NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO

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1 Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 B A R I NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO Provincia di Erogazioni di prestiti per l acquisto di immobili e numero di compravendite (dati semestrali) Settore residenziale Settore non residenziale 1. 2 Figura Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Terziario + Commerciale + Produttivo Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Fonte: elaborazioni su dati Banca d Italia e Agenzia delle Entrate La fase congiunturale del mercato immobiliare barese continua ad essere nel complesso negativa, anche se l entità della flessione, sia dei livelli di attività che dei valori, è risultata essere meno intensa che in passato. Il quadro che emerge dai dati induce a ritenere ormai archiviata la fase più acuta della crisi, ma i tempi per una progressiva stabilizzazione non si preannunciano, tuttavia, brevi. Quota di domanda di abitazioni proveniente da un altro comune della provincia (%) 1,2 Media grandi città 2, I primi mesi del 2 sono connotati da continui arretramenti dei valori, più marcati in corrispondenza degli immobili di impresa. Analoga la situazione registrata sul versante locativo, dove la capacità di tenuta dei canoni (arretrati pressoché in maniera simile ai prezzi) continua a rappresentare una barriera all entrata quasi insormontabile per le famiglie con disponibilità economiche contenute, di fatto costrette a rivolgersi al mercato dell affitto. La sovrapproduzione degli ultimi anni ha determinato un eccesso di offerta che potrà essere solo gradualmente assorbito. Quota di domanda che ha dovuto rinunciare all acquisto di un abitazione perché non ha ottenuto il mutuo dalla propria banca (%) 3,9 Media grandi città 2,3 I riflessi congiunturali sui prezzi sono risultati, evidentemente, modesti o quantomeno non sufficienti per stimolare una domanda tutt altro che vivace. A ciò si aggiungono le oramai note difficoltà di accesso al credito; circa il 31% degli ipotetici acquirenti ha dovuto rinunciare all acquisto di un abitazione perché non è riuscito ad ottenere un mutuo dalla propria banca. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 5

2 Var. % N.I = 1 N.I = 1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 ttavia, se per il settore residenziale ci sono dei timidi segnali di ripresa, derivanti da una contrazione dello sconto medio e da contenute tempistiche medie di vendita e di locazione, più problematica appare la situazione dei settori di impresa. Le difficoltà economiche continuano ovviamente a penalizzare il mercato immobiliare, connotato da una domanda che fatica ad essere dinamica e da un continuo calo dell attività transattiva Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = 1) Canoni Abitazioni Uffici Negozi Le previsioni per la seconda parte del 2 sono di continua contrazione delle quotazioni, sia in ambito della compravendita che della locazione, con un incremento dei livelli di attività per il solo settore residenziale. I settori di impresa, Figura 3 Determinanti della variazione dei prezzi degli immobili (primo semestre 2) Effetto trattativa Effetto aspettative Variaz. % effettiva 2, 1,, -1, -2, -3, -, Abitaz. nuove Abitaz. usate Uffici Negozi secondo gli operatori interpellati, non registreranno ancora una vera e propria ripresa. A gennaio 2 il CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica) ha approvato il progetto del nodo ferroviario di Sud che prevede la realizzazione di una variante di tracciato della linea RFI -Lecce. Verranno inoltre realizzate due nuove fermate. In questo modo verrà realizzato un sistema di trasporto integrato che, con il nuovo tracciato, seguirà l evoluzione urbana della città. La città di sarà liberata dalla presenza di una linea che la divide in due parti, impedendo di fatto la comunicazione di interi quartieri tra loro, e del conseguente congestionamento delle aree centrali dovuto all esiguo numero di sottopassi/sovrappassi ferroviari. Con i lavori si otterrà, inoltre, un notevole abbattimento dei livelli di inquinamento acustico-atmosferico nelle aree metropolitane Abitazioni Uffici Negozi

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) di pregio 2. -,2 7,2, 2.5 -,5-2,2 7,2 1, , -3, 7, 19, , -3,9, 2, , -3,5 7,5 1, ,,1,9 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) di pregio 5-1, 3,7, 119 -,1-2,1 3,5,9 9 -, -1, 3,,9 7 3,9 5, -1,1-2, 3,7 5,1 9 -,5-1,7 3,9 5,1 Media semplice Figura Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione Figura 5 Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 2 1 % Mesi Tempo di vendita 1 5 Tempo di locazione Sebbene l offerta risulti eccedere la capacità di assorbimento della domanda, non si segnalano negli ultimi mesi ulteriori significativi incrementi. A fronte, quindi, di un offerta più contenuta, migliora la situazione sul versante della domanda in tutto il territorio cittadino, anche se continuano a risultare largamente prevalenti le indicazioni di stagnazione. L attività transattiva si mantiene pressoché sui livelli di fine 21, con segnali più incoraggianti provenienti dal comparto della locazione. 7

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 In linea generale, il numero di compravendite registrato nell intera provincia si attesta sulle 1.5 unità annuali (21), quantità ben lontana dalle circa 19. unità scambiate nel 2 (anno di picco massimo), ma in leggera crescita su base annua (+2,3% rispetto al 2). La ripresa dell attività di scambio è per lo più riconducibile all hinterland barese (circa l % del totale) che al solo capoluogo di provincia. Tavola 2 Nei primi mesi del 2, si rileva un ulteriore contrazione del divario tra Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (primo semestre 2) prezzo offerto e prezzo richiesto, attestatosi mediamente al 1,5%, a ( /mq) sem. (%) ann. (%) conferma, da un lato, dell attenuazione di pregio ,3-3,9 delle pretese iniziali da parte dell offerta ,7-3, e, dall altro, dell indisponibilità della stessa a scendere sotto i livelli di 1.5-1, -2, mercato determinatasi nella seconda , parte dell anno passato. Segnali di ripresa si desumono dalle 2.9-1, -2, tempistiche medie di vendita e di locazione, rimaste stabili e al di sotto dei rispettivi dati medi del campione di città esaminato. Non si riscontrano differenze significative in relazione allo stato manutentivo del bene. Anche sul fronte dei valori non emergono sostanziali difformità tra le varie zone della città. Rispetto al picco raggiunto nel 2, i prezzi sono scesi complessivamente del 1% mentre i canoni hanno registrato una flessione più significativa (-25%). Questi ultimi, tuttavia, nei primi mesi dell anno hanno registrato flessioni più contenute che in passato. I rendimenti medi da locazione salgono in media al 5,1%, oscillando tra il,% delle zone di pregio e il 5,% della periferia. Mercato dei box e garage Tavola 3 Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( ) Tempi di vendita Sconti (%) 5.5-2,2,, ,3 17, 1.2, , 7,5 1, , 7,3, 1,7

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Mercato della locazione Canoni ( x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) ,9, 7, ,7, 7,7 1.,, ,, 7, ,,7 5, Media semplice Figura Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 % Mesi Tempo di vendita 1 5 Tempo di locazione Prosegue l andamento discendente di prezzi e canoni (rispettivamente -2,% e 3,%). A registrare le flessioni più contenute, in entrambi i casi, sono le zone periferiche della città. L andamento delle quotazioni rispecchia le difficoltà di un settore, che a differenza del comparto residenziale, non accenna ad evidenziare segnali di ripresa. A fronte di un offerta in leggero assorbimento, la domanda appare ancora debole, soprattutto nel comparto della compravendita. In calo, conseguentemente, anche l attività transattiva sia nella compravendita che nella locazione. I tempi medi di vendita e di locazione si allungano, registrando, in entrambi i casi, i valori più elevati mai registrati a. Le difficoltà al momento dell acquisto si evincono anche dalla crescita dello sconto medio, ora al 1,5%, che si conferma il dato più alto osservato nel capoluogo pugliese nonché il più alto delle città monitorate. I rendimenti lordi da locazione oscillano tra i minimi rilevati nelle zone del centro della città (,7%) e i massimi delle aree semicentrali (,%). 9

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Mercato degli uffici Tavola Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) , , -3, 9,1 19,7 1, 22,2 terziaria ,3-2,7 9,3 19, -,7 11, 2, ,3-3, 1, 21, , -3,5 1, 1,9 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 117 -, -2,3 5,3,5 95-3,,1,5 terziaria -, -1,,1, -3, 7,5 5, 79-1,5,2 5, 97-1,5, 5, Media semplice Non ancora stabilizzato, il mercato direzionale barese mostra ancora una domanda piuttosto debole ed un offerta sempre in tendenziale crescita, a cui consegue un numero di compravendite in continuo calo. Le difficoltà del settore trovano ulteriore riscontro osservando i tempi medi di vendita e di locazione che, seppur di entità non dissimile da quanto osservato alla fine del 21, si mantengono su livelli alti, e lo sconto ottenuto dalla domanda sul prezzo richiesto dall offerta (21,5%), indice di un mercato che fatica ad assorbire quanto offerto. Questo scenario, nel complesso scarsamente ottimistico, riproduce solamente in parte ricadute negative sui valori. e canoni registrano variazioni annue ancora con il segno -, ma di entità inferiore che in passato. Le dinamiche dei prezzi e dei canoni determinano una stabilità della redditività media pari al 5%, con dinamiche differenti tra le diverse zone della città (più alta in periferia). 9

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Figura Figura 9 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Mesi Tempo di vendita 1 5 Tempo di locazione Mercato dei negozi Tavola 5 Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) ,7-3,,9 1, 2.5 -,7-2, 1,3 21, , -,2, 2.1-2, -3,5 1,5 21, ,2 9,7 1,3 2,5 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 25-2, -, 5, 7, 1-2, -,3,2, 11-2, -,9 7,7 7,7 17-2,3 -,, 7, ,2-2,,3 7,3 Media semplice Per il dodicesimo semestre consecutivo, i prezzi dei negozi baresi sono al ribasso. Dopo vari semestri di contrazione, le quotazioni non sembrano invertire la loro tendenza, registrando un -2% rispetto alla fine del 21. In flessione anche i canoni che raggiungono, mediamente, in termini assoluti, il valore più basso dal 25 ad oggi (17 /mq/anno). 91

8 % Mesi Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 L andamento pressoché analogo di prezzi e canoni mantiene inalterati i rendimenti da locazione (7,3%), con variazioni tra le diverse zone della città (dal,% delle aree semicentrali, al 7,7% delle aree periferiche). 1 2 Figura 1 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita Tempo di locazione Figura 11 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) Il non assestamento delle quotazioni riflette un settore che non riesce ancora a lasciarsi la crisi alle spalle. Continua, infatti, l ulteriore e progressiva flessione della richiesta di spazi commerciali, tanto da acquistare quanto da locare, e di conseguenza delle transazioni, a fronte di un offerta che tende ad accumularsi sempre di più. I tempi medi di locazione tendono ad allungarsi ulteriormente, mentre le tempistiche di vendita rimangono al di sopra dei 1 mesi, risultando tra le più alte delle città monitorate. Il divario percentuale tra prezzo richiesto dall offerta e quello effettivamente praticato al momento della transazione, seppur in calo rispetto alla fine dello scorso anno, rimane su livelli molto alti (21,5%) a conferma della notevole distanza tra esigenze di domanda e offerta