NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Provincia di Novara Indicatori socio-economici -0,77% -46,1%

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 NOVARA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 13 1 Provincia di Indicatori socio-economici Figura 1 Negli ultimi dieci anni la popolazione è cresciuta dell, Nel 1 le imprese locali sono calate dello,77 rispetto al 11 Nei primi nove mesi del 1 i finanziamenti erogati per l'acquisto di abitazioni sono calati del,1 rispetto allo stesso periodo del 11 Nel 13 si prevede che il numero di lavoratori dipendenti diminuisca dell 1,,, -,9-7,3 -, -,77 -,1-1, Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Indicatori immobiliari Figura Nell attuale fase riflessiva (-13) i prezzi delle abitazioni usate sono diminuiti del 1,1 Nel 1 le compravendite di abitazioni sono state il 3,9 in meno rispetto a quelle registrate nel Nel 1 le compravendite di immobili non residenziali (1) sono state il 1,3 in meno rispetto a quelle registrate nel Nell ultimo anno i rendimenti totali degli uffici si sono ridotti di punti base -1,1-33,3-37, , -3,9-1,3-1 città* 1 città* (1) Terziario + Commerciale + Produttivo * Rispetto alle intermedie considerate nell indagine mancano i dati di Trieste Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie La fase congiunturale del mercato immobiliare novarese continua ad essere particolarmente negativa. Dall analisi di tutti i comparti emerge una domanda di acquisto sempre più debole e, dunque, incapace di assorbire le quantità offerte sul mercato accumulatesi in maniera crescente. Il persistere della crisi economico-finanziaria, che ha colpito il settore produttivo della provincia novarese, ha particolarmente nuociuto al comparto non residenziale nel suo complesso. Nel 1, infatti, secondo i dati dell Agenzia delle Entrate, il numero di compravendite ha toccato il livello più basso dell ultimo decennio. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 155

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 La crisi ha colpito molto anche il settore residenziale del comune capoluogo, le cui compravendite fanno segnare una variazione del -3 su base annuale. I prezzi delle abitazioni diminuiscono di nuovo, ma in misura leggermente inferiore rispetto al 11. I prezzi degli immobili non residenziali, invece, registrano variazioni negative più marcate, con il -5 degli uffici, il -, dei capannoni industriali e il -,3 dei negozi. Solo il mercato locativo residenziale mostra qualche timido segnale di tenuta, con un offerta in tendenziale aumento, così come il numero dei contratti stipulati. I canoni delle abitazioni hanno fatto registrare la performance meno negativa dell intero segmento locativo (-,). La scarsità della domanda in tutti i comparti non residenziali ha contribuito ad un sostanziale aumento degli sconti iniziali sul prezzo richiesto, aumentati mediamente del rispetto al 11. I tempi medi di vendita risentono, anch essi, del mancato incontro tra domanda ed offerta e tendono ad allungarsi, in particolare, per uffici (1, mesi) e capannoni (13 mesi). Inferiori, invece, i tempi necessari a concludere un contratto di locazione, anche se leggermente più lunghi rispetto all anno precedente. Figura 3 medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, = 1) N. I. - = , 13,1 1, Abitazioni Uffici Negozi Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi () 1, 9,, 7,, 5,, Abitazioni Uffici Negozi La redditività lorda da locazione, generalmente inalterata rispetto agli anni passati, è tendenzialmente maggiore rispetto alla media delle intermedie. Le previsioni per i prossimi mesi sono totalmente rivolte verso un mantenimento delle attuali tendenze, sia nella compravendita che nei prezzi. Qualche timido segnale positivo proviene dal segmento della locazione del comparto abitativo. Per i progetti in corso, vanno considerati gli interventi previsti nell ambito del Pisu, Progetto Integrato per lo Sviluppo Urbano. Nel 1 è stato approvato il Polo di Innovazione Tecnologica e Riqualificazione Urbana di San Agabio. Nella zona compresa tra corso Trieste, via Gobio e via Gattico, verrà realizzata una struttura che ospiterà il Parco Scientifico per la Ricerca Traslazionale sulle Malattie Autoimmuni, il più esteso centro incubatore d impresa. I lavori comprenderanno anche la riqualificazione e la pedonalizzazione di alcune aree di accesso, la realizzazione di un parcheggio seminterrato, più la creazione di 1 posti auto in superficie. Inizio dei lavori febbraio 13, termine lavori entro i successivi 1 mesi. Il 15 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 costo dell opera a base di gara di 7 milioni di euro può arrivare a circa 9, milioni di euro, di cui milioni coperti da contributo Regione Piemonte tramite fondi europei, i restanti dal comune di, tramite accensione di un mutuo. Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) Tavola 1 Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro.11 -, , -,, Periferia , ,5 5 -, 5,5 Media urbana , ,9 5 -, 5,3 Media. -, 1.9 -, -3, 5, Il mercato residenziale novarese, nel corso del 1, è stato caratterizzato da un calo della domanda in acquisto piuttosto accentuato, confermando quanto segnalato un anno fa. Tale flessione ha compromesso l attività transattiva, che rimane su livelli piuttosto bassi rispetto agli anni passati, nonostante un offerta che si mantiene in costante crescita, e che non riesce, dunque, ad essere assorbita dal mercato. Tali dinamiche hanno influenzato le contrattazioni, spingendo i proprietari a concedere sconti medi sempre maggiori. In particolare, nel corso del 1 si è raggiunto un nuovo massimo (fig. ): lo sconto medio sul prezzo richiesto per le abitazioni usate si è attestato al 15, mentre, se si considerano le abitazioni di nuova realizzazione, lo sconto è risultato del 9,. Anche i tempi medi di vendita si allungano, raggiungendo i 9 mesi per le abitazioni usate, dato leggermente inferiore alla media delle monitorate. Per quanto riguarda le nuove abitazioni, i tempi medi di vendita hanno superato il dato relativo all usato, attestandosi sopra i 1 mesi. Pur con un mercato poco dinamico, i prezzi delle abitazioni usate, anche nel 1, sono risultati abbastanza rigidi, registrando una flessione del,9 in media, inferiore rispetto alla flessione media delle città campione (-,). Si tratta del quarto anno consecutivo in cui i valori di compravendita subiscono una correzione al ribasso e, malgrado ciò, tale trend non ha ancora riattivato l interesse della domanda. Anche il mercato locativo inizia a mostrare qualche segnale di ripiegamento. L offerta di abitazioni è aumentata nel corso del 1, per la disponibilità crescente di una parte dello stock di immobili rimasto invenduto nel mercato della compravendita. Per gli operatori del settore, nonostante il numero dei contratti stipulati sia in crescita, la domanda inizia ad essere meno dinamica rispetto agli anni precedenti. Infatti, i tempi medi di locazione si sono leggermente allungati Nomisma 157

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 raggiungendo i 3,5 mesi (3,7 mesi per le nuove costruzioni), pur con una correzione al ribasso dei canoni, che si sono ridotti del, in media. L andamento piuttosto simile di prezzi e canoni non ha generato variazioni significative dei rendimenti medi lordi da locazione, che si attestano al 5,3. Figura 5 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1, 9, 3,3 3, Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () A la domanda di acquisto di abitazioni proviene maggiormente dalla popolazione italiana, oltre l 7. Un dato che si discosta particolarmente dalle altre città monitorate è quello relativo al ricorso al mutuo nell acquisto delle abitazioni, oltre il 7, rispetto al 59, della media. Nel mercato della locazione la tipologia di contratto maggiormente utilizzata è quella a canone libero (). Per il 13 gli operatori prevedono il perdurare dell incertezza all interno del mercato delle compravendite. I prezzi Figura 7 Numero di compravendite di abitazioni nel comune capoluogo e nel resto della provincia subiranno un ulteriore lieve flessione, per stimolare una certa stabilità dell attività transattiva altrimenti statica. Dal lato della locazione, al contrario, si prevede che i canoni rimangano invariati ed il numero di contratti possa continuare a crescere. Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate 15 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Caratteristiche Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 1) Provenienza geografica della domanda per l acquisto dell'abitazione () Tavola Media intermedie Italiana 7,, Straniera 1, 11, Provenienza geografica della domanda per la locazione dell'abitazione () Italiana 7,3 5,5 Straniera 3,7 3,5 Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa 51,3 51,9 Sostituzione 3,5 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza) 7, 7, Investimento, 9, Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite 7, 59, Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione),9 7, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero,1 59, Transitorio,9 1,1 Canone concordato 5,5, Comodato d'uso 1,5,1 Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 3 Rendimenti da locazione () Centro.9 -, 11 -, 5, Periferia terziaria , 3-3, 5, Periferia , 5-3, 5, Media urbana 1. -5, 77 -,9 5,3 Media 1.7 -, 5-3,, Nel corso del 1 è continuata la fase critica del mercato direzionale. La domanda si è ulteriormente ridotta, contribuendo ad un accumulo dello stock disponibile sul mercato. Di conseguenza, è diminuito significativamente il numero di contratti sottoscritti, pur con una riduzione dei prezzi mediamente del 5. Tale variazione è da imputare principalmente alle zone periferiche (-7,), ma anche le zone centrali e la periferia terziaria mostrano flessioni abbastanza significative, rispettivamente Nomisma 159

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 del -, e -3,. Si tratta del quinto anno consecutivo in cui i prezzi subiscono una correzione al ribasso, anche se la variazione di quest anno risulta la più alta. Figura Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,5 1, 7,5 7, Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () La perdurante debolezza del mercato direzionale cittadino continua ad allungare i tempi medi necessari a concludere una vendita, che hanno raggiunto i 1, mesi. Neppure lo sconto medio praticato sul prezzo, che ha raggiunto il picco del 17, ha rivitalizzato il mercato. Le difficoltà da parte della domanda di assorbire l offerta di immobili si riscontrano anche nel mercato della locazione, dove le dinamiche osservate non si discostano molto da quelle riscontrate nel mercato della compravendita. Figura 1 Numero di compravendite di uffici nel comune capoluogo e nel resto della provincia I rendimenti si mantengono relativamente stabili (5,3 lordo annuo), senza significative differenze tra le varie zone della città. Rispetto alle precedenti rilevazioni anche la periferia terziaria mostra evidenti segnali di rallentamento. La localizzazione periferica è quella che registra il maggior calo di interesse. Le previsioni per il 13 sono particolarmente negative, sia per il valore di mercato che per il numero degli scambi. Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate 1 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro ,7 7-3,7,7 Periferia 1.5 -,7 19 -,9, Media urbana ,3 15 -,, Media.5-3, 17-3,7 7,1 Figura 11 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 1,7 7, 11, ,5 Figura 1 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Il mercato commerciale cittadino ha mostrato una parziale riduzione dell offerta in vendita, che tuttavia, non è derivata da una ripresa della domanda risultata, al contrario, in affanno. L attività di compravendita, pertanto, non mostra alcun cambiamento, proseguendo nella flessione già osservata negli anni precedenti. Anche nel mercato della locazione la domanda non ha mostrato alcuna ripresa, e dunque il numero di contratti stipulati si è nuovamente ridotto. La difficoltà che sta incontrando il mercato dei negozi nelle diverse zone cittadine emerge Figura 13 Numero di compravendite di immobili commerciali (*) nel comune capoluogo e nel resto della provincia Solo capoluogo Resto della provincia (*) Negozi, laboratori e centri commerciali Fonte: Agenzia delle Entrate anche dall ulteriore flessione sia dei prezzi che dei canoni da locazione, diminuiti rispettivamente del,3 e del,. Anche l aumento dello sconto medio concesso dai proprietari sul prezzo richiesto, pari ora al 1,5, non è servito a ravvivare la domanda. La flessione dei canoni non ha, comunque, intaccato i rendimenti medi da locazione, che si mantengono elevati ed in linea con quelli degli anni passati. Numero comprav Nomisma 11

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Da osservare che i rendimenti potenziali lordi degli immobili commerciali di risultano i più alti tra le città monitorate (,, contro il 7,1 della media ). A sottolineare la situazione critica del comparto commerciale vi è anche il notevole allungamento dei tempi medi di vendita (fig. 11). Nel corso del 13, per il segmento commerciale è prevista un ulteriore contrazione sia del numero di scambi che dei valori. Mercato dei capannoni industriali Figura 1 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,5,7 13, ,5 Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 13) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 3 Var. annuale () -3,5 Rendimento da locazione () 7, Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 5 Var. annuale () -, Rendimento da locazione (),1 L andamento del mercato dei capannoni industriali novaresi, sia dal lato della compravendita che da quello della locazione, è caratterizzato da una stabilizzazione dell offerta a fronte di una domanda in forte calo. Tale dinamica ha reso ancora più asfittico un mercato già abbastanza in crisi, con attività contrattuali ridotte ai minimi e con gli acquirenti che possono ottenere uno sconto medio sul prezzo richiesto mai così elevato (1). La grande difficoltà del comparto è confermata anche dai tempi medi necessari a concludere un contratto di compravendita o di locazione, che hanno continuato ad allungarsi fino ad arrivare, rispettivamente, a 13 e 9,5 mesi (fig. 1), leggermente superiori alla media campionaria (1, e,7 mesi). Il segmento, in aggiunta, ha fatto registrare significativi cali di prezzi e canoni, soprattutto per gli immobili usati. I rendimenti medi lordi annui da locazione rimangono, comunque, stabili attorno all, la migliore performance tra le monitorate (assieme a Messina). Per i prossimi mesi non si prevede alcun miglioramento del segmento e, dunque, dovrebbe proseguire l inerzia dell attività contrattuale (sia in vendita che in locazione), a fronte di nuove contrazioni di prezzi e canoni. 1 Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Mercato dei box o garage Zone Tavola Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( ) prezzi () Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro.75 -, ,3 5, Periferia ,1 75 -, 5, Media urbana , 93 -, 5,3 Media 5. -3, ,5 5,7 Figura 15 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,,3 7, , Figura 1 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () Le indicazioni di qualche segnale di rallentamento nel segmento dei box sul mercato novarese, nel corso del 1, sono state pienamente confermate. Si è di fronte ad una significativa contrazione delle quantità domandate, sia in compravendita che in locazione. Questo scarso dinamismo ha avuto ripercussioni sui valori, dove si assiste ad una flessione su base annua dei prezzi (-,) e dei canoni di locazione (-,), più marcata nelle zone periferiche. I rendimenti lordi da locazione rimangono pressoché invariati da circa dieci anni (5,3), leggermente inferiori ai rendimenti medi delle intermedie. La difficoltà del comparto traspare sia dall allungamento dei tempi medi di vendita e locazione (fig. 15), sia dall ampliamento del divario tra prezzo inizialmente richiesto e quello effettivo, in sensibile aumento (fig. 1). Le previsioni per i prossimi mesi sono orientate al mantenimento delle attuali tendenze, sia per le compravendite che per le locazioni. Nomisma 13