COMUNICATO STAMPA LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE IN ITALIA II SEMESTRE 2008

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1 OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE COMUNICATO STAMPA LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE IN ITALIA II SEMESTRE 2008 Estratti 13 Grandi Aree Urbane BARI BOLOGNA CAGLIARI CATANIA - FIRENZE GENOVA MILANO NAPOLI - PALERMO PADOVA ROMA TORINO - VENEZIA Bologna, 28 Novembre 2008

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3 B A R I Il mercato immobiliare di Bari, negli ultimi sei mesi, ha lasciato trasparire, secondo gli operatori, significativi e diffusi segnali di rallentamento, sia per quanto concerne le quantità offerte, domandate e scambiate (soprattutto per acquisto) e sia in merito alla dinamicità transattiva, con tempi medi di vendita e locazione in generale dilatazione così come lo sconto medio ottenuto dalla domanda sul prezzo proposto dall offerente. Queste considerazioni, comuni a tutti i comparti monitorati, ad eccezione dei capannoni industriali (il segmento che ha offerto le performance migliori), in alcuni casi trovano riscontro nell analisi dei prezzi medi di compravendita e dei canoni di locazione, connotati da incrementi maggiormente contenuti rispetto a quelli evidenziati nella prima parte del 2008 e, nel caso del segmento degli immobili direzionali, da flessioni abbastanza evidenti per quanto concerne i canoni di locazione. Cercando infine di prevedere le evoluzioni future del mercato immobiliare locale, i giudizi inerenti il mercato della compravendita sembrano risultare ulteriormente pessimistici rispetto alla situazione attuale, mentre per il mercato della locazione le tendenze attese non dovrebbero risultare significativamente divergenti rispetto alle attuali. medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008 (*) Pregio ,1 6,6 5,5 Centro ,2 5,5 4,9 Centro ,6 6,9 5,5 Semicentro ,6 7,0 5,1 Semicentro ,0 3,1 5,7 Perif. terz ,6 7,8 5,2 Periferia ,7 7,0 5,7 Periferia ,0 7,0 6,2 ponderata ,9 5,8 5,6 ponderata ,1 7,1 5,6 Centro ,5 8,8 8,5 500 mq 906 5,5 8,9 Semicentro ,7 9,1 7, mq 732 5,1 7,7 Periferia ,6 9,3 8, mq 508 6,8 7,5 ponderata ,2 9,1 8, ,7 8,2 3

4 BOLOGNA Nell ultimo semestre dell anno in corso si è ulteriormente acuita e consolidata la fase riflessiva del mercato immobiliare locale. All indebolimento del mercato dell abitazione a Bologna nella prima metà del 2007 ha fatto seguito una fase di stagnazione con i primi segnali di recessione nei valori abitativi nel corso del primo semestre del 2008 che si è propagata a tutti i segmenti del mercato in quest ultima parte dell anno. La domanda, che si è rarefatta, e l offerta, che è aumentata, hanno generato una flessione negli scambi, nei prezzi e nei canoni di locazione e un aumento delle quote di invenduto. In particolare, per quanto riguarda le abitazioni, il calo dei prezzi nell ultimo semestre è espresso da una perdita del valore in conto capitale del 4,5 in un semestre che equivale a 180 /mq in meno al netto dell inflazione. Si tratta di una flessione la cui entità, in termini reali, è maggiore rispetto alla precedente che risale a 10 anni fa (1998). Se il fenomeno dell indebolimento della domanda di abitazioni è comune a tutte le zone cittadine, ci sono mercati nei quali il calo è percepito con intensità maggiore e sono le zone del centro e del semicentro mentre la periferia e le zone di pregio non vedono l aggravarsi del fenomeno nell ultimo semestre, anzi in quelle zone aumentano i giudizi di stabilità. Anche il segmento degli uffici vede una riduzione sia reale che nominale dei prezzi, di intensità tale da non avere precedenti negli ultimi 15 anni. Per i negozi, il calo dei valori è circoscritto al semicentro e alla periferia mentre tengono quelli del centro. La diminuzione dei contratti registrata sul mercato delle compravendite non si è riflessa in una maggiore vivacità del mercato della locazione che ha sofferto anch esso di una flessione dei valori e degli scambi e in un aumento dello sfitto. In prospettiva, per il prossimo semestre, si prevede il protrarsi dell attuale congiuntura condizionata pesantemente dal calo della domanda immobiliare in tutti i segmenti del mercato. medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008 (*) Pregio ,8-2,3 4,0 Centro ,9 0,9 4,3 Centro ,5-3,4 3,9 Semicentro ,5 0,3 4,5 Semicentro ,5-4,0 3,8 Perif. terz ,4-0,6 4,9 Periferia ,3-6,0 4,2 Periferia ,7-0,7 4,6 ponderata ,8-4,6 4,0 ponderata ,8-0,4 4,6 (*) Riferiti ad abitazioni usate. Centro ,1 2,1 7,0 500 mq ,2 6,4 Semicentro ,2-1,1 6, mq ,0 6,4 Periferia ,9 0,1 6, mq 894 2,4 5,8 ponderata ,6 0,2 6, ,2 6,2 4

5 C A G L I A R I Il mercato abitativo, seppure in rallentamento rispetto alle performance passate, ha conosciuto un buon aumento dei valori di compravendita e di locazione, sia su base annuale che su base semestrale, in una fase congiunturale in cui le grandi città hanno registrato diminuzioni significative. Particolarmente interessante l apprezzamento nelle zone centrali e di pregio. Data la vivacità del mercato non sorprende che gli sconti praticati siano inferiori alla media così come il tempo di vendita, risultato il migliore del panel nazionale. Il segmento direzionale invece si contraddistingue per offerta stabile e domanda in diminuzione, dinamica che accomuna sia il mercato della compravendita che quello della locazione. L offerta non concede grandi ribassi, circostanza che ha portato ad un allungamento dei tempi di vendita. Tra le note positive si evidenzia la crescita interessante delle quotazioni che si distingue dal calo generalizzato dei prezzi riscontrato a livello nazionale. Diversa si dimostra invece la dinamica dei canoni, in lieve flessione dal Nella seconda parte dell anno il mercato dei negozi ha all attivo una buona tenuta nei valori, indipendentemente dal raffreddamento della domanda. I risultati migliori sono da imputare agli immobili localizzati nelle aree centrali. Anche il mercato della locazione ha dato risultati soddisfacenti in un panorama nazionale piuttosto deludente. Sul comparto pesano ovviamente i timori di una recessione, pessimismo che esce con forza dalle previsioni degli operatori. Da ultimo, per il mercato industriale e logistico, si evidenziano segnali di flessione: la crescita dei prezzi è risultata inferiore a quella media nazionale, così come per il versante locativo i canoni hanno messo a segno un risultato negativo, con risultati peggiori imputabili al segmento tipologico di maggiore dimensione. In una visione di sintesi, tuttavia, il mercato immobiliare cagliaritano nel complesso gode di una salute maggiore rispetto ad altri mercati che già mostravano segnali di flessione nella prima parte dell anno e che ora mostrano segni evidenti della congiuntura sfavorevole. Anche a Cagliari però il mercato ha subito un certo rallentamento che si sostanzia nella diminuzione della domanda delle compravendite, senza però mostrare indicazioni preoccupanti i termini di offerta eccedente. Il mercato della locazione è tendenzialmente stabile e, soprattutto per il comparto abitativo, sta rivelando una certa ripresa dell interesse da parte del pubblico, soprattutto in ragione delle maggiori difficoltà di accesso al credito bancario. Le previsioni convergono per una riduzione ulteriore delle compravendite a prezzi flettenti. Più improntato all invarianza il futuro della locazione. medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008 (*) Pregio ,7 8,3 5,6 Centro ,8 7,8 4,8 Centro ,1 9,9 5,2 Semicentro ,5 9,6 4,9 Semicentro ,6 9,0 5,4 Perif. terz ,9 8,9 4,9 Periferia ,6 9,2 5,3 Periferia ,0 7,4 5,0 ponderata ,4 9,2 5,4 ponderata ,6 8,2 4,9 Centro ,6 6,9 8,3 500 mq 986 2,9 8,1 Semicentro ,1 6,6 8, mq 873 4,0 7,7 Periferia ,3 6,6 8, mq 684 4,2 7,9 ponderata ,3 6,7 8, ,6 7,9 5

6 C A T A N I A Il mercato immobiliare catanese ha mostrato una diminuzione delle quantità domandate per tutte le tipologie e di conseguenza una contrazione del numero di contratti di compravendita ad eccezione del comparto industriale che manifesta maggiore stabilità. I tempi di vendita rimangono pressoché invariati mentre quelli di locazione si allungano per il segmento direzionale e commerciale. Al contrario, per acquistare o per prendere in affitto un capannone industriale si impiega meno rispetto all anno passato. I canoni fanno segnare variazioni di segno negativo, ma i prezzi non cedono in termini nominali, con l eccezione di una piccola erosione (-0,9) sul mercato terziario. Anche per questo tipo di indicatore il segmento industriale dà segnali più positivi e registra una crescita di tutti i valori. Il rendimento massimo deriva dai negozi (8,8) mentre le abitazioni mantengono la stessa bassa redditività media dei mesi passati (5,1). In tutti i comparti, comunque, si riduce la redditività in ragione della più deludente performance dei canoni rispetto ai prezzi. Lo sconto effettuato sui prezzi richiesti al momento dell acquisto, si aggirano sostanzialmente tutti attorno al 14 e risultano in aumento rispetto al primo semestre del 2008, ad esclusione del mercato dei capannoni industriali, a sottolineare un mercato che sta sempre più cedendo rispetto ad una domanda alquanto indebolita. Le previsioni per i primi mesi del 2009 sono orientate al proseguimento della fase riflessiva del segmento delle compravendite soprattutto nel mercato commerciale. Per le locazioni, invece, i sentiment indicano una situazione più stabile in particolare per il comparto direzionale e industriale. medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008 (*) Pregio ,9 1,5 4,7 Centro ,0 0,3 5,2 Centro ,2 4,8 4,5 Semicentro ,0 5,4 5,5 Semicentro ,1 2,6 5,1 Perif. terz ,8 0,5 5,0 Periferia ,8 0,1 5,6 Periferia ,0 3,1 5,7 ponderata ,1 1,9 5,1 ponderata ,9 2,3 5,4 Centro ,8-1,5 9,5 500 mq 785 6,1 6,2 Semicentro ,7 2,6 8, mq 690 4,1 6,1 Periferia ,4 7,9 9, mq 569 5,0 5,9 ponderata ,3 3,4 8, ,1 6,1 6

7 F I R E N Z E Il mercato immobiliare fiorentino, così come riscontrato in altre grandi realtà urbane nazionali, nel corso degli ultimi mesi del 2008 ha evidenziato andamenti nel complesso orientati ad un rallentamento generale della dinamicità transattiva e della capacità di assorbire quanto offerto. Secondo gli operatori, infatti, tutti i comparti d uso monitorati hanno fatto registrare diffuse flessioni nelle quantità domandate, in particolare per acquisto, con la conseguente riduzione del volume di contratti stipulati. Lievemente più ottimistici, invece, i giudizi e- spressi in merito al mercato della locazione che in questo momento sta riscuotendo maggiore interesse da parte della domanda. Entrando nel dettaglio delle performance fatte registrare dagli indicatori del mercato immobiliare di Firenze, vediamo come tutti i comparti abbiano evidenziato rallentamenti nei tassi incrementali di valori e, in alcuni casi, diffuse flessioni, riguardanti in particolare i canoni di locazione, con conseguenti ridimensionamenti della redditività offerta dagli immobili del capoluogo toscano. In generale dilatazione, per quasi tutte le destinazioni d uso, lo sconto ottenuto dalla domanda sul prezzo offerto, così come i tempi medi di vendita e locazione. L unica eccezione è costituita dagli immobili commerciali, connotati da tempi e sconti in calo, ad indicare una dinamicità di mercato lievemente superiore rispetto a quella riscontrata per gli altri comparti. Per quanto concerne invece le aspettative per i prossimi mesi, gli operatori risultano nel complesso abbastanza pessimisti relativamente al mercato della compravendita, con ulteriori contrazioni previste per prezzi e scambi. Il mercato della locazione, invece, non dovrebbe presentare tendenze troppo dissimili da quelle osservate a fine medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008 (*) Pregio ,0-1,3 4,8 Centro ,5 5,3 4,9 Centro ,9 2,9 4,4 Semicentro ,1 3,2 4,7 Semicentro ,0 3,8 4,3 Perif. terz ,8 5,1 4,8 Periferia ,2-1,6 4,7 Periferia ,6 4,2 5,0 ponderata ,9 0,7 4,6 ponderata ,3 4,4 4,9 seme-strali annua-li Rendi-menti Centro ,9 7,4 6,4 500 mq ,6 6,8 Semicentro ,0 7,2 6, mq ,1 7,8 Periferia ,4 4,7 5, mq 858 4,7 7,8 ponderata ,2 6,1 5, ,7 7,4 7

8 G E N O V A In convergenza con il trend nazionale, anche il mercato genovese delle abitazioni rallenta: nel secondo semestre è infatti evidente la frenata della corsa al rialzo dei prezzi che ha caratterizzato gli ultimi anni, cui è addirittura seguita una variazione negativa per quanto riguarda il segmento di pregio. Nel contempo si è verificata una contrazione della domanda per l acquisto di immobili, mentre sembra essere tornato competitivo il mercato dell affitto. Migliore la situazione riscontrabile per il comparto direzionale che presenta un mercato raffreddato ove, però, sono le aree centrali a tenere meglio delle altre. I livelli dei canoni sono sostanzialmente stabili, e non presentano variazioni negative come invece accade alla maggior parte delle grandi città censite. Si presenta più in salute il comparto commerciale, soprattutto nelle aree centrali. Il comparto non ha particolarmente risentito della frenata complessiva del settore e ha registrato un buon apprezzamento delle quotazioni.il segmento industriale, infine, ha presentato risultati meno soddisfacenti rispetto alla media in termine di crescita dei prezzi ma è stato caratterizzato da una buona reattività che ha consentito all offerta di mantenere una certa rigidità e di non praticare ribassi oltre la soglia del 10,6. Bene anche il comparto locativo, sia per crescita dei valori che per la diminuzione delle tempistiche di stipula dei contratti. Le dinamiche combinate di prezzi e canoni producono una sostanziale invarianza dei rendimenti locativi. Sul piano previsivo, si rileva una certa convergenza che il prossimo semestre sia connotato da diminuzioni nei volumi e nei valori, con qualche indicazione anche di stabilità per ciò che riguarda i capannoni. Il mercato locativo, invece, dovrebbe mantenersi sugli attuali livelli indipendentemente dal settore considerato. medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008 (*) Pregio ,6 1,1 4,4 Centro ,3 8,2 5,0 Centro ,9 6,0 4,5 Semicentro ,2 5,5 5,1 Semicentro ,5 5,3 5,0 Perif. terz ,6 6,9 5,2 Periferia ,6 8,1 5,6 Periferia ,5 4,6 5,7 ponderata ,1 5,9 5,0 ponderata ,4 5,9 5,3 Centro ,9 6,7 6,9 500 mq ,2 7,0 Semicentro ,5 6,4 7, mq ,0 6,9 Periferia ,0 6,2 7, mq 830 3,8 7,4 ponderata ,5 6,4 7, ,3 7,1 8

9 M I L A N O Il mercato immobiliare milanese ha accusato, nel II semestre del 2008, un deciso raffreddamento che si è tradotto nel peggioramento di tutti gli indicatori qualitativi e si è riflesso su un arretramento, benché non allarmante, dei valori di compravendita. I comparti più colpiti risultano essere quelli residenziale e direzionale, ove i giudizi sull andamento della domanda e sul numero delle transazioni risultano decisamente volti alla riduzione. Sebbene in complessivo peggioramento, ma più improntati alla stabilità, i comparti del commerciale e del segmento industriale. In tutti i casi le tempistiche di vendita si amplificano, con un più evidente rallentamento in corrispondenza delle localizzazioni decentrate. Le ubicazioni periferiche sono sempre più in affanno, indifferentemente dal comparto considerato, dati l accumularsi dell offerta, la scarsità della domanda e la più significativa diminuzione dei valori di compravendita. Meglio si comporta il mercato delle locazioni, in particolare per ciò che attiene le abitazioni: in questo caso, infatti, la ripresa della domanda sta gradualmente assorbendo l abbondante offerta e si comincia a vedere anche una buona riduzione delle tempistiche necessarie per affittare le residenze poste sul mercato. In tutti i comparti immobiliari considerati, inoltre, i canoni di locazione non arretrano e si ferma il trend di erosione dei rendimenti che era in atto da oltre un decennio a questa parte (l unica eccezione è costituita dai capannoni). In termini previsivi, sebbene sia difficoltoso riuscire a formulare ipotesi per il futuro in un mercato che vede continuamente e repentinamente modificare molte condizioni al contorno, il prossimo semestre si prospetta ancora improntato alla frenata. Le compravendite, già diminuite nel corso del 2008, potrebbero ancora rallentare anche nei primi mesi del 2009, in buona parte a causa delle più difficili condizioni di accesso al credito che si vanno a sommare ad una congiuntura recessiva a livello nazionale ed internazionale. Alla riduzione sui volumi si associano previsioni di riduzione anche sui valori di compravendita. Per quanto attiene il mercato dell affitto, le previsioni sono più improntate alla stabilità sia per i contratti che per i canoni di locazione. medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008 Pregio ,1 1,9 4,4 Centro ,4 4,4 4,7 Centro ,9 0,0 4,2 Semicentro ,2 3,7 4,8 Semicentro ,3-1,3 4,7 Perif. terz ,8 1,4 5,7 Periferia ,8-4,2 5,0 Periferia ,9 0,0 5,0 ponderata ,9-1,7 4,7 ponderata ,0 1,7 5,1 (*) Riferiti ad abitazioni usate. Centro ,7-1,7 6,2 500 mq ,2 7,5 Semicentro ,7-0,3 7, mq ,9 7,7 Periferia ,4-0,1 6, mq 906 2,4 7,9 ponderata ,3-0,7 6, ,9 7,7 9

10 N A P O L I Il mercato immobiliare partenopeo mostra segnali che lasciano percepire un diffuso pessimismo nel complesso. Ciò soprattutto per i timori derivanti da una domanda decisamente in diminuzione che denota una consequenziale riduzione degli scambi effettivi tanto nella compravendita quanto nella locazione. A dimostrazione delle difficoltà che caratterizzano il momento del mercato immobiliare, i prezzi rilevano incrementi inferiori a quelli del passato mentre in corrispondenza dei canoni di locazione compaiono tassi di variazione negativi. Ne è conseguita una generale, seppur modesta, contrazione ulteriore dei rendimenti da locazione. Gli elevati livelli di prezzo raggiunti, associati al rialzo dei tassi di interesse, alle difficoltà per accedere al mutuo, determinano un diffuso attendismo nella domanda, con conseguente allungamento dei tempi medi di vendita e di locazione e l ampliamento del divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo che caratterizza il mercato immobiliare nel complesso. Tali ragioni sono alla base della prudenza e del pessimismo che caratterizza le previsioni formulate dagli operatori per il Sono attese, infatti, riduzioni in tutti i comparti, sia dal punto di vista dei valori che da quello delle quantità scambiate. medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008 Pregio ,6 5,2 4,1 Centro ,9 4,5 4,9 Centro ,9 0,4 4,8 Semicentro ,7 3,9 5,2 Semicentro ,8-1,4 5,4 Perif. terz ,8-1,0 5,5 Periferia ,7-0,5 5,7 Periferia ,1 0,5 5,7 ponderata ,9 0,3 5,2 ponderata ,3 1,2 5,4 Centro ,5 4,7 6,6 500 mq 853 5,0 8,8 Semicentro ,3 5,4 6, mq 682 4,3 9,5 Periferia ,5 2,1 7, mq 512 5,9 9,0 ponderata ,2 3,9 7, ,0 9,0 10

11 P A D O V A Il mercato immobiliare padovano sta attraversando una fase di stagnazione che accomuna tutti i segmenti. La domanda di acquisto è ai minimi storici e così il numero di compravendite si è ridotto in modo pressoché generalizzato. Nonostante il raffreddamento delle dinamiche contrattuali, non si denuncia un problema rilevante in termini di eccesso di offerta.per ravvivare i ritmi lenti del mercato, oramai connotato da elevati tempi di vendita in tutti i comparti sui 6 mesi per le abitazioni e oltre i 7 e mezzo per gli immobili d impresa si sta agendo sugli sconti applicati all atto della compravendita. Questi ultimi si sono ancora innalzati e sono nell ordine del 9-10, livello record per la città veneta, ma ancora al di sotto della media nazionale. I valori di compravendita rendono performance fiacche sul semestre e restano pressoché fermi in sede nominale, comunque meno deludenti della media nazionale. Il quadro a proposito delle locazioni è leggermente più confortante. Per quanto riguarda in particolare le unità abitative, si rileva una certa ripresa dell interesse verso l affitto testimoniata altresì dalla generalizzata riduzione dei tempi necessari per locare gli alloggi e si viene ad interrompere, almeno per il comparto residenziale, la progressiva riduzione in atto da tempo dei rendimenti da locazione. Anche gli immobili d impresa sono più improntati alla stabilità piuttosto che alla flessione. I rendimenti immobiliari di Padova, seppure in riduzione da molti anni a questa parte, rimangono fra i più elevati del campione di città in osservazione, eccezion fatta per il segmento dei capannoni industriali. Lo scenario che attende il mercato locale per la prima parte del 2009 è di ulteriore erosione in merito al volume dei contratti e al livello dei prezzi, mentre ci si attende una sostanziale stazionarietà per quanto concerne il segmento locativo. medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008 Pregio ,7 4,6 4,7 Centro ,4 5,2 4,6 Centro ,5 1,7 5,1 Semicentro ,3 5,9 5,3 Semicentro ,9 4,7 5,2 Perif. terz ,7 3,0 5,5 Periferia ,3-0,6 6,0 Periferia ,8 3,7 5,7 ponderata ,1 2,0 5,4 ponderata ,1 4,0 5,4 Centro ,8 6,9 8,0 500 mq ,4 6,4 Semicentro ,6 6,4 8, mq 928 4,1 6,5 Periferia ,7 0,8 8, mq 772 4,7 6,4 ponderata ,7 4,1 8, ,8 6,4 11

12 P A L E R M O Il mercato immobiliare palermitano si è contraddistinto da un offerta in aumento per tutte le tipologie e da una domanda in diminuzione a parte quella relativa ai capannoni industriali che è risultata stabile. Il numero di compravendite, di conseguenza, è in netta diminuzione, mentre la quantità di contratti di locazione stipulati rimane invariata. I valori riflettono la fase di raffreddamento del mercato immobiliare italiano con variazioni, sia positive che negative, nettamente più contenute rispetto a quelle rilevate nel semestre precedente. In particolare i prezzi degli uffici sono gli unici a registrare una variazione nominale negativa (-0,4) mentre quelli delle abitazioni, dei negozi e dei capannoni continuano a crescere (+1,1, +2,6 e +2,9). Le variazioni percentuali dei canoni sono positive per tutte le tipologie ma non vanno oltre l 1. Sul fronte dei rendimenti è il comparto commerciale quello che lascia sul terreno più degli altri, che, invece, o restano inalterati o addirittura recuperano qualche decimo di punto. Nonostante questa flessione, i negozi, mantengono la redditività maggiore (7,2) fra i diversi comparti, seguita da quella dei capannoni (6), delle abitazioni (5,2) e infine degli uffici (5). Da sottolineare il fatto che solo la redditività media delle abitazioni risulta superiore a quella delle 13 aree monitorate. I tempi di vendita medi aumentano per tutti i comparti e in misura maggiore per negozi e uffici. Il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo più elevato riguarda le abitazioni e gli uffici che si attestano attorno al 16 mentre negozi e capannoni raggiungono il 14. I tempi di locazione rimangono all incirca i medesimi rispetto al primo semestre del Le previsioni per la prima parte del 2009 sono negative soprattutto per quanto riguarda il mercato delle compravendite. Abitazioni ed uffici potrebbero registrare un calo netto dei prezzi e una lieve flessione dei contratti stipulati. Anche i sentiment sul mercato delle locazioni sono propensi ad indicare una fase generalmente più stabile per quanto riguarda il numero dei contratti di locazione mentre i canoni potrebbero mostrare un decremento soprattutto nelle zone periferiche della città. medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008 Pregio ,4 6,8 5,1 Centro ,1 3,5 4,9 Centro ,7 6,6 5,1 Semicentro ,4 3,9 5,0 Semicentro ,3 3,3 4,9 Perif. terz ,1 3,0 5,0 Periferia ,5 2,9 5,4 Periferia ,1 2,5 5,0 ponderata ,2 4,1 5,2 ponderata ,4 3,0 5,0 (*) Riferiti ad abitazioni usate. Centro ,0 7,8 6,8 500 mq 895 2,8 6,0 Semicentro ,2 6,7 7, mq 735 2,3 6,1 Periferia ,7 6,6 7, mq 574 4,1 5,7 ponderata ,6 6,9 7, ,9 6,0 12

13 R O M A Il mercato immobiliare romano ha evidenziato, nella seconda parte dell anno, un eclatante peggioramento di tutti gli indicatori congiunturali. Il razionamento del credito scaturito dalle tensioni finanziarie internazionali ha, di fatto, accelerato la spinta recessiva che aveva iniziato a manifestarsi già sul finire del Il deciso allungamento dei tempi di vendita e l ampliamento degli sconti erano stati, infatti, i primi segnali che testimoniavano l esaurirsi di un ciclo espansivo insolitamente lungo. Il progressivo deterioramento del clima di fiducia nei confronti del settore, dapprima manifestatosi con una flessione dell attività transattiva, si è oggi trasferito anche sul versante dei valori. Dall analisi delle dinamiche emerge un quadro di assoluta fragilità, in cui la modesta riduzione delle quotazioni di mercato non è stata in grado di arginare la vistosa contrazione dei contratti stipulati. Il progressivo attenuarsi della rigidità dell offerta induce a ritenere avviata una fase recessiva che potrà consentire la ridefinizione, seppur non nell immediato, di un nuovo equilibrio tra domanda e offerta su livelli di prezzo più contenuti. Si tratta di una tendenza comune a tutti i segmenti in cui si articola il mercato immobiliare, anche se le evidenze più eclatanti in tal senso giungono in questa fase dal settore residenziale che, come spesso accade, anticipa e condiziona le dinamiche dell intero comparto e soprattutto che aveva vissuto più fortemente la fase espansiva del mercato. Alle descritte difficoltà riscontrate sul versante della compravendita non ha fatto riscontro la prevista ripresa del mercato locativo. A penalizzare tale settore contribuisce, oltre all inadeguatezza dell offerta, la modesta capacità di spesa delle famiglie, in un contesto comunque caratterizzato da riferimenti locativi fuori dalla portata di gran parte della domanda potenziale. Proprio per ovviare alle difficoltà di accesso al mercato della casa, le Amministrazioni Pubbliche stanno promuovendo iniziative volte alla realizzazione di programmi di riqualificazione urbana per alloggi a canone sostenibile. Al di là dell attenzione dedicata al tema e alle tante ipotesi tecniche prospettate, i tempi non paiono, tuttavia, ancora maturi per una risposta adeguata in termini dimensionali all entità del problema. Le concomitanti difficoltà dell intero mercato immobiliare hanno mantenuto pressoché inalterata la redditività potenziale lorda da locazione, che rimane generalmente tra le più elevate del campione di aree monitorate. Le proiezioni per il 2009 evidenziano un accentuazione della fase recessiva, con una flessione dei valori di compravendita più marcata rispetto a quanto fin qui rilevato. Il volume delle transazioni, invece, non si dovrebbe deteriorare significativamente, a fronte, però, anche di riduzioni nei canoni di locazione. medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008 Pregio ,4 2,7 5,6 Centro ,2 3,4 5,5 Centro ,9 2,3 5,7 Semicentro ,3 4,4 5,6 Semicentro ,3 1,4 5,3 Perif. terz ,9 5,2 5,7 Periferia ,6 2,7 6,1 Periferia ,6 5,2 6,5 ponderata ,7 2,2 5,7 ponderata ,6 4,8 6,0 Centro ,6 6,5 7,4 500 mq ,0 7,8 Semicentro ,5 6,3 7, mq ,0 8,3 Periferia ,0 5,0 8, mq 883 3,3 7,5 ponderata ,3 5,9 8, ,7 7,9 13

14 T O R I N O La debolezza del mercato immobiliare torinese avvertita nella prima parte dell anno in corso si è acuita in alcuni segmenti di mercato mentre si è mantenuta invariata in altri. Con riferimento al comparto abitativo è emerso un mercato duale: da una parte quello del semicentro e della periferia connotati da un calo della domanda, da un offerta in crescita e da una conseguente flessione dei valori e delle quantità scambiate; dall altro, quello del centro e del pregio, che si mantengono stabili nelle quantità e nei valori, rispetto alla prima parte dell anno in corso, a fronte di una stabilità nella domanda e nell offerta di case. Il mercato terziario è stato investito da un calo generalizzato della richiesta di uffici che, a differenza della prima parte dell anno, si è esteso anche al mercato del centro cittadino. Nello stesso tempi i prezzi hanno manifestato una certa rigidità rispetto al calo della domanda e delle quantità scambiate con variazioni nell intorno dello zero. Nel segmento commerciale cresce significativamente lo sconto praticato sul prezzo richiesto e le quantità transatte si riducono ma, nonostante ciò, i prezzi hanno continuato a crescere anche se a tassi più contenuti rispetto al passato. In prospettiva il mercato torinese potrebbe subire un ridimensionamento verso il basso in tutti i segmenti, sia sul fronte delle quantità che su quello dei valori. medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008 Pregio ,5 1,7 4,2 Centro ,3 8,9 4,2 Centro ,3 1,1 4,5 Semicentro ,1 5,0 4,5 Semicentro ,4 1,1 4,6 Perif. terz ,4 1,4 4,7 Periferia ,7-0,6 5,0 Periferia ,2 0,2 4,9 ponderata ,5 0,5 4,7 ponderata ,9 2,2 4,7 Centro ,7 6,0 6,0 500 mq 812 4,8 8,1 Semicentro ,2 4,5 5, mq 728 5,2 7,9 Periferia ,8 4,0 6, mq 603 5,7 8,1 ponderata ,6 4,6 6, ,2 8,0 14

15 V E N E Z I A C I T T A Il mercato immobiliare veneziano non si discosta molto da quello delle altre grandi aree urbane del centro nord che, durante questa seconda metà dell anno, hanno evidenziato andamenti connotati da un generale rallentamento delle dinamiche transattive e da un ridimensionamento diffuso dei valori. Questa fase di stagnazione accomuna tutti i segmenti, ma le difficoltà maggiori riguardano l edilizia residenziale che vede, per la vendita, un calo progressivo degli scambi e contrazioni dei valori superiori a quelli della media nazionale con tempi di vendita che, per la città, non erano mai stati così elevati. L unico segnale positivo ci giunge dal comparto della locazione residenziale che, complice la forte difficoltà che si registra a Venezia, così come nel resto del paese, per l acquisto del bene casa, mantiene alti i livelli di domanda e di contratti stipulati anche a fronte di un aumento dei valori. Come già accennato, tutti gli altri comparti evidenziano e diffuse flessioni, sia dei canoni sia dei prezzi, con conseguenti ridimensionamenti della redditività offerta dagli immobili del capoluogo veneto. Per il prossimo semestre gli operatori locali prevedono il protrarsi di questi andamenti per il segmento della compravendita con ulteriori aggiustamenti dei prezzi che potrebbero portare ad una ripresa, seppur modesta, del numero delle compravendite, mentre per la locazione ci si attende un assestamento intorno ai valori ad oggi raggiunti. medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008 Pregio ,3-3,8 4,3 Centro ,4 2,8 3,8 Centro ,9-6,3 4,1 Semicentro ,3-1,5 4,0 Semicentro ,9 0,4 3,9 Perif. terz ,5 4,8 4,0 Periferia ,2-0,2 3,9 Periferia ,3 4,0 4,1 ponderata ,0-1,6 4,0 ponderata ,2 3,1 4,0 Centro ,6 3,7 7,7 Semicentro ,5 0,0 7,0 Periferia ,2 6,6 8,2 ponderata ,1 3,3 7,6 15

16 V E N E Z I A T E R R A F E R M A Così come accade per la laguna di Venezia, anche per la città di Mestre il mercato immobiliare locale sta attraversando una fase riflessiva dai contorni ancora non ben definiti. L indebolimento dei principali indicatori accomuna tutti i comparti d uso monitorati e qui, più che nel vicino capoluogo, il mercato è caratterizzato da un deciso calo della domanda di immobili, in vendita e in locazione, e da un offerta in crescita tendenziale. La conseguente diminuzione dei contratti, registrata in primo luogo nelle compravendite, non si è riflessa in un maggiore dinamismo del mercato della locazione, che ha sofferto anch esso di una flessione dei valori e degli scambi. Analizzando i dati quantitativi, vediamo come tutti i comparti abbiano registrato diffuse riduzioni, soprattutto nei canoni di locazione, o rallentamenti significativi dei tassi di crescita (è il caso ad e- sempio dei prezzi degli uffici e dei capannoni industriali) con conseguenti ridimensionamenti delle redditività offerte dagli immobili. In generale dilatazione, per quasi tutte le destinazioni d uso, sono invece i tempi medi di vendita e di locazione che raggiungono nel caso delle abitazioni, valori tra i più elevati dell ultimo decennio e oggi tra i più alti rispetto alle tredici grandi aree urbane esaminate. Le previsioni per il 2009 non sono ottimistiche ed evidenziano un accentuazione della fase recessiva, con una flessione dei valori di compravendita più marcata rispetto a quanto fin qui rilevato cui si associa un mercato della locazione in crescente, ma cauta, stabilizzazione sui livelli conseguiti a fine anno. medi di compravendita e rendimenti di immobili, ottobre 2008 Pregio ,1 5,0 4,5 Centro ,7 4,1 5,1 Centro ,6 2,4 4,5 Semicentro ,1 1,3 5,4 Semicentro ,2-0,2 4,7 Perif. terz ,4 0,5 5,5 Periferia ,2 0,1 5,3 Periferia ,2 2,2 5,2 ponderata ,8 0,9 4,9 ponderata ,3 1,7 5,3 Centro ,1 2,4 8,4 500 mq ,1 6,9 Semicentro ,4 3,6 8, mq 967 4,5 6,8 Periferia ,1 2,9 7, mq 788 3,8 6,7 ponderata ,9 3,0 7, ,8 6,8 16