NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 T R I E S T E NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 2 1 Numero di compravendite Figura 1 Evoluzione delle compravendite residenziali (*) Stima II sem. I sem. 9 * II sem I sem Var.% ann.,, -,9 -,5 -,5-7,5 17,3 Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Il mercato immobiliare triestino ha evidenziato, anche nel corso del 2, nuovi segnali di miglioramento, riscontrabili prevalentemente in un attenuazione evidente della flessione dei valori e una riduzione delle tempistiche di formalizzazione dei contratti. La ripresa del settore immobiliare sarà, comunque, ancora lenta e difficoltosa, poiché strettamente connessa oltre che alla ripresa economica del Paese, anche alla possibilità, sempre più concreta, che nei prossimi anni si riversi sul mercato una grande quantità di immobili proveniente dai numerosi crediti deteriorati in capo a molti istituti bancari. Ciò, infatti, potrebbe comportare una nuova e radicale svalutazione dei prezzi di mercato, già fortemente compromessi da otto anni di crisi del settore. A livello locale i valori immobiliari, indipendentemente dal segmento di mercato, risultano ancora in flessione, anche se, come premesso, con entità mediamente sempre più contenute rispetto a quanto rilevato un anno fa. Segnali di miglioramento strutturale giungono dalla stabilizzazione nei principali segmenti, dopo svariati anni di crescita ininterrotta, dei tempi medi di trattativa che, sia per la compravendita sia per la locazione, risultano complessivamente in diminuzione. Il settore residenziale mostra, per la prima volta dal 2, una certa dinamicità sul fronte delle transazioni e un irrobustimento dei principali indicatori, in particolare per quanto attiene riduzione dei tempi e flessioni dei valori. In evoluzione anche il segmento della locazione, che associa ad un consolidamento della componente di domanda una stabilizzazione dei tempi medi di affitto e una riduzione della flessione dei canoni praticati. Ancora fermo, invece, il mercato di box e posti auto, dove proseguono i segnali di inattività evidenziati negli ultimi anni, a conferma di uno scarso interesse per lo specifico segmento. Nel settore direzionale si è mantenuta stabile l offerta in vendita, mentre non si sono ancora palesati segnali favorevoli sul versante della domanda che, specialmente per l intenzione all acquisto, è percepita ancora in diminuzione. Sono risultati negativi, pertanto, i risvolti sull attività transattiva, nonostante la 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 11

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 prosecuzione della contrazione dei valori che, anche per questo comparto, è però tendenzialmente meno marcata rispetto allo scorso anno. Stazionario il mercato per quanto riguarda il comparto commerciale, che sconta la mancata ripresa dei consumi, in particolare per quanto riguarda il commercio al dettaglio. Ancora una volta è il segmento produttivo ad essere maggiormente penalizzato, soprattutto a causa del perdurare delle difficoltà del settore industriale: la domanda di capannoni resta, infatti, ancora molto rarefatta e strettamente collegata ad una conferma di ripresa dei principali indicatori macroeconomici. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 27 = ) 1 5 Canoni 1 5 N.I = 95 9 N.I = Abitazioni Uffici Negozi 7 9 Abitazioni Uffici Negozi Dal punto di vista previsionale, la situazione continua ad essere nel complesso ancora piuttosto instabile. Se per il mercato residenziale ci si attende un incremento del numero di contratti, associato ad un ulteriore attenuazione della flessione dei valori, per tutti gli altri comparti si prevede una perdurante stasi dell attività transattiva e una prosecuzione della flessione di prezzi e canoni, anche se di entità via via sempre più contenuta rispetto quanto fino ad oggi evidenziato. Per quanto riguarda i progetti si segnala che, dopo otto anni di attesa, l Enac ha dato il via libera al Piano Quadriennale degli interventi dell Aeroporto del Friuli Venezia Giulia a Ronchi dei Legionari. Il Piano prevede investimenti per complessivi 39 milioni di euro, destinati alla realizzazione della nuova pista, ma anche al potenziamento dell area partenze e alla realizzazione del polo intermodale. 12

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE Zone ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro , ,2 Periferia , , 9,, 7 -, 5,9 Media urbana , , 7 -,, Media città 2.1-1, , 7-1, 5,2 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi 1 9, 7,5 % Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 3,1 3, È proseguito anche nel 2 il miglioramento del mercato residenziale triestino, così come intravisto nella precedente rilevazione. Nonostante l offerta, soprattutto quella destinata alla compravendita, risulti ancora in crescita e sovrabbondante rispetto alle attuali capacità di assorbimento del mercato, la domanda si è decisamente rafforzata dopo anni di forte contrazione. Queste indicazioni, che delineano una prospettiva di possibile superamento della fase critica, vengono avvalorate anche da una tendenziale ripresa dell attività transattiva, con le compravendite che tornano a crescere per la prima volta dal 2. Un ulteriore allentamento della spinta recessiva è riscontrabile anche nell attenuazione della flessione dei valori per il comparto dell usato, che diminuiscono nell anno del -,%, mentre sono in linea con lo scorso anno le riduzioni per il nuovo (-2%). Anche i tempi di trattativa continuano ad accorciarsi, arrivando a una media di 7,5 mesi per la compravendita e di 3 mesi per la locazione, così come gli sconti percentuali, che sono nuovamente diminuiti. Ancora una volta è evidente come si stia riducendo l effetto mercato sui valori, in quanto l offerta, sempre più 13

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 consapevole della difficile situazione congiunturale, riduce già in aspettativa il prezzo iniziale dell oggetto di vendita. Molto simile è la situazione sul versante locativo, dove proseguono le evidenze di miglioramento. La domanda si è stabilizzata, così come il numero di contratti, indicati in aumento. Si attenua significativamente la flessione dei canoni, in media intorno al -,%, e si riducono le tempistiche necessarie alla definizione contrattuale, sia per le abitazioni nuove sia per quelle usate, entrambe nell ordine dei 3 mesi in media. Non si evidenziano sostanziali variazioni dei rendimenti potenziali lordi da locazione, che si consolidano intorno al %. Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio 2) Caratteristiche Media città intermedie Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo (%), 71, Quota del mutuo sul valore totale dell abitazione (%) 73,5 72, Abitazioni: quota di domanda rivolta all acquisto (%) 1,, Abitazioni: quota di domanda rivolta all affitto (%) 39, 51, Figura 5 Tipologie contrattuali delle locazioni di abitazioni (distribuzione %),%,3% 5,% 22,7% Libero mercato Canone concordato Uso temporaneo Altro Si riaccende la domanda rivolta all acquisto, incoraggiata dalla progressiva riduzione dei valori e sostenuta da una minore rigidità da parte di molti istituti di credito nella concessione dei finanziamenti. È, infatti, elevata la quota di potenziali acquirenti che nell acquisto della casa devono essere sostenuti da un mutuo (circa il % delle stipule), così come rimane significativa la quota richiesta a debito sul totale del valore dell immobile (nell ordine del 73%). Da segnalare, invece, per quanto riguarda il mercato dell affitto, un aumento significativo della componente dei contratti a canone concordato, favorito dall alleggerimento fiscale introdotto a marzo 2 e che prevede, per questa tipologia di contratto, l introduzione della cedolare secca con aliquota ridotta al %. 1

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato dei box o garage Tavola 2 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( ) Canoni ( /anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro , ,3 5,7 Periferia , ,, Media urbana 2. -, ,3,1 Media città , ,5 5, Figura Box o garage Tempi medi Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%),5 5,,5 3,5 % Rimane ancora piuttosto fiacco il mercato dei box e garage, dove proseguono i segnali di inattività evidenziati negli ultimi anni, che confermano lo scarso interesse per il segmento e una conseguente staticità dei contratti. Diversamente da quanto accade per il settore specificatamente residenziale, per queste pertinenze gli aggiustamenti dei valori sono stati più accentuati, rispetto allo scorso anno, per quanto riguarda i prezzi, che si sono contratti di un ulteriore %, mentre sono risultati in lieve diminuzione le variazioni dei canoni (-1,3% annuo). In controtendenza anche le tempistiche di formalizzazione dell acquisto, salite a,5 mesi in media, e della locazione, portatesi a,5 mesi. È aumentato, anche se in misura più lieve rispetto agli anni precedenti, anche lo sconto medio sul prezzo di vendita, giunto a quota,5%. I rendimenti lordi da locazione, in crescita tendenziale da alcuni anni, si sono attestati intorno al,1%. 15

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 1.7-1,1 1-1,7 5,7 Periferia terziaria ,3-1,5 5, Periferia 1. -,7 2 -,7 5, Media urbana ,7 73-1,2 5,7 Media città ,1-1,7,9 Figura Figura 9 Uffici Tempi medi Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) 2,5, 9 7,5 5,5 % Nonostante siano proseguiti, anche per quanto riguarda il comparto degli uffici, i segnali di miglioramento dei principali indicatori di mercato, non si hanno ancora riflessi concreti per quanto riguarda la ripartenza degli scambi, a causa soprattutto di una componente di domanda, specie per l acquisto, che appare ancora molto debole. Come per le abitazioni si è attenuata, rispetto allo scorso anno, l intensità della flessione, sia per quanto riguarda i prezzi, che si riducono di un -,7%, sia per i canoni (-1,2%) e si sono nuovamente contratti i tempi per la vendita. Questi ultimi sono scesi intorno agli mesi in media, mentre quelli per la locazione sono diminuiti fino ai 5,5 mesi. Si è arrestata anche la crescita dello sconto percentuale che, sebbene in lieve calo, rimane, comunque su valori elevati per il settore. Resta stabile il rendimento medio lordo da locazione, che si attesta al 5,7%. 1

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato dei negozi Tavola Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 3.5 -,5 Periferia , 2,2 7,9 1-1,3,1 Media urbana 1. -1, -,7, Media città ,3-1,9 7,2 Figura Negozi Tempi medi Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 9,5 9,5 5, 5, % All insegna della stabilità i principali indicatori per il comparto negozi, che confermano quanto evidenziato nella precedente rilevazione. Sia per la compravendita che per la locazione assistiamo a un consolidamento dell attività sui livelli precedentemente raggiunti, con una domanda e un offerta che si mantengono pressoché inalterate rispetto ad un anno fa. Come per gli altri principali comparti si è ulteriormente attenuata, rispetto allo scorso anno, l intensità della flessione per quanto riguarda i prezzi e si è consolidato sui 9 mesi e mezzo il tempo medio necessario per formalizzare una vendita. Si è invece contratto, per la prima volta dopo diversi anni, lo sconto percentuale sul prezzo inizialmente richiesto, che scende mediamente intorno al,5%, risultando così il più basso tra le città analizzate. Simile andamento anche per il segmento della locazione, dove si riduce significativamente la flessione dei canoni e i tempi di contrattualizzazione si consolidano intorno ai 5 mesi in media. Stabile il rendimento potenziale lordo da locazione, che si colloca intorno all %. 17

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato dei capannoni industriali Figura Capannoni industriali Tempi medi, Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 2) Capannoni nuovi,,, 9 Prezzo medio ( /mq) 93 Variazione annuale (%) -1,9 Rendimento da locazione (%) 7, Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 71 Variazione annuale (%) -3,5 Rendimento da locazione (%) 7, Non si attenua la difficoltà del settore industriale, testimoniata da un ulteriore calo di domanda e quantità scambiate, a fronte di un offerta che tende ad essere ritirata dal mercato in attesa di una ripartenza del settore. Come per gli altri comparti, l arretramento dei prezzi è risultato comunque più contenuto rispetto ad un anno fa (-1,9% e -3,5%, su base annuale, rispettivamente per immobili nuovi e usati) e si sono ridotti i tempi di contrattualizzazione, sia per la vendita che per la locazione, a seguito soprattutto del ritiro dal mercato degli immobili meno appetibili a favore della proposizione dell offerta qualitativamente migliore. In lieve contrazione il divario percentuale medio, sempre comunque posizionato intorno a quota 2%. Situazione analoga sul versante locativo dove, tuttavia, è leggermente più attenuata l entità della flessione della domanda e della riduzione del numero di contratti stipulati. Sul fronte dei valori, l andamento dei canoni ricalca quello dei prezzi, con cali più contenuti e pari al -1,5%. Si riducono parimenti anche le tempistiche di locazione, che scendono intorno agli mesi in media. Le dinamiche di prezzi e canoni hanno determinato un lieve incremento dei rendimenti potenziali lordi da locazione, che si mantengono superiori alla media delle città monitorate. 1