LA RECENTE SENTENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, 31 MAGGIO 2016, N OFFRE INDICAZIONI SULL INDIVIDUAZIONE DELL OGGETTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE

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1 LA RECENTE SENTENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, 31 MAGGIO 2016, N OFFRE INDICAZIONI SULL INDIVIDUAZIONE DELL OGGETTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE Introduzione La Corte di Cassazione, con la sentenza del 31 maggio 2016, n (1), pronunciandosi in materia di contratto preliminare, ha enunciato tre importanti e significativi principi di diritto in tema di: - determinatezza e determinabilità dell oggetto del contratto preliminare; - utilizzo della documentazione catastale, acquisita aliunde, ai fini dell individuazione dell immobile; - necessità dell adempimento della controprestazione ai fini degli effetti traslativi della sentenza sostitutiva del contratto definitivo non concluso. Ciascuno di tali aspetti trova trattazione nella pronuncia qui in esame, la quale, per tale ragione merita di essere segnalata. I fatti di causa L intera vicenda risale a quando Tizio convenne in giudizio innanzi al Tribunale una società chiedendo che fosse emanata, ai sensi dell articolo 2932 c.c., sentenza costitutiva-traslativa del diritto di proprietà di un appartamento su di un immobile promesso in vendita dalla medesima società convenuta in virtù di contratto preliminare. 1 / 8

2 Intervenuta in giudizio, la società eccepì l infondatezza della domanda attorea perché l oggetto del contratto non era né determinato né determinabile mancando l indicazione degli elementi necessari alla sua esatta individuazione (superficie e numero di vani), ed inoltre rilevò che il prezzo non era stato neppure interamente pagato. Le decisione delle Corti di merito Il Tribunale in primo grado respinge la domanda attorea. Di diverso avviso è però il giudizio della Corte di Appello, la quale accoglie l impugnazione della parte ricorrente, e, in riforma della sentenza di primo grado, le trasferisce la proprietà dietro versamento integrale del prezzo pattuito, laddove non ancora avvenuto (2). La sentenza della Corte di Cassazione, 31 maggio 2016, n La causa giunge innanzi alla Corte di Cassazione e si fonda su cinque motivi di ricorso. - primo motivo di ricorso: in tema di determinatezza o determinabilità dell oggetto del contratto - Nel primo motivo di ricorso la parte ricorrente contesta la ritenuta determinabilità dell oggetto del contratto, adducendo, tra l altro, che l immobile non era stato realizzato e che l individuazione del piano di ubicazione dell appartamento appariva oscura, stante la differenza tra piani effettivi e piani catastali. Tale motivo di ricorso è giudicato infondato. 2 / 8

3 La Corte di Cassazione rileva, infatti, che secondo il suo indirizzo «per la validità di una compravendita immobiliare è necessario che l oggetto di detto contratto sia determinato, ovvero determinabile in base ad elementi contenuti nel relativo atto scritto (e, perciò, documentati e non estrinseci all atto stesso), e tale requisito deve essere ravvisato nella inequivocabile identificazione dell immobile compravenduto per il tramite dell indicazione dei confini o di altri dati oggettivi incontrovertibilmente idonei allo scopo e ad impedire, perciò, che rimangano margini di dubbio sull identità del suddetto immobile; ( ) (v. Sez. 2, Sentenza n del 29/05/2007 (3) (Rv ; Sez. 2, Sentenza n del 03/02/2000 (4) Rv )». Mantenendo tale indirizzo, la Corte di Cassazione giudica corretto in diritto e privo di vizi logici il percorso motivazionale della Corte d Appello, in quanto fondato «su dati oggettivi incontrovertibilmente idonei a fugare ogni margine di dubbio sull identità dell appartamento promesso in vendita». Quest ultima - osserva la Corte di Cassazione - «premessa l irrilevanza del fatto che l immobile fosse ancora in costruzione, ha desunto la determinabilità dell oggetto del contratto (e cioè la possibilità di individuare esattamente l appartamento), da una serie di indici oggettivi ricavati dal preliminare stesso (quali il riferimento al fabbricato, al penultimo piano e alla scala) nonché da un dato di fatto emergente dagli atti di causa, cioè la presa di possesso da parte della promissaria acquirente ( ); ha poi rilevato che dubbi potevano sorgere solo nel caso in cui al penultimo piano dell edificio potesse esservi un altro appartamento diverso da quello oggetto del preliminare, circostanza, però, non risultante dagli atti di causa anche perché la società immobiliare non aveva indicato a quale diversa unità poteva riferirsi la convenzione de qua». - secondo e terzo motivo: in tema di utilizzo della documentazione catastale, acquisita ali unde, ai fini dell individuazione dell immobile - Anche il secondo ed il terzo motivo di ricorso - relativi entrambi all acquisizione ed all utilizzo della documentazione catastale, acquisita aliunde attraverso una consulenza tecnica, ai fini dell individuazione dell immobile - sono giudicati infondati. La Corte ricorda, sul punto, che secondo il proprio orientamento: 1) «non incorre nel vizio di ultrapetizione il giudice che, richiesto di emanare sentenza costitutiva che tenga luogo di vendita immobiliare, integri la descrizione dell immobile offerta dall attore con i dati catastali evincibili dal preliminare o da altri atti di causa, giacché egli è 3 / 8

4 tenuto, al fine di garantire la piena corrispondenza della decisione alle sue finalità pratiche, alla specificazione, di significato e portata meramente formali, dei dati (confini ed elementi catastali) occorrenti per la trascrizione dello statuito trasferimento (Sez. 6-2, Ordinanza n del 29/12/2011 (5) Rv ; Sez. 1, Sentenza n del 14/10/2013 (6) Rv in motivazione; Sez. 2, Sentenza n del 04/05/1982 (7) Rv )»; 2) «il requisito della determinatezza o determinabilità dell oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione di almeno tre dei suoi confini, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione (articolo 2659 c.c., n. 4 e articolo 2826 cod. civ.), ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati (Sez. 2, Sentenza n del 06/06/1983 (8) Rv ; Sez. 3, Sentenza n del 03/09/1985 (9) Rv ). Il principio, affermato, proprio in caso di preliminare di vendita di appartamento individuato mediante indicazione di piano e numero interno (ipotesi ricorrente anche nel caso di specie), riguarda l individuazione dei confini, ma è logicamente estensibile anche ai dati catastali, di un immobile già individuato (come nel caso di specie), essendo anche questi dati funzionali alla formalità della trascrizione nei registri immobiliari, come chiarito dalla giurisprudenza sopra richiamata». Di tali principi - osserva la Corte di Cassazione - la Corte di Appello ha tenuto correttamente conto quando ha ricavato i dati catastali dell immobile dalla relazione del tecnico d ufficio all uopo nominato. - quarto motivo di ricorso: relativo alla necessità dell adempimento della controprestazione ai fini degli effetti traslativi - La Corte di Cassazione accoglie, sia pure in parte il quarto motivo di ricorso, con rinvio ad altra Sezione della Corte di Appello per la decisione. Nel gravame la parte ricorrente lamenta che la Corte di Appello avrebbe omesso di disporre, quale condizione certa e non contestabile del trasferimento, il pagamento del corrispettivo del quale il promissario acquirente risultava essere ancora debitore. 4 / 8

5 Questo motivo, come detto, è giudicato in parte fondato. Per un verso, la Corte rileva che la mancanza nel dispositivo di una specifica data di scadenza dell obbligo di versare il prezzo dell immobile è irrilevante (10), come pure la mancata quantificazione in termini monetari del prezzo. Ancora, la Corte ricorda come «in tema di contratto preliminare di compravendita, l offerta della prestazione, richiesta dall articolo 2932 cod. civ., comma 2 può ritenersi implicita nella domanda di esecuzione in forma specifica dell obbligo di concludere il contratto, considerato che la verificazione degli effetti traslativi della sentenza di accoglimento sostitutiva del non concluso contratto definitivo, deve essere necessariamente condizionata dal giudice all adempimento della controprestazione (Sez. 2, Sentenza n del 31/07/2007 (11) Rv ; Sez. 3, Sentenza n. 59 del 04/01/2002 (12) Rv )». Tuttavia - prosegue la Corte - «nel caso di specie la sentenza impugnata ha condizionato gli effetti traslativi al pagamento integrale del corrispettivo contrattualmente pattuito, utilizzando una formula poco chiara perché tra le modalità concordate nel preliminare era previsto anche il pagamento di un acconto ( ) e l accollo di una quota di mutuo fondiario (per il saldo ) sul cui adempimento oggi sorgono contestazioni. Nel dispositivo non vi è nessun riferimento all accollo del mutuo, nè dalla motivazione emergono elementi utili a chiarire tale questione». Per tale ragione, la Corte considera, pertanto, necessaria la cassazione sia pure in parte del quarto motivo di ricorso ed un suo nuovo esame da parte del giudice di rinvio dovendosi verificare il versamento del prezzo (comprendente, per espressa pattuizione, anche l accollo del mutuo). - quinto motivo di ricorso: sugli effetti della trascrizione della domanda giudiziale ex art c.c. - La Corte di Cassazione giudica infine inammissibile il quinto ed ultimo motivo di ricorso perché prospetta nuove questioni di diritto ovvero nuovi temi di contestazione che implicano indagini ed accertamento di fatto. In esso, in particolare, la parte ricorrente lamenta che la Corte di Appello «non aveva considerato la regola di diritto secondo cui la sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c. può essere emessa qualora sia possibile e ( ) che tale possibilità va guardata anche con 5 / 8

6 riferimento alle disposizioni dettate in materia di trascrizione». Più nel dettaglio, la parte ricorrente rileva che «dalla nota di trascrizione della domanda giudiziale ( ) risultava l avvenuta esecuzione della formalità non al Catasto Fabbricati, ma al Catasto Terreni e sugli interi suoli» con conseguente «inopponibilità ai terzi di buona fede (nominativamente indicati) divenuti acquirenti con atto della sentenza ex articolo 2932 proprio per l avvenuta alienazione del bene a terzi a cui non è opponibile l erronea trascrizione e anche per l impossibilità di attribuire un bene diverso (cioè la porzione rimasta in proprietà della società).». Cristina Lomonaco e Antonio Musto $11) Consultabile in $12) Più nel dettaglio, la Corte di Appello, per giungere a tale conclusione, osserva, tra l altro, che: «- che l appartamento risultava individuato mediante il riferimento al fabbricato, piano e scala e lo stato dell immobile (ancora in via di costruzione) non inficiava la validità del contratto, essendo ammesso il preliminare di cosa da costruire; - che l indeterminatezza dell oggetto del contratto non ne comporta di per sé la nullità, essendo sufficiente la determinabilità e nel caso di specie ricorreva proprio tale ipotesi anche in considerazione dell avvenuta presa di possesso da parte della ( ); - che la consulenza tecnica aveva consentito di precisare i dati catastali e l utilizzazione, da parte dell ausiliare, di una planimetria fornita dal consulente dell appellante doveva ritenersi pienamente legittima, ben potendo il CTU chiedere, ai sensi dell articolo 194 c.p.c., chiarimenti alle parti e assumere informazioni presso i terzi sulle circostanze oggetto dell incarico; ( )». 6 / 8

7 $13) Cass., 29 maggio 2007, n , in Mass. giust. civ., 2007, $14) Cass., 3 febbraio 2000, n. 1165, in Giur. it., 2000, II, $15) Cass., 29 dicembre 2011, n , in Giust. civ. Mass., 2011, 12, $16) Cass., 14 ottobre 2013, n , in Giust. civ. Mass., $17) Cass., 4 maggio 1982, n. 2761, in Giust. civ. Mass., 1982, fasc. 5. $18) Cass., 6 giugno 1983, n. 3856, in Riv. dir. comm., 1984, II,187, con nota A. Fusaro, Questioni in tema di contratto. $19) Cass., 3 settembre 1985, n. 4588, in Giust. civ. Mass., 1985, fasc $110) Più nel dettaglio, la Corte osserva sul punto che «nessuna norma impone di indicare nella sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c. un termine per il pagamento del prezzo dell immobile, trattandosi di una facoltà e non di un obbligo per il giudice (Sez. 2, Sentenza n del 09/02/1993 Rv ). La scadenza del termine per il pagamento del prezzo è infatti ancorata al momento del passaggio in giudicato della sentenza, perché è da allora che la sentenza produce i suoi effetti (tra le varie, Sez. 2, Sentenza n del 06/04/2009 Rv ; Sez. U, Sentenza n del 22/02/2010 Rv ), ferma restando naturalmente la possibilità per il giudice di procedere ad una tale indicazione fissando una data successiva. É stato infatti precisato che, nell ipotesi in cui la sentenza emessa ai sensi dell articolo 2932 cod. civ. imponga all acquirente di versare il prezzo della compravendita, l obbligo diviene attuale al momento del passaggio in giudicato della sentenza che trasferisce il bene o allo spirare del termine ulteriore da essa eventualmente stabilito, sicché il ritardo nel pagamento, ove qualificabile come grave, può essere causa della risoluzione del rapporto sorto con la sentenza sostitutiva del negozio non concluso, non essendo a tal fine necessario che il 7 / 8

8 creditore chieda al giudice la fissazione, ex articolo 1183 cod. civ., del termine per l adempimento oppure costituisca in mora il debitore (v. Sez. 2, Sentenza n. 690 del 16/01/2006 Rv ; Sez. 2, Sentenza n. 8250/2009 cit.).». $111) Cass., 31 luglio 2007, n , in Giust. civ. Mass., 2007, 9. $112) Cass., 4 gennaio 2002, n. 59, in Foro it., 2002, I, 366; in Giur. it., 2002, 1135; in Dir. e giur., 2002, 280, con nota C. Rinaldi, Sulla validità del preliminare di vendita di immobile privo di concessione edificatoria. 8 / 8