Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE

Transcript

1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Roma ROMA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 21 1 Roma Evoluzione dell Indice di performance (1) Figura 1 Abitazioni 1,,8 I 2,,4,2 II 7, -,2 -,4 -, -,8 I 13-1, I II 1 I 3 II 4 I II 7 I 9 II 1 I II 13 I 15 II 1 Negozi 1,,8 I 1,,4,2 II 8, -,2 -,4 -, I 14 -,8-1, I II 1 I 3 II 4 I II 7 I 9 II 1 I II 13 I 15 II 1 (1) L Indice di performance è un indicatore che sintetizza l andamento di cinque componenti che esprimono la dinamicità del mercato: dinamica dei prezzi (variazione semestrale dei prezzi), convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto (sconto), velocità di assorbimento (tempi di vendita), intensità della domanda (dinamica della domanda rispetto all offerta), dinamica delle compravendite (saldo tra giudizi di crescita e di calo). L Indice varia tra -1 e +1, valori rispettivamente di minimo e di massimo potenziale, mentre lo zero rappresenta la performance media delle cinque componenti nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. Roma Posizionamento delle componenti dell Indice di performance (1) Figura 2 Abitazioni Negozi Dinamica dei prezzi 1,,8 II 1 I 1 Dinamica dei prezzi 1,,8 II 1 I 1 Dinamica delle compravendite,,4,2, Convergenza prezzo offerto/ richiesto Dinamica delle compravendite,,4,2, Convergenza prezzo offerto/ richiesto Intensità della domanda Velocità di assorbimento Intensità della domanda Velocità di assorbimento (1) Il grafico esprime il livello raggiunto nel semestre in corso e in quello precedente dalle cinque componenti dell Indice di performance. Ciascuna componente ha un campo di variazione tra (il punto centrale del radar) e 1 (il vertice esterno del radar) che rappresentano, rispettivamente, il valore minimo e massimo registrati nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 185

2 Roma Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Se nel corso del primo semestre 21 il mercato immobiliare capitolino lasciava intravedere segnali di maggiore stabilizzazione e la tendenza verso una dinamica più espansiva, in questa seconda parte dell anno il quadro è quello di una generale stagnazione in tutti i comparti, all interno dei quali si distinguono quello commerciale, i cui indicatori mostrano una spinta verso la ripresa, e quelli direzionale e produttivo che, al contrario, mettono in luce ulteriori arretramenti. Diversamente da quanto osservato per altre città, il settore residenziale di Roma, in questo secondo semestre, è apparso scarsamente dinamico. Secondo gli operatori, a fronte di una domanda stabile i volumi dello stipulato non hanno subìto incrementi, mentre nuove contrazioni dei prezzi di offerta hanno reso possibile una riduzione dello sconto all atto di acquisto e una maggiore velocità di assorbimento, con tempi medi di vendita intorno ai 7 mesi, sia per il nuovo che per l usato. Roma Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali (1) Figura 3 Numero di compravendite Residenziale Non residenziale * Residenziale Non residenziale Totale (1) Terziario + Commerciale + Produttivo (*) Preconsuntivo Nomisma Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Anche sul fronte della locazione residenziale non si sono evidenziate dinamiche di ripresa, bensì una situazione stazionaria, con tempistiche necessarie alla contrattualizzazione stabili e canoni in ribasso, in misura non inferiore al periodo precedente. Nel complesso, i settori in cui ripresa appare più faticosa sono quello degli uffici e quello degli immobili produttivi, che sia su base semestrale che annuale evidenziano arretramenti dei valori maggiori rispetto a quanto registrato nelle rilevazioni precedenti. In particolare, circa il segmento direzionale, l incontro tra domanda e offerta risulta molto faticoso per gli spazi localizzati nella periferia terziaria, dove sono state registrate le maggiori flessioni dei valori di vendita. Diverso il quadro che si è delineato per il comparto degli immobili destinati ad attività commerciali, per il quale gli operatori percepiscono una maggior intensità della domanda con conseguente aumento dello stipulato, pur in un contesto di stabilità delle tempistiche e dello sconto praticato all atto di acquisto. Maggiori 18 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Roma difficoltà sembra incontrare l affitto di negozi, dove si è riscontrato un lieve aumento delle tempistiche per la finalizzazione di un contratto. Per i prossimi mesi gli operatori del settore non prevedono importanti segnali di miglioramento, se non sul fronte delle compravendite e delle locazioni residenziali., Figura 4 Roma Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali), Canoni -1, -1, -2, -2, -3, -3, -4, Abitazioni Uffici Negozi -4, Abitazioni Uffici Negozi In merito alle operazioni immobiliari in corso nella capitale, alla fine di ottobre 21 è stato inaugurato il nuovo centro congressi progettato dallo Studio Fuksas denominato Roma Convention Center La Nuvola. Con un volume pari a 281. mc, il Centro Congressi può ospitare fino a 8. persone, di cui oltre. nelle sale congressuali e 1.72 nell'auditorium, parte scenografica del progetto. Complessivamente l edificio è costato 273 milioni di euro. Nomisma 187

4 Roma Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Roma Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) di pregio.173-2, -2, 5,9 11,8 Centro ,1-1,,4,1 Semicentro 3.1, -1,2 7,5 15,8 Periferia ,7-2,4 8,1 18,4 Sconti () Media urbana ,8-1,9 7, (1) 14,5 (1) Media 13 città , -1,5 7,2 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () di pregio 34-1,4 -,9 3,9 4,9 Centro 258 -,8-1,1 3,8 5, Semicentro 171 -,8-1,1 4,3 5,5 Periferia 11-1,4-1,7 4,, Media urbana -1,1-1,3 4,2 (1) 5, Media 13 città 97 -,4 -,8 3,5 5,1 (1) Media semplice Figura 5 Roma Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 8 Figura Roma Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 1 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Se nella prima parte dell anno gli indicatori sembravano segnalare una ripresa del mercato abitativo romano, in questo semestre i dati delineano un quadro di minor dinamismo. Sebbene i dati a preconsuntivo denotino un modesto aumento dell attività transattiva, la percezione degli operatori del settore evidenzia un recupero che a fatica riesce a consolidarsi. Il trend di discesa dei prezzi, come accade nelle altre città, è andato gradualmente attenuandosi nel corso dell ultimo anno (-2,9 la variazione annuale registrata a 188 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Roma novembre 215, contro il -1,9 attuale), rendendo possibile l incontro della domanda con quell offerta che non si è ritirata dal mercato. La percezione degli operatori è di una maggiore stabilizzazione nelle aree di pregio e centrali dove, Tavola 2 Roma Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 21) ( /mq) sem. () ann. () di pregio.83-1, -1, Centro ,8 -,9 Semicentro ,8-1,2 Periferia ,8-2,7 Media urbana ,8-1,7 Media 13 città ,5-1,2 tuttavia, i valori di vendita per incontrare la domanda sono calati maggiormente in questo semestre, rispetto al precedente che aveva visto flessioni maggiori soprattutto nelle periferie. Proprio nelle aree di pregio e centrali, a fronte del più consistente calo dei valori in fase di offerta, lo sconto all atto di acquisto per le abitazioni usate si è ridotto, portandosi a percentuali al di sotto di quelle medie calcolate per le 13 città (intorno al ). Non subisce arretramenti, invece, lo sconto riferito ad alloggi collocati in semicentro o in periferia. Per quanto riguarda il nuovo, se su base semestrale la flessione dei valori è stata omogenea in tutte le zone cittadine, su base annuale si è riscontrato un calo maggiore man mano che ci si allontana dalle aree centrali, diversamente da quanto registrato per l usato. Complessivamente, rispetto al picco del primo semestre del 28, il calo dei prezzi è stato del 2 per il nuovo e di quasi il 22 per l usato. I tempi medi di vendita, pari a 7 mensilità sia per il nuovo che per l usato, risultano in lieve calo rispetto al semestre scorso. Figura 7 Roma La domanda di abitazioni si rivolge all'acquisto o alla locazione? 5,9 55, 57,7 43,1 45, 42,3 5,7 49,3 41,2 58, Domanda per locazione Domanda per acquisto Al pari del settore della compravendita, anche quello della locazione non ha evidenziato particolare dinamismo questo semestre, con domanda e offerta che risultano stabili. Sul fronte dei canoni, in questo semestre si segnala una diminuzione dei valori lievemente maggiore di quanto registrato a luglio (rispettivamente -1,1 e -,2 semestrale), dato indicativo di persistenti difficoltà anche sul fronte della locazione. Non si registrano scostamenti dei tempi medi necessari alla finalizzazione dei contratti di locazione, pari a circa 4 mesi sia per il nuovo che per l usato. Il rendimento medio lordo da locazione si mantiene stabile al 5,. Nomisma 189

6 Roma Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Mercato degli uffici Tavola 3 Roma Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Centro 5.9-1,3-1,3 8,9 15,3 Semicentro ,2-1,4 9,2 1, Periferia terziaria ,9-3,4 9, 1,5 Periferia ,7-3, 1,3 19,8 Sconti () Media urbana 2.7-1, -2, 9,5 (1) 17, (1) Media 13 città ,1-2,3 1, 1,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 33-1,2-1,1, 5,4 Semicentro 214,4-1,8,1 5,5 Periferia terziaria 173-1,4-1,,7 5,7 Periferia 5-1,4-1,3 7,3,3 Media urbana 11-1,1-1,5,5 (1) 5,8 Media 13 città 94-1, -1,9, 5,1 (1) Media semplice Roma Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 8 Roma Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Figura 9 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Come già evidenziato nel Rapporto di luglio, non si riscontrano segnali di ripresa per il comparto degli immobili direzionali. La situazione, infatti, rimane critica, con tempi di vendita e locazione stazionari e flessioni dei prezzi più marcate in confronto al dato medio delle 13 città. In particolare, gli immobili localizzati nella periferia terziaria sembrano incontrare le maggiori difficoltà, con diminuzioni annuali dei prezzi pari a -3,4. In lieve diminuzione lo sconto medio, oggi pari al Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Roma Nel complesso, per quanto riguarda il fronte della compravendita, tutti gli indicatori mostrano un quadro di maggior criticità man mano che ci si allontana dalle zone centrali. Sul fronte della locazione, si segnala una performance migliore degli immobili localizzati nel semicentro che, se erano calati maggiormente rispetto alle altre zone cittadine lo scorso semestre, non subiscono ulteriori arretramenti nei valori. Il rendimento medio lordo da locazione si mantiene stabile al 5,8, il valore più alto delle 13 città monitorate. Mercato dei negozi Tavola 4 Roma Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Centro 7.572,5,3 7,, Semicentro ,1-2, 8,7 1,3 Periferia , -1,8 1, 19,8 Sconti () Media urbana , -1,2 9, (1) 1, (1) Media 13 città ,7-1, 9,5 15,8 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 53 -,4-1,7 5,2 7, Semicentro 333-1,8-2,4,4 7, Periferia 194-1,5-1, 8, 8,1 Media urbana 281-1,3-1,9,5 (1) 7, Media 13 città 188 -,8-1,, 7,3 (1) Media semplice Figura 1 Roma Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Roma Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Nomisma 191

8 Roma Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Anche in questo semestre è proseguito il trend di stabilizzazione per il comparto, come già evidenziato lo scorso semestre. La flessione dei prezzi, così come quella dei canoni, è andata attenuandosi. Per i negozi localizzati nelle zone centrali, in questo semestre, sono anche state registrate variazioni positive dei valori, in particolare sui livelli massimi (+,7); al contrario, le più marcate flessioni (-1,4) sono state registrate sui massimi delle zone periferiche. I prezzi, rispetto al picco del primo semestre 29, si sono ridotti del 2,. In calo lo sconto applicato all atto di acquisto, che si posiziona sul 1, mentre rimangono stabili le tempistiche di vendita, pari a 9 mensilità, in linea con il dato medio delle 13 città. Sul versante locativo, in questo semestre sono state rilevate flessioni dei canoni medi maggiori rispetto al semestre precedente, in particolare per gli immobili collocati nel semicentro cittadino. Indice delle insuperate difficoltà del settore, anche l aumento dei tempi medi di locazione (,5 mesi). I rendimenti medi lordi scendono dal 7,7 al 7,. Mercato dei capannoni industriali Mesi Figura Roma Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola 5 Roma Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 21) Capannoni nuovi Media urbana Media 13 città Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale () -4,3-3,5 Rendimento da locaz. () 7,2 7, Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale () -4,5-4, Rendimento da locaz. () 7, 7,2 Anche questa rilevazione, come quella di fine 215, non mette in luce dinamiche positive per il settore, bensì un peggioramento del quadro congiunturale, caratterizzato da una domanda debole, soprattutto sul fronte della compravendita, e da cali dei valori più marcati rispetto allo scorso anno. Lo smobilizzo delle quantità non ritirate dal mercato non può che avvenire attraverso un repricing: nel corso dell ultimo anno le contrazioni dei valori sono state nell ordine del 4,5. Il calo dei prezzi ha determinato una lieve diminuzione dei tempi necessari alla finalizzazione delle trattative, stimati attorno alle 11,5 mensilità, nonché una diminuzione dello sconto praticato all atto di acquisto (19,5). Anche il comparto della locazione non mostra segnali di stabilizzazione: le tempistiche risultano in aumento e le flessioni dei canoni, pari a -2, per il nuovo e -3,7 per l usato, sono maggiori rispetto a quanto rilevato un anno fa. Non si segnalano variazioni di rilievo circa il rendimento medio lordo da locazione. 192 Nomisma