Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 216 Torino TORINO NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE Torino Evoluzione dell Indice di performance (1) Figura 1 Abitazioni 1,, I,6,,2 II, -,2 -, -,6 -, I 13-1, I II 1 I 3 II I 6 II 7 I 9 II 1 I II 13 I 15 II 16 Negozi 1,, II 2,6,,2, II -,2 -, -,6 -, I 13-1, I II 1 I 3 II I 6 II 7 I 9 II 1 I II 13 I 15 II 16 (1) L Indice di performance è un indicatore che sintetizza l andamento di cinque componenti che esprimono la dinamicità del mercato: dinamica dei prezzi (variazione semestrale dei prezzi), convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto (sconto), velocità di assorbimento (tempi di vendita), intensità della domanda (dinamica della domanda rispetto all offerta), dinamica delle compravendite (saldo tra giudizi di crescita e di calo). L Indice varia tra -1 e +1, valori rispettivamente di minimo e di massimo potenziale, mentre lo zero rappresenta la performance media delle cinque componenti nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. Torino Posizionamento delle componenti dell Indice di performance (1) Figura 2 Abitazioni Negozi Dinamica dei prezzi 1,, II 16 I 16 Dinamica dei prezzi 1,, II 16 I 16 Dinamica delle compravendite,6,,2, Convergenza prezzo offerto/ richiesto Dinamica delle compravendite,6,,2, Convergenza prezzo offerto/ richiesto Intensità della domanda Velocità di assorbimento Intensità della domanda Velocità di assorbimento (1) Il grafico esprime il livello raggiunto nel semestre in corso e in quello precedente dalle cinque componenti dell Indice di performance. Ciascuna componente ha un campo di variazione tra (il punto centrale del radar) e 1 (il vertice esterno del radar) che rappresentano, rispettivamente, il valore minimo e massimo registrati nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 193

2 Torino Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 216 L elemento più significativo che il mercato immobiliare torinese ha evidenziato nel corso del 216 è la buona performance del settore residenziale, determinata da una consistente ripresa dell attività transattiva. Secondo i dati di preconsuntivo, infatti, il 216 dovrebbe far segnare un aumento delle compravendite residenziali nell ordine del 25 rispetto all anno scorso. Torino Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali (1) Numero di compravendite 2. Residenziale 16. Non residenziale... Figura 3 (1) Terziario + Commerciale + Produttivo (*) Preconsuntivo Nomisma Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Conseguentemente, in particolare in questo secondo semestre, è stato osservato un affievolirsi della caduta dei prezzi delle abitazioni, che non hanno subìto variazioni sostanziali rispetto a sei mesi fa. Complessivamente, dal primo semestre del 2 ad oggi, la riduzione dei valori è stata di circa il 21, sia per il nuovo che per l usato, percentuale comunque inferiore al dato medio registrato per le 13 città monitorate. 2, Figura Torino Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali) * Residenziale Non residenziale Totale , Canoni 1,, -1, -2, -3, -, Abitazioni Uffici Negozi 1,, -1, -2, -3, -, Abitazioni Uffici Negozi 19 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 216 Torino La progressiva flessione dei valori osservata nei semestri precedenti, avendo eroso i prezzi di riserva, ha determinato una contrazione dello sconto praticato all atto di acquisto e, quindi, un minor impatto della trattativa nella definizione del valore finale di scambio. Il prodotto usato, dato anche l eccesso di offerta, ha incontrato maggiori difficoltà di assorbimento rispetto al nuovo, come dimostra l allungamento dei tempi di vendita; al contrario, nel segmento locativo, si osservano tempi in diminuzione e inferiori al dato medio del panel. Complessivamente, con volumi di stipulato rimasti costanti e canoni che hanno subìto flessioni minime, il settore dell affitto non ha registrato arretramenti nell ultimo semestre. Per quanto riguarda gli altri comparti del mercato immobiliare, se quello direzionale mostra tempi in calo e una riduzione del divario tra il prezzo di offerta e quello finale praticato, nonché una sostanziale stazionarietà nel numero di trattative finalizzate, non altrettanto si può dire in merito al settore commerciale. Come si evince dalla figura 1, la ripresa è molto lenta per il comparto, sebbene sia stata registrata una variazione positiva dell attività transattiva. Tuttavia, l eccesso di offerta presente ha determinato un ulteriore allungarsi delle tempistiche di assorbimento da parte di una domanda che continua ad essere troppo debole. Sempre critica anche la situazione degli immobili produttivi che, rispetto allo scorso anno, non evidenzia segnali di miglioramento, se non una maggiore stabilizzazione degli indicatori sul versante locativo. Per quanto riguarda l attività edilizia, nel capoluogo piemontese si segnala l inaugurazione del nuovo edificio sede della Reale Mutua Group, nell area che ospitava la sede Iren, di cui è stata conservata una facciata in via Bertola. L edificio ha una superfice di 23.5 mq, è in grado di accogliere 5 postazioni di lavoro e un auditorium da 2 posti. L'investimento è stato di 5 milioni di euro. Nomisma 195

4 Torino Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 216 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Torino Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 216) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) di pregio 2.2 -,9-1,7 5, 1,2 Centro ,6-1,1 6,2 13, Semicentro ,3-1, 7,9 16,9 Periferia 1.193, -2,2 1, 2, Sconti () Media urbana ,1-1, 7,5 (1) 15, (1) Media 13 città 1. -,6-1,5 7,2 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () di pregio 13 -,9 -, 2,,6 Centro 1 -,3, 2,5 5, Semicentro 7 -,7 -, 2,9 5,1 Periferia 69 -,9 -, 3, 5, Media urbana -,7 -,5 3, (1) 5,3 Media 13 città 97 -, -, 3,5 5,1 (1) Media semplice Mesi Figura 5 Torino Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione Figura 6 Torino Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Le evidenze di stabilizzazione mostrate da tutti gli indicatori, nel segmento residenziale, rappresentano un dato che si è ormai consolidato. In tutte le zone cittadine i volumi posti sul mercato risultano stabili, sia sul versante della vendita che su quello della locazione, come ravvisato già da alcuni semestri, a fronte di una domanda percepita in aumento per quanto riguarda la compravendita in zone di pregio e centrali. Il calo dei valori, sempre più attenuato, e la ripresa delle erogazioni di mutui hanno determinato un aumento delle transazioni. Come 196 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 216 Torino dimostrano i dati di preconsuntivo, rispetto al 215 sarebbero aumentate di circa il 25, determinando anche, negli ultimi due anni, un nuovo spostamento della domanda dalla locazione alla proprietà. Tavola 2 Torino Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 216) ( /mq) sem. () ann. () di pregio ,5 -, Centro ,2-1,3 Semicentro 2.7 -,3-2, Periferia 1.536,2-1, Media urbana ,1-1,5 Media 13 città ,5-1,2 I tempi di vendita delle abitazioni usate sono diminuiti rispetto a un anno fa, attestandosi a 7,5 mesi, così come quelli relativi alla finalizzazione di transazioni di appartamenti nuovi, passati da 9,5 a mesi. Circa lo sconto praticato all atto di acquisto, come già rimarcato nelle scorse rilevazioni, è ormai un trend consolidato la riduzione dei prezzi di offerta, che conseguentemente determina sconti minori durante la trattativa, sia sul nuovo (9,5) che sull usato (15). In merito ai valori, sul fronte dei prezzi la flessione si è pressoché annullata nell ultimo semestre, mentre su base annuale si è posizionata al di sotto del -2, contro il -3 rilevato a novembre 215. Figura 7 Torino La domanda di abitazioni si rivolge all'acquisto o alla locazione? 6, 6, 39,6 35,6 72, 2, 6,7 35,3 6,, Domanda per locazione Domanda per acquisto Rispetto alla rilevazione effettuata un anno fa, i cali maggiori si riscontrano sui livelli minimi dell usato (-2,6) e del nuovo (-2,) localizzati in periferia. Relativamente alla locazione, gli indicatori mostrano una performance discreta del segmento nell ultimo semestre. I tempi di assorbimento, al di sotto del valore medio calcolato per le 13 città, sono in calo e si attestano sulle 2,5 mensilità per il nuovo e sulle 3 per l usato. Per quanto concerne i canoni, la flessione è andata assottigliandosi sempre di più, tanto che è possibile affermare che il segmento sia pressoché stabile. Continua il trend crescente dei rendimenti medi lordi da locazione, oggi pari al 5,3, livello che non si toccava a Torino da oltre vent anni. Nomisma 197

6 Torino Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 216 Mercato degli uffici Tavola 3 Torino Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 216) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Centro ,3-2,2,1,5 Semicentro 1.6-1, -3, 9,3 15,7 Periferia terziaria 1.553,1 -,9,5 15,6 Periferia , -2,,1 22,3 Sconti () Media urbana 1.2 -,6-2,3 9,5 (1) 16,5 (1) Media 13 città 1.6-1,1-2,3 1, 16,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 11-2, -1, 5,9,6 Semicentro 9 -,,1 6,5 5,1 Periferia terziaria 7-1,3-1,5 7, 5, Periferia 63 -,6-1,9,5 5,5 Media urbana 75 -,9-1, 7, (1) 5,2 Media 13 città 9-1, -1,9 6,6 5,1 (1) Media semplice Torino Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Torino Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Figura 9 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Dopo semestri di congiuntura fortemente negativa per il comparto, vanno consolidandosi i segnali di stabilizzazione, come rilevato anche dagli operatori del settore che evidenziano andamenti di domanda e offerta non più divergenti e uno stipulato costante rispetto alle precedenti rilevazioni. Sul fronte dei prezzi, nonostante il -2,3 annuale, la flessione è andata riducendosi nell ultimo semestre, arrivando ad essere pressoché nulla in tutte le aree cittadine, 19 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 216 Torino ad eccezione del semicentro, che rimane, come già rilevato in precedenza, una localizzazione poco ambita per la collocazione di spazi direzionali. In calo i tempi medi di vendita, pari a 9,5 mesi, così come lo sconto praticato all atto di acquisto, che scende al 16,5, in linea con il dato medio delle 13 città monitorate. Sul fronte locativo, la flessione dei valori è stata leggermente più intensa (-,9 medio) di quella rilevata lo scorso semestre, con punte del -2, in centro. Le difficoltà di assorbimento del segmento locativo sono ravvisabili anche dalle tempistiche necessarie a finalizzare i contratti, che rimangono pressoché stabili e pari a 7 mensilità. Stabile il rendimento medio lordo da locazione. Mercato dei negozi Tavola Torino Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 216) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Centro ,3-1,3 7,2 1,9 Semicentro ,1-1,6,7 15,9 Periferia ,2-3,1 1,1 22, Sconti () Media urbana , -2,1 1, (1) 16,5 (1) Media 13 città ,7-1,6 9,5 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 15-1, -1,7,6 5,9 Semicentro 3 -,2-1,5 5,9 6,2 Periferia 5 -,2-1,6 9, 6, Media urbana 11 -,5-1,6 6,5 (1) 6, Media 13 città 1 -, -1,6 6, 7,3 (1) Media semplice Permangono segnali di debolezza nel segmento degli immobili commerciali anche in questo semestre, in particolare sul fronte della compravendita, dove l eccesso di offerta sul mercato non è assorbito da una domanda troppo debole, elemento che ha determinato un ulteriore allungamento delle tempistiche necessarie alla finalizzazione delle trattative (1 mesi). Anche il divario tra il prezzo iniziale e quello effettivamente praticato all acquisto non si riduce rispetto al semestre precedente, come registrato negli altri comparti, ma rimane stabile a 16,5. Circa i prezzi di vendita, i dati evidenziano una flessione meno intensa rispetto a quanto rilevato sei mesi fa. Nomisma 199

8 Torino Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 216 Figura 1 Torino Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Torino Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Sul fronte locativo si intravedono segnali di una maggiore stabilità, con un allineamento di domanda e offerta soprattutto nelle zone centrali e uno stipulato non più percepito in calo. Le tempistiche di assorbimento, pari a 6,5 mesi, rimangono stabili, mentre i canoni su base semestrale non subiscono rilevanti variazioni, se non sui livelli massimi delle aree centrali (-2,7). Invariati i rendimenti medi lordi da locazione, i più bassi delle 13 città prese in esame. Mercato dei capannoni industriali Figura Torino Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 16 Tavola 5 Torino Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 216) Capannoni nuovi Media urbana Media 13 città Prezzo medio ( /mq) 9 1. Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Variazione annuale () -3,3-3,5 Rendimento da locaz. () 6, 7, Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale () -3, -, Rendimento da locaz. () 7,6 7,2 Anche in questa rilevazione, il comparto degli immobili produttivi non mostra segnali di miglioramento, con andamenti ancora divergenti tra domanda e offerta, in particolare sul fronte della compravendita. Per l offerta che non si è ritirata dal mercato, i tempi medi di vendita sono ancora molto alti (oltre 15 mesi), così come quelli per concludere un contratto di affitto (11 mesi). Le contrazioni di prezzi e canoni sono superiori a quelle registrate nel novembre scorso. In lieve aumento i rendimenti medi lordi da locazione, sia per il nuovo (6,), che per l usato (7,6). 2 Nomisma