Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2016 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Catania CATANIA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 21 1 Catania Quota di edifici residenziali e ad uso produttivo nelle zone amministrative Quota di edifici residenziali sul totale Quota di edifici ad uso produttivo sul totale su dati Censimento popolazione 211 Nel primo semestre 21 il mercato immobiliare catanese si è contraddistinto per una scarsa dinamicità, seppur si intravedano timidi segnali di attenuazione della fase recessiva che ha portato, negli ultimi anni, a picchi minimi record in ogni comparto. Il clima di fiducia degli operatori per l anno in corso non è più negativo: alle previsioni di calo degli anni precedenti si è sostituita, già a partire dal 215, una tendenza alla stabilità. Questa direzione segna, tuttavia, l ingresso di una fase caratterizzata da un livello di compravendite e locazioni poco al di sopra delle quote di mercato peraltro già basse registrate negli anni Si tratta, in ogni caso, di indicazioni contraddistinte da segnali positivi molto contenuti, che non possono ancora escludere una nuova inversione di tendenza e un ritorno a una fase di crisi. Il mercato continua, infatti, a mostrare criticità dovute a una generalizzata stazionarietà della domanda e dell offerta. Qualche indicazione di timido miglioramento proviene dal settore residenziale, nei confronti del quale si era già registrato un lieve spostamento della domanda abitativa nei precedenti semestri. Questa condizione di immobilità è lo specchio di un quadro socio-economico caratterizzato da una profonda incertezza delle imprese e da una mancanza di investimenti sul territorio, le cui ricadute hanno negativamente colpito la popolazione con perdita di posti di lavoro e disoccupazione giovanile, che in quest area risulta superiore alla media nazionale. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 1

2 Catania Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Figura 1 Catania Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali Numero di compravendite Residenziale Non residenziale Totale Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Residenziale L attività transattiva non lascia intravedere, per questo 21, scostamenti degni di nota rispetto all anno precedente, ma è ipotizzabile, pur con le dovute cautele, un miglioramento delle compravendite nel settore residenziale. L offerta di immobili resta stabile per uffici, negozi e box/garage. Il numero di contratti è rimasto stabile in tutti i comparti, a eccezione di quello abitativo, nel quale è stato riscontrato un lieve aumento. Sul fronte locativo il quadro non è molto dissimile da quello descritto in precedenza: la domanda e l offerta rimangono stabili in tutti i settori e, grazie a una generalizzata flessione dei canoni, il numero di contratti stipulati si è mantenuto stazionario. 1, Figura 2 Catania Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali) Prezzi Canoni 1, Non residenziale, -1, -2, -3, -4, Abitazioni Uffici Negozi, -1, -2, -3, -4, Abitazioni Uffici Negozi 2 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Catania I valori di compravendita hanno avvertito, in tutti i comparti, riduzioni annuali inferiori al 3, con diminuzioni al di sotto del 2 nel settore residenziale (-1,7 per le abitazioni usate, -1,4 per quelle nuove) e dei negozi. Il sostanziale immobilismo del mercato, sia delle compravendite che delle locazioni, emerge anche dall analisi sulle tempistiche inerenti alla vendita e all affitto, che rimangono stabili in tutti i comparti tranne quello degli uffici, che ha avvertito una timida riduzione, attestandosi su un livello lievemente inferiore a quello della media delle 13 città rilevate. L andamento simile di prezzi e canoni in ogni comparto non ha portato a correzioni nella redditività media lorda da locazione. Stabili, rispetto a quelli registrati un anno fa, anche i divari medi fra prezzi richiesti e prezzi effettivi; l unica eccezione è nel comparto dei box e garage, nel quale si è avvertito un aumento degli sconti (che si attestano al 14,5). Tra i progetti, a marzo è stato presentato dal Comune il Piano di riqualificazione del Centro storico di Catania, la cui approvazione prevede la rinascita dell intero quartiere San Berillo, la parte storica all interno dell ospedale Santa Marta e il perimetro dell ospedale Vittorio Emanuele, che sarà adibito a campus universitario. Gli isolati interessati sono 47 e 5.84 le unità edilizie che saranno riqualificate. Gli edifici censiti sono stati raggruppati nelle otto categorie previste dalla legge, suddivise nei gruppi edilizia di base, edilizia monumentale ed edilizia moderna. Sono stati censiti anche gli edifici crollati e quelli non rilevabili, quelli vincolati e le emergenze archeologiche, la cinta muraria visibile e presunta, i giardini pubblici storici, il verde privato da tutelare, i cortili e i vicoli. Lo studio ha, inoltre, segnalato una serie di aree degradate da riqualificare con interventi di ristrutturazione urbanistica. Gli obiettivi principali del Piano prevedono la tutela e la conservazione delle caratteristiche della città barocca, con la correzione e il miglioramento delle alterazioni incompatibili con la struttura storica e la razionalizzazione, il riuso e l ottimizzazione del patrimonio edilizio esistente, attraverso la conservazione, la valorizzazione, il potenziamento e il ripristino degli elementi architettonici, decorativi e formali. Nomisma 3

4 Catania Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Catania Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita (mesi) di pregio ,4-2,3,8 14, Centro ,8-1,4 7, 15,8 Semicentro ,7-2,2 7,2 17,3 Periferia 892 -,8-1,3 7,9 18,2 Sconti () Media urbana 1.2-1,5-1,7 7,2 1,5 Media 13 città 1.9 -,8-2, 7,5 15,2 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () di pregio 14 -,8 -,4 3,5 4,8 Centro 8-1,1 -,7 3,8 4,8 Semicentro 7-1, -1,4 3,8 5,3 Periferia 53-1,7-1,7 3,9 5,9 Media urbana 5-1,3-1,3 3,8 5,4 Media 13 città 97 -,3-1,1 3,8 5,1 Media semplice Figura 3 Catania Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 4 Catania Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 8 18 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Nel corso del primo semestre 21 il mercato residenziale catanese non ha mostrato evidenti segni di ripresa, anche se il divario fra domanda e offerta appare più ridotto. Nel segmento della compravendita, la domanda e l offerta evidenziano timidi segnali di ripresa in modo equiparato in tutte le zone abitative. Nonostante sia evidente un tenue cambio di tendenza nel settore della compravendita, non si registrano però significative modificazioni delle transazioni, che si fermano sui 4 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Catania livelli, peraltro bassi, dei semestri scorsi. I tempi medi di vendita che si attestano a 7,2 mesi sono rimasti pressoché costanti, anche se hanno avvertito una minima riduzione rispetto ai semestri precedenti, certamente aiutati da una maggiore apertura del settore bancario all agevolazione di mutui; i valori registrati sono in linea con la media delle 13 città prese in esame. Tavola 2 Catania Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (primo semestre 21) Prezzi ( /mq) sem. () ann. () di pregio ,4 -,5 Centro ,7-1,1 Semicentro 1.9-1, -1,7 Periferia ,5-1, Media urbana , -1,4 Media 13 città ,7-1,8 Nonostante modesti segnali di ripresa della domanda, il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è rimasto alto (1,5), restando in linea con i livelli record degli ultimi semestri. Ancora una volta, gli sconti più consistenti si manifestano nelle zone più periferiche, a dimostrazione del fatto che l acquisto è più frequente per gli immobili situati in zone più centrali e da parte di chi possiede più liquidità. Per questo primo semestre 21 i valori di compravendita delle abitazioni usate e di nuova costruzione o ristrutturate, esattamente come nel primo semestre 215, sono rimasti pressoché equivalenti e hanno visto una perdita, rispettivamente, del -1,5 e -1. Tavola 3 Catania Settore residenziale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21 -, 1, , 1,2 2-27, 1, ,3 1, , 1, ,4 1,23 Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate Segno di un mercato poco dinamico, il comparto locativo prosegue la tendenza ad una stabilità sia nell offerta che nella domanda. Gli effetti della crisi economica e l incertezza del mercato si fanno sentire anche nei tempi medi di locazione, che si attestano in questo semestre a 3,8 mesi, registrando una leggera flessione rispetto ai semestri precedenti, arrivando ad essere in linea con la media delle 13 città. I rendimenti medi lordi da locazione rimangono inalterati (5,4), confermando i valori dei due semestri precedenti. L evoluzione delle compravendite, nel 215, ha registrato una variazione positiva dell 8,4, mentre l indicatore di intensità del mercato immobiliare sale all 1,23. Dal focus sul mercato residenziale è evidente il cambiamento di rotta rispetto alla tendenza, che si delineava ormai da qualche anno, ad un equiparazione dei livelli di domanda per locazione e per acquisto: i risultati indicano per quest anno un netto incremento della domanda per acquisto, che aumenta di quasi il 2 rispetto all anno precedente. Le tipologie contrattuali delle locazioni registrano, per il 21, un evidente exploit del canone concordato (+34 rispetto al 213) e una diminuzione del contratto di tipo libero e transitorio. Nomisma 5

6 Catania Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Catania Focus sul mercato residenziale (primo semestre 21) Domanda per acquisto e locazione Tipologie contrattuali delle locazioni 58, 3,5 54,3 53,5 34,5 Comodato d'uso Canone concordato 4,5 4,4 11,8 45, , 3,5 45,7 4,5 5,5 Transitorio 3, 22, Domanda per locazione Domanda per acquisto 53, Libero 3,5, 25, 5, 75, 1, Mercato dei box e garage Tavola 4 Catania Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) Prezzi ( ) Mercato della compravendita annuali () Tempi di vendita (mesi) Sconti () Centro ,,5,9 Semicentro ,2 7,5 14,9 Periferia , 8, 15, Media urbana 2.4-2,8 7,5 14,5 Media 13 città ,8 7,3 13,4 Canoni ( x anno) Mercato della locazione annuali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro ,1 4,3 5,4 Semicentro ,3 4,5 5, Periferia 935-1,4 4,8, Media urbana ,3 4,5 5,7 Media 13 città ,3 4, 5, Media semplice Nel corso del 21, sia il mercato delle compravendite che quello delle locazioni di box e garage è rimasto stabile nelle quantità scambiate. Il calo dei prezzi è risultato abbastanza marcato, con picchi più evidenti nelle zone centrali e periferiche. Sia la domanda che l offerta registrano una complessiva stabilità, con una forte tendenza alla stazionarietà nel numero di locazioni. I canoni registrano una diminuzione su base annua dell 1,3, una perdita inferiore di oltre la metà rispetto a quella dei prezzi (-2,8). Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Catania In aumento, rispetto all anno precedente, gli sconti medi praticati sul prezzo, che si attestano al 14,5: si tratta del valore più alto registrato finora. Poco incoraggianti anche i tempi medi di vendita e di locazione, che restano elevati e analoghi agli anni precedenti. I rendimenti annui da locazione rimangono complessivamente stabili, pari al 5,7, in linea con la media delle 13 città monitorate. Figura 5 Catania Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 8 Figura Catania Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 15 Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Mercato degli uffici Catania Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) Tavola 5 Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita (mesi) Sconti () Centro ,9-1,8 8,5 15,9 Semicentro 1.4-1,4-2,5 9,7 17,7 Periferia terziaria ,9-2,7 9,1 15,5 Periferia , -1,8 1,8 1,8 Media urbana ,7-2,2 9,5 1,5 Media 13 città ,2-2,5 1,1 1,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 19-2,2-1,7 5,2 5, Semicentro 84 -,7-2,3,2 5,3 Periferia terziaria 75-2, -3, 5,8 4,8 Periferia 58 -,8-2,5,8 5,5 Media urbana 9-1,3-2,5, 5,2 Media 13 città 95 -,9-1,9,7 5,1 Media semplice Nomisma 7

8 Catania Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Mesi Catania Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Tempo di vendita Tempo di locazione Figura 8 Catania Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Sul fronte degli uffici, nel corso del primo semestre 21, continua a farsi sentire la crisi nel comparto, anche se si avverte una leggera diminuzione delle perdite rispetto all anno precedente. Sia l offerta che la domanda per acquisto e locazione sono caratterizzate da segnali di stabilità. I tempi di vendita e locazione, che rimangono elevati, hanno registrato una leggera discesa. Tavola Catania Settore terziario Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21-5,7 1, , 1,42 2,5 1, ,4 1, , 1, ,3 1, Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate Gli sconti, dopo il picco avvertito nel secondo semestre 215, ritornano in linea con quelli medi delle 13 città, anche a causa della generale stabilità della domanda e dell offerta per l acquisto. Sul fronte locativo, la forte stazionarietà di domanda e offerta ha mantenuto i contratti stipulati sui livelli precedenti. L andamento dei prezzi è ancora in calo e diminuisce del 2,2 su base annua, segno di un mercato ancora in difficoltà, in cui i valori più negativi si registrano con particolare peso nelle zone semicentrali e periferiche terziarie. Resta assolutamente invariato il rendimento potenziale lordo annuo, stabile da due anni al 5,2, appena superiore alla media delle 13 città prese in analisi. Da tenere in considerazione l evoluzione delle compravendite, la cui variazione annuale ha registrato, nel 215, +32,5, pari a 2 punti percentuali in più rispetto all anno precedente. Anche l indicatore di intensità del mercato immobiliare ha registrato un aumento Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Catania Mercato dei negozi Tavola 7 Catania Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita (mesi) Centro ,5-1,8 8,2 1,5 Semicentro ,2-1, 9,4 1, Sconti () Periferia ,8-2,3 11,7 17,7 Media urbana ,4-1,9 9,8 17, Media 13 città 2.1 -,9-2, 9, 15,8 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 275 -,8-2, 4,3 8, Semicentro 149 -, -2,1 5,7 7,3 Periferia 99 -,8-3,1 8,1 8,4 Media urbana 138 -,7-2,7, 8,1 Media 13 città 19 -,8-1,8,3 7,3 Media semplice Figura 9 Catania Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 1 Catania Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato commerciale evidenzia timidi segnali positivi nell offerta in vendita, specie in semicentro e periferia, mentre per quanto concerne la locazione l offerta è caratterizzata da maggiore stabilità. La domanda, invece, risulta in entrambi i casi stabile, in particolare quella di locazione. I tempi di vendita, dopo il picco del semestre precedente, sono tornati ai valori rilevati negli anni passati (9,8 mesi), attestandosi in linea con la media delle 13 città. Per quanto riguarda i tempi di locazione si nota un miglioramento rispetto al Nomisma 9

10 Catania Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 semestre precedente, e la media urbana di Catania ( mesi) risulta inferiore rispetto la media delle 13 città analizzate. Il mercato dei negozi, che sta vivendo un periodo di crisi, è caratterizzato da rendimenti stabili, ma comunque alti rispetto alla media delle 13 città in esame. Tavola 8 Catania Settore commerciale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21,5 1, ,7 1,25 2-1, 1, ,4 1, ,1, ,,9 Indicatore di intensità del mercato immobiliare Fonte: Agenzia delle Entrate,9, dopo un forte calo tra il 213 e il 214. Gli sconti medi praticati sul prezzo, dopo l impennata registrata sei mesi fa, si riportano ai livelli di un anno fa (17,) e sono superiori rispetto alla media delle 13 città prese in considerazione. L evoluzione delle compravendite, dopo due anni, il 213 e il 214, piuttosto ondivaghi rispettivamente +4,4 e -45,1 evidenzia, nel 215, un +9, mentre l indicatore di intensità del mercato immobiliare si attesta a 13 Nomisma