NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Provincia di Perugia Indicatori socio-economici -0,29% -29,0%

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 PERUGIA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 13 1 Provincia di Indicatori socio-economici Figura 1 Negli ultimi dieci anni la popolazione è cresciuta dell 11,5 Nel 1 le imprese locali sono calate dello,1 rispetto al 11 Nei primi nove mesi del 1 i finanziamenti erogati per l'acquisto di abitazioni sono calati del 9, rispetto allo stesso periodo del 11 Nel 13 si prevede che il numero di lavoratori dipendenti diminuisca dell 1, 11,5, -,1 -, -,9-9, -7,3-1, Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Indicatori immobiliari Figura Nell attuale fase riflessiva (-13) i prezzi delle abitazioni usate sono diminuiti del 1, Nel 1 le compravendite di abitazioni sono state il 3, in meno rispetto a quelle registrate nel Nel 1 le compravendite di immobili non residenziali (1) sono state il 39, in meno rispetto a quelle registrate nel Nell ultimo anno i rendimenti totali degli uffici si sono ridotti di 19 punti base -19-1, -13, -3, -33,3-39, -37, città* 1 città* (1) Terziario + Commerciale + Produttivo * Rispetto alle intermedie considerate nell indagine mancano i dati di Trieste Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie La congiuntura immobiliare della città di è allineata alla perfomance media dei 13 mercati di riferimento. Le quantità e i prezzi hanno continuato a flettere anche nell ultimo anno e la restrizione del credito concesso ha certamente contribuito a contenere i già bassi livelli di attività del locale mercato immobiliare. Il denominatore comune dei diversi segmenti è una nuova contrazione della domanda ed un ritorno sul mercato delle quantità offerte. Fino al 11, infatti, l offerta si era ritirata in attesa di assistere ad una svolta del ciclo ma, a seguito del perdurare della congiuntura negativa e delle aspettative di un inversione non a breve termine, sono aumentati gli immobili in vendita ed in locazione. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 175

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 La disponibilità a concedere uno sconto sul prezzo richiesto, in forte crescita nell ultimo anno, fa ritenere che l offerta presente sia alla ricerca di liquidità e sia disposta a smobilizzare il proprio patrimonio anche a fronte di una forte riduzione delle aspettative di realizzo. Il segmento della locazione non sembra avere sostituito l esiguo mercato della proprietà, essendo stato anch esso investito da cali delle quantità locate a seguito di una domanda che, nell ultimo anno, si è ulteriormente indebolita. Le difficoltà di incontro tra offerta e domanda si sono riflesse sui tempi medi di vendita e di locazione, che si sono allungati in tutti i comparti esaminati e di più di quanto non si accaduto nel recente passato. Il dato sulle compravendite esprime, meglio di altri, il ridimensionamento del locale mercato immobiliare. Nel 1 le abitazioni acquistate a città sono calate del, rispetto all anno precedente, gli uffici del 1,5 e gli immobili commerciali del circa. Se poi, a quest ultimo calo, si sommano quelli avvenuti negli ultimi anni a partire dal si segnala quasi un dimezzamento del mercato in tutti i comparti. I prezzi e i canoni subiscono un nuovo ridimensionamento, con tassi di variazione che crescono di intensità superando i livelli raggiunti nel 9, che era stato archiviato come anno di minimo dell attuale ciclo immobiliare. Per il 13 gli operatori locali non prevedono alcuna inversione del ciclo, sia nelle quantità che nei valori, che dovrebbero continuare a flettere sia nel segmento residenziale che in quelli a servizio delle attività produttive. Figura 3 medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, = 1) N. I. - = , 1,9 137, Abitazioni Uffici Negozi Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi (), 7,5 7,,5, 5,5 5, Abitazioni Uffici Negozi Tra i progetti che contribuiscono ad innalzare il livello qualitativo della città attraverso la riqualificazione di parti già esistenti si citano la Nuova Monteluce ed il programma urbanistico della frazione di Pila. Nel 1 sono partiti i cantieri dell ex Policlinico di Monteluce con l avvio delle principali opere di infrastrutturazione che dovrebbero concludersi entro dicembre 13. Il progetto di riqualificazione prevede lo sviluppo di 7. mq di superficie così ripartiti: residenziale libero (1. mq), convenzionato (7.) e per studenti (.5 mq); commerciale (.5 mq), uffici (. mq), ricettivo (1. mq), servizi 17 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 socio-sanitari (7. mq) e altri servizi (1. mq). I promotori di questa iniziativa sono la Regione Umbria, BNL Fondi Immobiliari Sgr ed Europa Risorse. Con riferimento alla frazione di Pila è stato pubblicato un avviso pubblico, con scadenza marzo 13, per raccogliere le manifestazioni di interesse di soggetti privati che abbiano disponibilità di immobili che ricadono nel perimetro del Programma Urbanistico preliminare di Pila. Il programma intende riqualificare dal punto di vista urbanistico la frazione di Pila, ricucire un territorio che presenta molte problematiche a partire dall assenza di un centro di riferimento che produca aggregazione e socialità, far crescere la qualità architettonica complessiva, favorire la riconversione dei siti produttivi. L avviso pubblico è parte integrante e strumento di attuazione del Preliminare di Programma Urbanistico, adottato dal Consiglio Comunale e finalizzato alla formazione del Programma Urbanistico (PU) di Pila. In sostanza, in coerenza con gli obiettivi indicati nel PU, possono essere presentate al Comune proposte d intervento da parte di privati, che a fronte della conseguente valorizzazione del proprio bene versano un contributo straordinario di concertazione. In definitiva, si tratta di reperire risorse finanziarie private per la realizzazione di una nuova centralità urbana mediante meccanismi di tipo premiale. Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) Tavola 1 Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro.5 -,. -3,9 11-3,1 5, Periferia 1. -, , 75 -, 5, Media urbana 1.7 -, ,7 1 -, 5,5 Media. -, 1.9 -, -3, 5, Il mercato delle abitazioni di, se confrontato con le tendenze medie riferite all insieme dei 13 mercati delle città intermedie, presenta performance negative più marcate. Le compravendite, rispetto al, si sono quasi dimezzate e i prezzi, dopo la fase di crescita sostenuta, si sono ridimensionati più di quanto non sia accaduto nella media delle. Nell ultimo anno la domanda ha continuato a calare, mentre l offerta si è presentata sul mercato in crescita. L innalzamento dello sconto medio praticato sul prezzo richiesto (fig. ), che nell ultimo anno ha raggiunto livelli molto elevati (1,5 per le abitazioni nuove e 1,5 per quelle usate), fa ritenere che l offerta crescente presente sul mercato sia Nomisma 177

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 orientata a smobilizzare la propria ricchezza anche a fronte di un significativo ridimensionamento delle proprie aspettative di realizzo. Figura 5 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,3 3, 9, 5, Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Le difficoltà di accesso al mercato da parte della domanda, ancorché ridotta, nonostante il calo dei prezzi e lo sconto praticato in fase di vendita, è visibile anche attraverso la dilatazione dei tempi medi di vendita, saliti a 9 mesi (fig. 5). La domanda di abitazioni in proprietà è espressa per oltre l 5 da italiani; l acquisto, nel 5 delle transazioni, è destinato a soddisfare il bisogno di prima casa (tav. ). Oltre alle componenti di sostituzione e di seconda casa, che sono allineate alla media dei 13 mercati, si segnala, sul mercato perugino, una quota maggiore di acquisti per investimento (quasi il 1 del mercato). Anche il ricorso al credito, che riguarda il 5 delle transazioni, è allineato alla media delle monitorate. Il mercato della locazione di abitazioni non sembra essersi sostituito a quello della proprietà facendo anch esso registrare una domanda in calo, con un conseguente ridimensionamento del numero dei contratti stipulati. I tempi medi di locazione sono saliti fino ad arrivare a 5 mesi e, se si prende a riferimento il tempo medio riferito all insieme dei 13 mercati (3, mesi), si ha un indicatore che riflette la congiuntura negativa anche di questo segmento del mercato delle abitazioni di. Il tipo di contratto stipulato racconta di un mercato della locazione concentrato su quello libero e transitorio (assieme rappresentano l dei contratti), a scapito del mercato dei canoni concordati (appena il 1 del mercato). Numero comprav. Figura 7 Numero di compravendite di abitazioni nel comune capoluogo e nel resto della provincia Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate 17 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 I prezzi e i canoni subiscono un nuovo ridimensionamento, con tassi di variazione che crescono di intensità superando i livelli raggiunti nel 9, che era stato archiviato come anno di minimo dell attuale ciclo immobiliare. Conseguentemente i rendimenti da locazione si sono stabilizzati e si confermano attorno al 5,5 medio lordo annuo. Si tratta di un indicatore che esprime una redditività più alta rispetto alla media dei 13 mercati perché da sempre ha espresso prezzi più bassi e canoni più alti rispetto alla media. Secondo le proiezioni espresse dagli operatori locali nel 13 i prezzi e i canoni dovrebbero continuare a calare, mentre il numero dei contratti si potrebbero stabilizzare sui livelli minimi raggiunti lo scorso anno. Caratteristiche Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 1) Tavola Media intermedie Provenienza geografica della domanda per l acquisto dell'abitazione () Italiana 5,, Straniera 1, 11, Provenienza geografica della domanda per la locazione dell'abitazione () Italiana,3 5,5 Straniera 37,7 3,5 Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa 5, 51,9 Sostituzione 31,7 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza),5 7, Investimento 11, 9, Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite 5, 59, Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione),3 7, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero,7 59, Transitorio 5, 1,1 Canone concordato 1,, Comodato d'uso,1,1 Nomisma 179

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 3 Rendimenti da locazione () Centro.5 -, 13-3, 5, Periferia terziaria 1.9-3,7 15 -, 5,5 Periferia 1. -, 1 -, 5,7 Media urbana 1.7 -,3 9 -, 5,5 Media 1.7 -, 5-3,, Figura Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 1 7,7 5,7 1, ,1 Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Il mercato degli uffici del capoluogo assorbe il 3 del mercato provinciale. Nella fase espansiva era dimensionato, mediamente, su 1-11 compravendite l anno, che si sono ridotte a 7 l anno nell attuale fase riflessiva. Nel 1 si è verificato un nuovo calo, dovuto alla scarsa domanda presente sul mercato, alla quale l offerta si rivolge con l immissione di un numero crescente di uffici, sia in vendita che in locazione. La difficoltà di incontro tra offerta e domanda è ben rappresentata dai tempi medi necessari per vendere e locare un Figura 1 Numero di compravendite di uffici nel comune capoluogo e nel resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate ufficio che si sono dilatati portandosi, rispettivamente, sui 1, mesi e 7,1 mesi (fig. ). I prezzi degli uffici nell ultimo anno sono calati del,3, in linea con la variazione media dei 13 mercati di riferimento, mentre i canoni hanno subito una flessione maggiore, -, a fronte del -3, medio. Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia 1 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Così come segnalato per il comparto delle abitazioni, anche in quello terziario la flessione dai valori immobiliari è stata più intensa rispetto a quella registrata nel 9, che veniva indicato quale anno di picco del calo. I rendimenti degli uffici locati, stabili già da alcuni anni, sono più alti del rendimento medio dei 13 mercati. La motivazione va ricercata nel livello dei canoni, più elevati rispetto ai prezzi nella gerarchia dei 13 mercati. Per il 13 gli agenti intervistati prevedono una nuova flessione dei valori immobiliari, mentre sulle quantità le percezioni sono ripartite tra stabilità ed ulteriore calo. Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro 3.5 -,3-5,1 7, Periferia , 1 -, 7, Media urbana.397 -,1 11 -,7 7,5 Media.5-3, 17-3,7 7,1 Figura 11 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,,9, 5, Figura 1 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Nel 1 a sono stati compravenduti 13 immobili ad uso commerciale (compresi eventuali laboratori e alberghi), quando negli anni di massima espansione del mercato le transazioni erano circa (fig. 13). Il calo delle compravendite ha fatto seguito ad un ulteriore indebolimento della domanda, che si è ridotta non solo nel segmento della proprietà ma anche in quello della locazione. Sono cresciuti ancora i negozi offerti in vendita o in locazione, nonostante il calo dei valori immobiliari. La componente di offerta che riesce a smobilizzare il proprio patrimonio lo fa a fronte di una forte riduzione delle aspettative di realizzo. Infatti, Nomisma 11

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 anche in questo segmento di mercato, lo sconto praticato sul prezzo richiesto ha subito un impennata e ha raggiunto il 17 in media, crescendo di tre punti percentuali nell ultimo anno (fig. 1). I prezzi e i canoni sono calati, rispettivamente, del,1 e del,7 e, se confrontati con il dato medio dei 13 mercati, sono i canoni dei negozi di a subire una riduzione più forte rispetto alla media In prospettiva, per il 13, gli agenti Solo capoluogo Resto della provincia locali prevedono nel segmento della proprietà prezzi in calo e compravendite (*) Negozi, laboratori e centri commerciali Fonte: Agenzia delle Entrate stabili, mentre, in quello della locazione, invarianza sia nei valori che nei contratti. Figura 13 Numero di compravendite di immobili commerciali (*) nel comune capoluogo e nel resto della provincia Numero comprav. Mercato dei capannoni industriali Figura 1 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 1, 5,5 11, ,5 Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 13) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 75 Var. annuale () -5, Rendimento da locazione () 7, Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 59 Var. annuale () -5,9 Rendimento da locazione () 7,9 Dopo un anno, il 11, di calo delle quantità offerte sul mercato, nel 1 l offerta di capannoni industriali è tornata a crescere, nonostante la domanda si sia ulteriormente contratta. Anche in questo segmento del mercato perugino l offerta si dimostra intenzionata a liquidare il proprio immobile, probabilmente spinta da aspettative di ulteriore calo dei valori o, comunque, da valutazioni circa il proseguimento del ciclo immobiliare negativo. Le difficoltà di incontro tra offerta e domanda si riflettono nei tempi medi di vendita e di locazione che si allungano, nell ultimo anno, in maniera significativa (fig. 1). La variazione dei prezzi nell anno oscilla tra il -5 e il -, un po meno per i canoni, -,. In prospettiva per il 13 gli operatori locali esprimono previsioni di proseguimento dell attuale congiuntura con prezzi e quantità in calo, sia nel segmento dell acquisto che in quello della locazione. 1 Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Mercato dei box o garage Zone Tavola Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( ) Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro ,7.9-3,, Periferia , ,,3 Media urbana.35-3, ,,5 Media 5. -3, ,5 5,7 Figura 15 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 7,5 Figura 1 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 1, 3,9, Mercato contraddistinto dal calo sia dell offerta che della domanda, e dalla contestuale riduzione dei contratti di vendita e di locazione stipulati. La difficoltà di incontro tra le parti è espressa dall allungamento dei tempi medi di vendita e di locazione (fig. 15) e dall innalzamento dello sconto, cresciuto nell ultimo anno di sei punti percentuali (fig. 1). I valori immobiliari si sono ulteriormente ridotti, ma meno rispetto al dato medio dei 13 mercati, e meno rispetto all anno 9, che si conferma essere quello di massima flessione. Il 13 dovrebbe vedere una stabilità sia dei valori che delle transazioni, sia per l acquisto che per la locazione. Nomisma 13