NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Parma Evoluzione delle compravendite. Settore residenziale Settore non residenziale (1)

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1 P A R M A NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 21 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale (1) Numero di compravendite II sem. I sem. Numero di compravendite II sem. I sem II sem I sem Var.% ann.,7 -, -, 1,7,5-32,3-1,, -1, II sem I sem Var.% ann. 1,2 -,7-21,1-1,9 -, -2,1 -,1-1,9 -, (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate La congiuntura negativa del mercato immobiliare nazionale iniziata nel 2 si sta avviando verso una leggera ripresa. Lo evidenziano alcuni indicatori a consuntivo 2, tra cui l aumento dell importo erogato per i mutui (+2% annuo stimato da ) e l aumento delle compravendite residenziali (+,5%). Rispetto all attività transattiva residenziale, il mercato parmigiano si presenta in controtendenza, con un risultato negativo annuale, caso unico nel panorama delle città intermedie monitorate. Infatti, dopo l aumento positivo tra il 2 e il 21 (+,%), nel 2 il volume di scambi (2.2 transazioni) è diminuito dell 1,2%. Il calo è da imputare al primo trimestre 2 ed è stato in gran parte recuperato nei successivi: tale dinamica potrebbe supportare le previsioni di ripresa delle compravendite formulate per il 21, anche in considerazione del marcato aumento di domanda riferito dagli operatori a febbraio 21. Prosegue la contrazione delle compravendite non residenziali (-%), ferme a quota, dinamica tuttavia comune a molte delle città intermedie monitorate. Con riferimento alle tendenze del mercato, l indagine di inizio 21 rileva andamenti differenziati per i diversi segmenti del mercato: se per la compravendita si registra un ritorno di interesse della domanda residenziale seppure non immediatamente tradotto in attività transattiva negli altri comparti si registra un raffreddamento (uffici, negozi e capannoni) o al più stabilità (box/garage). È stazionaria invece la domanda per la locazione, con un raffreddamento registrato per i capannoni. Lo stock offerto aumenta in misura sostanzialmente generalizzata. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 19

2 e canoni hanno continuato a diminuire, su base annuale, ma a tassi inferiori rispetto al passato. La flessione dei prezzi riguarda tutti i comparti, ma è meno marcata dell anno precedente per abitazioni, uffici e negozi. I canoni seguono lo stesso andamento: fa eccezione il comparto residenziale, dove la flessione media (-2,2%) è superiore a quella dei prezzi (-1%) e, unico caso, è maggiore a quella registrata lo scorso anno (-1,7%). Segnali di ripresa possono ravvisarsi nella generalizzata contrazione dei tempi di collocamento sul mercato, per cui fa eccezione solamente il segmento degli uffici in locazione. Le previsioni degli operatori differiscono a seconda dei comparti: il mercato residenziale gode delle aspettative più ottimistiche, con attese di lieve flessione dei prezzi e di stabilità dei canoni, ma con aumento dei contratti di compravendita e di locazione; uffici e negozi scontano le previsioni peggiori, con sentiment al ribasso per tutte le variabili di mercato; per i box/garage e i capannoni si prevedono compravendite e prezzi stabili, e ulteriore calo per contratti di locazione e canoni. N.I = Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 27 = 1) Canoni Abitazioni Uffici Negozi A, tra i nuovi sviluppi progettuali, si segnala, nel comparto produttivo, l inizio del cantiere del nuovo headquarter di Davines, firmato dallo studio MTLC - Matteo Thun e Luca Colombo, divisione dello studio Matteo Thun & Partners, localizzato nella zona periurbana della città, in un'area a vocazione produttiva affacciata sull'autostrada A1; oltre agli uffici, alla produzione e agli impianti di stoccaggio, il progetto include laboratori e spazi per la formazione, e in particolare spazi per la socialità improntati a concept innovativi. Alla porta est della città è stato realizzato l edificio-triangolo a destinazione terziaria, firmato dall architetto olandese Jo Coenen e dallo studio italiano Archisquare e realizzato da Pizzarotti; localizzato all incrocio tra i due assi urbani portanti di via Emilia Est e via Traversetolo, il progetto si inquadra nell'ambito di un programma di riqualificazione della città emiliana. N.I = Abitazioni Uffici Negozi

3 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 21) ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE Zone ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro , 2.71, 17-1,7,3 Periferia , , -2,5 5,2 Media urbana , , 7-2,2,9 Media città 2.1-1, , 7-1, 5,2 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 9,5 1,5 % 3, 9 2, Nel comparto della compravendita, per la prima volta dal 25, i sentiment degli operatori indicano un incremento della domanda, peraltro molto marcato. Stabile la domanda di locazione (in crescita, al contrario, nella maggior parte delle città monitorate) e il numero dei contratti. Lo stock offerto continua a crescere in entrambi i segmenti del mercato residenziale. A consuntivo d anno 2, a l attività transattiva è diminuita, caso unico nel panorama delle città intermedie monitorate. Dopo una crescita significativa tra il 2 e il 21 (+,%), nel 2 il numero delle compravendite (2.2 contratti) è diminuito dell 1,2% su base annua. Il calo è da imputare completamente al primo trimestre 2 (-2,5% annuo), poi recuperato nei successivi, secondo una dinamica che potrebbe confortare le attese di ripresa per il 21. Per le abitazioni usate, dopo la flessione (-2,%) di inizio 2, la rilevazione di febbraio 21 conferma una diminuzione dei prezzi, se pure decisamente contenuta in -1%. Il calo medio sintetizza in realtà due performance sostanzialmente differenti per zona urbana, con un calo sensibile (-1,%) in periferia, contro una tenuta delle zone centrali, dove i prezzi medi sono invariati su base annua. Per le abitazioni nuove si registra un migliore risultato per le periferie (solo -,7%). 1

4 Come noto, rappresenta un mercato di rango elevato, con livelli di prezzi più elevati della media delle città intermedie monitorate (+2% e +2%, per le abitazioni nuove e usate) e con un divario addirittura aumentato dall inizio 2, dovuto alla minore intensità del calo dei prezzi. Seguendo la stessa dinamica dei prezzi, i canoni diminuiscono con minore intensità in centro (-1,7%) rispetto alla periferia (-2,5%). Il rendimento potenziale medio lordo è stabile (,9%). Diminuisce lo sconto praticato in sede di trattativa per le abitazioni usate (1%) e per le nuove/ristrutturate (%). I tempi di collocamento sul mercato presentano una diminuzione dei tempi medi di vendita (,5 mesi) e di locazione (2,5 mesi) per le abitazioni usate. L indagine 21 ha analizzato alcune caratteristiche del mercato residenziale relative all accesso al credito e alla domanda di acquisto e locazione. La quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo è pari al 7,% del totale transazioni, con un importo medio del mutuo sul valore dell abitazione pari al 77,9% (loan-to-value). Il 5,3% della domanda è rivolto all acquisto e il 5,7% alla locazione, con un rinnovato sbilanciamento verso l opzione acquisto. Rispetto a tale scenario, si può ritenere che l allentamento degli standard creditizi degli istituti bancari, più significativo nell ultimo anno, abbia liberato una quota di domanda compressa interessata ad investire sull abitazione, a scapito dell affitto. Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio 21) Caratteristiche Media città intermedie Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo (%) 7, 71, Quota del mutuo sul valore totale dell abitazione (%) 77,9 72, Abitazioni: quota di domanda rivolta all acquisto (%) 5,3, Abitazioni: quota di domanda rivolta all affitto (%) 5,7 51, Figura 5 Tipologie contrattuali delle locazioni di abitazioni (distribuzione %) 1,% 1,% 2,1% Libero mercato Canone concordato Uso temporaneo Con riferimento alle tipologie contrattuali di locazione, l indagine rileva che il 1,% dei contratti fa ricorso allo strumento del canone concordato, che, in virtù dell intervento normativo del 21 (c.d. Piano Casa) prevede fino al 217 un consistente alleggerimento fiscale per il proprietario. Tale tipologia contrattuale sembra avere riscontrato progressivamente l interesse del mercato parmigiano, dal momento che nel 2 la quota di canone concordato sul totale era stimata pari al solo 2,9%. 2

5 Mercato dei box o garage Tavola 2 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 21) Zone ( ) Canoni ( /anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro.91-1, ,,2 Periferia 1.9-2, 51-1,5, Media urbana , ,3, Media città , ,5 5, Figura Box o garage Tempi medi 1 Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 9,,,5, % Il comparto parmigiano dei box/garage è caratterizzato, per la compravendita, da stabilità di offerta e domanda, con lieve tendenza all aumento del numero dei contratti. Sul versante locativo, gli intermediari riportano stazionarietà di tutti gli indicatori. A febbraio 21, la diminuzione annua dei prezzi risulta più elevata per la periferia, assestandosi a quota -2,%, contro il -1,% del centro. Il prezzo medio di un box/garage varia in un range di circa 19. euro in periferia e circa 7. euro in centro. I canoni variano invece da -9 euro l anno in periferia, a circa euro in centro, quotazioni che garantiscono rendimenti medi lordi pari, rispettivamente, al,% e al,2%. Diminuisce lo sconto praticato, con un divario tra prezzo iniziale richiesto e prezzo di compravendita nell ordine del,5%. Si registra inoltre un calo generalizzato dei tempi medi di vendita ( mesi) e di locazione ( mesi). 3

6 Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 21) Zone ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 2.3-3,2-2,3,5 Periferia terziaria 2. -,3 -,2, Periferia ,7-1,1, Media urbana ,1 95-1,1, Media città ,1-1,7,9 Figura Figura 9 Uffici Tempi medi 1 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) 21,,5 1 7,5 7, % Secondo la percezione degli operatori, il mercato direzionale parmigiano è caratterizzato da domanda in forte calo per la compravendita e stazionaria per la locazione, associata ad un aumento generalizzato dell offerta, più marcato per la locazione. Nel 2 il numero dei contratti (7) è diminuito del 1,5% rispetto al 21 e del,3% rispetto al 21. e canoni segnano variazioni medie del -1,1%. Una sostanziale tenuta delle quotazioni si registra nella periferia terziaria (-,3% i prezzi e -,2% i canoni). Per contro, accusano una maggiore diminuzione le zone centrali, con un calo del 3,2% e del 2,3% rispettivamente. I tempi di vendita si contraggono sensibilmente (,5 mesi), mentre tornano a crescere leggermente i tempi di locazione (7,5 mesi). Resta stabile lo sconto medio praticato in fase di negoziazione finale, assestato tuttavia su valori molto alti (2% sul prezzo iniziale richiesto), ma in linea con la media delle città intermedie. Invariati i rendimenti medi lordi annui da locazione (,%).

7 Mercato dei negozi Tavola Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 21) Zone ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro ,2 2-2, 7, Periferia ,9 -,9 7,3 Media urbana , 177-1, 7, Media città ,3 1-1,9 7,2 Figura 1 Negozi Tempi medi 1 Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) 2, 1, 1, 5,5 % Nei sentiment degli operatori, il comparto commerciale vede un aumento dell offerta in vendita e locazione, associata a domanda in calo per la compravendita e stabile per la locazione. I contratti sono riferiti stabili per la locazione, e in diminuzione per la compravendita, proseguendo la tendenza del 2 che ha visto diminuire il numero delle compravendite (75) dell,% rispetto al 21. Si amplia il divario tra centro e periferia, con un più forte calo dei prezzi in centro (2,2%) rispetto alla periferia (-,9%), ma con un calo medio di comparto (-1,%) che si presenta più contenuto rispetto alla media delle città (-2,3%). Diminuiscono i tempi di vendita (circa 1 mesi) e lo sconto medio praticato sul prezzo finale resta sostanzialmente stabile (17,5%). Non sono dissimili le dinamiche sul fronte locativo, con calo dei canoni pari a -2,% in centro e -,9% in periferia. In lieve calo i tempi di collocamento sul mercato (5,5 mesi). Invariati dal 2 i rendimenti medi lordi annui da locazione (7,%). 5

8 Mercato dei capannoni industriali Figura Capannoni industriali Tempi medi 1 Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 21) Capannoni nuovi 1, 1,, 1, 9 Prezzo medio ( /mq) 1.52 Variazione annuale (%) -, Rendimento da locazione (%),5 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale (%) -5, Rendimento da locazione (%),9 Lo scenario di mercato registra anche per l inizio 21 una diminuzione della domanda e del numero dei contratti stipulati, associata a offerta in calo per la compravendita e stazionaria per la locazione. A fronte di tempi medi di vendita stazionari (1 mesi), diminuiscono leggermente i tempi di locazione (1 mesi). Come per gli altri comparti, diminuisce lo sconto medio praticato in sede di negoziazione finale (21,5%). Si registra anche nel 21 una variazione negativa dei prezzi, sia per gli immobili nuovi (-%) che per quelli usati (-5,%). I canoni diminuiscono del 2,2% per gli immobili nuovi e dell 1% per quelli usati. I rendimenti medi lordi, su base annua, sono in crescita per l usato (,9%) e sostanzialmente stabili per il nuovo (,5%).