Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2015 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO

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1 Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) N A P O L I NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO Provincia di Erogazioni di prestiti per l acquisto di immobili e numero di compravendite (dati semestrali) Settore residenziale Settore non residenziale 1. 5 Figura Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Terziario + Commerciale + Produttivo Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Fonte: elaborazioni su dati Banca d Italia e Agenzia delle Entrate La ripresa del mercato immobiliare, che si è preannunciata nei numeri del secondo semestre del 21, poggia in realtà su premesse fragili e necessita di un costante monitoraggio prima di poterne accertare la reale consistenza. Questa premessa generale vale per quasi tutti i mercati locali, anche se per i dati relativi al primo trimestre 2 sono positivi per quanto riguarda il numero di Quota di domanda di abitazioni proveniente da un altro comune della provincia (%),3 Media grandi città 2, compravendite, facendo azzardare un trend di ripresa meno instabile rispetto ad altre grandi città italiane. In chiusura dell anno scorso, la ripresa nel numero di compravendite residenziali e non residenziali è stata particolarmente significativa, anche se è sempre necessario sottolineare la rilevanza del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, che ha favorito lo slittamento delle decisioni di acquisto al 21, in particolare nel settore residenziale. I segnali provenienti dal mercato indicano anche per il 2 una Quota di domanda che ha dovuto rinunciare all acquisto di un abitazione perché non ha ottenuto il mutuo dalla propria banca (%) 19,5 Media grandi città 2,3 ripresa, seppur debole, della domanda di acquisto nel settore residenziale, a scapito della domanda in locazione che appare invece affievolirsi. Anche nel settore non residenziale sembrano emergere i primi segnali di un inversione di tendenza, almeno dal lato delle quantità compravendute. Un aspetto peculiare del mercato immobiliare di è che, a differenza della quasi totalità del resto delle grandi città, non appaiono verificarsi fenomeni di riurbanizzazione particolarmente intensi. Nonostante il calo marcato dei prezzi e dei 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica.

2 Var. % N.I = 1 N.I = 1 canoni, il livello di attrattività del capoluogo sul resto della provincia rimane debole e comunque a livelli più bassi rispetto alle altre città monitorate: solo l,3% della domanda di abitazioni nel capoluogo proviene, infatti, da persone residenti in altri comuni della provincia, a fronte di una media nelle grandi città pari al 2,%. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = 1) Canoni Abitazioni Uffici Negozi Figura 3 Determinanti della variazione dei prezzi degli immobili (primo semestre 2) Effetto trattativa Effetto aspettative Variaz. % effettiva 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Abitaz. nuove Abitaz. usate Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi Dal lato dell offerta creditizia, certamente le misure di stimolo a livello europeo e le politiche di rilancio operate da alcuni istituti di credito hanno contribuito ad allentare almeno in parte la stretta creditizia. Tuttavia, se da un lato sono aumentate le erogazioni di mutui sia nel settore residenziale che in quello non residenziale, i livelli complessivi sono ancora ben distanti da quelli pre-crisi. Inoltre, rimane elevata (una su cinque) la quota di persone che hanno dovuto rinunciare all acquisto della casa perché la banca ha rifiutato la domanda di mutuo. L incertezza della ripresa si riflette ancora nei prezzi, che risultano in calo in tutti i comparti. Complessivamente, guardando al trend dei prezzi dal momento di picco tra il 27 e il 2, il comparto che maggiormente ha risentito dal punto di vista della contrazione di prezzi e canoni è indubbiamente quello direzionale. Anche la variazione dei prezzi relativa al primo semestre del 2 mostra come il mercato degli uffici sia ancora il più in difficoltà, con un calo pari a -1,% rispetto al semestre precedente. Negli altri comparti, la riduzione dell effetto trattativa testimonia il possibile ingresso in una fase in cui l offerta, avendo incamerato già aspettative di prezzi in calo, riesce a evitare di concedere sconti crescenti in fase di trattativa. Questo trend è confermato dalle previsioni per l anno in corso, durante il quale dovrebbero rafforzarsi i trend positivi della domanda, in particolare residenziale. Al contrario, i prezzi e i canoni non dovrebbero crescere ma iniziare un percorso di stabilizzazione. 1

3 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) di pregio.22 -,1 -,5 7,3 17, 2.3-1,9 7,1 17, , -3,,7 17, , -3,1 9,1 17, 1.1-1,1-2,, 17, , -3,2,1,9 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) di pregio 19 -, -1,3,,,5-1,,1, 95, -1,,2 5, 71 -, -2,,2 5, 9,,2 5,1 9 -,5 3,9 5,1 Media semplice Figura 5 Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Mesi Figura Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato napoletano delle abitazioni mostra segnali di miglioramento in questo primo semestre del 2, anche se con tendenze duali. Il primo dualismo si osserva tra mercato della compravendita e mercato delle locazioni. Nel caso del primo, si assiste a una maggiore stabilizzazione della domanda, mentre nel secondo la domanda, che era cresciuta nei periodi precedenti anche come soluzione alternativa all acquisto, si contrae all inizio di quest anno in maniera significativa. 17

4 Tavola 2 Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (primo semestre 2) Il secondo dualismo è quello che si ritrova nelle tendenze di prezzi e canoni delle zone di pregio e di quelle periferiche. Mentre, infatti, nelle prime ( /mq) sem. (%) ann. (%) si è registrato un arresto del processo di di pregio ,9 -,7 repricing, nelle seconde è continuato a ,1 -,7 diminuire il prezzo medio di vendita. È , -2, come se la domanda fosse, come , -3,1 avviene per le dinamiche della 2.3-1,1-2, ricchezza, molto polarizzata: la 2.9-1, -2, domanda di alta qualità sembra aver recuperato mercato, mentre la domanda di alloggi più popolari fatica a trovare l equilibrio tra capacità di spesa della domanda e livelli di uscita dell offerta. Nel complesso, è possibile leggere più segnali positivi che negativi: per il secondo periodo consecutivo, si riducono i tempi di vendita e di locazione. Allo stesso tempo, diminuisce anche lo sconto medio che i compratori ottengono sul prezzo, a segnalare un certo riavvicinamento tra domanda e offerta. Mercato dei box e garage Tavola 3 Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( ) Tempi di vendita Sconti (%).92-1,3 7, 17,5.91-2,3,5 1, , 9, ,,5 1, , 7,3, 1,1 Mercato della locazione Canoni ( x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 3.1-2,2, 5, , 5,1 5, 1.3-3, 5,9 5, ,9 5,2 5, ,,7 5, Media semplice 1

5 Figura Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 9 % 1 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato dei box e dei garage a continua a non mostrare segnali di miglioramento. Da un lato l offerta sia in vendita che in locazione non diminuisce, dall altro la domanda non accenna a crescere. Questo andamento si riflette di conseguenza nei prezzi e nei canoni, che diminuiscono rispettivamente del 2,% e del 2,9% su base semestrale. Anche nel caso dei box, si assiste a una rilevante polarizzazione dei trend. In centro, le variazioni dei prezzi e dei canoni, pur restando in territorio negativo, sono significativamente inferiori alla media cittadina. In periferia, al contrario, si registrano riduzioni dei prezzi e dei canoni decisamente superiori alla media complessiva (quasi -%). Al contrario del mercato residenziale, inoltre, non si registrano diminuzioni dei tempi di vendita e locazione, né si riduce lo sconto ottenuto sul prezzo di vendita. In questo caso, la distanza tra domanda e offerta appare ancora difficile da ricucire. Mercato degli uffici Tavola Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) 3.3 -, -3, 9, 2, , -2,2 1,3 2, terziaria ,9 -,2 9,, ,5-2,5 1, , -3, 1, 1, , -3,5 1, 1,9 1,3 19

6 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 1,7-1,2 5,5,7 -, 5,9,9 terziaria 1-2,2-2,1 7,3 5, 75-1, -2,1 7, 5,9 97-1,3-1,9,5 5, 97-1,5-2,9, 5, Media semplice Figura Figura 9 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Ancora non si leggono possibili segnali di ripresa nel mercato napoletano degli uffici. In particolare, si registra ancora una significativa distanza tra domanda e offerta, con la prima soprattutto che è ancora in contrazione, sia in vendita sia in locazione. Questa situazione si riflette in un livello dei prezzi che anche nel primo semestre 2 è in contrazione (-1,% la variazione semestrale), così come per i canoni (-1,3%). L aspetto particolarmente negativo è che non si registra ancora un rallentamento del repricing, anzi le variazioni di questo primo semestre sono più negative rispetto a quelle registrate nel periodo precedente, a segnalare che la distanza tra domanda e offerta è ancora particolarmente elevata. Anche per il mercato degli uffici si registra un andamento duale. Se la media cittadina è negativa, nelle diverse aree della città si registrano trend divergenti: nelle zone di pregio i prezzi e i canoni degli uffici si sono stabilizzati; nelle aree di periferia terziaria, invece, la contrazione risulta particolarmente elevata e superiore alla media cittadina. La leggera diminuzione dei tempi di vendita e locazione e dello sconto richiesto può essere spiegata, in questo contesto, dal fatto che il poco mercato che si realizza ha interiorizzato un certo livello di prezzi sin dall offerta, riducendo i tempi di trattativa.

7 Mercato dei negozi Tavola 5 Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) 5.5,5-1,5 7,9, 3. -, -3, 9, 1, ,5 1, , -2, 9, 1, ,2-2,9 9,7 1,3 17, Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 391 -, -2,1,5 7, 229,1-2, 5,5,7 9-1,3-3, 7,9 7, 21 -,7-3,,, ,2-2,,3 7,3 Media semplice Figura 11 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Mesi Figura 1 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita Tempo di locazione Il comparto commerciale, pur non mostrando segni di miglioramento paragonabili a quelli del comparto residenziale, nondimeno appare aver intrapreso un percorso di recupero dai valori più negativi. In particolare, dal lato della domanda si stanno manifestando alcuni deboli segnali di ripresa, sia in locazione che in vendita. Questo trend si manifesta innanzitutto in un rallentamento della diminuzione dei prezzi e dei canoni. Rispetto alla rilevazione precedente, infatti, la riduzione dei prezzi di vendita dei negozi (-,%) e quella dei canoni (-,7%) è significativamente inferiore, segno di un certo riavvicinamento tra domanda e offerta. 1

8 Nuovamente, si osservano elementi di dualità e differenziazione dei mercati. I prezzi dei negozi venduti in centro sono ormai stabili o addirittura in leggero aumento, mentre quelli in periferia calano in misura significativamente maggiore rispetto alla media cittadina. Nel complesso, il processo di iniziale riavvicinamento tra domanda e offerta ha portato a una riduzione, per il secondo periodo consecutivo, dei tempi di vendita e locazione, così come una riduzione dello sconto concesso in fase di trattativa. 2