NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Bergamo Evoluzione delle compravendite

Transcript

1 B E R G A M O NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 21 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale (1) Numero di compravendite II sem. I sem. Numero di compravendite II sem. I sem II sem I sem Var.% ann. -1,9-17,1, -,9, -2,2 -, 1, 9, II sem I sem Var.% ann. -5,9-5,9-1,2-2,1 -,5-1, -1,3,2-21,5 (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Il mercato immobiliare bergamasco continua ad essere poco dinamico, sebbene si intraveda qualche timido segnale di attenuazione della fase recessiva, che induce a considerare come superato il punto minimo raggiunto negli anni precedenti. La ripresa del mercato immobiliare nel suo insieme, però, si sta rilevando molto più complessa di quanto si poteva immaginare, anche perché strettamente legata alla situazione macroeconomica del Paese e alla scarsa crescita dei principali settori produttivi. Nel corso del 2 si è assistito a una ripresa del settore residenziale, mentre il comparto non residenziale mostra tutte le difficoltà della situazione critica del tessuto socio-economico bergamasco. Il clima di fiducia degli operatori del settore, però, non volge più al negativo: alle previsioni in calo si sono sostituite quelle di stabilità che, tradotte in termini di ciclo immobiliare, significano fine del ciclo negativo e inizio di una fase più stabile, pur rimanendo sui bassi livelli di mercato registrati nel 2. Il mercato continua, comunque, a presentare criticità dovute a una persistente debolezza della domanda. Qualche indicazione di un timido segnale di ripresa proviene solo dal comparto residenziale, verso il quale era stato rilevato un lieve spostamento della domanda già lo scorso anno. Per il 21 si prevede un volume di compravendite residenziali sostanzialmente in linea con quello del 2, mentre nel comparto non residenziale nel suo complesso non si dovrebbe assistere ad un ulteriore calo, dopo quello marcato del 2. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica.

2 L offerta di immobili in vendita continua a crescere, anche se in maniera meno accentuata rispetto agli anni precedenti, per abitazioni, negozi e capannoni industriali, mentre va verso la stabilizzazione quella per uffici e box. Indipendentemente dalla tipologia immobiliare considerata, si segnalano significative quantità di immobili invenduti, a fronte di una domanda che continua ad essere debole. Sul fronte delle locazioni il quadro sembra meno negativo rispetto a quello tracciato negli anni precedenti: la domanda stabile in tutti i comparti, tranne per quello industriale, ha fatto sì che il numero dei contratti stipulati, anche grazie alla flessione dei canoni, sia rimasto stazionario. In tale contesto, i valori di compravendita non possono che flettere, anche se in modo più attenuato rispetto agli anni precedenti, nel tentativo di adeguarsi alla domanda: le riduzioni annuali hanno riguardato tutti i comparti e si sono attestate tra il -1,7% di abitazioni e negozi, e il -3,% degli uffici. N.I = 1 1 Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 27 = 1) Canoni Abitazioni Uffici Negozi N.I = Abitazioni Uffici Negozi Le dinamiche simili dei prezzi e dei canoni hanno mantenuto inalterati i rendimenti medi lordi da locazione nei diversi comparti, tranne per gli uffici, dove si riscontra un lieve incremento della redditività. Le difficoltà di incontro tra domanda e offerta si sono trasferite negli sconti sui prezzi di vendita, che in tutti i principali comparti si mantengono molto elevati e si avvicinano ai livelli record per la città di. Le criticità del settore della compravendita emergono dall analisi delle tempistiche inerenti alle contrattazioni che, seppure in lieve calo, rimangono ancora alte, a causa principalmente dell eccesso di offerta. Anche i tempi medi di locazione risentono del mancato incontro tra domanda e offerta e tendono a mantenersi su livelli piuttosto elevati. Per quanto riguarda i progetti, nel mese di dicembre lo studio Barozzi-Veiga ha vinto il concorso di progettazione per la caserma Montelungo-Colleoni. L iniziativa del comune di e della Cassa Depositi e Prestiti, proprietaria dell area, mira a ridisegnare un ambito strategico per il capoluogo, trovando indicazioni per lo sviluppo futuro di tutta la Città Bassa. Dopo il protocollo d intesa tra CDP, Comune e

3 Università firmato nel marzo 2, e il concorso progettuale per la riqualificazione dell area, l accordo di programma consentirà la variante urbanistica del comparto. Nei piani dell accordo le ex caserme ospiteranno nuovi servizi universitari, per una slp di.2 mq, spazi pubblici e funzioni private a destinazione prevalentemente residenziale e terziario-commerciale, per una slp di. mq. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 21) ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE Zone ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 3. -, Periferia 1. -2, 2.2,1 97, 1.2-2,7 5,5 Media urbana 2. -1, ,7 7 5,2 Media città 2.1-1, , 7-1, 5,2 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 1,5 9,5 1 % 3, 9 3, Nel corso del 2, il mercato residenziale bergamasco ha mostrato timidi segnali di ripresa, dopo alcuni anni di rallentamento. Questo è dovuto principalmente all attenuarsi del gap tra domanda e offerta, in virtù di una maggiore stabilizzazione sul fronte della richiesta di alloggi nelle zone di pregio e in quelle centrali. Tuttavia, sebbene si intraveda un cambio di tendenza nel settore della compravendita, non si registra una ripresa significativa delle transazioni, che rimangono sui bassi livelli degli anni precedenti, nonostante la leggera apertura del settore bancario alla concessione dei mutui. Questa lieve dinamicità del settore, d altro canto, è ravvisabile nella riduzione dei tempi medi di vendita (9,5 la media urbana).

4 La difficoltà di incontro tra domanda e offerta mantiene ancora alto il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo (1% per l usato e 1% per il nuovo), collocandolo ai livelli record per la città di. Pur con un mercato non particolarmente dinamico, i prezzi si sono ulteriormente ridotti, registrando una flessione media del -1,9% per le abitazioni nuove e del -1,7% per le usate, con picchi del -2,7% in periferia. Leggermente differente la situazione del segmento locativo, dove prosegue la stabilizzazione sia sul versante della domanda che su quello dell offerta, frutto della disponibilità di una parte dello stock rimasto invenduto nel mercato della compravendita e del relativo spostamento di una parte di questa domanda, anche a causa delle difficoltà ad ottenere un mutuo per l acquisto. Il periodo necessario a finalizzare una trattativa di locazione si è ulteriormente ridotto, ora a 3,2 mesi. Prosegue la diminuzione dei canoni, con flessioni annuali più marcate rispetto a quelle registrate nelle due precedenti rilevazioni. Le dinamiche simili di prezzi e canoni mantengono pressoché inalterati i rendimenti medi lordi al 5,2%. Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio 21) Caratteristiche Media città intermedie Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo (%) 73,9 71, Quota del mutuo sul valore totale dell abitazione (%) 7,7 72, Abitazioni: quota di domanda rivolta all acquisto (%) 53,1, Abitazioni: quota di domanda rivolta all affitto (%),9 51, Figura 5 Tipologie contrattuali delle locazioni di abitazioni (distribuzione %) 37,2%,1% 5,7% Libero mercato Canone concordato Uso temporaneo L analisi delle caratteristiche del mercato residenziale bergamasco mostra come la domanda interna del comparto residenziale stia mutando. Nello specifico, la domanda per acquisto rimane particolarmente significativa, passando dal % di un anno fa al 53,1% e risultando superiore alla media delle città monitorate. In secondo luogo, verosimilmente a causa della congiuntura economica, la maggior parte degli intenzionati all acquisto è propensa a ricorrere a un mutuo per finanziare l operazione, col quale copre oltre il 7% del valore totale dell abitazione. La quota di abitazioni locate rappresentata dal libero mercato è sempre prevalente, ma stanno crescendo i contratti a canone concordato (37,2%), raddoppiati rispetto al 2, anche a seguito delle agevolazioni fiscali a favore di chi affitta con questa soluzione. Con il decreto Legge n. 7 del 2 marzo 21 (Misure urgenti per l emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2) è stato 1

5 definito il cosiddetto Piano Casa, che prevede per gli affitti un cambiamento di aliquote e, in particolar modo per gli affitti a canone concordato, l introduzione della cedolare secca con aliquota al 1% (in precedenza era il %). Mercato dei box o garage Tavola 2 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 21) Zone ( ) Canoni ( /anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro , 1.7,, Periferia , , 5, Media urbana , , 5,3 Media città , ,5 5, Figura Box o garage Tempi medi Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1,,,5, 9 % Nel corso del 2, sia il mercato della compravendita che quello della locazione di box e garage è risultato stabile nelle quantità scambiate, e presenta caratteristiche diverse da quelle degli altri comparti. Il calo dei prezzi, molto meno marcato rispetto agli scorsi anni, è simile in tutte le zone cittadine. La flessione dei canoni, invece, è in linea con quella delle ultime due rilevazioni e, soprattutto, si concentra solamente nelle zone periferiche, dove si registra un -3%. Segnali poco incoraggianti arrivano sia dagli sconti medi praticati sul prezzo (1%, livello record per la città), sia dai tempi medi di vendita e di locazione, che si mantengono alti e simili a quelli dello scorso anno (rispettivamente e,5 mesi). Stazionari al 5,3% i rendimenti lordi annui da locazione.

6 Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 21) Zone ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro ,9 3-3,5, Periferia terziaria 1.7 -, -1,,7 Periferia 1. -2, 9 -,3,7 Media urbana , 1-1,3,7 Media città ,1-1,7,9 Figura Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) Uffici Tempi medi 2,5,5 2 9,,5 9 1 % A, nel corso del 2, sul fronte degli uffici non si registrano segnali di attenuazione della crisi del comparto. Ad un offerta che si sta stabilizzando, sia per l acquisto che per la locazione, corrisponde una domanda debole, con conseguente scarsa attività transattiva. Questo lo si può notare dai tempi medi di vendita e di locazione, che rimangono molto elevati, rispettivamente a,5 e 9 mesi. La debolezza della domanda per l acquisto ha contribuito a mantenere uno sconto medio tra prezzo richiesto e quello realizzato in fase di trattativa molto elevato (21,5%), segno del fatto che l offerta è ancora disposta a rivedere le proprie aspettative. Sul fronte locativo, nonostante il divario tra domanda e offerta si stia attenuando, i contratti stipulati si mantengono sui livelli degli anni precedenti. Nel mercato direzionale i prezzi calano ancora, anche in maniera più sostenuta rispetto alle due passate rilevazioni (-3,% annuale, la variazione più alta delle città monitorate). L andamento dei canoni, invece, ha flessioni meno marcate, con variazioni più contenute rispetto ai prezzi d acquisto, e inferiori rispetto alla media delle città. Da segnalare come siano i canoni degli uffici centrali a contrarsi maggiormente (-3,5% annuale). Il rendimento potenziale lordo annuo cresce leggermente (,7% medio). 1

7 Mercato dei negozi Tavola Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 21) Zone ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro ,7 25 1,, Periferia ,7 7,1 Media urbana , 1-1,7,9 Media città ,9 7,2 Figura 1 Negozi Tempi medi 1 Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) 2,, 1 7,5 7, % Il mercato commerciale segue sviluppi simili a quello direzionale, con alcune leggere differenze riguardanti la domanda per acquisto, percepita più vivace. Ciononostante, i contratti conclusi risultano nuovamente in diminuzione: secondo i dati dell Agenzia delle Entrate, il numero delle compravendite del 2 è stato inferiore alle 7 unità, un terzo di quelle registrate nel 25. Il mancato incontro tra domanda e offerta mantiene lo sconto praticato sul prezzo inizialmente richiesto a livelli elevati, anche se in leggera flessione rispetto alla precedente rilevazione (17,5%). Le difficoltà del comparto commerciale emergono anche dall analisi dei tempi medi di vendita e locazione che, pur flettendo, rimangono molto alti. La variazione annuale dei prezzi e dei canoni risulta ancora negativa, ma con un intensità più contenuta rispetto alle ultime rilevazioni, con il centro che rimane la zona più richiesta e la periferia che ha difficoltà a far fronte alla faticosa situazione economico-sociale. I rendimenti potenziali lordi da locazione si mantengono per il terzo anno consecutivo al,9%, risultando leggermente inferiori alla media delle città monitorate. 17

8 Mercato dei capannoni industriali Figura Capannoni industriali Tempi medi 1,,, 1, 9 Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 21) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 3 Variazione annuale (%) -1,7 Rendimento da locazione (%) 7,3 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 7 Variazione annuale (%) -2, Rendimento da locazione (%) 7,5 Anche per quanto riguarda il mercato degli immobili produttivi, il territorio bergamasco ha continuato a manifestare, nel corso del 2, segnali di affaticamento soprattutto sul fronte delle variabili quantitative, con un volume di compravendite decisamente modesto, anche se in aumento rispetto ai due anni precedenti. Il rallentamento della domanda determina un conseguente aumento dell offerta, che fatica ad essere assorbita, in uno dei settori più in difficoltà di questa prolungata fase recessiva. L allungamento dei tempi necessari a locare gli immobili industriali non lascia intravedere miglioramenti per il segmento locativo. Per concludere qualche trattativa è necessario applicare sconti sul prezzo richiesto che si mantengono molto elevati, in media 23%. In tale contesto, i prezzi e i canoni si contraggono ulteriormente, anche se in maniera meno accentuata rispetto agli anni precedenti. Pur in un quadro poco dinamico, la redditività media da locazione si mantiene stabile, sia per quanto riguarda i capannoni nuovi sia per quelli usati. 1