NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 VERONA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 1 1 Tavola 1 Numero di compravendite di immobili residenziali e non residenziali nel periodo -11: alcuni dati di sintesi Indicatori Residenziale Non residenziale (1) Numero di compravendite nel Numero medio annuo di compravendite nel corso degli anni Duemila 3.33 di cui: nel periodo nel periodo nel periodo Numero massimo di compravendite nel corso degli anni Duemila (nel ) 5 (nel ) Numero minimo di compravendite nel corso degli anni Duemila.9 (nel 9) 79 (nel ) (1) Uffici, negozi, laboratori e centri commerciali, capannoni industriali e industrie Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio Figura 1 Evoluzione dei prezzi medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni annuali) 13,, 7,, 1, -, -5, Abitazioni Uffici Negozi La fase congiunturale del mercato immobiliare veronese continua ad essere, nel complesso, negativa e caratterizzata da flessioni, sia dei livelli di attività che dei valori, in alcuni casi anche piuttosto rilevanti. Continua ad essere tendenzialmente in calo la domanda, mentre l offerta inizia in alcuni segmenti di mercato ad essere più rarefatta. Nonostante ciò, i dati forniti dall Agenzia del Territorio relativamente all andamento delle compravendite nel 11, evidenziano una crescita dei livelli di attività via via sempre più sostenuta a 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 9

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 partire dall anno 9, quando il numero di transazioni ha raggiunto il livello minimo dall inizio degli anni Duemila. Riguardo all anno appena concluso, l offerta di immobili in vendita ha continuato ad aumentare per abitazioni, in compravendita e in locazione, uffici e negozi, esclusivamente in locazione, mentre si è contratta in tutti gli altri comparti. Indipendentemente dalla tipologia immobiliare considerata, gli operatori hanno segnalato ancora la presenza di rilevanti quantità di immobili invenduti, con l unica eccezione del mercato dei box e posti auto, il cui andamento da sempre si discosta da quello degli altri segmenti. Tuttavia, è possibile riscontrare delle peculiarità dei singoli comparti con andamenti differenti per compravendita e locazione. Sia per il segmento residenziale che per quello commerciale si assiste, infatti, ad un peggioramento dei principali indicatori legati all acquisto di unità immobiliari, il cui andamento è sicuramente fortemente influenzato dalla difficile situazione economica generale e dall ulteriore stretta effettuata dagli istituti finanziari sulla possibilità di accesso al credito per famiglie ed imprese. Pur essendo ancora poco dinamico sul fronte dei contratti, il relativo comparto della locazione è, invece, caratterizzato da una tendenza alla stabilizzazione della domanda che contribuisce a mantenere vive le motivazioni dell offerta. Si mantiene ancora difficile la situazione del mercato direzionale e di quello industriale, per i quali la domanda è ritenuta in netto calo, così come le quantità scambiate, sia in compravendita sia in locazione. Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi (), 9,, 7,, 5,, Abitazioni Uffici Negozi In questa fase fortemente negativa del ciclo immobiliare, i valori hanno continuato a contrarsi per tutte le tipologie immobiliari, mentre i tempi di vendita e locazione, dopo che avevano raggiunto livelli record nel, tendono ora a ridimensionarsi. La svalutazione dei prezzi che si è manifestata negli ultimi anni in tutti i settori ha comportato, da parte dei venditori, una progressiva stretta sullo sconto praticato sul prezzo di vendita, che si riduce in tutti i segmenti. Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Rimangono pressoché immutati ormai da alcuni anni i rendimenti potenziali lordi degli investimenti immobiliari, che rappresentano tuttavia i valori più bassi mai toccati dal mercato veronese. Le previsioni per il 1 concordano nel non considerare esaurita la fase di debolezza tuttora in atto, per cui si ritengono probabili ulteriori aggiustamenti dei valori, in particolare dei canoni, e ancora deboli livelli di attività. Per quanto riguarda lo sviluppo urbanistico si segnala l approvazione da parte del Consiglio Comunale avvenuta in via definitiva a dicembre 11 del Piano degli Interventi. Il nuovo strumento di pianificazione urbanistica, che sostituisce il vecchio Piano regolatore del 195 (aggiornato dalla variante del 1975 e da successive 3 varianti, circa), entrerà in vigore dal 13 marzo 1 e disciplinerà gli interventi di trasformazione del territorio cittadino, per la riqualificazione e il recupero di aree degradate a Sud e su tutto il territorio comunale. Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) Tavola Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro.35-3,7.35-3,1 19-3,,5 Periferia.55-1, , 1 -,9 5, Media ponderata.9 -, , 93-3, 5, Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,,,, Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Nel corso del 11 il comparto residenziale veronese ha evidenziato una significativa flessione delle quantità domandate per l acquisto e una momentanea stabilizzazione delle quantità immesse sul mercato. - Appare più stabile la situazione del segmento locativo dove domanda, offerta e numero di contratti stipulati sono risultati tendenzialmente in crescita. Nomisma 11

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, La domanda per la compravendita continua ad essere rivolta in maniera preponderante all acquisto della prima casa (,) e all acquisto per sostituzione (37,5). Scendono leggermente, rispetto ad un anno fa, le percentuali di acquisto di seconde case e per investimento (insieme rappresentano circa il delle compravendite). - Sul fronte locativo la forma contrattuale più diffusa è quella del libero mercato, che riguarda il 51 delle stipule, seguita dalla formula del canone concordato che attiene a circa il delle locazioni. A tale proposito, l introduzione, nel corso del 11, della cedolare secca sugli affitti in alternativa alla tassazione Irpef non sembra aver avuto, in città, particolari effetti su entità e formule di contratti d affitto. Tavola 3 Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 11) Caratteristiche Media 13 città intermedie Provenienza geografica della domanda di acquisto dell'abitazione () Italiana 9,3 9, Comunitaria 3,,1 Extracomunitaria, 5, Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa,,1 Sostituzione 37,5 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza),, Investimento 11,3 13, Tipologia di abitazione acquistata () Nuova o completamente ristrutturata, 31,5 Usata 51,3,5 Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite,9 3,5 Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione) 3,, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 51,1,3 Transitorio 3,3 1,3 Canone concordato 5,,9 Comodato d'uso,,5 - Si accentua di nuovo, nel corso del 11, la flessione dei valori. I prezzi sono mediamente in calo del -,3 per quanto concerne le residenze di nuova costruzione e del -, per le abitazioni usate; i canoni diminuiscono mediamente del Rispetto alla precedente rilevazione, non subiscono variazioni di rilievo i rendimenti potenziali lordi da locazione (al 5,), che continuano ad essere leggermente superiori alla media campionaria, ferma da diversi anni al,9. 1 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Diminuisce per il secondo anno consecutivo di un punto percentuale lo sconto medio praticato sul prezzo di vendita, sia per le abitazioni usate (,9) sia per quelle nuove (,), mentre si sono stabilizzati i tempi medi di vendita, rispettivamente ora di, mesi in media per il nuovo e di, mesi per l usato, e quelli per la locazione ( mesi e mezzo in media). - Per i prossimi mesi ci si attende una stabilizzazione per quanto attiene i volumi di scambio, sia in compravendita che in locazione, e un ulteriore diminuzione dei canoni. Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro ,1 17-3, 3,5 Periferia terziaria. -, 1-1,, Periferia 1.9 -,5 79-3,,7 Media ponderata.79-1,9 9-3,, Figura 5 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (), 9, , 5, Non si attenua la problematica congiuntura del mercato direzionale veronese che ha visto proseguire, anche nel 11, l arretramento dei principali indicatori di mercato. Ad una già molto debole componente di domanda si è aggiunta una netta diminuzione delle quantità immesse sul mercato in compravendita, che ha ulteriormente contrastato un eventuale ripresa degli scambi. - Precipita decisamente la situazione sul fronte locativo, dove la persistente debolezza della domanda, combinata con una titubanza dell offerta, porta quasi ad azzerare gli scambi formalizzati. - e canoni sono ancora in flessione e tornano a perdere, rispettivamente, il -1,9 e il -3,. Nomisma 13

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Il rendimento potenziale lordo da locazione è fermo ormai da diversi anni al,, valore piuttosto contenuto per il comparto. - La difficoltà di incontro tra domanda ed offerta si evince chiaramente anche dalle tempistiche di trattativa che, in crescita dal 7, sfiorano i mesi in media per la vendita e raggiungono i 5, mesi in media per la locazione. - L ulteriore indebolimento dei valori ha comportato in questi anni un abbassamento del divario percentuale medio, che scende oggi all 11,9. - C è molta incertezza riguardo all andamento del comparto per i mesi a venire, e non si esclude la possibilità di ulteriori peggioramenti, in particolare per quanto riguarda i volumi di compravendita. Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 5 Rendimenti da locazione () Centro 5.5-1, 37-1,9, Periferia.331-1, 173 -, 7, Media ponderata ,3 1 -,3 7, Figura 7 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,5 5,3,, Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Anche per il comparto commerciale non si allenta la debole congiuntura che ha investito il mercato immobiliare a partire dal. - Il settore ha mostrato, infatti, anche nel corso del 11, forti segnali di flessione per quanto concerne, soprattutto, le quantità scambiate in compravendita, a fronte di un offerta che per la prima volta viene segnalata anch essa in calo. - Andamenti simili per il mercato della locazione, eccezion fatta per l offerta che, pur continuando ad apparire debole, viene percepita in aumento. - Non si arresta la flessione dei valori, con prezzi in diminuzione annua del -1,3 e canoni del -,3. 1 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Tali variazioni, tuttavia, non hanno avuto riflessi rilevanti sulla redditività offerta dai negozi cittadini, mediamente pari al 7, ed in linea con il dato medio campionario. - Si riducono leggermente, tornando sui livelli di due anni fa, i tempi medi di vendita ( mesi) e di locazione (, mesi). - Le previsioni degli operatori per il 1 propendono per un nuovo calo dei contratti e dei valori nel segmento della compravendita, mentre in quello della locazione le previsioni evidenziano una stabilità dei contratti, a fronte di canoni ancora in contrazione. Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 9, 7, 11, , Tavola Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 1) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1.3 Var. annuale () -, Rendimento da locazione (),7 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 9 Var. annuale () -,1 Rendimento da locazione (), - Il comparto industriale veronese ha evidenziato, nel corso del 11, un ulteriore netta flessione nel numero di contratti stipulati, sia in compravendita che in locazione, dovuta ad una domanda molto rarefatta. - Sia i prezzi che i canoni arretrano ulteriormente, con diminuzioni che vanno dal -,1 al -,5. - Il contestuale decremento dei valori non ha influito sul rendimento potenziale lordo da locazione, stabile da diversi anni al,. - Il deterioramento dei valori dell ultimo biennio fa sì che si riduca leggermente lo sconto richiesto sul prezzo di vendita, ora intorno al La fase negativa del mercato immobiliare legato al settore industriale-produttivo si ripercuote ancora sul notevole allungamento dei tempi medi di vendita, cresciuti nell anno di oltre due mesi (ora a 11,5 mesi). Stabili quelli di locazione, comunque sempre su valori elevati e al di sopra dei 7 mesi. - Nei prossimi mesi non si dovrebbe ancora assistere a variazioni di rilievo per quanto concerne i prezzi e il volume degli scambi, in compravendita e in locazione, mentre non si esclude un ulteriore diminuzione dei canoni. Nomisma 15

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Mercato dei box o garage Zone Tavola 7 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( ) prezzi () Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro.5-1,.35-1,7,9 Periferia 1.3 -,1 99 -,3, Media ponderata 3. -1, 1.3 -,9 3,7 Figura Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 3, 3,5 3, 1, Anche nel 11 quello di box e posti auto si riconferma come il mercato cittadino più stabile in termini di domanda, offerta e andamento dei volumi contrattuali. - Meno solidi, invece, sia i prezzi di compravendita, in calo negli ultimi 1 mesi del - 1,, sia i canoni di locazione che, dopo la leggera ripresa del, tornano a perdere circa l 1. - Il rendimento lordo, da oltre un decennio ancorato intorno al 3,7, rimane sempre il più basso delle 13 città monitorate. - Anche i tempi, stabili per la compravendita (3,5 mesi) e in calo per la locazione (1, mesi), si attestano su valori sempre al di sotto della media nazionale. - Data la stabilità alla quale ci ha abituato il comparto, per quanto concerne i trend attesi per il 1 gli operatori interpellati non sembrano intravedere significative divergenze rispetto a quanto emerso nel 11 in merito a valori e volumi scambiati, sia in compravendita che in locazione. 1 Nomisma