RELAZIONE METODOLOGICA ALLEGATO A

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1 RELAZIONE METODOLOGICA ALLEGATO A

2 RELAZIONE METODOLOGICA PREMESSA In base a quanto disciplinato agli articoli 12 e 57 della LR 15/2013, così come modificato dalla LR 28/2013, al fine di assicurare l uniformità e la trasparenza dell attività tecnicoamministrativa in materia edilizia, i Comuni sono obbligati a recepire le definizioni tecniche uniformi per l urbanistica e l edilizia di cui all allegato A della deliberazione dell assemblea legislativa 4 febbraio 2010, n.279; i Comuni, per salvaguardare l immutato dimensionamento dei Piani vigenti, approvano con deliberazione del Consiglio comunale, coefficienti ed altri parametri che assicurino l equivalenza tra le definizioni e le modalità di calcolo utilizzate in precedenza dal Piano e quelle previste dall atto di coordinamento tecnico regionale. 1. RICERCA DEL PARAMETRO DA COMPARARE Nell assumere le nuove definizioni tecniche uniformi della Regione Emilia Romagna si è reso necessario procedere alla determinazione di coefficienti correttivi al fine di poter equiparare la definizione di Superficie utile della RER alla metodologia di calcolo prevista nel PRG vigente; si è infatti valutato che fra tutte le definizioni ed i parametri contenuti nell atto di coordinamento, di cui al sopraccitato allegato A, la Superficie utile sia il parametro da utilizzare ai fini della comparazione, per poter garantire in via speditiva la sostanziale invarianza del dimensionamento del PRG. Di seguito si riportano le definizioni di Superficie utile in base a quanto stabilito nell allegato A dell atto di coordinamento tecnico approvato con DAL R.E.R n. 279 del 4/2/2010 e nel PRG vigente. PARAMETRI E INDICI URBANISTICI DEFINIZIONE di cui all allegato A DAL R.E.R. n.279 del 2/04/ Superficie utile (Su) Superficie di pavimento di tutti i locali di una unità immobiliare, al netto delle superfici definite nella superficie accessoria (Sa), e comunque escluse le murature, i pilastri, i tramezzi, gli sguinci, i vani di porte e finestre, le logge, i balconi e le eventuali scale interne. Ai fini dell agibilità, i locali computati come superficie utile devono comunque presentare i requisiti igienico sanitari, richiesti dalla normativa vigente a seconda dell uso cui sono destinati. La superficie utile di una unità edilizia è data dalla somma delle superfici utili delle singole unità immobiliari che la compongono. Si computano nella superficie utile: le cantine poste ai piani superiori al primo piano fuori terra; le cantine che hanno altezza utile uguale o superiore a m 2,70; i sottotetti con accesso diretto da una unità immobiliare, che rispettano i requisiti di abitabilità di cui all art. 2, comma 1, della LR 11/1998. Per gli immobili con destinazione d uso non residenziale si DEFINIZIONE NTA PRG VIGENTE La somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurate al lordo di tutti gli elementi verticali (murature, scale, vano ascensore, cavedi, ecc..). Nel computo della superficie utile devono includersi: La superficie delle scale da conteggiarsi per ogni piano, i pianerottoli, i vani ascensore; Le scale esterne, anche se scoperte, poste al servizio dei piani superiori al primo piano abitabile; Gli attici e i sottotetti abitabili o adibiti a locali di servizio che hanno una altezza media superiore al ml. 1.70[4], calcolata nella continuità della falda di copertura fra il punto più alto dell intradosso di quest ultima e l estradosso dell ultimo solaio con la esclusione di locali tecnici per gli ascensori; Le logge ed i balconi, quando superano il 30% della superficie utile complessiva dell edificio, costituiscono comunque superficie utile le parti delle logge aventi una profondità superiore a ml. 2,00 misurata a filo del muro perimetrale esterno. Gli spazi porticati aperti, quando non sono d uso pubblico, per la superficie eccedente il 20% della superficie coperta

3 computano altresì nella superficie utile: i locali destinati al personale di servizio e di custodia, nonché i locali adibiti ad uffici e archivi; le autorimesse, quando costituiscano strumento essenziale dell attività economica (autonoleggi, attività di trasporto e assimilati). dell edificio, fatta eccezione per gli spazi porticati aperti di edifici d abitazione costruiti in zona agricola E, per un massimo del 50% della superficie coperta. Dal computo della superficie utile sono esclusi: I portici aperti di uso pubblico per i quali la destinazione ad uso pubblico risulti da atto registrato e trascritto; Le autorimesse, i locali e i portici di servizio alle abitazioni singole o collettive quando abbiano un altezza netta non superiore a m. 2,40 qualora detti locali siano collocati entro la superficie coperta dell edificio. I locali di cui sopra, nel caso in cui producono aumento della superficie coperta dovranno essere computati per la parte eccedente; viceversa i locali di cui sopra non vanno computati quando ricavati in fabbricati preesistenti alla data di adozione del P.R.G. sia aggregati che separati, limitatamente per quanto attiene le autorimesse alla superficie minima richiesta dalle norme di attuazione per i parcheggi di pertinenza in rapporto alle specifiche destinazioni d uso o di zona. Lo spessore delle murature esterne, delle tamponature o dei muri portanti, superiori ai 30 centimetri, in conformità al D.lgs. 115/2008 art 11, comma 1 e 2 necessari ad ottenere una riduzione minima del 10 per cento dell'indice di prestazione energetica previsto dal D.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo D.lgs, non sono considerati nei computi per la determinazioni dei volumi, delle superfici e nei rapporti di copertura. Le cantine ed i locali di servizio totalmente interrati che fuoriescono da terra, al di fuori delle proiezioni della superficie coperta, per un massimo di 50 cm rispetto la quota media del piano stradale e aventi un altezza utile minore o uguale di m. 2,40; nel caso in cui detti locali non rispettino i limiti suddetti, verranno conteggiati totalmente nella Su. Tabella.1 Al fine della determinazione della superficie utile, per loggia si intende quello spazio coperto ricompreso nella sagoma della superficie coperta dell edificio ed aperto integralmente almeno su un lato sia al piano terra che ai piani superiori. Per portico si intende quello spazio delimitato da pilastri posto sotto l edificio o in aderenza laterale allo stesso ed aperto su due lati ed almeno per il 50% del suo perimetro

4 Considerate le differenze emerse fra le due definizioni in merito ad alcune superfici che rispetto al PRG vengono escluse e conteggiate come superficie accessoria, si è ritenuto necessario stimare coefficienti correttivi in grado di uniformare, in via approssimativa, la definizione del PRG con quella della RER. 2. DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE CORRETIVO Nella determinazione del coefficiente correttivo si è partiti dall analisi di alcuni titoli abilitativi rilasciati negli ultimi anni calcolando, per lo stesso progetto, la Su in base alle definizioni del PRG e la Su in base a quanto contenuto nell allegato A della DAL R.E.R n. 279 del 4/2/2010 ; la selezione delle pratiche edilizie utilizzate per i conteggi è stata effettuata allo scopo di rappresentare un campione eterogeneo in funzione della zonizzazione urbanistica e delle tipologie edilizie. Sono quindi stati individuati tre coefficienti correttivi in rapporto alle differenti destinazioni d uso degli edifici, di seguito illustrati (tabella.2): PRG VIGENTE RESIDENZIALE PRG VIGENTE PRODUTTIVO ZONA ZONA BO D1 D3 BR D2 D6 B1 D2C D9 PRU D7 C2 Tabella. 2 PRG VIGENTE TURISTICO RICETTIVO Per ciascun gruppo sono stati valutati più progetti, in particolare per gli edifici residenziali sono state analizzate pratiche riferite alle differenti tipologie edilizie: case a schiera, in linea, mono e bifamiliari ecc., in modo da valutare la differente distribuzione della superficie accessoria. Dall analisi è emerso che lo scarto di superficie accessoria, inteso come la differenza fra ciò che nel PRG viene calcolato come Superficie Utile (Su) e nella definizione della Regione viene calcolata come Superficie accessoria (Sa), è in definitiva l elemento di maggior incidenza nella definizione del coefficiente correttivo, si rimanda ad esempio al differente conteggio delle scale esterne ed interne, alle logge e balconi, agli spazi non abitabili come i piani terra a servizi e i sottotetti. L incidenza dello scarto di superficie accessoria, così come sopra definito, è senz altro meno incidente nei fabbricati a destinazione produttiva le cui tipologie edilizie tendono ad uguagliarsi. Per ciò che concerne gli edifici a destinazione turistico/ricettivo, l analisi è stata condotta sugli edifici esistenti in territorio comunale, in questo caso gli elementi di comparazione si riducono, considerati i casi limitati nel territorio comunale, ciò detto tale elemento non sembra un limite, ma al contrario, dal momento che la valutazione è stata condotta su tutti i casi realmente esistenti si può ritenere che il coefficiente adottato sarà in ogni caso pressoché coincidente al vero. 3. UTILIZZO DEI COEFFICIENTI CORRETIVI IN ZONA AGRICOLA Per la zona agricola si è proceduto a suddividere gli interventi consentiti in base ai diversi utilizzi: - alle nuove abitazioni e loro ampliamenti è stato attribuito il coefficiente correttivo degli edifici ad uso residenziale; - ai fabbricati di servizio, in considerazione della tipologia di edificio, si è ritenuto di applicare un coefficiente che tenesse conto solamente dell incidenza delle strutture valutata la pressoché assenza di superficie accessoria, lo stesso dicasi per la zona destinata ad addestramento e ricoveri animali; - alle serre fisse, in ragione del fatto che nella maggioranza dei casi sono costituite da edifici con strutture in ferro e vetro, si è ritenuto di equiparare la superfice utile del PRG a quella introdotta dalla RER; - gli impianti di prima lavorazione dei prodotti agricoli così come gli impianti produttivi tecnici in zona agricola sono stati equiparati alle tipologie degli edifici produttivi.

5 Va da sé che nell ambito del Piano di Sviluppo Aziendale verranno attribuiti i coefficienti correttivi in base alle tipologie e destinazioni dei vari manufatti edilizi, secondo lo schema sopra riportato. 4. APPLICAZIONE DEL COEFFICIENTE CORRETTIVO NELLE ZONE DI PRG Considerato che a seconda delle differenti zone, il PRG attribuisce parametri tecnici differenti, assumendo in alcuni casi il parametro della densità (fondiaria/territoriale) in termini di superfici (mq/mq) o viceversa in termini volumetrici (mc/mq), valutato inoltre che ai fini del dimensionamento del Piano tutte le definizioni devono necessariamente essere ricondotte al parametro della Superficie utile, si ritiene per maggior chiarezza definire quanto segue: in seguito all introduzione delle nuove definizioni uniformi e dell applicazione dei coefficienti correttivi, sarà necessario, nei casi in cui il parametro di zona si esprima attraverso un indice volumetrico, riportare nelle tabelle di calcolo allegate ai titoli abilitativi i conteggi necessari a trasformare il volume ammesso da PRG in Superficie Utile, come da tabella.3. A fronte dell assunzione dei parametri di cui all allegato A della DAL R.E.R. n.279 del 2/04/10, onde evitare un inutile appesantimento procedurale che non trova riscontro nella sostanza dei fatti, si specifica quanto segue: nei casi di interventi sull'esistente, la demolizione e/o l'eventuale ricostruzione di pareti divisorie interne all'edificio non produrrà variazione in aumento in termini volumetrici. ZONA PARAMETRO UTILIZZATO PARAMETRI PRG G UT mq/mq ST*UT=su F UT mq/mq ST*UT=su BO a parita di volume v/2,7=su BR IF mc/mq SF*IF=V/2,7= su UF mq/mq SF*UF=su B1 IF mc/mq SF*IF=V/2,7=su PRU IT mc/mq ST*IT=V/2,7=su ST*IT=V/3=su C2 IT mc/mq ST*IT=V/2,7=su ST*IT=V/3=su D1 UF mq/mq SF*UF=su D2 UT mq/mq ST*UT=su D2C UT mq/mq ST*UT=su D3 IF mc/mq SF*IF=V/3=su

6 D6 UT mq/mq ST*UT=su D9 UT mq/mq ST*UT=su D7 UF mq/mq SF*UF=su Tabella LIMITI DELL INDAGINE PROPOSTA Considerata la necessità di adeguare lo strumento urbanistico con le nuove definizioni tecniche uniformi entro i termini tassativi imposti dalla Regione, si è ritenuto necessario approcciarsi in prima battuta con una analisi speditiva, che per quanto suscettibile di perfezionamenti, potesse arginare inevitabili scostamenti del dimensionamento del PRG. Rilevata, in questa fase, l impossibilità di introdurre nuovi parametri edilizi non contemplati sino ad ora nel PRG, in quanto passibili di variante al PRG, l operazione compiuta è stata quella di assimilare, con buona approssimazione, la definizione dell unico parametro confrontabile ovvero quello della Superficie Utile. Durante la fase di valutazione si è preso in esame la possibilità di recepire da parte del Comune le nuove definizioni senza operare fattori di conversione, ma da subito è apparsa una soluzione non praticabile proprio in ragione della differente definizione di Superficie Utile che introduce l elemento disparitario rinominato come scarto di superficie accessoria ; non a caso i fattori di conversione introdotti sono tutti inferiori all unità, in quanto la diretta applicazione della nuova definizione porta, nella maggioranza dei casi analizzati, ad avere, a parità di progetto, una Superficie utile maggiore rispetto a quella prodotta applicando le definizioni del PRG. Se da un lato l equiparazione (attraverso l applicazione del coefficiente correttivo) della Superficie utile consente di mantenere pressoché inalterati i parametri del dimensionamento del PRG, dall altro è emersa fin da subito la necessità di introdurre un nuovo parametro in grado di rapportare la Superficie accessoria alla Superficie utile; tale rapporto era fino ad ora garantito nel PRG proprio in ragione del fatto che buona parte della superficie accessoria, definita ora dalla Regione, veniva inclusa dentro il calcolo della Superficie utile, alla luce delle nuove modifiche appare evidente dover introdurre nuovi parametri che dovranno essere valutati necessariamente nell ambito di una futura variante al PRG.