M O D E N A. Nomisma 135. tutti i settori, a segnalare l inizio di un riavvicinamento tra domanda e offerta.

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 M O D E N A NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 2 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale (1) Numero di compravendite II sem. I sem. Numero di compravendite 5 2 II sem. I sem. 7 II sem I sem Var. ann.,2 -,1-17, -1,,1 -, -2, -5, 22, 7 II sem I sem Var. ann. 1, -,7-1,,5 -,7 -, -27, -2,,7 (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Sono indubbi i segnali di ripresa del mercato immobiliare modenese, con un numero di compravendite che supera a consuntivo non solo quelle del 2, ma anche il dato del 2. Per la prima volta dal 2 si registra un segno più dal lato delle compravendite, sia nel settore residenziale che in quello non residenziale. Tuttavia, tale performance è influenzata soprattutto da un primo semestre particolarmente positivo, mentre si è registrata una riduzione nel corso del secondo semestre dell anno, rendendo necessario monitorare attentamente i trend dei primi mesi del 2 per capire se si tratti di una ripresa stabile. In questo senso, alcuni segnali di ripresa si registrano soprattutto nel comparto residenziale, quando, per la prima volta dal 2, si manifesta una debole crescita della domanda nel settore residenziale e un arresto della diminuzione della stessa negli altri settori. Diverso discorso per i prezzi, che sono ancora in calo senza significative divergenze tra settore residenziale e non residenziale. L elemento evidente, invece, è che la riduzione dei prezzi nei diversi comparti è, a, meno intensa rispetto alle altre città monitorate, ponendo la cittadina emiliana tra la ristretta schiera di mercati di dimensione intermedia che potranno uscire per primi dalla spirale negativa dei prezzi. Anche i canoni seguono un trend analogo: riduzione trasversale a tutti i comparti del mercato, ma su livelli meno marcati rispetto alle altre città monitorate. Un ulteriore elemento positivo è dato dal calo dei tempi di vendita e locazione in tutti i settori, a segnalare l inizio di un riavvicinamento tra domanda e offerta. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 5

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Pur registrandosi a tempi medi di vendita e locazione superiori a quelli medi delle altre città monitorate, il trend di riduzione di questi indicatori è più forte rispetto a quanto avviene in altri mercati e trasversale a tutti i comparti (ad eccezione di box e garage), collocando il mercato modenese in una posizione di sensibile miglioramento rispetto agli anni recenti. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 22 = ) N.I = 1 N.I = Abitazioni Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi Se i prezzi diminuiscono meno intensamente rispetto alla media nazionale, lo sconto rimane sui livelli degli ultimi anni, evidenziando ancora una preponderanza dell effetto trattativa sul valore effettivo di vendita. Il mercato è ancora debole e i pochi segnali di miglioramento e di ripresa della domanda non sono ancora tali da sostenere una ripresa dei prezzi. Tuttavia, la stabilizzazione dello sconto medio e l affievolimento della diminuzione dei prezzi puntano verso uno scenario di graduale stabilizzazione dal lato dei valori. In conclusione, anche le previsioni relative all anno in corso sembrano confermare i segnali di ripresa del mercato immobiliare modenese. In particolare, nel corso del 2 dovrebbe consolidarsi il trend di crescita delle compravendite, con maggiore intensità nel settore residenziale. e canoni continueranno invece a ridursi, anche se a un tasso che andrà via via avvicinandosi allo zero. Nel processo di ripresa del mercato giocheranno senz altro un ruolo centrale le iniziative di rilancio urbano legate in maniera più evidente alle vicende dell ex Ospedale Sant Agostino, che dovrebbe diventare uno dei poli attrattivi della città, nonché quelle di riqualificazione anche attraverso la valorizzazione delle ex caserme presenti in città.

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE Variazioni annuali Variazioni annuali ( /mq/anno) Variazioni annuali Rendimenti da locazione ().227-1, ,, , ,, , ,1,5 Media città 2.2-2, , 77 5,1 Il mercato residenziale modenese appare pronto a una ripresa più solida nel corso dell anno. Già nel 2 sono evidenti i segnali di recupero, a partire dalle dinamiche di domanda e offerta. In particolare, a fronte di una maggiore stabilizzazione dell offerta, la domanda mostra evidenti segni di ripresa, soprattutto nel segmento delle locazioni. Tali dinamiche si riflettono già nel trend dei prezzi e dei canoni. Sia gli uni che gli altri, infatti, pur rimanendo in territorio negativo, diminuiscono in maniera meno intensa rispetto all anno precedente, collocando tra i migliori mercati in questo segmento. Figura Abitazioni usate Tempi medi 1,,5 Figura Abitazioni usate Sconto medio, 2, 7 7 Anche i tempi medi di vendita e locazione testimoniano questo miglioramento, diminuendo significativamente. Lo sconto medio praticato sul prezzo rimane pressoché stabile, segnalando una situazione di graduale arresto del calo dei valori finali di vendita. Rispetto alla media delle città monitorate, si distingue per una ancora più accentuata propensione all affitto, segmento verso il quale si registra in effetti la crescita più significativa della domanda. 7

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio 2) Caratteristiche Media città intermedie Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo () 52,, Quota del mutuo sul valore totale dell abitazione () 71, 72, Abitazioni: quota di domanda rivolta all acquisto () 5,,5 Abitazioni: quota di domanda rivolta all affitto () 5,,5 Mercato dei box o garage Tavola 2 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ( ) ( /anno) Rendimenti da locazione () ,, , , 5,1 Media città 2. -, ,5 5, Nel mercato dei box e garage si registra a una diffusa stabilizzazione, dovuta principalmente al sostanziale stallo di domanda e offerta che rimangono invariate rispetto al periodo precedente, soprattutto per quanto riguarda la vendita. Tale stabilizzazione ha portato, da un lato, un affievolimento dell effetto aspettativa, per cui i prezzi di vendita si riducono ma in maniera significativamente meno intensa rispetto all anno precedente; dall altro lato, si intensifica l effetto trattativa, con un incremento dello sconto medio praticato sul prezzo. Figura 5 Box o garage Tempi medi Figura Box o garage Sconto medio,5,,5,

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato degli uffici Tavola Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ( /mq/anno) Rendimenti da locazione () 2.2 -, -,,7 terziaria 2.7-1, -1,1, , 7-1,, 1.7-1,7 1-1,1, Media città 1.7-2, 2-2,, Il mercato degli uffici mostra a segnali di miglioramento simili a quelli del mercato residenziale. Pur se ancora di fronte a una domanda che rimane debole, infatti, le dinamiche dei prezzi e dei canoni fanno presagire una positiva stabilizzazione nel corso dell anno. La riduzione dei prezzi e dei canoni nel 2 è stata meno intensa rispetto alla media delle città intermedie monitorate, ed è stata di pochi decimi di unità per gli uffici situati in centro città. Questo miglioramento si coglie chiaramente anche nei trend dei tempi medi di vendita e locazione, che scendono di tre mesi per la vendita e di due mesi per la locazione, nonché nella stabilizzazione dello sconto medio praticato sul prezzo, che segnala un inizio di riavvicinamento tra domanda e offerta. Figura 7 Figura Uffici Tempi medi 2 Uffici Sconto medio, 1 1,, 2 1, 7 7

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato dei negozi Tavola Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ( /mq/anno) Rendimenti da locazione ().1-1,7 2-1,, 1. -1,5 5-1,, , -1,,7 Media città 2.2-2, 1-2, 7,2 Anche il mercato dei negozi registra a segnali migliori rispetto alle altre città intermedie monitorate. Al di là delle dinamiche di lenta ripresa della domanda e di parziale stabilizzazione dell offerta, sono soprattutto le dinamiche dei prezzi a testimoniare il cambio di direzione. A fronte di una riduzione media del 2, dei prezzi nelle città monitorate, a i prezzi dei negozi sono diminuiti dell 1,. Analogamente, i canoni si sono ridotti dell 1,, a fronte di un calo medio del 2,. Come per il mercato degli uffici, anche per il comparto commerciale i segnali sono molteplici e vengono anche dalla riduzione dei tempi medi di vendita e di locazione, nonché dalla stabilizzazione dello sconto medio praticato sul prezzo. Figura Figura Negozi Sconto medio Negozi Tempi medi 1 1 1,5,5,5 7, 7 7

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato dei capannoni industriali Il mercato dei capannoni industriali presenta caratteristiche divergenti a seconda che si guardi alla componente nuova o a quella usata. Sul nuovo, infatti, si riscontra qualche segnale di stabilizzazione della domanda, con conseguente minore riduzione dei prezzi rispetto all anno precedente. Per quanto riguarda l usato, invece, permangono le difficoltà nel trovare mercato, tanto che la riduzione dei prezzi risulta essere superiore a quella media registrata nelle città intermedie monitorate. Figura Capannoni industriali Tempi medi 2 21, 2 1,5 1,5, Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 2) Capannoni nuovi Prezzo medio 7 Variazione annuale () -1, Rendimento da locazione () 7,7 Capannoni usati 7 Prezzo medio Variazione annuale () -, Rendimento da locazione () 7, 1