10. Mercato immobiliare

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1 10. Mercato immobiliare Continua la rivalutazione del settore immobiliare romano iniziata nel 1999 e proseguita, con velocità diverse ma sempre crescenti, fino ad oggi. Tornando indietro nel tempo, sino alla seconda metà degli anni Ottanta, si percepisce chiaramente come, allo stato attuale, il mercato sia condizionato da una seconda fase ascendente del ciclo che segue il boom del primo periodo e il pesante rallentamento che ha caratterizzato la fase centrale degli anni Novanta. In particolare, le vendite del mercato immobiliare residenziale a Roma (fig. 10.1) hanno palesato un andamento crescente fino al 1991 quando subirono una crescita del 30% rispetto ai prezzi dell anno precedente, per poi, dapprima rallentare (nel 1992 i valori permanevano in crescita, ma con entità ben più basse di quelle riscontrate negli anni precedenti), e successivamente - dal 1993 al 1998 entrare in una vera e propria fase di crisi di vendite e quotazioni. Come detto, con un iniziale incremento del 7,2% rispetto al 1998, dal 1999 inizia la rapida ascesa dei prezzi, i cui effetti perdurano ancora oggi. Concentrandosi sull ultima, prolungata fase del ciclo, si evidenzia una peculiare relazione tra l andamento del numero di contratti di locazione e compravendita stipulati e quello dei prezzi (figg e 10.3), tale per cui ad andamento altalenante dei contratti non corrisponde analoga tendenza dei prezzi. Questi ultimi, in particolare nel caso delle compravendite, hanno proseguito ininterrottamente in una tendenza crescente che, così, è apparsa svincolata dai tradizionali effetti del confronto domanda/offerta. Leggermente più armonico, viceversa, è sembrato il mercato delle locazioni e la relazione, ivi confermata, tra numero di contratti di locazione e relativi prezzi. Dal confronto con le maggiori metropoli italiane (tab. 10.4), emerge un quadro che nel 2002 pone Roma (dopo Milano con /mq) al secondo posto delle vendite residenziali con una media cittadina di /mq. Per ciò che riguarda il mercato degli affitti, invece, Roma è prima con un canone medio di 150 /mq all anno, seguita da Milano (135 /mq), Bologna e Napoli (entrambe 110 /mq). Anche il mercato del terziario/uffici vede Roma e Milano al primo posto (sostanzialmente alla pari) sia per la vendita che per le locazioni (nel 2002 rispettivamente circa /mq e 170 /mq all anno, tab. 10.6): tale risultato, però, è il frutto di una dinamica di medio periodo che nella capitale è risultata particolarmente intensa (tab. 10.7). Stringendo il livello di analisi sui singoli Municipi romani, in ciascuno di essi si rispecchia la rivalutazione del mercato immobiliare. Ciononostante, alla ricerca delle fenomenologie più rilevanti, si distingue il I Municipio che presenta una media di /mq (di almeno /mq superiore a tutti gli altri municipi): in quest ambito, tra il 1999 e il 2000 l incremento era stato dell 11,4%, tra il 2000 e il 2001 del 16,4%, tra il 2001 e il 2002 del 13,9% (tab ). Anche i di locazione del centro cittadino si discostano sostanzialmente da quelli rilevati altrove, sul territorio comunale: nel 2003 affittare una casa costava mediamente 222 /mq, un ufficio 325 /mq e un negozio 455 /mq; l affitto delle tre stesse tipologie altrove risultava inferiore di almeno 100 /mq (tab ). Tutto questo è anche effetto della capillare opera di riqualificazione che insiste su tale contesto: nella zona dell Esquilino, ad esempio, dove si è completata la ristrutturazione di Piazza Vittorio e la realizzazione di un albergo a cinque stelle (ES Hotel) nei pressi della Stazione Termini, dove la facoltà di Scienze della comunicazione ha trovato nuova e più funzionale ubicazione nel perimetro della ex Centrale del Latte, dove la ristrutturazione ha riportato il teatro Ambra Jovinelli al centro della dinamica culturale della città. Infine, contestualizzando la dinamica locale e nazionale nel più vasto ambito continentale, anche nel resto d Europa il settore immobiliare ha registrato un buon andamento: il basso livello dei tassi di interesse e l assenza di appetibili alternative nelle scelte di portafoglio hanno inciso sui prezzi dei mercati immobiliari che, nella maggior parte dei Paesi, sono risultati in crescita. Le performance più brillanti appartengono a 80

2 Spagna e Portogallo, mentre la situazione più difficile è stata registrata in Danimarca, Paesi Bassi e, soprattutto, Ungheria. In Spagna nel 2003 è iniziata, ad esempio, la realizzazione di circa 700 mila nuove abitazioni e nei tre anni precedenti la media è stata di 500 mila unità immobiliari iniziate ogni anno; questo boom residenziale, iniziato nel 1997, è stato accompagnato da un costante aumento di prezzi che nel 2003 sono saliti del 17% e un aumento analogo è previsto per il In Portogallo, a Lisbona, i prezzi delle abitazioni residenziali sono in sensibile aumento (circa 12% nell ultimo anno) soprattutto nelle aree periferiche, dove sorgono complessi residenziali moderni, di standard elevato e dotati di servizi commerciali e ricreativi. In difficoltà sembra, invece, il mercato immobiliare in Danimarca, in particolare a Copenaghen dove le transazioni hanno avuto un lieve calo oscillante tra il 3 e il 5%; potrebbe però trattarsi di un calo quasi fisiologico, visto che gli anni precedenti avevano registrato aumenti sostenuti e rapidi. Nei Paesi Bassi il mercato residenziale è, oramai da alcuni anni, in una fase di stabilità con prezzi (delle abitazioni di buon livello) che si sono attestati sui /mq. In Ungheria, invece, dopo anni estremamente positivi, il 2003 è stato caratterizzato da un brusco arresto della crescita della domanda di immobili residenziali e le quotazioni hanno subito una flessione fino al 5% rispetto al In generale, però, in Europa le prospettive per il 2004 sono di un generalizzato ulteriore miglioramento soprattutto nel settore residenziale, mentre le condizioni di debolezza delle economie stanno per il momento influenzando negativamente il comparto terziario/uffici e il settore commerciale (Fonte: Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2004) Fig Vendite del mercato immobiliare residenziale a Roma. Variazioni percentuale rispetto all anno precedente dei prezzi medi di vendita ( /mq). Anni Var. %

3 Tab Vendite del mercato immobiliare residenziale a Roma. Prezzi medi di vendita ( /mq), variazioni percentuale rispetto all anno precedente e numeri indice (1986 = 100). Anni Anni Prezzo medio ( /mq) Var. % Numero indice (1986=100) , ,3 104, ,0 116, ,2 134, ,6 173, ,6 226, ,4 240, ,0 235, ,0 230, ,3 102, ,5 201, ,0 201, ,0 200, ,2 214, ,5 232, ,7 257, ,9 288,5 Fonte: Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche,

4 Tab Contratti di locazione e compravendita di immobili a uso residenziale stipulati nel Comune di Roma, nei comuni della Provincia e in totale. Numero assoluto di contratti e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Serie storica Contratti di locazione Contratti di compravendita Anni Comune di Roma Comuni Provincia Roma vincia Comune di Comuni Pro- Totale Totale N N Var.% N N Var.% , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,1 Fonte: Ministero dell Interno - Sistan, luglio 2003 Tab Contratti di compravendita e locazione di immobili a uso residenziale stipulati nel Comune di Roma, Numero assoluto di contratti e prezzi. Variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni Anni Contratti di compravendita Contratti di locazione N Prezzo ( /mq) N Prezzo ,3 0,0 10,0 7, ,6-1,0 15,8 6, ,2 7,2-15, ,3 8,5-8,2 37, ,4 10,7 17,7 9, ,0 11,9 7,2 25,0 e Ministero dell Interno - Sistan, luglio

5 Fig Contratti di compravendita di immobili a uso residenziale stipulati nel Comune di Roma, Numero assoluto di contratti e prezzi. Variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni N Prezzo ( /mq) e Ministero dell Interno - Sistan, luglio 2003 Fig Contratti di locazione di immobili a uso residenziale stipulati nel Comune di Roma, Numero assoluto di contratti e prezzi. Variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni N Prezzo ( /mq/a) e Ministero dell Interno - Sistan, luglio

6 Tab Vendite e locazioni del mercato residenziale nei grandi comuni italiani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto. Serie storica Roma prezzi ( /mq) Torino prezzi ( /mq) Milano prezzi ( /mq) Bologna prezzi ( /mq) Napoli prezzi ( /mq) Tab Contratti di locazione e contratti di compravendita di immobili a uso residenziale stipulati nei comuni capoluogo di alcune aree metropolitane. Numero di contratti. Anno Città Contratti locazione Contratti compravendita Roma Torino Milano Bologna Napoli Media nazionale Fonte: elaborazioni su dati Ministero dell Interno - Sistan, luglio

7 Tab Vendite e locazioni del mercato del terziario/uffici nei grandi comuni italiani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto. Serie storica Roma prezzi ( /mq) Torino prezzi ( /mq) Milano prezzi ( /mq) Bologna prezzi ( /mq) Napoli prezzi ( /mq) Tab Vendite e locazioni del mercato del terziario/uffici nei grandi comuni italiani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto. Numeri indice (1996=100), anni Roma prezzi ( /mq) 100,0 97,6 97,6 100,0 104,8 116,7 126,2 100,0 104,8 109,5 114,3 128,6 152,4 161,9 Torino prezzi ( /mq) 100,0 95,6 97,2 94,4 101,7 109,4 116,1 100,0 111,1 116,7 127,8 122,2 127,8 138,9 Milano prezzi ( /mq) 100,0 91,3 90,8 94,5 103,7 115,6 123,9 100,0 100,0 104,3 108,7 121,7 134,8 147,8 Bologna prezzi ( /mq) 100,0 93,5 94,1 96,8 103,8 112,4 121,0 100,0 90,5 95,2 100,0 104,8 109,5 119,0 Napoli prezzi ( /mq) 100,0 98,3 98,8 101,7 105,8 115,0 122,9 100,0 100,0 100,0 110,5 115,8 121,1 131,6 86

8 Tab Vendite e locazioni del mercato del terziario/uffici nei grandi comuni italiani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto. Variazioni percentuali rispetto all anno precedente, anni Roma prezzi ( /mq) -2,4 0,0 2,4 4,8 11,4 8,2 4,8 4,5 4,3 12,5 18,5 6,3 Torino prezzi ( /mq) -4,4 1,7-2,9 7,6 7,7 6,1 11,1 5,0 9,5-4,3 4,5 8,7 Milano prezzi ( /mq) -8,7-0,5 4,0 9,7 11,5 7,1 0,0 4,3 4,2 12,0 10,7 9,7 Bologna prezzi ( /mq) -6,5 0,6 2,9 7,2 8,3 7,7-9,5 5,3 5,0 4,8 4,5 8,7 Napoli prezzi ( /mq) -1,7 0,6 2,9 4,0 8,7 6,8 0,0 0,0 10,5 4,8 4,5 8,7 Tab Vendite e locazioni del mercato dei negozi nei grandi comuni italiani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto. Serie storica Roma prezzi ( /mq) Torino prezzi ( /mq) Milano prezzi ( /mq) Bologna prezzi ( /mq) Napoli prezzi ( /mq)

9 Tab Vendite del mercato immobiliare residenziale nei municipi romani. Prezzi medi di vendita ( /mq). Serie storica e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni Municipi Prezzi medi di vendita ( /mq) Variazioni % I ,7 11,4 16,4 13,9 II ,4 7,6 11,1 7,4 III ,7 7,5 11,1 7,5 IV ,7 6,0 8,5 5,6 V ,6 5,9 8,3 5,3 VI ,0 9,5 10,9 7,8 VII ,3 5,0 9,4 5,6 VIII ,2 4,0 9,6 5,3 IX ,7 9,1 11,7 7,5 X ,4 4,8 7,7 5,6 XI ,1 4,6 7,3 5,6 XII ,3 6,1 7,6 6,2 XIII ,8 4,6 7,3 5,6 XV ,3 5,8 7,5 5,1 XVI ,7 6,1 7,1 5,3 XVII ,4 7,8 11,3 7,6 XVIII ,7 7,2 7,5 5,9 XIX ,3 5,1 8,8 5,4 XX ,3 5,6 7,8 6,3 88

10 Tab Vendite e affitti di abitazioni, uffici e negozi nei municipi romani. Prezzi medi di vendita ( /mq) e medi di affitto ( /mq). Dicembre Municipi Prezzi medi di vendita ( /mq) Canoni medi di affitto ( /mq) Abitazioni Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII XIII XV XVI XVII XVIII XIX XX Fonte: elaborazioni su dati Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2004 Tab Provvedimenti esecutivi di sfratto, richieste di esecuzione e sfratti eseguiti nella Provincia di Roma. Numero assoluto di contratti e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Serie storica Provvedimenti emessi Richieste di esecuzione Sfratti eseguiti Anni N Var. % N Var. % N Var. % , , , , , , , , , , , , , , , , , ,48 Fonte: Ministero dell Interno - Sistan, luglio

11 Fig Provvedimenti esecutivi di sfratto, richieste di esecuzione e sfratti eseguiti nella Provincia di Roma. Variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anni Provvedimenti emessi Richieste di esecuzione Sfratti eseguiti -50 Fonte: elaborazioni su dati Ministero dell Interno - Sistan, luglio 2003 Tab Provvedimenti esecutivi di sfratto, richieste di esecuzione e sfratti eseguiti nei comune capoluogo e nelle province di alcune aree metropolitane. Numero assoluto e variazioni percentuali rispetto all anno precedente. Anno Provvedimenti esecutivi Richieste di esecuzione Sfratti eseguiti Città Comune capoluogo Var. % Totale provincia Var. % Totale provincia Var. % Totale provincia Var. % Roma , , , ,48 Torino , , , ,70 Milano (a) , , , ,33 Bologna (a) , , , ,30 Napoli (a) , , , ,44 (a) dati incompleti Fonte: elaborazioni su Ministero dell Interno - Sistan, luglio