NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Provincia di Taranto Indicatori socio-economici -0,29% -39,7%

Transcript

1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 TARANTO NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 13 1 Provincia di Indicatori socio-economici Figura 1 Negli ultimi dieci anni la popolazione è diminuita dello, Nel 1 le imprese locali sono calate dello,17 rispetto al 11 Nei primi nove mesi del 1 i finanziamenti erogati per l'acquisto di abitazioni sono calati del 39,7 rispetto allo stesso periodo del 11 Nel 13 si prevede che il numero di lavoratori dipendenti diminuisca dell 1,, -, -,17-7,3 -, -,9-39,7-1, Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Indicatori immobiliari Figura Nell attuale fase riflessiva (-13) i prezzi delle abitazioni usate sono diminuiti del 1,5 Nel 1 le compravendite di abitazioni sono state il 3,5 in meno rispetto a quelle registrate nel Nel 1 le compravendite di immobili non residenziali (1) sono state il,7 in meno rispetto a quelle registrate nel Nell ultimo anno i rendimenti totali degli uffici si sono ridotti di 19 punti base -,7-1,5-33, , -3,5-37, città* 1 città* (1) Terziario + Commerciale + Produttivo * Rispetto alle intermedie considerate nell indagine mancano i dati di Trieste Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Prosegue, e si acuisce, la fase congiunturale negativa del mercato immobiliare tarantino. Anche a fronte di un ulteriore calo dei prezzi, nell ordine del circa, non si assiste ad una ripresa della domanda, debolissima in quasi tutti i comparti, ad eccezione del segmento delle locazioni residenziali. Segnale evidente della limitata capacità di spesa delle famiglie, l impossibilità di accedere alla proprietà di un alloggio alimenta il mercato della locazione, dove cresce il numero dei contratti a canone concordato e di natura transitoria. In particolare, risulta più apprezzato il prodotto nuovo, affittato in media tre mesi dopo essere stato messo sul mercato. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 193

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Figura 3 medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, = 1) 19 Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi (),5 N. I. - = ,7 15, 1,9 7,5,5 5, Abitazioni Uffici Negozi, Abitazioni Uffici Negozi Analizzando l attuale fase congiunturale, danno evidenza della grave crisi immobiliare anche i dati relativi alle transazioni, crollate in tutti i comparti a livelli mai così bassi. Le difficoltà maggiori, infatti, si riscontrano nella vendita (e in particolare del prodotto usato), nonostante gli elevati sconti concessi dai venditori sul prezzo inizialmente richiesto. I tempi per concludere le contrattazioni si dilatano ulteriormente in tutti i comparti, soprattutto per quanto riguarda le abitazioni usate. Più contenuto, invece, l allungamento dei tempi per la locazione e il calo dei canoni, in particolare nel comparto residenziale, per i motivi precedentemente esposti. Per il 13 non si prevede un aumento della domanda e dei volumi di scambio, se non per quanto riguarda gli alloggi in locazione. Sul versante dell offerta, gli operatori ipotizzano una contrazione o una stabilizzazione delle quantità presenti sul mercato. In merito agli interventi progettuali previsti per la città, si segnala il finanziamento delle opere di risanamento del quartiere Tamburi, che sorge nelle immediate vicinanze dello stabilimento siderurgico Ilva. La Cabina di Regia del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, sul valore complessivo della proposta pari a,9 milioni di euro, ha concesso un contributo di milioni di euro. All interno del Piano Città l intervento su questa porzione della città di appare come assolutamente prioritario. Il progetto prevede la sostituzione edilizia di fabbricati che sorgono nelle vicinanze dell Ilva con case eco-compatibili (3 abitazioni), oltre alla costruzione di 15 appartamenti di social housing su un area da bonificare. Negli spazi liberi è prevista la realizzazione di una grande area verde, con la funzione di filtro naturale rispetto all inquinamento prodotto dall acciaieria. 19 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) Tavola 1 Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro.13-3,7 1. -, 7-1,7 5,9 Periferia , , 55-3, 5,5 Media urbana 1. -, ,9 59 -,9 5, Media. -, 1.9 -, -3, 5, Figura 5 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,,5 9, 3, Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () A fronte di un offerta di abitazioni che sembra mantenersi su livelli elevati, la domanda continua ad essere debole sul versante delle compravendite. Andamento differente si riscontra, invece, nel mercato della locazione, verso il quale si indirizzano le richieste delle famiglie la cui capacità di spesa non consente di accedere alla proprietà dell abitazione. La percezione generale, infatti, è quella di un calo del numero di contratti di acquisto, a fronte di una discreta stabilità delle quantità locate, rispetto all anno precedente. Secondo i Figura 7 Numero di compravendite di abitazioni nel comune capoluogo e nel resto della provincia dati dell Agenzia delle Entrate, il 1 si è chiuso con 1.7 transazioni nel capoluogo, ovvero il 3,3 in meno rispetto al 11. In merito ai valori (i più bassi rilevati tra le monitorate) si rileva un ulteriore flessione, che risulta più marcata sul versante dei prezzi. Attestandosi sui 1. Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate Nomisma 195

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 euro/mq per il nuovo e sui 1.9 euro/mq per l usato, i prezzi medi mostrano una contrazione media di circa il. A calare sono soprattutto i livelli minimi in tutta la città. Anche per i canoni si registra una nuova variazione di segno negativo (-,9), che fa scendere il valore medio a 59 euro/mq/anno, il più basso sul totale delle 13 città. Se per quanto riguarda il rendimento medio lordo (5,) non si riscontrano variazioni rispetto a quelli degli ultimi anni, si registrano incrementi degli sconti praticati sui valori iniziali e dei tempi per allocare gli immobili posti sul mercato. A una certa rigidità che ancora permane nell offerta è imputabile il divario tra il prezzo iniziale e quello effettivamente praticato, arrivato al 1 per il nuovo e addirittura al per l usato, il valore più alto registrato fra le città monitorate (assieme a Messina). I tempi medi necessari a vendere o affittare un abitazione toccano i massimi storici (fig. 5), così come accade nella maggior parte delle. Caratteristiche Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 1) Tavola Media intermedie Provenienza geografica della domanda per l acquisto dell'abitazione () Italiana,3, Straniera 13, 11, Provenienza geografica della domanda per la locazione dell'abitazione () Italiana 7,1 5,5 Straniera 1,9 3,5 Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa,5 51,9 Sostituzione,5 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza) 5,1 7, Investimento 5,9 9, Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite 71,3 59, Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione) 7, 7, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 5,7 59, Transitorio 1,1 1,1 Canone concordato 3,3, Comodato d'uso 3,9,1 In merito alle caratteristiche del mercato residenziale della città di, dalle ultime rilevazioni si evince che nella domanda di abitazioni la componente italiana prevale rispetto a quella straniera, sia nell acquisto che nella stipula di contratti di affitto, anche se in misura minore in questo segmento. Relativamente al mercato della locazione, rispetto alla rilevazione precedente, si riscontra un crollo del 19 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 numero di contratti liberi, a favore di altre tipologie contrattuali quali, in particolare, quello transitorio e quello concordato. Per quanto concerne il settore della compravendita, rispetto al 1, risulta maggiore la quota di quanti acquistano un abitazione come prima casa: si registra, infatti, un aumento dell 11,, che erode la percentuale soprattutto di coloro che erano spinti a comprare per sostituire l abitazione. In lieve crescita l acquisto di seconde case, mentre rimane stabile la quota di immobili comprati per investimento. Sul totale della transazioni, oltre il 7 (una percentuale decisamente maggiore di quella media delle altre città) è effettuato con il ricorso ad un mutuo, che copre quasi l del valore dell immobile. Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 3 Rendimenti da locazione () Centro 1.5 -, 1 -,, Periferia terziaria ,1 7-3, 5,3 Periferia 1. -3, 53-3,1 5,3 Media urbana 1.1-3, 1-3, 5,1 Media 1.7 -, 5-3,, Figura Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 1 9,5 5, 1, , Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Diversamente da altri comparti, il sentiment diffuso per il settore degli uffici è quello di un calo della domanda che si accompagna a una diminuzione anche dei volumi posti sul mercato, in particolare per quanto riguarda gli uffici in vendita. Di conseguenza, il volume dei contratti finalizzati è percepito in ulteriore calo, come dimostrano anche i dati provenienti dall Agenzia delle Entrate che nel 1 registrano solamente 1 compravendite di uffici (-, rispetto al 11). Nomisma 197

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Figura 1 Numero di compravendite di uffici nel comune capoluogo e nel resto della provincia Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate Più accentuata nelle zone centrali rispetto a quelle periferiche, la flessione dei prezzi raggiunge nel complesso il -3,, portando il valore unitario a 1.1 euro al mq, il più basso registrato all interno del panel di città. Scendono ancora anche i canoni (-3), con una flessione lievemente più marcata in periferia. La percentuale di sconto sale dal 1 al 19,3, portandosi al di sopra del valore medio rilevato per le. A comprovare ulteriormente le difficoltà del settore, anche i tempi necessari a finalizzare i contratti risultano dilatati, arrivando a 1,7 mesi per la vendita e a 5, per l affitto, valori comunque al di sotto della media delle. Non subisce variazioni rispetto alle passate rilevazioni il rendimento potenziale lordo da locazione, pari al 5,1. Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro.513-3,7 19 -,9 7, Periferia , 19-5,7 7, Media urbana , 131 -,7 7,5 Media.5-3, 17-3,7 7,1 Figura 11 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,5, 9,, Figura 1 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Numero comprav. Figura 13 Numero di compravendite di immobili commerciali (*) nel comune capoluogo e nel resto della provincia Solo capoluogo Resto della provincia (*) Negozi, laboratori e centri commerciali Fonte: Agenzia delle Entrate Secondo i dati dell Agenzia delle Entrate, nel 1 il comparto che ha subito il calo più contenuto di compravendite, a, è stato quello commerciale (-3 annuo, sia a livello provinciale che comunale). Il sentiment diffuso tra gli operatori sottolinea, comunque, il perdurare di un mancato incontro tra un offerta ancora consistente e una domanda molto debole. Scendono ulteriormente i valori anche per questo comparto: per quanto riguarda i canoni si registra una flessione media pari a -,7, con punte del -5,7 in periferia, mentre i prezzi medi diminuiscono del 3,. Lo sconto praticato all atto di acquisto sale dall 11 al 17, e si allungano anche i tempi necessari ad allocare sul mercato gli immobili commerciali (fig. 11), anche se con un intensità inferiore a quanto registrato per gli altri comparti. Il rendimento medio lordo da locazione continua la lenta discesa iniziata nel, attestandosi al 7,5, valore comunque superiore a quello medio complessivo delle. Mercato dei capannoni industriali Figura 1 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 1 1,5,5 1, , Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 13) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 95 Var. annuale () -,3 Rendimento da locazione () 7,5 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 1 Var. annuale () -,3 Rendimento da locazione (), Secondo la percezione degli operatori, anche per il comparto dei capannoni si riscontra un mancato incontro tra una domanda debole e un offerta stazionaria. Proseguendo il trend di flessione, i prezzi accusano un brusco calo soprattutto nel settore dell usato (-,3). Diminuiscono ulteriormente anche i canoni, con una contrazione pari al 3, per il nuovo e al per l usato. Nonostante la contrazione dei valori, si dilatano ancora i tempi, in particolare quelli di vendita: sono necessari 1 mesi per vendere un immobile industriale, e 9 per Nomisma 199

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 locarlo (fig. 1). Anche il divario tra il prezzo inizialmente richiesto e quello effettivamente praticato cresce ancora, passando dal 1, della scorsa rilevazione al 1 attuale (il più alto delle, dopo quello di Salerno). In leggera crescita i rendimenti potenziali lordi da locazione, per via della minore flessione dei canoni rispetto ai prezzi. Mercato dei box o garage Zone Tavola Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( ) Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro ,.13-1,9 7,3 Periferia , ,5 7,7 Media urbana. -, ,7 7, Media 5. -3, ,5 5,7 Figura 15 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) , 5,5, , Figura 1 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () Diversamente dalla quasi totalità dei comparti, per i quali gli operatori segnalano il perdurare di un offerta considerevole, relativamente a questo segmento la percezione diffusa è quella di un calo dei volumi presenti sul mercato, fenomeno che sembra verificarsi anche nelle altre città monitorate. La domanda continua ad essere debole ed esiguo il numero di transazioni e contratti finalizzati. Rispetto alla rilevazione precedente, i prezzi accusano un calo consistente (-,7 medio, con punte in periferia del -5,7). Diminuiscono meno i canoni (-3,7), con un intensità nell ordine del -1,9 in centro e del -,5 in periferia. Se i tempi per locare un box si contraggono lievemente, mantenendosi in linea con il valore medio delle, aumentano ancora quelli di vendita, che arrivano a, mesi (fig. 15). La difficile congiuntura che attraversa il comparto si evince anche dallo sconto praticato all atto di acquisto rispetto al prezzo iniziale: in un anno il divario è raddoppiato passando dal 7 al 1, fenomeno comunque diffuso in parecchie città monitorate in questo Rapporto. Non si segnalano variazioni di rilievo per quanto riguarda il rendimento potenziale lordo, che si mantiene abbastanza elevato per il comparto (7,). Nomisma