NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Brescia Evoluzione delle compravendite

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 B R E S C I A NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 2 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale (1) Numero di compravendite II sem. I sem. Numero di compravendite II sem. I sem. 7 9 II sem I sem Var.% ann. 9,3 -,3-17,9, -,1 -, -17,,, 7 9 II sem I sem Var.% ann., -3, -2, -17,7 -, -3,7-2,3, -, (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Il mercato immobiliare bresciano rimane debole, anche se qualche timido segnale di recupero nella sua componente residenziale porta a considerare come superata la fase recessiva. Il clima di fiducia degli operatori del settore è meno improntato al negativo rispetto al recente passato. Nel complesso, si registra un principio di ripresa della domanda nel comparto residenziale e un contemporaneo processo di graduale stabilizzazione dell offerta. Si tratta, comunque, di indicazioni d intensità ancora contenuta, che non consentono di parlare di una decisiva inversione di tendenza del ciclo negativo. La ripresa del mercato immobiliare si sta rivelando molto più complessa di quanto si poteva preventivare. La crescita è strettamente legata alla situazione, ancora problematica, del quadro macroeconomico del Paese e dell effettivo miglioramento delle condizioni economiche di famiglie e imprese. Nonostante i dati congiunturali dei settori produttivi e dei consumi delle famiglie dell ultimo semestre 2 mostrino alcuni segnali di ripresa, nel territorio bresciano persistono diverse imprese industriali in stato di crisi, con evidenti ripercussioni negative sul mercato del lavoro. Le previsioni di crescita dell economia nel 2 e il miglioramento del clima di fiducia dei diversi soggetti economico/sociali, sembrano fornire il dovuto supporto alla ripresa del mercato, in particolare di quello residenziale. A fronte di un offerta che continua a crescere, sebbene in maniera più contenuta, la domanda del comparto abitativo, anche se in maniera abbastanza debole, ha iniziato a reagire. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 9

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Questi segnali di ripresa del comparto residenziale valgono sia per il mercato della compravendita che per quello della locazione, mentre stentano, invece, i comparti non residenziali. In questo contesto i prezzi di compravendita non possono che flettere, ma con variazioni divergenti tra il nuovo e l usato, e tra le abitazioni e gli altri comparti. Abitazioni nuove e uffici fanno segnare una variazione annuale nell ordine del -1% (in attenuazione rispetto alla scorsa rilevazione), i negozi un -2,5%, mentre per le abitazioni usate la flessione è molto marcata, -,3%, nettamente la più alta delle città analizzate. Soprattutto nelle zone centrali, per il residenziale nuovo si rilevano lievi variazioni dei prezzi, a sottolineare come inizi a prevalere una percezione qualitativa nella scelta degli immobili in compravendita. N.I = Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 27 = ) Canoni Abitazioni Uffici Negozi La volatilità della domanda ha spinto i proprietari a non abbassare gli sconti sul prezzo richiesto, che si mantengono su livelli record per la città di. Anche i tempi medi di vendita risentono di queste dinamiche, sebbene per abitazioni e uffici si registri un lieve calo. Il mercato locativo mostra un andamento simile a quello della compravendita. La domanda risulta stabile, in grado di assorbire solo in parte l offerta di immobili presente sul mercato. I canoni subiscono un altro piccolo adeguamento al ribasso: si va dal -,1% annuo delle abitazioni, al -1,% dei negozi. Le previsioni per l anno in corso indicano un mercato della compravendita in parziale ripresa per quanto riguarda il residenziale, mentre per i comparti direzionale, commerciale e industriale la situazione dovrebbe rimanere poco dinamica. Per quanto riguarda il segmento locativo, si presume che la ripresa economica prevista dalle principali istituzioni internazionali possa fungere da traino in tutti i settori. Tra i più importanti progetti cittadini si segnala l intervento di riqualificazione, valorizzazione e restauro della Pinacoteca Tosio Martinengo. I lavori comprendono il completamento degli impianti a servizio degli spazi espositivi, climatizzazione e ventilazione, e la realizzazione del sistema di regolazione automatica. Inoltre, è N.I = Abitazioni Uffici Negozi 1

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 previsto il restauro delle facciate monumentali, delle superfici decorate e degli elementi architettonici in pietra. Dopo molte vicissitudini è stato deliberato dalla Giunta il nuovo progetto per la riqualificazione dell area degli ex Magazzini Generali, uno spazio dismesso di oltre mila mq. Non vi sorgerà, come più volte ipotizzato in passato, la nuova sede del comune, ma una complessa struttura con ipermercato, edifici di edilizia residenziale convenzionata e libera, un parco con centro sportivo ed edifici a destinazione terziaria. Nel luglio 2 è stata sottoscritta con il Comune la nuova convenzione urbanistica per lo sviluppo di tutto il comparto. Complessivamente la convenzione prevede nel comparto 2. mq di slp per la residenza convenzionata, 39. mq per la residenza libera,. mq per un centro commerciale e.5 mq per terziario direzionale. A ciò vanno aggiunte tutte le opere realizzate a scomputo oneri di urbanizzazione: un parco di 17. mq, impianti sportivi su 5. mq e opere di riqualificazione di via Dalmazia, via Corsica e via Don Bosco. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE Zone ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 3.7 -, ,2 9 -,2,7 Periferia , ,3 71 -,1 5, Media urbana , 1.7 -,3 77 -,1 5,3 Media città 2.1-1, , 7-1, 5,2 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi,5 Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 2, %,2 3, Nel corso del 2, il mercato residenziale bresciano non ha mostrato chiari segni di ripresa, anche se si sta attenuando il divario tra domanda e offerta. 1

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Il settore abitativo, secondo la percezione degli operatori, sta consolidando elementi di stabilizzazione, con una domanda leggermente più dinamica rispetto agli anni precedenti, in particolare nelle zone centrali e di pregio. L attività transattiva, pur rimanendo ancora bassa, mostra qualche segnale di ripresa. Secondo i dati dell Agenzia delle Entrare, infatti, il 2 si è chiuso con circa 1.73 compravendite, il miglior dato degli ultimi quattro anni. Rispetto alla rilevazione di un anno fa, i prezzi delle abitazioni nuove si sono ridotti (-,%), ma in misura decisamente meno marcata rispetto alle abitazioni usate, che hanno subìto una contrazione molto sostenuta, -,3%, sia in centro che in periferia. Le difficoltà di incontro tra domanda e offerta hanno contribuito a mantenere elevato il divario tra prezzi richiesti e prezzi effettivi, sia per gli immobili di nuova costruzione, sia per quelli usati. La contenuta dinamicità del settore si può ravvisare nei tempi medi per concludere un contratto di compravendita, mesi in media: sebbene siano in leggero calo, rimangono ancora su livelli record e risultano i più alti delle città monitorate. All interno del mercato locativo la domanda risulta leggermente più dinamica, e sembra in grado di esaurire l offerta di abitazioni presenti sul mercato. Qui la stabilizzazione è il risultato della maggiore disponibilità di abitazioni rimaste invendute sul mercato della compravendita e del relativo spostamento di questa domanda verso la locazione. Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio 2) Caratteristiche Media città intermedie Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo (%) 3, 71, Quota del mutuo sul valore totale dell abitazione (%) 75, 72, Abitazioni: quota di domanda rivolta all acquisto (%),, Abitazioni: quota di domanda rivolta all affitto (%) 51,3 51, Figura 5 Tipologie contrattuali delle locazioni di abitazioni (distribuzione %),%,%,% Libero mercato Canone concordato Uso temporaneo I tempi necessari a concludere una trattativa di locazione fanno segnare un calo importante, passando dai,2 mesi degli ultimi due anni ai 3 mesi attuali, a dimostrare come la domanda per la locazione stia maggiormente incontrando l offerta. La sostanziale stabilità dei canoni di locazione (-,1% medio annuo), associata al forte calo dei prezzi di abitazioni usate (-,3%), ha fatto schizzare i rendimenti potenziali lordi annui al 5,3%, un valore che a non si registrava dal 2. Il focus sul mercato residenziale evidenzia un aumento, rispetto a quanto rilevato dodici mesi fa, della quota di domanda rivolta all acquisto (circa il 9%, esattamente in linea con la media delle città intermedie). 1

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 I risultati dell indagine confermano, inoltre, la maggior apertura degli istituti bancari alla concessione del credito, visto che circa l % delle compravendite è finanziata da mutuo (tra le città monitorate, solo Livorno ha una percentuale più alta). La quota di abitazioni locate sul libero mercato rimane la grande maggioranza, ben l % del totale. Il canone concordato è poco utilizzato a, e rappresenta solo il % dei contratti stipulati, anche se rispetto al 2 è quasi raddoppiato. L aumento dei contratti a canone concordato, pur non particolarmente impiegato a, è stato probabilmente favorito dall alleggerimento fiscale introdotto a marzo 2, che prevede per gli affitti un cambiamento di aliquote e, in particolar modo per gli affitti a canone concordato, l introduzione della cedolare secca con aliquota al %. Mercato dei box o garage Tavola 2 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( ) Canoni ( /anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 5.7-1, 2.1-1,, Periferia , ,9 5,7 Media urbana , ,2 5,3 Media città , ,5 5, Figura Box o garage Tempi medi Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%), 7,,5 % 3, Il mercato dei box e dei garage, sia per le compravendite che per le locazioni, appare stabile nelle quantità scambiate e presenta caratteristiche simili con il comparto residenziale. L offerta di posti auto sembra essersi assestata, a fronte di una domanda piuttosto esigua. I prezzi continuano a flettere, sebbene la variazione annuale rilevata sia pari a -1,9%, contro il -,7% del 2. Il calo quasi analogo dei canoni (-1,2%), non determina sostanziali cambiamenti ai rendimenti lordi annui da locazione. Il rallentamento della flessione dei valori si è accompagnato a un nuovo 1

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 aumento degli sconti medi praticati sul prezzo iniziale, che ora si attesta al,5%, ed a un allungamento dei tempi medi di vendita e di locazione, che salgono, rispettivamente, a e,5 mesi. Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro , -1,1 3, Periferia terziaria 2.9 -,1 92 -,2, Periferia , 7 -,, Media urbana 1. -1,1 -,, Media città ,1-1,7,9 Figura Figura 9 Uffici Tempi medi Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%),5, 9 7, % 2, Sul fronte direzionale non si registrano segnali di attenuazione della crisi, ormai pluriennale, del mercato. In particolare, anche se l offerta sembra essersi stabilizzata, la domanda continua a mantenersi debole e, di conseguenza, il numero di compravendite risulta in diminuzione (secondo l Agenzia delle Entrate, nel 2 sono stati poco più di 9, la metà di quelli registrati nel 2-29). Le difficoltà del mercato sono evidenziate da alcuni indicatori, come i tempi medi di vendita e di locazione, che pur flettendo rimangono alti. Nemmeno gli elevati sconti medi praticati sul prezzo (19%) hanno contribuito a rilanciare l interesse della domanda, così come il trend decrescente di prezzi e canoni, diminuiti rispettivamente dell 1,1% e dello,% su base annua. Si tratta naturalmente di segnali precari, che vanno letti nel complesso di un mercato ancora in difficoltà, in cui calano non solo i prezzi, ma anche i canoni di locazione in determinate zone della città, maggiormente in quelle centrali. 1

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Inalterato il rendimento potenziale lordo annuo, stabile al,%, uno dei più bassi delle città analizzate. Mercato dei negozi Tavola Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro ,5 19,1 5,9 Periferia , 1-2,2 5,7 Media urbana 2.2-2,5 2-1, 5, Media città ,3-1,9 7,2 Figura Negozi Tempi medi,5 Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) 2, 7,5 7, % Il mercato commerciale segue dinamiche assimilabili a quello direzionale, nella misura in cui si possono vedere alcune indicazioni di debole stabilizzazione dell offerta e del rallentamento del calo della domanda. Tali dinamiche non sono, tuttavia, sufficientemente intense per consentire un arresto della caduta dei valori. Le variazioni medie di prezzi e canoni sono in linea con quelle della scorsa rilevazione, rispettivamente -2,5% e -1,%, ma si segnala il consolidamento dei canoni dei negozi collocati in centro città. I rendimenti medi lordi da locazione sono in lieve aumento, ma rimangono i più bassi delle città intermedie. Questo possibile allentamento della pressione sul mercato immobiliare dei negozi non trova conferma dai tempi medi di vendita che, pur in lieve flessione, rimangono alti ( mesi), e dallo sconto praticato sul prezzo inizialmente richiesto (1,5%). 1

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato dei capannoni industriali Figura Capannoni industriali Tempi medi 1,5,,, 9 Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 2) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 92 Variazione annuale (%) -2,1 Rendimento da locazione (%), Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale (%) -3, Rendimento da locazione (%),9 Il comparto dei capannoni industriali non mostra nessun segnale di ripresa. A fronte di un offerta in leggero aumento, sia per la compravendita che per la locazione, la domanda risulta troppo debole per una ripresa del numero dei contratti. Sul mercato permane, quindi, una quota di invenduto che non trova sfogo nemmeno nel mercato della locazione. Neppure l ulteriore ribasso dei prezzi, unito agli elevati sconti praticati sul prezzo iniziale (22,5%), ha favorito la compravendita. I tempi medi di vendita si mantengono alti, intorno ai mesi. Anche il mercato locativo, con la contrazione del numero dei contratti stipulati, presenta segnali abbastanza critici. Infatti, i tempi medi necessari a locare gli spazi produttivi rimangono alquanto elevati, mesi, e non lasciano presagire, a breve, una qualche ripresa del comparto. Inoltre, i canoni di locazione fanno segnare un altra forte battuta d arresto, con flessioni annue pari a -5,5% per il nuovo e -,% per l usato (nettamente le più alte delle città analizzate). In questo quadro poco dinamico, i rendimenti potenziali lordi da locazione, dopo alcuni anni di lievi aumenti, hanno subìto una contrazione, sia per il nuovo (,%), che per l usato (,9%), e rimangono su livelli inferiori alla media di riferimento delle città monitorate. 1