Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2016 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 TORINO NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 21 1 Quota di edifici residenziali e ad uso produttivo nelle zone amministrative Quota di edifici residenziali sul totale Quota di edifici ad uso produttivo sul totale su dati Censimento popolazione 211 Migliora l andamento del mercato immobiliare torinese nell ultimo semestre, periodo durante il quale si sono consolidati i segnali di stabilizzazione intravisti precedentemente, non solo nel settore residenziale, ma anche in quello degli immobili d impresa. Il trend di ripresa è confermato anche dai dati sul numero di transazioni a consuntivo del 215, che evidenziano una variazione di segno positivo in tutti i comparti rispetto al 21. Per quanto riguarda i valori, la rilevazione registra nel complesso l affievolirsi progressivo della flessione, dato più evidente se si osservano i canoni, che nel caso degli uffici e delle abitazioni mettono a segno variazioni anche positive. Nel complesso, la performance del settore abitativo è positiva, benché l offerta rimanga elevata, in particolare nelle zone di pregio e centrali, e nonostante siano necessari ulteriori ribassi all atto di acquisto che determinano un aumento dello sconto rispetto al semestre precedente. Risultano in calo le tempistiche per la vendita dell usato, mentre rimangono stabili quelle per la vendita del nuovo e per la locazione. Per quanto riguarda i box, si evidenzia un calo dei prezzi più intenso di quello registrato lo scorso anno, nell ordine del -2,5 medio, mentre la variazione dei canoni, pur sempre negativa, è stata più lieve e pari a -1,3. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 21

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Figura 1 Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali Numero di compravendite Residenziale Non residenziale Residenziale Non residenziale Totale Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate 2, Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali) Prezzi Canoni 2, 1,, -1, -2, -3, -, Abitazioni Uffici Negozi 1,, -1, -2, -3, -, Abitazioni Uffici Negozi In merito al comparto direzionale e a quello commerciale si evidenzia il consolidarsi dei segnali di stabilizzazione già riscontrati da qualche semestre. Circa i volumi dello stipulato, gli operatori del settore non percepiscono ulteriori cali, tanto sul fronte della compravendita, quanto su quello della locazione. Per quanto riguarda i valori, in alcuni casi si assiste a variazioni semestrali più intense rispetto a quanto rilevato sei mesi fa, specialmente nelle zone periferiche: è il caso degli immobili per usi commerciali, che hanno messo a segno una flessione dei prezzi pari a -1,3 e pari a -1,1 per quanto riguarda i canoni. Migliora leggermente la situazione del comparto uffici, che si rivelava molto negativa negli scorsi semestri, nonostante l offerta permanga molto elevata in tutte le zone cittadine. Tempi e sconti risultano in calo sul fronte della vendita, mentre su quello della locazione si evidenzia la tendenza a un dilatarsi delle tempistiche nel semicentro. I prezzi mettono a segno 22 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 una flessione più intensa di quella del semestre scorso, mentre i canoni calano solo nelle zone periferiche. Per i prossimi mesi gli operatori di settore prospettano ancora cali dei valori nel settore non residenziale, e stabilità, se non rialzi, in quello residenziale dovuti ad un aumento della domanda. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () Tempi di vendita Sconti () di pregio 2.5 -, -1, 5, 11,2 Centro ,5-1,, 13, Semicentro , -2,7,9 17, Periferia 1.1-2,5-3, 9, 21, Media urbana ,7-2, 7, 1, Media 13 città 1.9 -, -2, 7,5 15,2 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () Tempi di locazione Rendimenti da locazione () di pregio 132,5,9 3,1, Centro 113,,2 3, 5, Semicentro,3 -,7 3,5 5,1 Periferia 7,1,, 5,9 Media urbana 5,2 -,1 3,5 5,3 Media 13 città 97 -,3-1,1 3, 5,1 Media semplice Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 1 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Nomisma 23

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Tavola 2 Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (primo semestre 21) Dopo molti semestri di giudizi negativi circa l andamento del comparto, anche gli operatori di settore ora percepiscono Prezzi quel miglioramento che i numeri già ( /mq) sem. () ann. () indicavano nei mesi scorsi. Pur di pregio ,3-2, rimanendo sempre molto elevata Centro ,1-1,1 l offerta di alloggi in vendita, nelle aree Semicentro 2.3-1, -2, di pregio e centrali si riscontra un Periferia ,7-2,9 aumento del numero di trattative Media urbana , -2,5 finalizzate, che invece rimangono Media 13 città ,7-1, pressoché stabili in semicentro e periferia. Risultano perfettamente stabili, secondo le percezioni degli agenti immobiliari, gli andamenti di domanda e offerta nel segmento locativo. Tavola 3 Settore residenziale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21,5 2,2 211,9 2,1 2-22,3 1, ,2 1, , 1, ,9 1,95 Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate Sul fronte dei valori, prosegue il trend di una diminuzione che va lentamente attenuandosi, pur rimanendo più intensa in periferia per l usato (-2,5 su base semestrale), e che nel caso degli affitti sembrerebbe essersi esaurita e cedere il passo a un inversione di segno, dalla lettura delle variazioni semestrali. Complessivamente, tuttavia, le contrazioni dei prezzi, benché inferiori a quelle registrate nei semestri precedenti, assumono percentuali maggiori delle medie registrate per le 13 città analizzate. I tempi di locazione rimangono stabili e pari a 3,5 mensilità, sia per il nuovo che per l usato, mentre risultano in diminuzione quelli di vendita, che si attestano a,2 mesi per il nuovo e a 7 per l usato, valore inferiore a quello medio delle 13 grandi città. È calato, rispetto all ultimo semestre, lo sconto praticato sul prezzo di vendita, indice di una minore propensione alla trattativa al ribasso in fase di vendita essendo già minori le aspettative di realizzo al momento dell offerta. Circa i rendimenti si rileva una tendenza a un aumento, dovuto alla stabilità dei canoni rispetto ai prezzi. Infine, in merito alle preferenze della domanda, sembrerebbe di nuovo in atto uno spostamento verso la proprietà, a scapito dell affitto. Chi sceglie, al contrario, quest ultima forma di godimento dell abitazione, da un confronto con i dati del 213, sceglie in misura maggiore il canone concordato, invece del canone in regime di libero mercato. 2 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Focus sul mercato residenziale (primo semestre 21) Domanda per acquisto e locazione Tipologie contrattuali delle locazioni,, 72,,7 53, Comodato d'uso Canone concordato 1,7 1,1 22,1, , 39, 35, 35,3 2, Domanda per locazione Domanda per acquisto Transitorio 1, 1, Libero 57,7 2,5, 25, 5, 75, 1, Mercato dei box e garage Tavola Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) Prezzi ( ) Mercato della compravendita Tempi di vendita Sconti () Centro 3.7-2,,, Semicentro ,5,7, Periferia ,5 9, 1,2 Media urbana ,5 7,,5 Media 13 città , 7,3 13, Canoni ( x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione Rendimenti da locazione () Centro 1.9-1,2 2,9,5 Semicentro 1.2-1,3,, Periferia 7-1,2,2 5, Media urbana ,3, 5, Media 13 città 1.2-1,3, 5, Media semplice Come già rilevato lo scorso anno, il comparto consolida il trend di stabilizzazione, con andamenti di domanda e offerta non più divergenti e un volume dello stipulato che si mantiene costante, sia sul fronte della compravendita che su quello della locazione. Segnali di miglioramento sono evidenziati anche dall ulteriore contrazione dei tempi di vendita e locazione, che risultano essere inferiori ai valori medi del campione delle 13 città. Anche lo sconto praticato all atto di acquisto diminuisce, soprattutto Nomisma 25

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 per i box venduti nelle aree periferiche, al contrario di quanto rilevato a maggio 215 quando si notava una maggior riduzione dei prezzi nel centro cittadino. Figura 5 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione 1 Figura Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 15 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione A livello medio urbano, in questo comparto si rileva una flessione dei prezzi maggiore di quella registrata un anno fa (-2,5, contro -1,), mentre si attenua la flessione dei canoni (-1,3, rispetto al -1,7 dell anno scorso). Pressoché stabile al 5 il rendimento medio lordo da locazione. Mercato degli uffici Uffici Tempi medi di vendita e di locazione Figura 7 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Figura Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Pur in un quadro di eccesso di offerta in tutte le aree cittadine, in particolare sul fronte degli immobili in vendita, anche per il comparto direzionale si intravede qualche segnale di stabilizzazione, con andamenti di domanda e offerta che si muovono in direzione di una maggior convergenza e volume dello stipulato che non sembra risentire di ulteriori cali, secondo il sentiment degli agenti. Tuttavia, attestati sul valore medio cittadino di 1.5 /mq, i valori di vendita hanno subito una contrazione su base semestrale del -1,7, maggiore rispetto a quella semestrale rilevata sei mesi fa. Tale ulteriore flessione dei prezzi ha determinato, 2 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 però, una minor propensione allo sconto all atto di acquisto, che diminuisce e si attesta sul 17,5, pur rimanendo più alto del valore medio delle 13 grandi città. Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () Tempi di vendita Centro 2.5-1,9-3, 7,7,5 Semicentro 1.9-2,1-3,5 9,7 17, Periferia terziaria , -1, 9,9 1,1 Periferia , -2,5,5 21, Tavola 5 Sconti () Media urbana 1.5-1,7-2,5 1, 17,5 Media 13 città 1.5-1,2-2,5 1,1 1,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () Tempi di locazione Rendimenti da locazione () Centro 1,,1 5,,7 Semicentro 95,5-1,5,9 5, Periferia terziaria 79 -,2-1,1 7,2 5,1 Periferia -1,3-1, 9,2 5,5 Media urbana 7 -,5-1,3 7,2 5,2 Media 13 città 95 -,9-1,9,7 5,1 Media semplice Tavola Settore terziario Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21 39, 2, 211-2,1 1,9 2-3, 1, , 1,17 21,3 1, ,9 1, Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate medio lordo da locazione, che si attesta al 5,2. L ulteriore calo dei prezzi ha determinato una contrazione anche i tempi di vendita, mentre sono rimasti elevati quelli necessari all affitto, aumentati in tutte le aree cittadine, ad esclusione di quelle centrali dove sono calati. Lievemente più contenuta rispetto al semestre precedente anche la riduzione dei canoni (-,5), che nelle zone centrali e semicentrali mettono a segno variazioni positive. Cresce leggermente il rendimento Nomisma 27

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Mercato dei negozi Tavola 7 Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () Tempi di vendita Centro 3.173, -1,,5 11,3 Semicentro ,5-2,3 9,1 1,3 Periferia ,9-2, 11,5 21, Sconti () Media urbana ,3-2, 9, 1,5 Media 13 città 2.1 -,9-2, 9, 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () Tempi di locazione Rendimenti da locazione () Centro 1 -,3 -,,9 5,9 Semicentro -1,3-2,3,,2 Periferia 5-1, -2,,5, Media urbana 111-1,1-1,7,7, Media 13 città 19 -, -1,,3 7,3 Media semplice Negozi Tempi medi di vendita e di locazione Figura 9 Figura 1 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Rispetto alla precedente rilevazione, il comparto degli immobili commerciali mostra segnali di una maggiore stabilizzazione, con andamenti di domanda e offerta che, secondo buona parte degli operatori di settore, convergono maggiormente e volumi dello stipulato che non sembrano subire ancora flessioni. A fronte di ulteriori contrazioni dei valori di vendita, come segnalato anche per gli altri comparti, si riduce il divario tra il prezzo di offerta e quello praticato all atto di acquisto, che cala in misura più significativa in periferia, dove sei mesi fa era arrivato a sfiorare il 25, attestandosi sul valore medio cittadino del 1,5. 2 Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Tavola Settore commerciale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21 1,3 1, ,5 1, 2-2, 1, 213 -,9 1,3 21 1, 1, ,5 1,5 Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate In merito ai valori di vendita, come già anticipato, si sono rilevate ulteriori flessioni, addirittura di maggior intensità rispetto al monitoraggio dello scorso semestre. Il calo maggiore è stato rilevato nelle zone periferiche, mentre in quelle centrali si assiste quasi ad un inversione della tendenza, con livelli di prezzo stazionari. Anche i canoni hanno mostrato un calo maggiore di quello registrato nella scorsa rilevazione, in particolare nei livelli minimi della periferia. Le difficoltà di questo segmento sono evidenziate anche dai tempi di locazione, che sfiorano i 7 mesi. Si mantiene stabile il rendimento medio lordo da locazione al,. Nomisma 29