NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Livorno Evoluzione delle compravendite

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 L I V O R N O NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 2 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale (1) Numero di compravendite II sem. I sem. Numero di compravendite II sem. I sem. 7 9 II sem I sem Var.% ann. -,3-2,9-5,2 25,6 -, -26,6-7,9 2,6,7 7 9 II sem I sem Var.% ann., -33,2-19, -6,9 7,5-3,1 3,6 36,1-36,2 (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Nel corso del 2, il mercato immobiliare di non ha mostrato segnali di recupero, nonostante la parziale ripresa registrata nel corso del 2. In particolare, il comparto residenziale sembra essere l unico a mostrare una performance di poco migliore rispetto al 2. L aumento dell,7% del numero di compravendite (secondo i dati dell Agenzia delle Entrate), è uno dei pochi dati positivi che emergono in tutta l analisi. Al contrario, il mercato non residenziale risulta ancora in crisi, con una forte contrazione del numero di transazioni, pari al -36,2% (la variazione più negativa delle città analizzate). In aggiunta, i prezzi degli immobili direzionali, commerciali e produttivi si sono ridotti ulteriormente raggiungendo, dal 29 ad oggi, flessioni cumulate del -23%. L ulteriore repricing intervenuto nel corso del 2 ha contribuito a ridurre i divari medi tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, anche se in maniera eterogenea, all interno di tutti i segmenti tipologici, con l eccezione del comparto dei capannoni. Invariati i tempi medi di vendita nei comparti non residenziali, in calo quelli delle abitazioni usate. Per quanto riguarda il segmento locativo, la domanda è parsa più dinamica con riferimento agli immobili di tipo residenziale, mentre per le altre tipologie la situazione risulta ancora problematica. La crisi del porto, ad esempio, ha contribuito a ridurre i canoni dei capannoni, con il -25% di flessione cumulata dall inizio della crisi (la più elevata tra le città monitorate). Anche i canoni di uffici e negozi si sono ulteriormente contratti nel corso del 2, ma senza giungere ai livelli del settore logistico-industriale. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 7

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Per quanto riguarda i tempi medi di locazione, sono le abitazioni e gli uffici ad essere assorbiti più facilmente dal mercato, con tempistiche medie in riduzione. Per quanto riguarda la redditività media da locazione, le percentuali risultano invariate o in lieve aumento, data la marcata incertezza del mercato in tale fase. N.I = 1 5 Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 27 = ) Canoni Abitazioni Uffici Negozi Per quanto riguarda le previsioni, gli operatori intervistati dichiarano che nel corso del 2 i prezzi continueranno la loro discesa, senza distinzioni tra tipologie immobiliari. Il numero delle compravendite residenziali potrebbe aumentare ulteriormente, mentre per le altre destinazioni si prospetta la prosecuzione dell attuale fase riflessiva. Sul fronte locativo, si prevede che i canoni saranno più stabili, con possibili aumenti soprattutto all interno del segmento residenziale. Tale andamento, contribuirà a mantenere il numero di locazioni sui livelli raggiunti all inizio del 2. Per quanto riguarda i progetti di sviluppo che potrebbero contribuire a rilanciare il mercato immobiliare locale, si segnala la conclusione della stazione ferroviaria all interno del porto industriale di (per un importo complessivo di 5,6 milioni di euro), che dovrebbe agevolare il traffico merci e, di conseguenza, anche rivalutare gli immobili industriali e logistici della zona. In aggiunta, nel corso del 2 sono avanzati i lavori di costruzione del cantiere dell ambito Porta a Mare che rimane, ad oggi, lo sviluppo più rilevante a livello cittadino. Infine si segnala la proposta di P.I.U.S.S. città delle opportunità, con la quale il Comune di intende rafforzare e integrare, anche rispetto ad obiettivi di valorizzazione e fruizione del patrimonio storico-architettonico, le politiche urbane avviate. Il P.I.U.S.S. si propone di portare a compimento il processo di riqualificazione e rifunzionalizzazione di tutta l interfaccia porto - città - ferrovia compresa all interno dell ambito territoriale della propria azione. Tra le varie iniziative si riporta: lo Scoglio della Regina e la Dogana d acqua, che insieme daranno vita al Polo della Logistica e della Robotica Marina. All interno delle strutture, in particolare, nascerà il Centro di Robotica Marina gestito dalla Scuola Superiore Sant Anna di Pisa, e un Polo per le Alte Tecnologie per la Logistica. N.I = Abitazioni Uffici Negozi

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE Zone ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 2. -1, ,9 5 -, 6, Periferia , ,5 7-1,7 6,7 Media urbana , ,7 92-1,3 6,6 Media città , , 76-1, 5,2 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 2, 9, 6 % 3,2 2, Nel corso del 2 il settore residenziale livornese ha fatto registrare un aumento del numero di compravendite pari all,7%. Tale rimbalzo è stato sostenuto da una domanda per acquisto in parziale ripresa che, tuttavia, resta fortemente condizionata dalla concessione di credito da parte delle banche. Infatti, le famiglie livornesi confermano ancora una marcata fragilità economica, data l elevata dipendenza da mutuo rilevata nel corso dell anno che ha riguardato circa l 7% del totale delle compravendite. Tale dato è risultato il più elevato tra le città intermedie, la cui media si è posizionata al 71%. Anche la quota del mutuo rispetto al valore dell abitazione, attestatasi a circa il 76%, è risultata la più elevata rispetto alle altre città monitorate. Nonostante l aumento delle compravendite rilevato tra il 2 e il 2, il rinnovato interesse per l acquisto osservato nelle altre città analizzate non sembra caratterizzare in maniera altrettanto diffusa la città di. Infatti, la domanda interessata all acquisto nel corso del 2 è leggermente diminuita rispetto alla scorsa rilevazione, spostandosi verso il mercato della locazione, in controtendenza rispetto alle altre città. I prezzi medi delle abitazioni continuano a contrarsi, anche se in misura inferiore rispetto al 2. In particolare, i prezzi delle abitazioni nuove si sono ridotti meno 9

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 rispetto a quelli delle abitazioni usate, anche se dall inizio del 29 la variazione totale, in entrambi i segmenti, è risultata pari a -22%. Un ulteriore prova del lento assestamento del mercato residenziale emerge dalla riduzione del divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, ora pari al 17,5%. Inoltre, anche i tempi medi di vendita delle abitazioni usate tendono a ridursi (9 mesi) mentre, per quanto riguarda le nuove realizzazioni, i tempi di vendita aumentano di poco attestandosi, in media, a mesi. Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio 2) Caratteristiche Media città intermedie Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo (%) 7, 71, Quota del mutuo sul valore totale dell abitazione (%) 75,7 72, Abitazioni: quota di domanda rivolta all acquisto (%) 5,7,6 Abitazioni: quota di domanda rivolta all affitto (%) 9,3 51, Figura 5 Tipologie contrattuali delle locazioni di abitazioni (distribuzione %) 23,6% 25,7% 5,7% 5,% Libero mercato Canone concordato Uso temporaneo Altro Per quanto riguarda il mercato della locazione, si registra un modesto ritorno di interesse da parte della domanda, a fronte di un offerta in costante accumulo. Il numero di contratti di locazione conclusi, secondo gli operatori intervistati, è aumentato leggermente rispetto al 2, anche se non si è trattato del rimbalzo da molti atteso. Nonostante le dinamiche risultino ancora frenate, i contratti a canone concordato e per uso temporaneo sono aumentati notevolmente negli ultimi anni. Per quanto riguarda la prima tipologia contrattuale, la maggiore diffusione del canale concordato a è dovuta ad una combinazione di fattori, tra cui l aggiornamento nel 2 dell accordo territoriale definito tra il Comune e le associazioni di categoria degli inquilini e dei proprietari, la scelta del Comune di applicare un aliquota IMU agevolata del 5,3 per mille sulle abitazioni locate a canone concordato e, infine, l introduzione, nel 2, della cedolare secca con aliquota al % (in precedenza era il %). Infine, per quanto riguarda la quota di contratti per uso temporaneo, la percentuale risulta piuttosto elevata rispetto alle altre città (2,5% nel 2 e 23,6% nel 2), probabilmente in relazione alla vocazione marittima della città, da cui deriva la stagionalità di una parte dei residenti. Anche nel 2 i canoni hanno continuato a ridursi in misura pari al -1,3% in media, flessione simile a quella registrata nel corso del 2. Il ritorno di interesse della domanda tende a ridurre anche i tempi medi di locazione che si attestano, in media, a 2,5 mesi. Il maggiore repricing delle abitazioni rispetto all andamento dei canoni spinge nuovamente al rialzo la redditività lorda da locazione, nettamente la più alta delle città analizzate (in media 6,6%).

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato dei box o garage Tavola 2 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( ) Canoni ( /anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro , , 6, Periferia , ,2 7, Media urbana , 1.6-1,9 6, Media città , ,5 5, Nel corso del 2, il mercato dei box/garage non ha fatto registrare alcuna ripresa. Le dinamiche del segmento risultano fortemente congiunte a quelle del mercato residenziale, con un ulteriore contrazione dei prezzi e dei canoni medi pari, rispettivamente, al -2,% e al -1,9% su base annua. I tempi medi di vendita, al contrario, si sono stabilizzati attorno ai 7,5 mesi, mentre lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è tornato a ridursi, attestandosi al 9% in media. Sul versante della locazione, i tempi medi necessari a chiudere un contratto sono rimasti invariati rispetto alla precedente rilevazione (3,5 mesi). La redditività media lorda da locazione risulta in lieve aumento, passando dal 6,7% al 6,%. Figura 6 Box o garage Tempi medi Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 7,5 6 3,5 3,5 % 7,

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro ,7 Periferia terziaria ,5 1,1 6, 93-3, 6,1 Periferia Media urbana , 77-3, 6,3-3, 6-2,7 6,2 Media città ,1-1,7,9 Figura Figura 9 Uffici Tempi medi Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) 2,5,5 7, 6,5 % Nel corso del 2, il mercato degli uffici di si conferma in forte difficoltà, con una domanda sempre più esigua a fronte di uno stock direzionale disponibile sempre più abbondante. Il numero di compravendite è risultato in calo, nonostante la prosecuzione del repricing, che dall inizio della crisi ha raggiunto una flessione cumulata pari al -23%, il valore più elevato delle città monitorate. La riduzione annuale dei prezzi registrata nel corso del 2 è pari al -3,%. Tale andamento negativo sembra aver contribuito ad un inversione di tendenza del divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, che si è ridotto dal 2% al 17,5%. Al contrario, i tempi medi di vendita sono rimasti invariati nel corso dell anno, e pari a,5 mesi. Anche per quanto riguarda il mercato della locazione, la domanda risulta poco dinamica. I canoni si riducono in misura maggiore rispetto a quanto rilevato un anno fa, facendo registrare una flessione del -2,7%. Nonostante la situazione critica, i tempi medi di locazione tendono a ridursi leggermente, passando da 7 a 6,5 mesi. La redditività media da locazione nel comparto direzionale continua ad aumentare, a causa delle diverse dinamiche dei prezzi e dei canoni, raggiungendo il 6,2%, e si conferma il valore più elevato delle città monitorate. 2

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato dei negozi Tavola Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro , ,7 7,7 Periferia , 6 -, 7, Media urbana 1.3 -, 6-3,9 7,2 Media città ,3-1,9 7,2 Figura Negozi Tempi medi Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) 2,5 9 6, 6, %, Nel corso del 2, il mercato commerciale livornese non ha manifestato alcun miglioramento rispetto alla precedente rilevazione. La domanda risulta sempre più debole e, pertanto, l offerta di immobili commerciali trova sempre meno assorbimento nel mercato. Nonostante i prezzi medi di vendita continuino a ridursi del -,% su base annua, il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo risulta ancora elevato (17,5% in media). La forte distanza tra domanda e offerta è rimarcata anche dall aumento dei tempi medi di vendita, che tornano ad allungarsi fino a mesi, dopo il parziale recupero osservato nel corso del 2. Sul fronte locativo, nonostante vi siano alcuni segnali positivi da parte della domanda, la situazione resta difficile. I tempi medi di locazione risultano invariati rispetto alla precedente rilevazione e pari a 6 mesi in media. I canoni, invece, si riducono del -3,9%, percentuale raddoppiata rispetto al dato del 2. L analoga contrazione dei canoni e dei prezzi medi non modifica la redditività media lorda da locazione, che si conferma al 7,2%. 3

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato dei capannoni industriali Figura Capannoni industriali Tempi medi 2 Capannoni nuovi Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 2),,, 7,5 Prezzo medio ( /mq) 1.6 Variazione annuale (%) -3,1 Rendimento da locazione (%) 6,7 Capannoni usati 7 9 Prezzo medio ( /mq) 5 Variazione annuale (%) -,5 Rendimento da locazione (%) 6,6 Il mercato dei capannoni a è da sempre legato all attività del porto commerciale che, nel corso del 2, ha mostrato un parziale recupero del traffico merci nonostante vi sia stata una forte flessione dei flussi tra il 2 e il 2 che, a sua volta, ha fortemente condizionato la domanda presente e futura di spazi logistici. Tale dinamica ha spinto nuovamente al ribasso i prezzi e i canoni medi, che si sono ridotti, rispettivamente, del -,5% e del -,2% su base annua. La flessione dei valori di compravendita, tuttavia, non ha contribuito a ridurre lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, che è tornato ad aumentare fino al 21,5%. Anche i tempi medi di vendita e locazione restano elevati: i primi sono rimasti inalterati e pari a mesi, mentre i secondi si sono allungati fino a mesi. L analoga contrazione dei prezzi e dei canoni medi non modifica la redditività media lorda da locazione, stabile al 6,6%.