Sintesi delle schede delle 13 città intermedie

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1 OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE I Rapporto quadrimestrale 2013 LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE IN ITALIA Sintesi delle schede delle 13 città intermedie Ancona - Bergamo - Brescia - Livorno - Messina - Modena - Novara - Parma - Perugia - Salerno - Taranto - Trieste - Verona Marzo 2013

2 ANCONA Nel corso dell ultimo anno permangono sul mercato residenziale dorico alcune criticità di carattere strutturale riconducibili, almeno sul lato della domanda, al progressivo deterioramento economico che colpisce indiscriminatamente famiglie e imprese, ma al contempo alla mancanza di politiche di attivazione di una domanda piuttosto atrofizzata su tutti i comparti cittadini. D altro canto, sul lato dell offerta, la continua discesa dei valori di mercato, a un ritmo più sostenuto rispetto allo scorso anno, non risolve nessuno dei problemi che caratterizzano il sistema urbano di Ancona. Questa nuova fase di revisione dei comportamenti di price resistance rischia di essere tardiva e di non avere alcun effetto su una città che vive una fase di stagnazione industriale, unitamente ad una forte difficoltà nei servizi terziari. Basti notare come l area provinciale di Ancona sia una tra quelle italiane a più alto tasso di fallimento o dissesto delle imprese locali, che meno di altre aree territoriali riesce oggi ad assorbire forza lavoro e opportunità di vita, e che dunque fatica ad intercettare come in passato i flussi migratori ripresi vigorosamente in questa ondata recessiva. Al di là delle incerte prospettive economiche, peraltro condivise da tutte le altre città di riferimento intermedie, gli elementi di preoccupazione provengono essenzialmente da una persistente debolezza della domanda, sia nel comparto residenziale che in quello corporate, e a un graduale aumento della mole d offerta che, nell attuale stato di sostanziale illiquidità, ripropone i problemi irrisolti, tutti italiani, della capacità di intercettare alcuni flussi d investimento. Ciò accentuerà un accumulo dello stock, già iniziato da qualche anno, che difficilmente potrà essere assorbito proprio per i motivi strutturali descritti sopra con il progressivo assottigliamento registrato dall attività transattiva e contrattuale, nonostante i maggiori sconti complessivamente concessi pur di concludere le trattative. Assieme al divario tra prezzo richiesto e quello effettivo, l allungarsi dei tempi di vendita, dopo la riduzione fatta segnare lo scorso anno, descrive bene un mercato complessivamente statico, con forti problemi di illiquidità e attrattività. La riduzione dei canoni in misura inferiore rispetto ai prezzi offrirebbe perfino opportunità in termini di rendimento medio atteso dalle locazioni. In un contesto così complesso è sempre difficile effettuare previsioni. Con riferimento agli operatori prevalgono giudizi volti alla stabilità, che per la città di Ancona significherebbe un ulteriore deterioramento del mercato residenziale, commerciale e direzionale, almeno sul lato della compravendita. Sul versante locativo, invece, le attese sono per un aumento dei contratti e degli spazi di mercato. Tale opportunità, però, deve fare i conti con un grado crescente (e difficilmente controllabile) di sofferenza delle famiglie e delle attività produttive. Le preoccupazioni, però, non vengono solo da una domanda debole e in continua flessione, a fronte di un offerta in espansione, quanto dall assenza di un piano di programmazione per lo sviluppo urbano più coerente con alcune traiettorie di sviluppo. Centro ,0 4,5 Centro ,9 4,6 Periferia ,8 4,6 Periferia terziaria ,9 4,6 Media urbana ,6 4,6 Periferia ,0 4,6 Media urbana ,4 4,6 Centro ,9 8,4 Centro ,9 7,8 Periferia ,1 7,7 Periferia ,3 8,0 Media urbana ,0 8,0 Media urbana ,5 7,9

3 BERGAMO Nel corso del 2012 non sono emersi particolari segnali di ripresa all interno del mercato immobiliare bergamasco. Dall analisi di tutti i comparti, sia i prezzi che i canoni hanno fatto registrare variazioni negative superiori a quanto osservato nel Tuttavia, ciò non ha contribuito al rilancio dell attività contrattuale, che, al contrario, ha raggiunto i livelli più bassi degli ultimi dieci anni. Nello specifico, il mercato della compravendita ha mostrato una domanda ovunque in affanno, in contrapposizione ad una disponibilità di spazi in costante crescita. Le compravendite, secondo quanto riportato dall Agenzia del Territorio, si sono ridotte ulteriormente nell ultimo anno, arrivando ad una riduzione del -20 rispetto al 2008 per quanto riguarda le abitazioni e del -40,0 per le restanti tipologie. Si tratta di flessioni mai osservate in passato, nonostante le precedenti crisi del settore avessero fatto registrare cali rilevanti, ma difficilmente confrontabili con i livelli attuali. Sono i prezzi di capannoni e uffici a cedere maggiormente, con un calo rispettivamente pari al -6,0 e al -4,0. Situazione meno complessa, invece, per quanto riguarda le abitazioni e i negozi, i cui prezzi si riducono del 3,1 e del 3,4 nell arco dell anno. Nonostante tali variazioni, le concessioni di sconti sui prezzi richiesti da parte dei proprietari non si sono ridotte. Al contrario, sono stati raggiunti in tutti i comparti nuovi livelli record, tra cui spicca il 20,0 del mercato dei capannoni e il 19,5 del segmento direzionale, strettamente legati all attività produttiva della zona. Lo stesso scarto tra i comparti direzionali e produttivi rispetto a quelli residenziali e commerciali emerge anche per i tempi medi di vendita: per i primi si attestano intorno ai 13 mesi, per i secondi sui 9-10 mesi in media. All interno del mercato locativo le dinamiche non sono risultate migliori: la domanda di immobili in locazione è sembrata ancora piuttosto esile e incapace di assorbire le quantità presenti sul mercato. Ciononostante, le tempistiche necessarie a concludere un contratto sono risultate meno ampie rispetto a quelle osservate nel mercato della compravendita, a partire dagli 11 mesi dei capannoni fino ai 5 mesi relativi alle residenze. Anche per quanto riguarda i canoni, in tutti i comparti si sono registrate flessioni che partono dal -5,6 dei capannoni, seguite dal -3,6 delle abitazioni fino al -2,8 dei negozi. I differenti andamenti dei prezzi rispetto ai canoni hanno provocato, da una parte, una riduzione dei rendimenti medi lordi da locazione per le abitazioni e, dall altra, una sostanziale invarianza per quanto riguarda uffici, negozi e capannoni. Le previsioni per la restante parte del 2013 indicano una parziale tenuta delle compravendite all interno del comparto residenziale e commerciale. Al contrario, per il comparto direzionale e dei capannoni si prospetta una nuova flessione del numero di contratti stipulati. I prezzi, invece, continueranno a diminuire a prescindere dal comparto di riferimento. L unica nota positiva potrebbe derivare dal mercato locativo delle abitazioni, dove i canoni potrebbero aver raggiunto i livelli minimi e il numero di contratti conclusi potrebbe tornare a crescere. Per gli altri comparti la situazione non sembra possa modificarsi nel breve periodo, ma nemmeno far registrare tracolli sproporzionati rispetto a quanto osservato fino ad oggi. Centro ,2 4,6 Centro ,6 4,4 Periferia ,5 5,3 Periferia terziaria ,6 4,5 Media urbana ,1 5,0 Periferia ,5 4,6 Media urbana ,0 4,5 Centro ,7 6,5 Centro ,1 4,6 Periferia ,9 7,0 Periferia ,7 5,4 Media urbana ,4 6,8 Media urbana ,0 5,1

4 BRESCIA In un quadro di peggioramento costante del mercato immobiliare italiano, il trend del mercato bresciano appare particolarmente negativo, in particolare nella componente residenziale. Negli ultimi cinque anni, infatti, i prezzi delle abitazioni si sono ridotti del 17,7, a fronte di una media delle 13 città intermedie del -13,2. Le compravendite residenziali del 2012 sono state il 34,3 in meno rispetto a quelle del 2008, in linea con la media delle città intermedie (-33,3). È divergente, invece, il trend delle compravendite degli immobili non residenziali, che nel periodo sono calate in misura significativamente inferiore rispetto alla media delle città intermedie (-27,4 contro - 37,9). Anche l andamento dei prezzi conferma che il mercato residenziale bresciano ha risentito della crisi più di quello non residenziale. Dal lato delle compravendite l offerta continua ad aumentare, a fronte di una domanda in forte contrazione. Queste dinamiche si riflettono a loro volta sia sui prezzi, che anche nel 2012 sono calati rispetto all anno precedente, sia sullo sconto medio ottenuto, con un effetto complessivo di ulteriore deprezzamento degli immobili. Dal lato delle locazioni si registra, invece, una debole crescita della domanda, in particolare nel settore residenziale, con un conseguente calo dei canoni meno marcato rispetto a quello dei prezzi di vendita. Questo trend divergente tra andamento dei prezzi e dei canoni comporta una leggera ripresa dei rendimenti potenziali lordi. In particolare, nell ultimo anno i rendimenti delle abitazioni usate hanno superato i livelli del 2008, mentre i rendimenti dei negozi, pur recuperando sullo scorso anno, rimangono molto distanti dai livelli precrisi. Per il 2013 gli operatori si attendono un recupero soprattutto del mercato residenziale, prevedendo un leggero aumento del numero delle compravendite e soprattutto delle locazioni, mentre dovrebbe arrestarsi la caduta dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione. Centro ,1 4,5 Centro ,3 3,7 Periferia ,9 5,3 Periferia terziaria ,3 4,3 Media urbana ,0 5,0 Periferia ,7 4,7 Media urbana ,5 4,3 Centro ,6 5,7 Centro ,7 4,6 Periferia ,1 5,5 Periferia ,6 5,5 Media urbana ,9 5,6 Media urbana ,2 5,1

5 LIVORNO La fase congiunturale del mercato immobiliare livornese continua ad essere, nel complesso, negativa e caratterizzata da flessioni, sia dei livelli di attività che dei valori. Indicativa del momento di difficoltà è l opinione, sempre più diffusa, di una forte riduzione della domanda e del numero di scambi, comune a tutti i comparti, a fronte di un incremento dell offerta. I dati relativi al numero di transazioni concluse nel 2012, di fonte Agenzia del Territorio, confermano le sensazioni degli operatori. Il volume delle compravendite del 2012, infatti, oltre ad essere in calo rispetto al 2011, risulta il valore minimo registrato nell ultimo decennio, in particolare per gli immobili non residenziali. A completare il quadro negativo si registra una notevole diminuzione delle imprese locali a livello provinciale e il continuo calo, nei primi nove mesi del 2012, dei finanziamenti erogati per l acquisto di abitazioni, segno delle difficoltà nel reperire un finanziamento e, probabilmente, di maggiori garanzie richieste. La continua flessione dei prezzi, che ha interessato tutti i comparti, non è stata sufficiente a favorire la ripresa del mercato. Così come non ha avuto gli effetti desiderati il ridimensionamento delle richieste iniziali da parte dei venditori che, oggi, concedono ampi sconti tra i prezzi richiesti e quelli effettivamente praticati al termine delle trattative. I divari registrano incrementi molto consistenti, in alcuni casi (box e garage) sono più che raddoppiati rispetto a quelli di un anno fa e raggiungono, sempre, i livelli massimi mai osservati a Livorno. Indipendentemente dalla tipologia immobiliare considerata, si allungano notevolmente i tempi medi di vendita, posizionandosi, così come per gli sconti, sui massimi storici e tra i più alti tra le città esaminate. All interno di questo panorama sembra distinguersi il comparto locativo che in alcuni settori, residenziale ed industriale, manifesta segnali, seppur lievi, di dinamicità. Domanda e numero di scambi di abitazioni e capannoni industriali sono in tendenziale crescita a fronte di un offerta che fatica, tuttavia, ad essere completamente assorbita dal mercato e che risulta, pertanto, in tendenziale crescita. Questi aspetti non sembrano comunque avere gli effetti sperati, visto che anche i tempi medi di locazione si allungano sensibilmente e i canoni continuano a registrare variazioni negative. Non si segnalano cambiamenti di rilievo nei rendimenti per tutti i comparti; tendenzialmente non si ravvisano differenze sostanziali tra le varie aree della città, fatta eccezione per gli immobili commerciali, il cui rendimento medio da locazione oscilla tra il 6,7 della periferia e il 7,5 del centro. Per il 2013, la maggior parte degli operatori ritiene che il mercato locale non solo non darà segnali di rilancio, ma addirittura potrebbe subire un ulteriore flessione. Fatta eccezione per il comparto dei box e garage, orientato ad una complessiva stabilità dei prezzi, dei canoni e dell attività transattiva, per gli altri segmenti è previsto un ulteriore declino dei prezzi di compravendita che non sarà sufficiente, tuttavia, a rilanciare il mercato. Sul versante locativo si prevede una nuova contrazione dei canoni, che dovrebbe determinare una maggiore stabilità del numero di contratti che, per il solo settore residenziale, potrebbero persino crescere. Centro ,1 6,0 Centro ,3 5,9 Periferia ,6 6,3 Periferia terziaria ,1 5,9 Media urbana ,1 6,2 Periferia ,4 5,9 Media urbana ,0 5,9 Centro ,9 7,5 Centro ,1 6,2 Periferia ,0 6,7 Periferia ,8 6,7 Media urbana ,6 7,0 Media urbana ,3 6,5

6 MESSINA Nel 2012 il mercato immobiliare messinese ha scontato un peggioramento generalizzato delle condizioni di mercato, in particolare per il comparto residenziale, dove si registra un aumento degli immobili offerti, associato ad una domanda in contrazione, che ha comportato una compressione del numero di compravendite e di locazioni. Nel 2012 le compravendite di abitazioni nel comune capoluogo sono state il 44 in meno rispetto a quelle registrate nel In netto calo anche le transazioni non residenziali, con il livello più basso registrato negli ultimi anni. La crisi economico-finanziaria, che ha colpito i settori produttivi della provincia messinese, ha particolarmente nuociuto al comparto non residenziale nel suo complesso. L offerta, a differenza di quanto registrato negli ultimi anni, si è arrestata, dando così la possibilità al mercato di assorbire quanto sin qui prodotto. Tutti i valori di compravendita hanno subito un ulteriore correzione verso il basso e le variazioni risultano più marcate rispetto a quelle registrate un anno fa. Anche i canoni seguono tale andamento e si riducono ulteriormente. La flessione minore riguarda i box (-2,8), seguita dagli uffici (-3) e dagli altri comparti. Un mercato scarsamente dinamico ha spinto i proprietari a concedere ulteriori sconti sui prezzi inizialmente richiesti. I divari maggiori si sono registrati per le abitazioni usate e per gli uffici, con sconti attorno al 20, quelli più bassi per le abitazioni nuove ed i box (12,5). Le difficoltà del mercato immobiliare messinese si colgono anche nelle tempistiche medie di vendita che tendono a crescere in tutti i comparti, anche se rimangono al di sotto delle corrispettive medie nazionali. Leggermente inferiori le tempistiche necessarie a concludere i contratti di locazione, ma comunque in aumento rispetto agli anni precedenti, a dimostrazione di come la crisi stia manifestando ora i suoi effetti più preoccupanti. Solamente nel comparto dei box si segnalano tempi di locazione leggermente inferiori a quelli della precedente rilevazione. La redditività media lorda da locazione, generalmente inalterata rispetto alle ultime rilevazioni, è tendenzialmente minore della media delle 13 città intermedie, tranne per i capannoni industriali e i box/garage che hanno rendimenti più elevati. Le previsioni per il 2013 indicano un mercato delle compravendite in calo per quanto riguarda la componente residenziale e quella direzionale, con un ulteriore leggera flessione dei prezzi. Poco dinamici anche gli altri settori, con compravendite previste stazionarie e prezzi in calo. Per quanto riguarda il segmento locativo, si prevede che la situazione rimarrà stabile, con una flessione dei canoni. Centro ,0 4,3 Centro ,9 3,7 Periferia ,2 4,9 Periferia terziaria ,2 4,3 Media urbana ,2 4,7 Periferia ,7 4,5 Media urbana ,3 4,2 Centro ,0 6,8 Centro ,7 8,7 Periferia ,6 7,2 Periferia ,6 9,9 Media urbana ,0 7,0 Media urbana ,7 9,4

7 MODENA Prosegue la fase negativa del mercato immobiliare modenese, come confermano sia i dati reali sia le percezioni rilevate presso gli operatori del settore. I dati reali evidenziano, infatti, una nuova flessione dei volumi e dei prezzi di compravendita per tutte le tipologie immobiliari, così come gli operatori denunciano un crollo della domanda e un abbassamento generalizzato dei prezzi. Una conferma della condizione di stallo del mercato viene dai tempi medi di vendita, che aumentano rispetto all ultima rilevazione e che superano ormai i dodici mesi, sia per il residenziale che per il non residenziale. Allo stesso modo, nonostante diminuiscano i prezzi dell offerta, aumenta il divario tra il prezzo richiesto e quello effettivo di vendita. È di segno opposto, invece, il trend del mercato delle locazioni, in particolare quello delle abitazioni, che registra una crescita della domanda e una relativa stabilità dei canoni. Questo trend si riflette a sua volta in tempi medi per la locazione in sostanziale stabilità da alcuni anni. Si registra, quindi, uno spostamento della domanda, che non riuscendo a concretizzarsi nell acquisto, per motivi sia di reddito disponibile che di difficoltà di accesso al credito, si orienta verso forme più accessibili di locazione. Per il 2013 gli operatori si aspettano che il mercato delle compravendite continuerà a rimanere bloccato, con prezzi ancora in calo, mentre sul versante delle locazioni è attesa una crescita del numero dei contratti, accompagnata da canoni sui valori attuali. Sul territorio modenese sono stati avviati alcuni progetti in grado di avere un forte impatto a livello di trasformazione urbana e di impatto sul mercato immobiliare. La capacità e la volontà di programmazione si sono però scontrate nel periodo attuale con la difficoltà a reperire le risorse economiche necessarie all effettiva realizzazione di tutti i progetti messi in campo. Il caso più rilevante è quello delle Ex Fonderie, progetto che si proponeva di riqualificare l area per farne una struttura dedicata all arte, design e ricerca, e che invece è stato bloccato per mancanza di fondi. Centro ,6 4,1 Centro ,8 4,7 Periferia ,7 4,4 Periferia terziaria ,0 4,7 Media urbana ,0 4,3 Periferia ,8 4,7 Media urbana ,7 4,7 Centro ,1 6,8 Centro ,1 4,2 Periferia ,2 6,5 Periferia ,7 5,7 Media urbana ,8 6,6 Media urbana ,4 5,1

8 NOVARA La fase congiunturale del mercato immobiliare novarese continua ad essere particolarmente negativa. Dall analisi di tutti i comparti emerge una domanda di acquisto sempre più debole e, dunque, incapace di assorbire le quantità offerte sul mercato accumulatesi in maniera crescente. La flessione della domanda ha raffreddato ancor di più l attività transattiva. Il persistere della crisi economico-finanziaria, che ha colpito il settore produttivo della provincia novarese, ha particolarmente nuociuto al comparto non residenziale nel suo complesso. Nel 2012, infatti, secondo i dati dell Agenzia del Territorio, il numero di compravendite ha toccato il livello più basso dell ultimo decennio. La crisi ha colpito molto anche il settore residenziale del comune capoluogo, le cui compravendite fanno segnare un -34,1 rispetto al I prezzi delle abitazioni diminuiscono di nuovo, ma in misura leggermente inferiore rispetto al I prezzi degli immobili produttivi, invece, registrano variazioni negative più marcate, con un -5 nel comparto direzionale, seguito dai capannoni industriali (-4,4) e dai negozi (-4,3). Solo il mercato locativo residenziale mostra qualche timido segnale di tenuta, con un offerta in tendenziale aumento, così come il numero dei contratti stipulati. I canoni delle abitazioni hanno fatto registrare la performance meno negativa del segmento locativo (-2,4), dato leggermente più confortante rispetto alle flessioni degli altri comparti. La scarsità della domanda in tutti i comparti ha contribuito ad un sostanziale aumento dei divari medi tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, con sconti maggiori per gli immobili non residenziali, aumentati mediamente del 4 rispetto al I tempi medi di vendita risentono, anch essi, del mancato incontro tra domanda ed offerta e tendono ad allungarsi in tutti i segmenti, in particolare per uffici (12,8 mesi) e capannoni (13 mesi). Inferiori, invece, i tempi necessari a concludere un contratto di locazione, anche se leggermente più lunghi rispetto all anno precedente. La redditività lorda da locazione, generalmente inalterata rispetto agli anni passati, è tendenzialmente maggiore alla media delle 13 città intermedie. Le previsioni per i prossimi mesi sono totalmente rivolte verso un mantenimento delle attuali tendenze, sia nella compravendita che nei prezzi. Qualche timido segnale positivo proviene dal segmento della locazione del comparto abitativo. Centro ,8 4,8 Centro ,0 5,0 Periferia ,5 5,5 Periferia terziaria ,6 5,4 Media urbana ,9 5,3 Periferia ,2 5,4 Media urbana ,0 5,3 Centro ,7 8,7 Centro ,3 5,0 Periferia ,7 8,6 Periferia ,1 5,4 Media urbana ,3 8,6 Media urbana ,6 5,3

9 PARMA La perdurante divergenza tra un offerta ingente e una domanda sempre più debole continua ad avere un impatto negativo sul grado di liquidità degli immobili in vendita nel mercato immobiliare parmigiano che assiste, in misura più marcata rispetto al 2011, ad una contrazione delle quotazioni e al contestuale allungamento dei tempi medi di collocamento. Il mercato risente dal 2009 (si ricorda che il 2008 rappresenta l anno di picco immobiliare del decennio, per le città intermedie, Parma compresa) di una congiuntura negativa che deprime gli scambi: la diminuzione dei prezzi, la stretta creditizia e la minore disponibilità di spesa delle famiglie hanno causato un netto ridimensionamento delle compravendite residenziali (-35,2 rispetto al 2008) e non residenziali (-40,7). L'andamento dei prezzi dal 2000 ad oggi è ben illustrato dalla figura 3: i prezzi di uffici e negozi sono diminuiti mediamente del 12 rispetto al picco del 2008, quando le quotazioni erano aumentate, dall'anno 2000, rispettivamente del 71 e del 66; i prezzi residenziali hanno registrato una flessione inferiore - pari al 9 - dopo avere registrato un aumento dei prezzi dal 2000 al 2008 pari al 77. Nel 2013 i prezzi diminuiscono in tutti i comparti, più marcatamente rispetto all anno passato, e in misura più che proporzionale rispetto ai canoni, che mostrano pertanto una maggiore tenuta. Le localizzazioni periferiche sono maggiormente penalizzate rispetto a quelle centrali, elemento che accomuna il mercato in esame a quello delle 13 città intermedie esaminate. In generale i prezzi minimi diminuiscono ad un tasso maggiore rispetto ai prezzi massimi: questo significa che il livello di prezzo ora, più che in passato è sostenuto soprattutto dalle caratteristiche qualitative dell immobile più che dalla sua localizzazione. Nonostante il calo dei prezzi e l allungamento dei tempi di vendita, il mercato parmigiano presenta un offerta abbastanza rigida, contrariamente all andamento generalizzato delle città intermedie. Ne è conferma il fatto che, ad eccezione del segmento abitativo, in tutti i comparti diminuisce lo sconto sul prezzo iniziale rispetto alla precedente rilevazione. Per tutti i comparti immobiliari le previsioni vanno nel segno della diminuzione del numero di compravendite e del livello dei prezzi. Fa eccezione il segmento dei negozi, per cui è attesa sostanziale stabilità del numero dei contratti. Più composita la situazione sul fronte locativo: per le abitazioni si prevede un aumento dei contratti e stabilità dei canoni; per uffici e negozi è attesa una contrazione degli accordi e una diminuzione delle quotazioni. Per i box/garage, nello specifico, sono previsti stabili sia i contratti che i canoni. Centro ,9 4,3 Centro ,3 4,5 Periferia ,5 5,0 Periferia terziaria ,0 4,7 Media urbana ,6 4,8 Periferia ,9 4,8 Media urbana ,5 4,7 Centro ,7 7,6 Centro ,1 4,0 Periferia ,1 7,3 Periferia ,2 4,4 Media urbana ,5 7,4 Media urbana ,7 4,2

10 PERUGIA La congiuntura immobiliare della città di Perugia è allineata alla perfomance media dei 13 mercati di riferimento. Le quantità e i prezzi hanno continuato a flettere anche nell ultimo anno e la restrizione del credito concesso ha certamente contribuito a contenere i già bassi livelli di attività del locale mercato immobiliare. Il denominatore comune dei diversi segmenti è una nuova contrazione della domanda ed un ritorno sul mercato delle quantità offerte. Fino al 2011, infatti, l offerta si era ritirata in attesa di assistere ad una svolta del ciclo ma, a seguito del perdurare della congiuntura negativa e delle aspettative di un inversione non a breve termine, sono aumentati gli immobili in vendita ed in locazione. La disponibilità a concedere uno sconto sul prezzo richiesto, in forte crescita nell ultimo anno, fa ritenere che l offerta presente sia alla ricerca di liquidità e sia disposta a smobilizzare il proprio patrimonio anche a fronte di una forte riduzione delle aspettative di realizzo. Il segmento della locazione non sembra avere sostituito l esiguo mercato della proprietà, essendo stato anch esso investito da cali delle quantità locate a seguito di una domanda che, nell ultimo anno, si è ulteriormente indebolita. Le difficoltà di incontro tra offerta e domanda si sono riflesse sui tempi medi di vendita e di locazione, che si sono allungati in tutti i comparti esaminati e di più di quanto non si accaduto nel recente passato. Il dato sulle compravendite esprime, meglio di altri, il ridimensionamento del locale mercato immobiliare. Nel 2012 le abitazioni acquistate a Perugia città sono calate del 26,4 rispetto all anno precedente, gli uffici del 14,5 e gli immobili commerciali del 20 circa. Se poi, a quest ultimo calo, si sommano quelli avvenuti negli ultimi anni a partire dal 2006 si segnala quasi un dimezzamento del mercato in tutti i comparti. I prezzi e i canoni subiscono un nuovo ridimensionamento, con tassi di variazione che crescono di intensità superando i livelli raggiunti nel 2009, che era stato archiviato come anno di minimo dell attuale ciclo immobiliare. Per il 2013 gli operatori locali non prevedono alcuna inversione del ciclo, sia nelle quantità che nei valori, che dovrebbero continuare a flettere sia nel segmento residenziale che in quelli a servizio delle attività produttive. Centro ,9 5,0 Centro ,6 5,0 Periferia ,2 5,8 Periferia terziaria ,7 5,5 Media urbana ,7 5,5 Periferia ,6 5,7 Media urbana ,3 5,5 Centro ,3 7,4 Centro ,7 6,8 Periferia ,0 7,6 Periferia ,2 6,3 Media urbana ,1 7,5 Media urbana ,0 6,5

11 SALERNO Non sembra intravedersi una risoluzione a breve termine per la fase congiunturale negativa che sta attraversando il mercato immobiliare di Salerno, alla pari delle altre città intermedie monitorate. Infatti, di fronte al perdurare di una domanda molto debole, anche l offerta, non disposta a cedere ulteriormente sulla riduzione dei valori, si ritira dal mercato, ad eccezione dei volumi residenziali in vendita che rimangono elevati. Nel complesso, il sentiment diffuso è quello di una stabilizzazione delle quantità poste sul mercato, se non addirittura di un calo. Il secondo grafico della Figura 2 non deve trarre in inganno circa la variazione positiva del numero delle compravendite del 2012 rispetto al 2008: a Salerno, in quell anno, contrariamente a quanto avvenne nelle altre città monitorate, fu toccato il picco minimo di un trend che negli anni successivi ha visto prima una ripresa degli scambi, poi una nuova contrazione. I prezzi subiscono la più forte contrazione dall inizio dell attuale congiuntura, mediamente nell ordine del - 4,5, mentre calano con minore intensità i canoni. In particolare, si registrano variazioni negative più marcate, per quasi tutti i comparti, nelle zone urbane periferiche e soprattutto sui livelli minimi. L immobilità del mercato della compravendita si evidenzia anche dall allungamento dei tempi necessari alla finalizzazione dei contratti, fenomeno trasversale a tutti i comparti. Danno evidenza della rigidità dell offerta, inoltre, i dati inerenti gli sconti praticati che, rispetto alla precedente rilevazione, subiscono un impennata mediamente di sei punti percentuali. Nonostante le percezioni di un basso livello della domanda, prospettive migliori sembrano esserci per la locazione, dove i tempi per concludere un contratto diminuiscono in ogni comparto. Attestati su valori inferiori a quelli delle altre città, i rendimenti medi da locazione non subiscono variazioni di rilievo. Secondo le previsioni degli operatori, nei prossimi mesi non si verificheranno variazioni di rilievo, se non di segno negativo rispetto alle quantità scambiate, mentre l offerta potrebbe ritirarsi da quei comparti dove ancora permane consistente. Centro ,1 3,5 Centro ,3 3,9 Periferia ,3 4,1 Periferia terziaria ,2 4,0 Media urbana ,5 3,9 Periferia ,6 4,1 Media urbana ,7 4,0 Centro ,9 6,2 Centro ,2 4,6 Periferia ,7 6,0 Periferia ,8 5,7 Media urbana ,4 6,1 Media urbana ,6 5,3

12 T ARANTO Prosegue, e si acuisce, la fase congiunturale negativa del mercato immobiliare tarantino. Anche a fronte di un ulteriore calo dei prezzi, nell ordine del 4 circa, non si assiste ad una ripresa della domanda, debolissima in quasi tutti i comparti, ad eccezione di quello residenziale posto in locazione. Segnale evidente della limitata capacità di spesa delle famiglie, l impossibilità di accedere alla proprietà di un alloggio alimenta il mercato della locazione, dove cresce il numero dei contratti a canone concordato e di natura transitoria. In particolare, risulta più apprezzato il prodotto nuovo, affittato in media tre mesi dopo essere stato messo sul mercato. Analizzando l attuale fase congiunturale, danno evidenza della grave crisi immobiliare anche i dati relativi alle transazioni, crollate in tutti i comparti a livelli mai così bassi. Le difficoltà maggiori, infatti, si riscontrano nella vendita (e in particolare del prodotto usato), nonostante gli elevati sconti concessi dai venditori sul prezzo inizialmente richiesto. I tempi per concludere le contrattazioni si dilatano ulteriormente in tutti i comparti, soprattutto per quanto riguarda le abitazioni usate. Più contenuto, invece, l allungamento dei tempi per la locazione e il calo dei canoni, in particolare nel comparto residenziale, per i motivi precedentemente esposti. Per il 2013 non si prevede un aumento della domanda e dei volumi di scambio, se non per quanto riguarda gli alloggi in locazione. Sul versante dell offerta, gli operatori ipotizzano una contrazione o una stabilizzazione delle quantità presenti sul mercato. Centro ,2 5,9 Centro ,4 4,4 Periferia 993-4,6 5,5 Periferia terziaria ,1 5,3 Media urbana ,9 5,6 Periferia ,4 5,3 Media urbana ,4 5,1 Centro ,7 7,8 Centro ,8 7,3 Periferia ,6 7,4 Periferia ,7 7,7 Media urbana ,6 7,5 Media urbana ,7 7,6

13 TRIESTE Il mercato immobiliare che caratterizza la città di Trieste continua ad essere contraddistinto da una persistente debolezza della domanda che coinvolge tutti i settori, con la sola parziale eccezione del comparto residenziale della locazione, ed è particolarmente problematico per gli immobili d impresa. I dati congiunturali continuano a evidenziare un andamento stagnante del mercato con poche aspettative di miglioramento a breve della situazione. I problemi sono noti: difficoltà di accesso al credito, blocco dei processi di rotazione, crollo della domanda per effetto di un economia ferma. Il mercato cittadino continua, infatti, ad essere interessato da un peggioramento diffuso dei principali indicatori qualitativi e quantitativi, che mostrano, oltre alla marcata debolezza della domanda, un sempre maggiore stock in offerta che non riesce a collocarsi sul mercato e tende ad accumularsi. La logica conseguenza dell attuale fragilità è ben rappresentata dall ulteriore allungamento dei tempi medi di compravendita, arrivati ad attestarsi in tutti i comparti su livelli record per la città, e dall ampliamento dello sconto percentuale medio, che raggiunge per tutti i comparti il picco massimo, nonostante le progressive contrazioni dei prezzi. Alle difficoltà registrate sul versante della compravendita, non hanno fatto riscontro, per il momento, segnali di ripresa su quello locativo. L incertezza del contesto economico generale ha condizionato, da una parte, la propensione di spesa delle famiglie e, dall altra, la possibilità di investimento, immobiliare e non, delle imprese. L inevitabile debolezza della domanda che ne è conseguita ha portato ad un ulteriore flessione dei canoni, a fronte di una stagnazione del numero dei contratti stipulati, principalmente riconducibile all esigenza di razionalizzazione e contenimento degli spazi e, quindi, dei costi. La redditività lorda da locazione si sta, quindi, progressivamente contraendo su valori, per quanto ancora superiori al dato medio delle 13 città campione, molto contenuti per gli standard cittadini. Per la seconda metà dell anno non ci si attende alcun segnale di attenuazione delle tendenze recessive in atto, sia per gli immobili residenziali che per quelli d impresa, con prospettive di flessione dei valori ancora rilevanti, ma non sufficienti per stimolare una significativa ripresa della domanda. Centro ,6 5,9 Centro ,7 5,7 Periferia ,3 5,6 Periferia terziaria ,7 5,7 Media urbana ,1 5,7 Periferia ,2 5,6 Media urbana ,8 5,6 Centro ,8 7,9 Centro ,8 5,6 Periferia ,8 8,0 Periferia ,7 6,0 Media urbana ,4 8,0 Media urbana ,4 5,8

14 VERONA Gli elementi congiunturali su cui si fonda l analisi del mercato immobiliare veronese all inizio del 2013, pur presentando fattori migliorativi rispetto al contesto nazionale, presentano dinamiche peggiorative se confrontate con le tendenze che in passato hanno caratterizzato il mercato immobiliare della città. La percezione della flessione degli scambi, segnalata dagli operatori interpellati, trova pieno riscontro con i dati sulle compravendite del 2012 di fonte Agenzia del Territorio, che rilevano un consistente calo in tutti i comparti, raggiungendo i livelli minimi registrati a Verona nell ultimo decennio. La flessione dell attività transattiva è una conseguenza al continuo calo della domanda a cui si contrappone un accumulo dell offerta, difficilmente assorbibile dal mercato, fatta eccezione per il settore commerciale e degli spazi destinati a parcheggio, in cui l offerta rimane stabile. Il mercato locativo non presenta tendenze diverse; l unico comparto che rileva segnali di dinamicità è quello residenziale, connotato da un incremento di tutte le variabili quantitative. La continua flessione dei prezzi e dei canoni, che ha interessato tutti i comparti, non è sufficiente a favorire la ripresa del mercato. Così come non sembra produrre alcun effetto la consistente crescita del divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, che raggiunge i livelli massimi osservati a Verona. Esula da questa tendenza il comparto dei negozi in cui lo sconto si contrae, nonostante l andamento negativo delle altre variabili che sottolineano, comunque, evidenti difficoltà anche per questa tipologia di immobili. La volatilità del mercato ha contribuito ad allungare ulteriormente i tempi medi di vendita e di locazione che raggiungono, nel corso del 2012, livelli mai registrati prima. Si contraggono solamente le tempistiche medie di vendita del retail e degli immobili industriali. La redditività media da locazione è in linea con quanto rilevato nel 2012 e presenta valori differenti tra le varie aree della città: generalmente è più alta nelle zone periferiche rispetto a quelle centrali. La fase riflessiva, tuttora in atto, probabilmente non si esaurirà nel corso del 2013, per cui si ritengono verosimili ulteriori flessioni dei valori, soprattutto dei prezzi, e i livelli di attività, sia in compravendita che in locazione, saranno ancora deboli. Così come osservato in questi ultimi mesi, si prevede una crescita degli scambi nel comparto residenziale della locazione, a fronte di una stazionarietà dei canoni. Centro ,1 4,5 Centro ,1 3,5 Periferia ,7 5,7 Periferia terziaria ,8 4,8 Media urbana ,1 5,2 Periferia ,9 4,7 Media urbana ,1 4,4 Centro ,3 6,6 Centro ,2 2,9 Periferia ,3 7,4 Periferia ,4 4,7 Media urbana ,9 7,0 Media urbana ,7 3,7

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