttivi, mostra ancora tutte le sue criticità. A fronte di un offerta che si sta stabilizzando, la domanda del comparto abitativo, seppure in maniera abbastanza debole, sta iniziando a reagire. Questi segnali di ripresa valgono sia per il mercato residenziale della compravendita, sia per quello della locazione, mentre soffrono i settori produttivi. Figura 3 Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali (1) Numero di compravendite Residenziale Non residenziale * Residenziale Non residenziale Totale (1) Terziario + Commerciale + Produttivo (*) Preconsuntivo Nomisma Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate In questo contesto, i valori di compravendita stentano a ripartire, ma, se confrontate con le precedenti rilevazioni, le variazioni risultano più contenute. In tutte le tipologie immobiliari i prezzi medi hanno registrato la stessa variazione semestrale, -,. 4 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 1, Figura 4 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali) 1, Canoni, -1, -2, -3,, -1, -2, -3, -4, Abitazioni Uffici Negozi -4, Abitazioni Uffici Negozi La volatilità della domanda ha spinto i proprietari a non abbassare gli sconti praticati sul prezzo richiesto, che si mantengono molto elevati e superiori alla media delle 13 città monitorate. Leggermente differenti le dinamiche dei tempi medi di vendita, che registrano lievi cali in tutti i comparti. Il mercato locativo sembra mostrare un andamento simile a quello della compravendita. La domanda risulta stabile e in grado di assorbire l offerta di immobili presente sul mercato. Tale dinamica favorisce l attività contrattuale che, pertanto, si mantiene stabile rispetto alle contrazioni passate. I canoni conseguentemente si stanno adeguando a questa leggera vivacità: quelli abitativi, dopo anni di flessione, tornano in campo positivo (+,2 semestrale), mentre quelli dei comparti non residenziali subiscono una riduzione molto più contenuta rispetto ai semestri precedenti. Le previsioni per il primo semestre del 217 indicano un mercato della compravendita in ulteriore ripresa per quanto riguarda il residenziale, mentre per i comparti direzionale, commerciale e industriale la situazione dovrebbe rimanere nel complesso poco dinamica. Per il segmento locativo si intravede qualche timido segnale proveniente dagli uffici, ma si presume che la ripresa economica tanto attesa possa fungere da traino in tutti i settori. Per quanto riguarda i progetti, è da segnalare come al masterplan di San Berillo sia stato assegnato il premio urbanistica 21 a Parsitalia Real Estate. Un progetto di riqualificazione di un ampia area urbana nel centro di. Il progetto prevede la realizzazione di un grande giardino urbano con funzione di collegamento tra città e mare e ricucitura tra i due quartieri limitrofi. Al suo interno parcheggio interrato, mercato e attività commerciali, oltre a funzioni a scala più urbana. Alle estremità trovano spazio gli edifici residenziali. Nomisma 5

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) di pregio 2.181,3-2,1, 1,3 Centro , -2,4,4 17,8 Semicentro ,8-2,5 7, 17,2 Periferia 88 -,7-1,5 7,8 1,5 Sconti () Media urbana , -2, 7, (1) 17, (1) Media 13 città , -1,5 7,2 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () di pregio 15,8, 3,3 4,8 Centro 8,2 -,9 3,2 4,8 Semicentro 7 -,1-1,1 3,8 5,3 Periferia 53,2-1,4 3,7, Media urbana 5,2-1,1 3,5 (1) 5,4 Media 13 città 97 -,4 -,8 3,5 5,1 (1) Media semplice Figura 5 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Nel corso del secondo semestre del 21, il mercato residenziale catanese ha rallentato la ripresa che sembrava intravedersi nei primi mesi dell anno, anche se si sta attenuando il divario tra domanda e offerta. Il settore abitativo, secondo la percezione degli operatori, sta consolidando elementi di stabilizzazione con una domanda leggermente più dinamica rispetto ai semestri precedenti, in particolare nelle zone di pregio e in quelle centrali. Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Tavola 2 Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 21) ( /mq) sem. () ann. () di pregio ,7-2,1 Centro 2.172,1-1, Semicentro 1.4 -,3-1,3 Periferia 1.8-1,1-1,5 Media urbana , -1,5 Media 13 città ,5-1,2 Rispetto alla rilevazione precedente, i prezzi delle abitazioni, sia usate che nuove, si sono mediamente ridotti del -, e in alcune zone della città risultano variazioni leggermente positive. La difficoltà di incontro tra domanda e offerta ha contribuito a mantenere elevato il divario tra prezzi richiesti e prezzi effettivi, sia per gli immobili di nuova costruzione (11,5), sia per quelli usati (17). La lieve dinamicità del settore si può ravvisare nei tempi medi per concludere un contratto di compravendita (7 mesi la media urbana), che pur non discostandosi significativamente da quelli dello scorso anno, registrano in tutte le zone un leggero calo. Figura 7 La domanda di abitazioni si rivolge all'acquisto o alla locazione? 58, 42, 3,5 3,5 54,3 53,5 5,4 45,7 4,5 49, Domanda per locazione Domanda per acquisto Il mercato locativo prosegue la tendenza ad una stabilità sia nell offerta che nella domanda, risultato della maggior disponibilità di abitazioni rimaste invendute nella compravendita e del relativo spostamento della domanda verso la locazione. I tempi necessari a chiudere la trattativa, pur in lieve flessione (3,5 mesi), mostrano i primi segnali di uscita dalla situazione di stallo del mercato residenziale. Il focus sul mercato residenziale conferma una tendenza già rilevata nelle ultime rilevazioni di un lento, ma costante, spostamento della domanda abitativa verso l acquisto. Nomisma 7

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Centro , -3,4 8,3 1,3 Semicentro , -2,1 8,7 17,2 Periferia terziaria ,1-3, 8,8 17,2 Periferia , -1, 1,1 17,4 Sconti () Media urbana , -2,3 9, (1) 17, (1) Media 13 città ,1-2,3 1, 1,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 18 -,2-2,3 4,9 5,1 Semicentro 84, -,8 5,3 5,3 Periferia terziaria 75,1-1,9 5,2 4,9 Periferia 57 -,9-1,7,4 5,5 Media urbana 9 -,4-1,7 5,5 (1) 5,2 Media 13 città 94-1, -1,9, 5,1 (1) Media semplice Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 8 Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Sul fronte direzionale non emergono elementi nuovi che possano presagire un uscita dalla crisi in tempi brevi. In particolare, anche se l offerta sembra si stia stabilizzando, la domanda continua a mantenersi debole e, di conseguenza, sia la compravendita che la locazione sono tuttora scarsamente dinamiche. Anche alcuni indicatori, come i tempi medi di vendita e quelli di locazione, oltre che gli sconti praticati sul prezzo (17), pur risultando in calo, rimangono alti e non consentono di rilanciare appieno la domanda. 8 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Neppure il trend decrescente dei prezzi, diminuiti del -2,3 su base annua, sembra poter attivare quelle dinamiche in grado di apparire anticipatrici di un ciclo meno negativo. Nel mercato catanese, anche gli uffici ubicati in centro e in periferia terziaria, tradizionalmente i più appetibili, risentono fortemente della situazione di criticità del comparto e hanno segnato variazioni annuali più marcate rispetto a quelli ubicati nelle altre zone cittadine. In un mercato in difficoltà come quello direzionale, non calano solo i prezzi, ma anche i canoni di locazione subiscono variazioni annuali decrescenti (-1,7). Tutti indicatori che vanno letti nel complesso di un mercato asfittico, dove il perdurare dell incertezza politica e la stentata ripresa economica non promettono un risoluto miglioramento del mercato in tempi brevi. Rimane inalterato il rendimento potenziale lordo annuo, stabile al 5,2, di poco superiore alla media delle 13 città analizzate. Mercato dei negozi Tavola 4 Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Centro ,3-2,8 8, 1,8 Semicentro ,4-1,5 9,1 18,1 Periferia ,1-1,9 1, 17,7 Sconti () Media urbana , -2, 9, (1) 17,5 (1) Media 13 città ,7-1, 9,5 15,8 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 273 -,8-1, 4, 8, Semicentro 148 -,5-1,1 5,3 7,3 Periferia 98 -,7-1,4,5 8,4 Media urbana 138 -, -1,4 5,5 (1) 8,1 Media 13 città 188 -,8-1,, 7,3 (1) Media semplice Il mercato commerciale catanese segue le stesse dinamiche di quello direzionale, dove si possono vedere indicazioni di debole stabilizzazione dell offerta e di rallentamento del calo della domanda. Queste dinamiche non sono, comunque, sufficientemente intense per consentire un arresto della caduta dei prezzi e dei canoni. La variazione annuale dei prezzi è meno contenuta rispetto a quella delle ultime rilevazioni e leggermente superiore alla Nomisma 9

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 media delle 13 città analizzate. La variazione dei canoni risulta ancora negativa, (-1,4 annuale), ma minore rispetto a quella del 215 (-2,7). I rendimenti medi lordi da locazione si mantengono elevati (8,1), decisamente superiori alla media delle altre città. Figura 1 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Questo possibile allentamento della tensione sul mercato immobiliare dei negozi trova conferma dai tempi medi di vendita, in netto calo (9 mesi) rispetto all anno precedente, e dagli sconti medi praticati in leggera flessione (17,5) rispetto al picco massimo raggiunto l anno scorso (18,5). Per quanto riguarda i tempi di locazione si nota un miglioramento rispetto alle rilevazioni precedenti (5,5 mesi) e la media urbana di risulta inferiore alla media delle 13 città analizzate. Da rimarcare come in città il mercato sia abbastanza polarizzato, con un centro cittadino più dinamico e una periferia, abitata da ceto medio e popolare, che risente maggiormente di una situazione economica con una flebile ripresa. Mercato dei capannoni industriali Mesi Figura Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 21) Capannoni nuovi Media urbana Media 13 città Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale () -2,8-3,5 Rendimento da locaz. () 7,1 7, Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale () -3,3-4, Rendimento da locaz. () 7, 7,2 13 Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Il mercato dei capannoni industriali non manifesta significativi segnali di ripresa. La domanda, sia per il segmento locativo che per quello della compravendita, risulta ancora debole per la ripresa del numero dei contratti. Nemmeno l ulteriore calo dei prezzi, unito ai notevoli sconti praticati sul prezzo richiesto (21,5), sta favorendo la compravendita. I tempi medi di vendita si mantengono alti (13 mesi). Il mercato locativo mostra una certa stabilizzazione del numero dei contratti conclusi, oltre a una riduzione dei tempi medi necessari a locare gli spazi produttivi (9 mesi). In questo quadro non molto dinamico, i rendimenti potenziali lordi da locazione si mantengono stabili attorno al 7. Nomisma 131