NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Provincia di Ancona Indicatori socio-economici -0,29% Ancona Indicatori immobiliari

Transcript

1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 ANCONA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Negli ultimi dieci anni la popolazione è cresciuta del 7,7% Provincia di Indicatori socio-economici Nel 212 le imprese locali sono calate dello,% rispetto al 211 Nei primi nove mesi del 212 i finanziamenti erogati per l'acquisto di abitazioni sono calati del 1,% rispetto allo stesso periodo del 211 Figura 1 Nel 213 si prevede che il numero di lavoratori dipendenti diminuisca dello,7%,% 7,7% -,29% -1,% -,% -,% -27,3% -,7% Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Nell attuale fase riflessiva (2-213) i prezzi delle abitazioni usate sono diminuiti del 15,2% Indicatori immobiliari Nel 212 le compravendite di abitazioni sono state il 37,9% in meno rispetto a quelle registrate nel 2 Nel 212 le compravendite di immobili non residenziali (1) sono state il 2,5% in meno rispetto a quelle registrate nel 2 Figura 2 Nell ultimo anno i rendimenti totali degli uffici si sono ridotti di 11 punti base -13,2% -33,3% -37,9% ,2% -37,9% -2,5% città* (1) Terziario + Commerciale + Produttivo * Rispetto alle intermedie considerate nell indagine mancano i dati di Trieste Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie 12 città* Continua a manifestarsi un quadro di perdurante debolezza sul mercato immobiliare dorico. L ulteriore peggioramento di carattere congiunturale, che si aggrava ancor più sul settore delle compravendite rispetto a quello locativo, evidenzia la preoccupazione che, in assenza di una chiara strategia di rigenerazione urbana integrata (infrastrutture, mobilità, accessibilità), è pressoché velleitario ipotizzare un ritorno di attrattività di operatori e investitori, prima ancora del recupero dei valori di mercato e del compravenduto sui livelli pre-crisi. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 99

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 Figura 3 Prezzi medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 2 = 1) N. I. - 2 = ,5 131, 119, Abitazioni Uffici Negozi % Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi (%) 1, 9,, 7,, 5,, Abitazioni Uffici Negozi Nel corso dell ultimo anno permangono sul mercato residenziale dorico alcune criticità di carattere strutturale riconducibili, almeno sul lato della domanda, al progressivo deterioramento economico che colpisce indiscriminatamente famiglie e imprese, ma al contempo alla mancanza di politiche di attivazione di una domanda piuttosto atrofizzata su tutti i comparti cittadini. D altro canto, sul lato dell offerta, la continua discesa dei valori di mercato, a un ritmo più sostenuto rispetto allo scorso anno, non risolve nessuno dei problemi che caratterizzano il sistema urbano di. Questa nuova fase di revisione dei comportamenti di price resistance rischia di essere tardiva e di non avere alcun effetto su una città che vive una fase di stagnazione industriale, unitamente ad una forte difficoltà nei servizi terziari. Basti notare come l area provinciale di sia una tra quelle italiane a più alto tasso di fallimento o dissesto delle imprese locali, che meno di altre aree territoriali riesce oggi ad assorbire forza lavoro e opportunità di vita, e che dunque fatica ad intercettare come in passato i flussi migratori ripresi vigorosamente in questa ondata recessiva. Al di là delle incerte prospettive economiche, peraltro condivise da tutte le altre città di riferimento intermedie, gli elementi di preoccupazione provengono essenzialmente da una persistente debolezza della domanda, sia nel comparto residenziale che in quello corporate, e da un graduale aumento della mole d offerta che, nell attuale stato di sostanziale illiquidità, ripropone i problemi irrisolti, tutti italiani, della capacità di intercettare alcuni flussi d investimento. Ciò accentuerà un accumulo dello stock, già iniziato da qualche anno, che difficilmente potrà essere assorbito proprio per i motivi strutturali descritti sopra con il progressivo assottigliamento registrato dall attività transattiva e contrattuale, nonostante i maggiori sconti complessivamente concessi pur di concludere le trattative. Assieme al divario tra prezzo richiesto e quello effettivo, l allungarsi dei tempi di vendita, dopo la riduzione fatta segnare lo scorso anno, descrive bene un mercato complessivamente statico, con forti problemi di illiquidità e attrattività. Revisione dei prezzi, sconti e tempi di vendita in aumento non costituiscono, in un quadro di aspettative economiche negative e scarsa mobilità sociale, opportunità interessanti sul lato della compravendita. 1 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 La riduzione dei canoni, in misura inferiore rispetto ai prezzi, offrirebbe perfino opportunità in termini di rendimento medio atteso dalle locazioni. Questo è il principale motivo per cui si riscontra, almeno sul mercato residenziale, una maggiore dinamicità sul lato locativo, che si potrebbe però tradurre nuovamente in un crescente grado di inaccessibilità alla compravendita, non solo per difficoltà di credito, ma anche per incompatibilità reddituale di medio-lungo periodo. In un contesto così complesso è sempre difficile effettuare previsioni. Con riferimento agli operatori prevalgono giudizi volti alla stabilità, che per la città di significherebbe un ulteriore deterioramento del mercato residenziale, commerciale e direzionale, almeno sul lato della compravendita. Sul versante locativo, invece, le attese sono per un aumento dei contratti e degli spazi di mercato. Tale opportunità, però, deve fare i conti con un grado crescente (e difficilmente controllabile) di sofferenza delle famiglie e delle attività produttive. Le preoccupazioni, però, non vengono solo da una domanda debole e in continua flessione, a fronte di un offerta in espansione, quanto dall assenza di un piano di programmazione per lo sviluppo urbano più coerente con alcune traiettorie di sviluppo. A tal proposito si segnala la recente selezione di per il finanziamento del piano di riqualificazione denominato Fronte Mare delle eccellenze. Il Comune di, infatti, ha ottenuto un finanziamento di, milioni di euro concessi dal Ministero delle Infrastrutture e Trasporti (a fronte di un intervento complessivo di, milioni di euro) nell ambito del Piano nazionale delle città previsto all interno del cosiddetto Decreto sviluppo, mirato alla valorizzazione urbana, che ha ammesso al finanziamento 2 progetti su 57 proposte delle amministrazioni. Il piano complessivo, localizzato nel waterfront cittadino, prevede alcune aree di intervento e di priorità, tra cui la riqualificazione del quartiere Guasco San Pietro (centro storico della città affacciato sul porto), la riqualificazione del quartiere Archi Stazione (periferia storica a contatto con la Zona Industriale Portuale) e il completamento della Mole Vanvitelliana (vera e propria icona della città). Il progetto complessivo costituisce senza dubbio un auspicabile ricucitura tra l area portuale e la città nel suo complesso, ma non deve bypassare le necessarie valutazioni che dovranno essere approfondite sui costi e benefici di lungo termine del Porto di. Lo straordinario finanziamento sia pure nella perplessità della tempistica e della reale erogazione delle risorse pubbliche permetterebbe indubbiamente il recupero di alcuni luoghi-simbolo della città, in particolare il risanamento del pentagono rivolto alla città. Tuttavia, la ricucitura tra i pezzi di città, in questo caso area portuale e città storica, rappresenta solo uno dei passaggi essenziali per ipotizzare una normale riattivazione di medio periodo della domanda potenziale di mercato. Nomisma 11

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 Mercato delle abitazioni Abitazioni Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 213) Tavola 1 Zone ABITAZIONI NUOVE Prezzi ( /mq) Variazioni annuali prezzi (%) Prezzi ( /mq) Variazioni annuali prezzi (%) ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 3.1 -, , 15-2,9,5 Periferia , , 7-3,, Media urbana 2.5-5, , 3-3,, Media , 1.9 -,2-3, 5, Mesi Figura 5 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) , 3,3, Tempo di vendita Tempo di locazione,5 Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Nel corso del 212 il mercato residenziale di non ha mostrato alcun segnale di ripresa rispetto alle precedenti rilevazioni. Infatti, la domanda di abitazioni è risultata ancora piuttosto esigua e incapace di ridurre lo stock disponibile attualmente sul mercato. Risulta evidente che una delle principali cause di tale staticità derivi dalla necessità di usufruire di prestiti bancari a copertura, anche fino all %, del valore della casa. Le difficoltà degli istituti bancari nell erogazione del credito hanno, pertanto, contribuito a Figura 7 Numero di compravendite di abitazioni nel comune capoluogo e nel resto della provincia spostare la maggioranza della domanda verso l acquisto della prima casa o verso la sostituzione della propria residenza. Le difficoltà economiche delle famiglie, inoltre, hanno spinto la componente straniera verso il mercato della locazione. In tale contesto, le compravendite si sono ridotte ulteriormente raggiungendo livelli Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate 12 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 dimezzati rispetto al periodo Anche i prezzi hanno proseguito il loro calo, passando dal -2,% del 211 al -5,% attuale. Ciononostante, non si è arrestata la crescita del divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo concesso dai proprietari, che raggiunge il 1,% in media (fig. ). In aggiunta, le tempistiche di vendita hanno fatto registrare il maggiore aumento rispetto agli altri comparti cittadini: attualmente occorrono circa mesi, in media, per concludere una compravendita (fig. 5). Per quanto riguarda il segmento locativo, le dinamiche non sono risultate differenti rispetto a quello della compravendita, con canoni in diminuzione e tempi di locazione in aumento. In particolare, la flessione dei canoni non è risultata così lontana rispetto al -3,% del 211. Anche per quanto riguarda i tempi di locazione, l ultimo dato riferito al 212 si attesta attorno ai,5 mesi in media, dato tra i più bassi a livello cittadino ma comunque in aumento rispetto alla precedente rilevazione. La maggiore flessione dei prezzi rispetto ai canoni ha provocato un lieve aumento dei rendimenti medi lordi da locazione che raggiungono, dunque, il,%. Le previsioni per il resto del 213 risultano piuttosto incerte per quanto riguarda le compravendite, che potrebbero comunque stabilizzarsi sui livelli attuali. Gli operatori intervistati, invece, risultano più ottimisti sulla ripresa del numero di contratti di locazione. Al contrario, i prezzi e i canoni continueranno a ridursi fino alla fine dell anno. Caratteristiche Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 212) Tavola 2 Media intermedie Provenienza geografica della domanda per l acquisto dell'abitazione (%) Italiana 3,1,2 Straniera 1,9 11, Provenienza geografica della domanda per la locazione dell'abitazione (%) Italiana 9, 5,5 Straniera 5, 3,5 Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata (%) Prima casa, 51,9 Sostituzione 2,1 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza),3 7, Investimento 17,3 9, Abitazioni acquistate con un mutuo Quota % sul totale delle compravendite 7, 59, Copertura % del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione) 79, 7, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione (%) Libero 35, 59, Transitorio 2,3 1,1 Canone concordato 37,5 2, Comodato d'uso, 2,1 Nomisma 13

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 Mercato degli uffici Zone Uffici Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 213) Prezzi ( /mq) prezzi (%) Canoni ( /mq/anno) canoni (%) Tavola 3 Rendimenti da locazione (%) Centro ,9 12-3,3, Periferia terziaria ,9 9-2,, Periferia 1.3 -, 7-3,3, Media urbana , 9-3,1, Media 1.7 -,2 5-3,, Mesi Figura Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,5 11, ,2 Tempo di vendita Tempo di locazione, % Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) Il mercato direzionale anconetano ha fatto registrare un ulteriore flessione rispetto a quanto osservato nel corso del 211. L accumulo di spazi direzionali continua a non trovare alcun assorbimento né all interno del mercato della compravendita né in quello locativo, a causa di una domanda inadeguata e fortemente ridotta nel corso degli ultimi anni. Di fronte a una tale dinamica, il mercato tenta di reagire concedendo ulteriori flessioni dei valori di compravendita e dei canoni in modo Figura 1 Numero di compravendite di uffici nel comune capoluogo e nel resto della provincia tale da allinearsi alle possibilità delle imprese presenti sul territorio. Tuttavia i ribassi, rispettivamente pari al,% e al 3,1%, non sembrano sufficienti a rilanciare l attività contrattuale, che subisce una caduta piuttosto marcata soprattutto per quanto riguarda le compravendite. Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate 1 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 La distanza tra domanda e offerta è ulteriormente confermata, per il segmento della compravendita, dal livello record raggiunto dallo sconto medio praticato sul prezzo richiesto, pari al 19,2% in media (fig. 9). Anche il costante allungamento dei tempi medi di vendita e locazione ha ormai toccato livelli mai raggiunti prima d ora. Attualmente occorrono 11 mesi per riuscire a chiudere una trattativa di compravendita e mesi per un contratto di locazione, valori più che raddoppiati rispetto a quanto registrato nella fase pre-crisi (fig. ). L andamento dei prezzi e dei canoni ha influito anche sulla redditività media lorda, leggermente aumentata rispetto al 211 (ora al,%). Nel corso dei prossimi mesi, non ci si attende alcuna ripresa dell attività transattiva e contrattuale all interno del comparto direzionale e si prospetta un ulteriore flessione dei canoni e dei prezzi. Mercato dei negozi Zone Negozi Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 213) Prezzi ( /mq) prezzi (%) Canoni ( /mq/anno) canoni (%) Tavola Rendimenti da locazione (%) Centro.25-3,9 35 -,3, Periferia 2.3 -,1 15-5,3 7,7 Media urbana 2.9 -, 2 -,9, Media , 172-3,7 7,1 Mesi Figura 11 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) , ,5 9, Tempo di vendita Tempo di locazione, Figura 12 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Come già riportato per il comparto direzionale, il segmento commerciale ad continua a subire gli effetti negativi della crisi delle imprese e delle famiglie, che non riescono più a sostenere consumi e tenore di vita come in passato. Ciò ha contribuito a ridurre ai minimi storici la domanda di acquisto e di locazione, mentre gli spazi disponibili continuano ad accumularsi dal lato dell offerta. Nomisma 15

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 Il recente crollo delle compravendite è l ennesima riprova di un mercato totalmente ingessato che non riesce a trovare sfogo nemmeno all interno del segmento locativo. L unica soluzione sembra quella di proseguire nella riduzione dei prezzi e dei canoni in modo tale da evitare livelli di invenduto o di sfitto che comporterebbero ulteriori perdite per i proprietari. Tali flessioni, rispettivamente pari a -,% e -,9% nell arco del 212, sembrano aver ottenuto almeno un piccolo risultato, ossia la riduzione, seppur lieve, delle tempistiche medie necessarie a chiudere Figura 13 Numero di compravendite di immobili commerciali (*) nel comune capoluogo e nel resto della provincia un contratto, sia esso di compravendita o di locazione (fig. 11). Ciononostante, dal lato della compravendita, permane ancora una certa ritrosia da parte della domanda alla quale i proprietari continuano a concedere sconti sempre maggiori, ormai pari al 15% in media (fig. 12). La maggior flessione dei canoni rispetto ai prezzi ha comportato una nuova riduzione del rendimento medio da locazione dei negozi, ora all %, a conferma del trend discendente iniziato nel 2. Nei prossimi mesi le attese sono per una sostanziale tenuta del mercato, segnale, dunque, di maggiore ottimismo rispetto agli altri comparti. Ciononostante, una parziale flessione dei prezzi e dei canoni è ritenuta ancora necessaria per rilanciare l attività contrattuale. Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia (*) Negozi, laboratori e centri commerciali Fonte: Agenzia delle Entrate Mercato dei capannoni industriali Figura 1 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Mesi ,5 11, 1,, Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola 5 Capannoni industriali Prezzi medi e rendimenti medi lordi (febbraio 213) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1. Var. annuale (%) -5,1 Rendimento da locazione (%), Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 97 Var. annuale (%) -, Rendimento da locazione (%) 7, Il mercato dei capannoni industriali di non è risultato immune rispetto alla crisi degli immobili più strettamente legati all attività produttiva della zona. In 1 Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 particolare, è la flessione dei prezzi ad essere risultata particolarmente marcata e pari al -,%, tenendo conto che nel 211 si era già registrato un calo del,3%. Tale flessione, tuttavia, è solo uno dei tanti segnali di crisi del segmento in cui la domanda risulta sempre più esigua e in contrasto con un offerta ormai in continuo accumulo. In tale contesto, il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo ha continuato ad aumentare raggiungendo il 17% in media. Nonostante le difficoltà emerse nel corso del 212, le tempistiche medie di compravendita e di locazione si sono leggermente accorciate arrivando, rispettivamente, a 11 e,5 mesi (fig. 1). I canoni si riducono del 5,%, in misura inferiore rispetto ai prezzi. I rendimenti medi lordi da locazione oscillano attorno al 7% dal 27. Nel corso del 213 la situazione non sembra potersi sbloccare e, dunque, la maggioranza degli operatori si attende ancora una scarsa attività contrattuale, combinata ad una nuova contrazione dei valori. Mercato dei box o garage Zone Tavola Box o garage Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 213) Prezzi ( ) prezzi (%) Canoni ( /anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 29. -, ,2 7, Periferia , ,, Media urbana , , 7,9 Media , ,5 5,7 Mesi Figura 15 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,5 2,2 5, Tempo di vendita Tempo di locazione 3, % Figura 1 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) Il mercato dei box e dei garage risulta da sempre strettamente legato al comparto residenziale e tale legame si traduce in tempi medi, sia di vendita che di locazione, e sconti concessi più contenuti rispetto agli altri segmenti cittadini. Nomisma 17

10 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 Attualmente occorrono 5,5 mesi per concludere una compravendita e 3, mesi per giungere alla firma di un contratto di locazione, dati comunque in aumento rispetto alla precedente rilevazione. Anche lo sconto medio tra prezzo effettivo e prezzo richiesto si è ampliato passando dal,2% al 1%, pur rimanendo, tuttavia, il più contenuto se confrontato con i livelli raggiunti degli altri mercati cittadini. Al contrario, i prezzi e i canoni si sono ridotti, rispettivamente del -,5% e del -5,%, ossia in linea con le altre tipologie immobiliari. La redditività media da locazione è rimasta inalterata e pari al 7,9%, il dato più alto delle intermedie dopo quello di Messina. Negli ultimi mesi del 213 gli operatori non si attendono particolari stravolgimenti dall attuale congiuntura. 1 Nomisma