NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-12 BERGAMO NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Tavola 1 Numero di compravendite di immobili residenziali e non residenziali nel periodo : alcuni dati di sintesi Indicatori Residenziale Non residenziale (1) Numero di compravendite nel Numero medio annuo di compravendite nel corso degli anni Duemila di cui: nel periodo nel periodo nel periodo Numero massimo di compravendite nel corso degli anni Duemila (nel 200) 51 (nel 2002) Numero minimo di compravendite nel corso degli anni Duemila 1.2 (nel 20) 20 (nel 2011) (1) Uffici, negozi, laboratori e centri commerciali, capannoni industriali e industrie Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio Figura 1 Evoluzione dei prezzi medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni annuali),0,0,0,0 2,0 0,0-2,0 -, Abitazioni Uffici Negozi Nel corso del 2011 sono proseguite le difficoltà del mercato immobiliare bergamasco emerse nella rilevazione di un anno fa. Dall analisi di tutti i comparti emerge una domanda in acquisto sempre più debole e, dunque, incapace di assorbire le quantità offerte sul mercato accumulatesi in maniera crescente. All interno del mercato residenziale, l attività transattiva è risultata in parziale ripresa dopo il minimo toccato nel 20, ma pur sempre su valori molto contenuti se rapportati ai massimi registrati nella prima metà degli anni Duemila. Per il mercato non residenziale, al contrario, la flessione del numero di contratti è stata marcata e superiore a quella osservata nella precedente rilevazione. A nulla 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 113

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-12 sono servite le flessioni dei valori di compravendita che hanno caratterizzato tutti i comparti cittadini con intensità differenti, segno che il prezzo di riserva dei potenziali acquirenti non è stato ancora raggiunto nonostante quattro anni di ribassi. La riduzione maggiore ha riguardato il segmento dei capannoni industriali, con un -,9, seguita dal -2,0 dei posti auto e dal -1,7 degli uffici. Il mercato residenziale e commerciale mostrano andamenti simili con una variazione negativa più contenuta e vicina al -1,0 in media. A tali correzioni vanno, inoltre, sommati gli sconti medi sul prezzo richiesto concessi dai proprietari nella fase di contrattazione. Attualmente i divari risultano compresi tra il 15,0 dei capannoni e circa il 13,0 delle abitazioni e dei negozi (i box fanno eccezione con un, medio). La maggiore prudenza della domanda in acquisto ha spinto i tempi medi di vendita verso livelli record per la città bergamasca, soprattutto per quanto riguarda i mercati residenziale, direzionale e commerciale. Figura 2 Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi () 9,0,0 7,0,0 5,0, Abitazioni Uffici Negozi Per quanto riguarda il segmento locativo, invece, le dinamiche sono risultate divergenti a seconda del mercato di riferimento. In particolare, la domanda di uffici, negozi e capannoni industriali è risultata piuttosto rarefatta, con il conseguente rallentamento dell attività contrattuale. Al contrario, all interno del comparto residenziale (e in misura proporzionale in quello dei posti auto) la domanda è risultata più dinamica e, dunque, capace di assorbire un offerta elevata, in larga parte proveniente dal mercato della compravendita. Nonostante gli andamenti eterogenei rilevati, i canoni si sono comunque ridotti all interno di tutti i comparti. Le flessioni maggiori hanno riguardato i capannoni (-5,) e gli uffici (-3,1), mentre i canoni medi delle abitazioni e dei negozi hanno riportato una correzione più contenuta (-1,). Per quanto concerne i tempi medi di locazione, i livelli raggiunti nel corso del 2011 sono risultati i più elevati degli ultimi dieci anni a prescindere del mercato di riferimento e, tuttavia, in linea o di poco al di sotto delle medie campionarie relative alle 13 aree monitorate, segnale di un allineamento della città verso realtà simili per vicinanza o per ampiezza. 11 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-12 Le correzioni intervenute nei prezzi e nei canoni nel corso del 2011 non hanno condizionato la redditività lorda da locazione che, pertanto, è risultata invariata in tutti i mercati cittadini ad eccezione del comparto commerciale e dei posti auto (ma in entrambi i casi si tratta comunque di variazioni minime). Per i prossimi dodici mesi si prevede il prolungamento delle difficoltà emerse nel corso del Pertanto, il numero di contratti in compravendita all interno del mercato degli uffici, dei negozi e dei capannoni subirà un ulteriore flessione. Per le abitazioni e i posti auto si prospetta, invece, una maggiore tenuta dell attività transattiva. I valori di compravendita tenderanno, anch essi, ad adeguarsi ancora alle richieste della domanda in acquisto e, dunque, in tutti i segmenti cittadini si assisterà a nuove flessioni. Dal lato della locazione il numero di contratti conclusi dovrebbe mantenersi sui livelli attuali (sono comunque possibili ulteriori flessioni per il mercato direzionale e una parziale ripresa per le abitazioni). I canoni, infine, dovrebbero rimanere invariati per abitazioni, posti auto e negozi, mentre per uffici e capannoni si prospettano riduzioni aggiuntive. Di seguito si segnalano iniziative e progetti urbani volti a rivitalizzare e riqualificare il mercato immobiliare cittadino. Una prima iniziativa che potrebbe realizzarsi nel 2012 è quella della Camera di Commercio di che ha proposto la creazione di un fondo immobiliare il cui scopo sarebbe quello di acquistare l invenduto che attualmente pesa sulle imprese edili bergamasche. Il nuovo strumento potrebbe anche concedere il patrimonio immobiliare conferito a canoni moderati o in cessione a prezzi convenzionati nell ottica dell housing sociale. Per quanto riguarda i progetti in fase di realizzazione, invece, è opportuno riportare le proposte relative al Parco dello Sport che dovrebbe essere realizzato nell area di Grumello del Piano ad opera del Gruppo Percassi. Si tratta di un intervento rilevante che include uno stadio da 25-2 mila posti, un palazzetto dello sport da posti, un centro acquatico (piscine coperte e scoperte) e, infine, spazi commerciali a destinazione sportive e per la ristorazione. Infine, si riporta il trasferimento del complesso monumentale di Sant Agata, in Città Alta, dal Demanio a Comune. L ex complesso carcerario dovrebbe, in seguito, essere convertito in una struttura ricettiva ad opera di privati sulla base delle direttive stabilita dall amministrazione. Mercato delle abitazioni Zone Tavola 2 Abitazioni Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2012) ABITAZIONI NUOVE Prezzi ( /mq) Variazioni annuali prezzi () Prezzi ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro , ,5-2,2, Periferia , ,2 75-1,7 5,3 Media ponderata , ,0 2-1, 5,1 Nomisma 115

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-12 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Mesi , 2,3 7,3 Tempo di vendita Tempo di locazione 3,3 Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Il mercato residenziale bergamasco, nel corso del 2011, è stato caratterizzato da un calo della domanda in acquisto piuttosto accentuata, confermando quanto riportato nel Rapporto di un anno fa. Tale flessione, tuttavia, non ha compromesso l attività transattiva, che rimane comunque su livelli piuttosto bassi rispetto agli anni passati, nonostante un offerta in costante crescita che non riesce, dunque, ad essere completamente assorbita dal mercato. - Tali dinamiche hanno influenzato, inevitabilmente, le contrattazioni avvenute nel corso dell anno spingendo i proprietari a concedere sconti medi sempre maggiori. In particolare, nel corso dell anno si è raggiunto un nuovo massimo rispetto agli ultimi dieci anni: lo sconto medio sul prezzo richiesto per le abitazioni usate si è attestato al 13,1 mentre, se si considerano le abitazioni di nuova realizzazione, lo sconto è risultato del, in media. - Anche i tempi medi di vendita si allungano, raggiungendo i 7,3 mesi per le abitazioni usate, dato di poco superiore alla media delle 13 aree monitorate (, mesi). Per quanto riguarda le nuove abitazioni, i tempi medi di vendita, come già avvenuto nel 2009, hanno nuovamente superato il dato relativo all usato, attestandosi a mesi in media. - I prezzi delle abitazioni usate, anche nel 2011, sono risultati piuttosto rigidi registrando, comunque, una flessione pari all 1,0 in media. Si tratta del quarto anno consecutivo in cui i valori di compravendita subiscono una correzione al ribasso e, ciononostante, tale trend non ha ancora riattivato l interesse della domanda potenziale. I prezzi delle abitazioni nuove cedono in misura pari al - 1,. - All interno del mercato locativo, l offerta di abitazioni è aumentata nel corso del 2011 a causa della disponibilità crescente di una parte dello stock di immobili rimasto invenduto nel mercato della compravendita. Secondo gli operatori di settore, la domanda si è rinsaldata ed è tornata a crescere portando ad una ripresa del numero di contratti stipulati. - Nonostante i segnali di ripresa emersi nell anno, i tempi medi di locazione si sono allungati di circa un mese nel corso dell anno raggiungendo i 3,3 mesi (3 mesi per le nuove costruzioni). 11 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Il ritorno di interesse della domanda è dovuto anche ad un ulteriore correzione al ribasso dei canoni, che si sono ridotti del -1,, in media. Tavola 3 Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 2011) Caratteristiche Media 13 città intermedie Provenienza geografica della domanda di acquisto dell'abitazione () Italiana 95, 90,2 Comunitaria 0,,1 Extracomunitaria 3, 5, Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa 55,0,1 Sostituzione 32,5 32,2 Seconda casa (per uso familiare o per vacanza) 3,1,2 Investimento 9, 13, Tipologia di abitazione acquistata () Nuova o completamente ristrutturata 39, 31,5 Usata 0,,5 Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite 7,9 3,5 Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione),,0 Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 3,3 0,3 Transitorio 2,2 1,3 Canone concordato 1, 2,9 Comodato d'uso 0,0 0,5 - L andamento piuttosto simile di prezzi e canoni non ha provocato variazioni significative dei rendimenti medi lordi da locazione che si attestano, per il quarto anno consecutivo, al 5,1. - L applicazione della cosiddetta cedolare secca a non ha condizionato i canoni applicati a livello cittadino. D altro canto, la nuova tassazione ha spinto i proprietari a preferire contratti a canone libero a scapito di quelli a canone concordato. - Per il 2012, gli operatori intervistati prevedono il perdurare dell incertezza all interno del mercato della compravendita. I prezzi subiranno un ulteriore riduzione per stimolare un attività transattiva altrimenti statica. Dal lato della locazione, al contrario, si prevede che i canoni rimangano invariati e il numero di contratti possa continuare a crescere. Nomisma 117

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-12 Mercato degli uffici Zone Uffici Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2012) Prezzi ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro ,3 12-3,2, Periferia terziaria 2.0-1,2 9-3,7, Periferia , 75-2,, Media ponderata ,7-3,1,5 Mesi Figura 5 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 2 0 9,, ,7 Tempo di vendita Tempo di locazione,2 Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Anche nel corso del 2011 è proseguita la fase critica del mercato direzionale. La domanda di uffici si è ulteriormente rarefatta, contribuendo ad un accumulo dello stock disponibile sul mercato. Il numero di contratti, di conseguenza, è diminuito notevolmente. - I valori di compravendita fanno registrare una flessione del -1,7 in media, che risulta anche maggiore nelle zone centrali (-2,3). Si tratta del quarto anno consecutivo in cui i prezzi subiscono una correzione al ribasso. - Lo sconto medio sul prezzo richiesto, al contrario, risulta sostanzialmente invariato rispetto al 20 e pari al 1,0 in media. - La perdurante debolezza del mercato direzionale cittadino continua ad allungare i tempi medi necessari a concludere una vendita, che hanno raggiunto i mesi. - Per quanto riguarda il segmento locativo, le dinamiche osservate non si discostano di molto da quelle riportate nel mercato della compravendita. - Ciononostante, l andamento dei canoni è risultato più negativo rispetto ai prezzi. Si è trattato, in media, di una riduzione del -3,1 con punte del -3,7 all interno della periferia terziaria della città. - I tempi medi di locazione tendono ad allungarsi superando, di poco, i mesi: si tratta, comunque, di un dato in linea con la media delle 13 aree monitorate (,3 mesi). 11 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, La maggiore flessione dei canoni rispetto ai prezzi non ha provocato alcuna variazione nei rendimenti medi da locazione, che si sono attestati al,5. - Le aspettative sul futuro del mercato direzionale non permettono ancora di intravedere una ripresa né dal lato della compravendita né da quello della locazione. Sia i prezzi che i canoni, al contrario, dovrebbero mostrare ancora flessioni, anche se differenziate a seconda delle localizzazioni. L attività transattiva continuerà a diminuire anche nel corso del 2012, mentre il numero di contratti di locazione potrebbe mantenersi sui livelli osservati nel Mercato dei negozi Zone Negozi Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2012) Prezzi ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 5 Rendimenti da locazione () Centro.225-0, 273-0,5,5 Periferia , 127-2, 7,0 Media ponderata ,1 13-1,,7 Figura 7 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Mesi ,0,9,9 Tempo di vendita Tempo di locazione 5,9 Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Rispetto agli altri comparti, il mercato commerciale cittadino ha mostrato una parziale riduzione dell offerta in vendita che, tuttavia, non è derivata da una ripresa della domanda risultata, al contrario, in affanno. L attività contrattuale, pertanto, non ha mostrato alcun cambiamento proseguendo nella flessione già osservata nel corso del All interno del segmento locativo le dinamiche sono state più convincenti senza raggiungere, tuttavia, una ripresa decisa. Infatti, ad un offerta in parziale crescita si è contrapposta una domanda indebolita ma ancora capace di raggiungere un compromesso nella fase delle contrattazioni. Tale affermazione è sostenuta dalla tenuta del numero di contratti di locazione conclusi nel corso del Nomisma 119

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Come già osservato nel 20, i prezzi medi diminuiscono in misura inferiore rispetto agli altri comparti (-1,1). Anche lo sconto medio concesso dai proprietari sul prezzo richiesto è il dato più basso a livello cittadino e pari al 12,. - Per quanto concerne i canoni, invece, nel corso del 2011 si è invertita la tendenza positiva della passata rilevazione (+0,), con una flessione pari a - 1,. - Sia i tempi medi di vendita che i tempi di locazione hanno continuato ad allungarsi di circa un mese, raggiungendo, rispettivamente gli,9 e i 5,9 mesi. - L inversione di tendenza dei canoni ha provocato una lieve riduzione dei rendimenti medi lordi da locazione, che risultano comunque tra i più elevati (solo i capannoni li superano) all interno della città e pari al,7. - Nel corso del 2012 è prevista un ulteriore contrazione dell attività contrattuale a fronte di una parziale tenuta dei prezzi. All interno del segmento locativo, invece, il numero di contratti si manterrà inalterato, mentre i canoni mostreranno ancora variazioni negative. Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Mesi ,,5 7,2 7, Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola Capannoni industriali Prezzi medi e rendimenti medi lordi (febbraio 2012) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1.00 Var. annuale () -3, Rendimento da locazione () 7,1 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 00 Var. annuale () -,9 Rendimento da locazione () 7, - Rispetto al 20, il mercato dei capannoni industriali bergamasco, sia che si consideri il segmento della compravendita che quello locativo, è stato caratterizzato da una stabilizzazione dal lato dell offerta a fronte di una domanda che rimane, invece, notevolmente instabile. Tale dinamica ha reso ancora più asfittico un mercato già abbastanza in crisi, con attività contrattuali ridotte ai minimi. - Il segmento, in aggiunta, ha fatto registrare forti cali di canoni e prezzi, soprattutto per gli immobili usati (rispettivamente -5, e -,9). In aggiunta, il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è ampliato di altri 2 punti percentuali, raggiungendo il massimo storico del 15,0 (in soli anni è più che raddoppiato). 120 Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, I tempi medi necessari a concludere un contratto di compravendita, nonostante la situazione di totale inerzia, si sono stabilizzati attorno ai,5 mesi in media. I tempi medi di locazione, invece, crescono ancora nel corso del 2011 arrivando a 7, mesi. - L andamento omogeneo di prezzi e canoni ha mantenuto inalterati i rendimenti lordi da locazione che, dunque, si attestano, come nel 20, al 7,. - Per i prossimi dodici mesi non si prevede alcun miglioramento del segmento e, dunque, dovrebbe proseguire l inerzia dell attività contrattuale (sia in vendita che in locazione) a fronte di nuove correzioni al ribasso dei canoni e dei prezzi. Mercato dei box o garage Zone Tavola 7 Box o garage Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2012) Prezzi ( ) prezzi () Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro , ,3, Periferia , ,3 5,3 Media ponderata , ,7 5,0 Figura Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi 5 3 2,3 3, 3,0 2, Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato dei box e garage, essendo più strettamente legato al comparto residenziale, ha mostrato un maggiore dinamismo rispetto agli altri segmenti cittadini. Ciononostante, non è possibile parlare di piena ripresa quanto di una conservazione dei livelli raggiunti nel corso del 20, sia nel mercato locativo che nella compravendita. - La tenuta dell attività contrattuale in entrambi i segmenti è stata possibile grazie ad un adeguamento dei prezzi e dei canoni, rispettivamente pari a -2,0 e a - 0,7. Per il mercato della compravendita, in aggiunta, si è resa inevitabile la concessione di uno sconto medio sul prezzo richiesto raddoppiato rispetto al 20 e pari al,. Nomisma 121

10 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Attualmente sono necessari oltre mesi (circa un mese in più rispetto al 20) per concludere un contratto di compravendita mentre, per la locazione bastano 3 mesi in media. - La flessione dei prezzi in misura maggiore rispetto ai canoni ha portato ad un aumento dei rendimenti medi da locazione che raggiungono, così, il 5,0 in media, dato comunque inferiore rispetto alla media delle 13 aree monitorate. - Per il 2012 si prospetta una tenuta del mercato (senza distinzioni tra compravendita e locazione) soprattutto per quanto riguarda l attività contrattuale. L unico peggioramento potrebbe riguardare i prezzi all interno di alcune zone cittadine. 122 Nomisma