piena conoscenza del proprio patrimonio immobiliare alle norme vigenti e migliorare i costi gestionali

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3 IL CONTESTO 1. i Comuni italiani sono proprietari di circa il 75-80% del patrimonio pubblico complessivo (circa 800 mila unità) 2. il patrimonio è più spesso un centro di costo che un elemento di ricchezza 3. i vincoli del patto di stabilità e i limiti all indebitamento non permettono investimenti sul patrimonio 4. le aste di alienazioni del patrimonio pubblico: metodi di valutazioni diversi tra pubblico e privato, accesso al debito difficoltoso per gli imprenditori, incertezza su tempi delle varianti. I risultati? 5. generale difficoltà a strutturare operazioni complesse che coinvolgono diversi soggetti 6. il PPP stenta a decollare per difficile sostenibilità finanziaria e convenzione troppo farraginosa La forte pressione esercitata sui conti pubblici e i nuovi principi di equilibrio di bilancio hanno messo al centro dell azione delle pubbliche amministrazioni di tutti i livelli le operazioni straordinarie sul patrimonio.

4 LE FINALITA Consentire ai Comuni di avere piena conoscenza del proprio patrimonio immobiliare (fascicolo del fabbricato) Consentire ai Comuni di definire le azioni necessarie per regolarizzare amministrativamente gli immobili (Due Diligence) Individuare gli interventi manutentivi necessari per adeguare gli edifici alle norme vigenti e migliorare i costi gestionali (compresi anche interventi di efficientamento energetico) Individuare l uso migliore di ogni componente del patrimonio in funzione delle linee strategiche di sviluppo delineate dal Comune e adeguare la prescrizione urbanistica di riferimento (valorizzazione)

5 CHI E FPC La Fondazione Patrimonio Comune è stata istituita dall ANCI nel 2012 per attivare un centro di competenza, a livello nazionale, dedicato a fornire sostegno ai Comuni italiani al fine di diffondere la cultura della valorizzazione e della gestione attiva del patrimonio di proprietà degli EELL. Gli obiettivi principali che la Fondazione si propone sono: avviare processi di rigenerazione urbana e di sviluppo locale a partire dal patrimonio immobiliare pubblico, individuando fonti di finanziamento e utilizzando strumenti innovativi; migliorare la capacità negoziale degli EE.LL. sostenendo partnership tra diversi soggetti (pubblici e privati); incrementare il valore del patrimonio, definendo il migliore uso anche con operazioni di razionalizzazione e cambi di destinazione d uso che allineino le richieste del mercato con la visione strategica di sviluppo del Comune (gestione attiva); diffondere buone pratiche rafforzando la cultura del fare e sviluppando un comune linguaggio/approccio.

6 CON CHI LAVORIAMO FPC è: struttura tecnica dell ANCI che agisce accanto ai Comuni, ai Ministeri e altri soggetti pubblici; soggetto promotore e co-attore di iniziative a carattere sociale, con indirizzi di gestione imprenditoriale. La Fondazione Patrimonio Comune ha siglato diversi accordi e intese con partner di primaria importanza. Tra questi: Cassa Depositi e Prestiti, Agenzia del Demanio, INVIMIT SGR, Consiglio Nazionale dei Geometri, Groma, Fondazione Geometri Italiani, CIPAG, EPPI, Assoimmobiliare, Consiglio Nazionale Architetti, ecc. Altri contatti/intese sono in corso di formalizzazione con investitori istituzionali, società di gestione del risparmio, istituzioni e ordini professionali utili ad ampliare la platea dei partner che possano sostenere l azione della Fondazione e quindi dei Comuni italiani.

7 I SOGGETTI Regioni EELL Agenzia Demanio CDP MIBACT Immobili Pubblici Privati (gestori, ESCo, Investitori, sviluppatori) INVIMIT SGR ANCI (FPC e IFEL)

8 COSA FA FPC I principali filoni di attività della Fondazione: Individuazione procedure e metodologie di valorizzazione replicabili: realizzazione di operazioni complesse (pubblico-pubblico e pubblico-privato) studi di fattibilità, analisi dei rischi, piani economico-finanziari individuazione degli strumenti amministrativi (Fondo Immobiliare, Finanza di progetto, Concessione, alienazione, STU, ecc.) codifica di atti amministrativi interni ed esterni assistenza nelle procedure di gara e di selezione dei partner coordinamento del processo di valorizzazione e dismissione degli immobili pubblici ricerca ed individuazione di partner privati (soci, realizzatori, gestori, investitori, ecc) ricerca ed attivazione di fonti di finanziamento pubbliche e private

9 I SERVIZI In coerenza con le indicazioni e finalità strategiche indicate dall ANCI la FPC si propone di supportare le Amministrazioni locali nella difficile sfida della valorizzazione dei patrimoni pubblici, mettendo a sistema ed integrando le competenze e le opportunità fornite dai vari partner. Servizi di base adesione al progetto Patrimonio Comune dell ANCI I livello: assistenza info/formativa di base aggiornamento normativo II livello: analisi speditiva e prime ipotesi di gestione attiva del patrimonio assistenza all attività di censimento e regolarizzazione azioni di marketing III livello Servizi avanzati Accordo di collaborazione Costituzione di un gruppo di lavoro in partnership con l Ente Locale e in affiancamento ai tecnici comunali, con il compito di attuare progetti di valorizzazione su uno o più immobili in portafoglio o in acquisizione dall Ente.

10 GLI STRUMENTI VOL Partenariato Pubblico Privato pubblicoitalia.it immobili EELL Fondi locali e i3- core di Invimit Fondo rotativo Protocolli d intesa, Accordi di Programma, Conferenza di Servizi

11 SOGGETTI FPC: gestore dello Strumento CIPAG e EPPI: promotori e garanti della dotazione finanziaria Comuni: target dell iniziativa e beneficiari Professionisti: operatori tecnici IL FONDO ROTATIVO Cos è E un iniziativa dedicata ai Comuni aderenti al progetto Patrimonio Comune dell ANCI che stipulano un accordo quadro di valorizzazione il Comune non ha risorse finanziarie e/o tecniche-personale si costituisce un gruppo di lavoro in partnership con FPC FPC seleziona, con criteri di trasparenza, professionisti qualificati per la regolarizzazione e la due diligence, la stima degli interventi manutentivi, la diagnosi energetica FPC paga i professionisti (tariffe in convenzione) il Comune si impegna ad inserire nel bando di gara le spese sostenute da FPC come spese tecniche il Comune ha a disposizione 36 mesi per rimborsare FPC il gruppo di lavoro (Comune e FPC) sviluppa progetto di valorizzazione/utilizzo del bene regolarizzato e le somme anticipate da FPC sono reperite con la positiva conclusione della valorizzazione.

12 PROVVISTA FINANZIARIA In accordo con CIPAG e EPPI IL FONDO ROTATIVO Come funziona Richiesta Comune Sopralluogo Accordo e Intesa Attività tecniche propedeutiche Iter di valorizzazione Conclusione processo versus mercato Il Comune trasmette elenco beni su cui avviare valorizzazione e Fondo Rotativo Tipologia di beni: propri dell ente locale e/o in corso di trasferimento La Cabina di coord. individua professionista. FPC dà incarico FPC trasmette a Comune elenco attività da effettuare e ipotesi di budget FPC estende incarico al professionista inserito in GdL - per effettuare attività tecniche definite in Intesa/Accordo FPC e Comune avviano il processo di valorizzazione, approvano budget e costituiscono GdL Il GdL procede a realizzare la valorizzazione (se è bene da 56bis si può effettuare trasferimento) Il bene è immesso sul mercato o utilizzato per fini istituzionali il Comune rimborsa FPC o con costi inseriti in bando o direttamente Il GdL é impegnato concretizzare l'iniziativa per poterne finanziare altre

13 IL FONDO ROTATIVO Gli impegni Il Comune si impegna a: individuare i beni immobili interessati; affidare le specifiche attività a FPC; inserire nell Avviso o nel bando di alienazione e/o di valorizzazione l obbligo per il soggetto acquirente/utilizzatore di corrispondere alla FPC il rimborso delle spese anticipate per le attività; in caso di utilizzo diretto del bene, rimborsare alla FPC le spese sostenute per le attività FPC si impegna a: fornire assistenza al Comune secondo quanto concordato nello specifico accordo quadro; colloquiare direttamente con l Agenzia del Demanio per le richieste di trasferimento dei beni; realizzare la regolarizzazione amministrativa; individuare fonti e strumenti per la realizzazione di interventi di efficienza energetica; fornire supporto nella valorizzazione Ogni singola attività è concordata e autorizzata nei tempi e nei costi con il Comune. Tutte le attività sono tracciate sull applicativo VOL

14 IL FONDO ROTATIVO Il Federalismo Demaniale Dopo la risposta positiva da parte dell Agenzia del Demanio si può procedere alla raccolta documentale, alle attività tecnico/amministrative ed alla redazione di una sommaria relazione sul bene (due diligence/ confronto stato di fatto-stato di diritto) che pongano in luce criticità e costi della rifunzionalizzazione a supporto della decisione di acquisire il bene a patrimonio da parte del Comune. Dopo la delibera consiliare di conferma del trasferimento è possibile avviare l eventuale regolarizzazione catastale propedeutica al trasferimento. Dopo il trasferimento è possibile attivare un assistenza a 360 per valorizzare il bene e per definire il miglior utilizzo (scenari/costi/tempi/attivazioni PPP/fonti di finanziamento, ecc.) L efficientamento energetico E possibile attivare il Fondo Rotativo per effettuare una serie di attività a corredo e supporto della redazione di bandi per affidare a soggetti terzi la riqualificazione e la manutenzione degli edifici dal punto di vista dell efficientamento energetico. I Comuni possono, attivarsi per individuare una ESCo (Energy service Company) oppure per costituire un fondo immobiliare.

15 EFFICIENZA ENERGETICA A partire dalla definizione dei beni strumentali, su cui attivare processi di efficienza energetica e dalla verifica del potenziale interesse del mercato rispetto alle iniziative da porre in essere, FPC realizza, in collaborazione con i Comuni interessati, uno specifico Programma comprensivo dei relativi percorsi attuativi. Ricognizione iniziale mappatura preliminare del patrimonio e definizione obiettivi e piano interventi selezione di target immobiliari prioritari censimento immobili e allestimento base dati di partenza (tipologia edilizia, consumi, vetustà e caratteristiche impianti) classificazione immobili e definizione scenari potenziali di efficientamento definizione interventi realizzabili, investimenti necessari, margini di risparmio, payback period, strumenti amministrativi e fonti di finanziamento attivabili

16 EFFICIENZA ENERGETICA Realizzazione Studio di fattibilità due diligence audit energetico indagini sismiche speditive verifiche di sostenibilità economico finanziaria e di mercato sostenibilità amministrativa business planning Definizione Piano delle attività definizione programma investimenti individuazione della procedura di gara più idonea (dialogo competitivo, asta pubblica, concessione, ecc.) predisposizione template contrattuali cronogramma operativo Realizzazione monitoraggio avanzamento lavori analisi e valutazione dei risultati ottenuti con possibilità di apportare correttivi; descrizione buone: punti di forza e criticità del processo; proposte di miglioramento per futuri interventi. Avvio attività predisposizione documenti di gara pubblicazione bandi selezione aggiudicatario sottoscrizione convenzioni

17 EFFICIENZA ENERGETICA Ambito Termotecnico/Edile La situazione energetica e le Direttive UE L Unione Europea e con essa l Italia si trovano di fronte a sfide senza precedenti in fatto di energia. Il problema a livello mondiale è la preoccupazione derivante dall approvvigionamento di combustibili fossili; nello stesso tempo gli effetti del cambiamento climatico dovuti alle emissioni di biossido di carbonio (CO 2 ) e altri gas equivalenti provenienti dalla combustione sono divenuti ormai insostenibili. La Commissione Europea ha introdotto sin dal 2007 un piano d azione per l efficienza energetica che si estrinseca nella formula: 20% / 20% / 20%, entro il % riduzione dei consumi utilizzando tecnologie ad alta efficienza energetica (già esistenti ma ulteriormente migliorabili) 20% riduzione delle emissioni (misurate in CO 2 equivalenti) ovvero riduzione della quantità di energia primaria utilizzata 20% utilizzo di fonti alternative rinnovabili

18 EFFICIENZA ENERGETICA La ripartizione dei consumi Riduzioni previste entro il 2016

19 EFFICIENZA ENERGETICA Leggi vigenti in Italia Legge 10/91 solo alcuni concetti generali DPR 412/93 Categorie edifici, zone climatiche, generatori a.c.s, scarico fumi, isolamento minimo tubazioni, termoregolazione minima Dlgs Legge base, più volte modificata DM 26/06/2015 Requisiti prestazione energetica DM 26/06/2015 Linee guida certificazione energetica DM 26/06/2015 Modello relazione tecnica Dlgs 28 / 2011 Quota energia rinnovabile DPR 74/2013 Conduzione, manutenzione esercizio DPR 75/2013 Requisiti dei certificatori

20 EFFICIENZA ENERGETICA Dove si agisce e come SOSTITUZIONE LAMPADE INCANDESCENZA/LED CONTABILIZZAZIONE ENERGETICA IMPIANTO FOTOVOLTAICO COIBENTAZIONE ENERGETICA E SCHERMATURE SOLARI IMPIANTO DI CLIMATIZZAZIONE E VENTILAZIONE MECCANICA CONTROLLATA (VMC) TERMOREGOLAZIONE E SITEMA BUS MICRO-COGENERAZIONE CERTIFICATI BIANCHI CONTO TERMICO

21 EFFICIENZA ENERGETICA SOSTITUZIONE LAMPADE INCANDESCENZA/LED Per ogni lampada 0,675 euro/ora di accensione Costo medio lampada che sostituisce neon da 60W = 19,00 Ammortamento in 1250ore di accensione (circa 6 mesi x 10 h/gg)

22 EFFICIENZA ENERGETICA Contabilizzazione energetica Intervento medio: Installazione contatori Montaggio valvole termostatiche su corpi radianti Costo medio intervento = 2.000,00 Stima risparmio= 15% dell energia Ammortamento in 5 anni

23 EFFICIENZA ENERGETICA Impianto fotovoltaico Quando installare il fotovoltaico: Esposizione tetto Sud Ovest - Est Minima superficie = 30 m² COSTI MEDI al mq. Fotovoltaico: 280,00 PRODUZIONE: 4700 kwh Ammortamento in 7 anni La potenza elettrica rinnovabile obbligatoria: S = superficie in pianta dell edificio al livello del terreno, misurata in m² K = coefficiente (m²/kw) che assume i seguenti valori: a) K = 80, dal 31 maggio 2012 al 31 dicembre 2013; b) K = 65, dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2016; c) K = 50, dal 1 gennaio 2017

24 EFFICIENZA ENERGETICA Coibentazione energetica e schermature solari Coibentazione energetica Isolamento estero a cappotto o interno Quanto costa: 100,00/m² per cappotto e 450,00/m² per serramenti Quanto posso risparmiare: 50% Schermature solari Per limitare l irraggiamento sulle vetrate Sud e ovest Quanto costa: 150/m² Quanto posso risparmiare: 30% sui consumi estivi

25 EFFICIENZA ENERGETICA Impianti di climatizzazione È possibile l installazione per gli impianti a pannelli radianti o a ventilconvettori. Permette di utilizzare energia rinnovabile Quanto costa: per edificio di 200 m² Quanto posso risparmiare: 30%

26 EFFICIENZA ENERGETICA Termoregolazione e sistema bus Novità introdotta col Decreto 26 giugno 2006 Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici. Si deve installare un cavetto (tipo telefonico) per collegare tutte le utenze da controllare Quanto costa: ,00 per edificio da 250 m² Quanto posso risparmiare: 15% Al fine di ottimizzare l uso dell energia negli edifici, per gli edifici ad uso non residenziale, è reso obbligatorio un livello minimo di automazione per il controllo, la regolazione e la gestione delle tecnologie dell edificio e degli impianti termici (BACS Building Automation Control System), corrispondente alla Classe B, come definita nella Tabella 1 della norma UNI EN e successive modifiche o norma equivalente. Programmazione oraria del funzionamento Risposta ai carichi termici Compensazione climatica Regolazione ambiente Free cooling Ventilazione in base all'occupazione con sensori di CO2 Rilevazione e regolazione di portata (inverter) Contabilizzazione energia Analisi consumi energetici

27 EFFICIENZA ENERGETICA Micro-cogenerazione Si deve installare una macchina in un locale tipo CT Quanto costa: per 5 kw elettrici e 12 kw termici ,00 Quanto posso risparmiare: 45%

28 EFFICIENZA ENERGETICA Certificati Bianchi (TEE) Certificati Bianchi, noti anche come Titoli di Efficienza Energetica (TEE) sono titoli negoziabili che certificano il conseguimento di risparmi energetici negli usi finali di energia. Il sistema dei certificati bianchi è stato introdotto nella legislazione italiana dai decreti ministeriali e SMI che indicavano come soggetti ammessi i distributori di energia elettrica e il gas (soggetto obbligati). Il decreto ha esteso ad altri soggetti ammessi al riconoscimento dei certificati bianchi tra cui gli Enti pubblici (soggetti volontari). Il decreto definisce i criteri, le condizioni e le modalità, per realizzare interventi di efficienza energetica negli usi finali, incentivati mediante l emissione di certificati bianchi. Un certificato bianco equivale al risparmio di 1 tonnellata equivalente di petrolio (TEP) ed ha un valore economico di circa 100. Come si fa ad ottenerli: tramite una ESCO (Energy Service Company) Quanto costa: nulla poiché trattengono una parte del contributo Quanto posso risparmiare: dipende dal tipo di intervento

29 EFFICIENZA ENERGETICA Conto termico Come si fa Quanto costa Quanto posso risparmiare

30 EFFICIENZA ENERGETICA Un esempio reale Scuola Materna in provincia di Como INTERVENTI ESEGUITI: COIBENTAZIONE PARETI VERTICALI CON CAPPOTTO COIBENTAZIONE STRUTTURA ORIZZONTALE COPERTURA INSTALLAZIONE POMPA DI CALORE AEROTERMICA INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO CLASSE ENERGETICA PRIMA DEGLI INTERVENTI CLASSE ENERGETICA DOPO GLI INTERVENTI

31 EFFICIENZA ENERGETICA Un esempio reale Scuola Materna in provincia di Como Fotovoltaico Superficie installata: 220 m² Costo: kwh prodotti: /anno Potenza di picco: 31 kw Ammortamento: 5 anni (con contributo del conto energia)

32 EFFICIENZA ENERGETICA Un esempio reale Scuola Materna in provincia di Como Pompa di calore Costo: Potenza: 71,2 kw COP 4,12 Pay-back: 6 anni

33 PARTENARIATO PUBBLICO PRIVATO

34 PARTENARIATO PUBBLICO PRIVATO Cosa si può realizzare in PPP scuole parcheggi Strutture polifunzionali impianti sportivi mercati interventi di efficienza energetica ospedali porti e in generale opere pubbliche o di pubblica utilità

35 Tavolo tecnico composto da Ance - Anci Cassa Depositi e Prestiti - Infrastrutture Lombarde - Banca d Italia Abi - Università Tor Vergata - DPS/Uval PARTENARIATO PUBBLICO PRIVATO Linee guida per la predisposizione delle convenzioni di concessione e gestione Premessa La convenzione dovrebbe richiamare il procedimento e gli atti amministrativi di presupposto alla stipula della convenzione definitiva tra l Amministrazione concedente ed il privato concessionario, nonché le condizioni e i presupposti dell equilibrio economico finanziario Relativamente ai contenuti proposti è stata effettuata verifica preliminare circa la compatibilità con la disciplina specifica dettata dal d.lgs. 12 aprile 2006, n. 163 (Codice dei contratti pubblici) e con quella generale sui contratti La corretta definizione dei rapporti tra le parti e l allocazione chiara ed efficiente dei rischi sono aspetti di rilevanza cruciale nelle operazioni di partenariato pubblico-privato (PPP)

36 PARTENARIATO PUBBLICO PRIVATO Linee guida per la predisposizione delle convenzioni di concessione e gestione Obiettivi schematizzare gli elementi principali che il contratto dovrebbe contenere per: corretta regolamentazione dei rapporti tra le parti adeguata allocazione dei rischi, per favorire: o la bancabilità del progetto o la tutela degli interessi dei contraenti e dei cittadini utenti, fruitori dei servizi costituire una guida per le Amministrazioni pubbliche, volta ad agevolare la stipula di tali contratti con il settore privato esprimere una sintesi del bilanciamento degli interessi dei soggetti coinvolti in un operazione PPP (punto di vista metodologico) aumentare l attenzione nella fase gestionale per garantire: costante monitoraggio delle varie fasi di realizzazione e gestione dell OP la trasparenza delle relative operazioni

37 PARTENARIATO PUBBLICO PRIVATO Linee guida per la predisposizione delle convenzioni di concessione e gestione Temi principali Modalità di costruzione Contratto di disponibilità Centralità della gestione Indici per garantire l equilibrio economico finanziario Allocazione dei rischi Manutenzione dell opera Commitment e closing finanziario Modalità di revisione del Piano Economico Finanziario Remunerazione del concessionario Contabilizzazione dei lavori e contribuzione pubblica Subentro e tutela dei finanziatori Proprietà delle opere Valore Residuo delle opere Trasparenza nei rapporti tra Concessionario-Concedente-Finanziatore e nei confronti degli stakeholders Criteri per la determinazione dell indennizzo in caso di cessazione anticipata del rapporto concessorio Previsione di contributi pubblici sottoforma di beni immobili Garanzie

38 FONDI IMMOBILIARI art.33 del D.L. 98/2011 = cambio di paradigma 1. La valorizzazione non è solo dismissione, ma è anche creazione di valore economico e sociale 2. le risorse finanziarie ci sono 3. nuovi modelli di Partenariato

39 FONDI IMMOBILIARI Sistema Fondo di Fondi Comparto Territorio = 700 milioni di euro ACCORDO ANCI - INVIMIT SGR Ambiti di collaborazione (comma 2 art. 33 del D.L. 98/2011) fondi d'investimento immobiliari, promossi o partecipati da enti locali, finalizzati alla rigenerazione e/o nuova costruzione di edifici scolastici; fondi d investimento immobiliari finalizzati all efficientamento energetico del patrimonio immobiliare pubblico con il fine di accumulare conoscenza, diffondere buone pratiche e attivare forme di partenariato pubblico privato finanziabili con le risorse gestite da INVIMIT SGR; fondi d'investimento immobiliari, promossi o partecipati da enti locali, e finalizzati alla valorizzazione di beni propri dei Comuni e, più in generale, alla riqualificazione urbana

40 FONDI IMMOBILIARI Sistema Fondo di Fondi Comparto Territorio = 700 milioni di euro ACCORDO ANCI - INVIMIT SGR Tematiche di rilievo Centralità del progetto di utilizzo o di valorizzazione dei beni pubblici ( il contenitore va riempito ) Il progetto di utilizzo o di valorizzazione può essere realizzato dall ente locale o anche da soggetti privati (con modalità del codice dei contratti pubblici -> figura del promotore con relativi diritti) EELL: in ogni caso, approva, il progetto di utilizzo/valorizzazione e seleziona la SGR con procedure ad evidenza pubblica Le risorse INVIMIT vanno remunerate, anche se con tassi tendenzialmente inferiori rispetto a quelli attesi da operatori privati (3,5% oltre inflazione) Ruolo delle SGR private: gestiscono i fondi locali (e di conseguenza gli immobili apportati) partecipati da enti locali e Invimit I proprietari del fondo locale (quotisti) rimangono gli enti locali ed Invimit che possono decidere nel tempo di alienare le proprie quote

41 QUOTE proventi/rimborsi Enti Locali QUOTE proventi/rimborsi FONDI IMMOBILIARI Schema Sistema Fondo di Fondi INVIMIT SGR - approva progetto di utilizzo/valorizzazione - promuove la costituzione del Fondo e definisce obiettivi e principi - seleziona proposte e la SGR - definisce linee guida Fondo che vengono recepite nel Regolamento FACILITY MANAGEMENT Servizi di gestione global service gestione edifici e impianti paga per la disponibilità/locazione degli immobili (scuole, uffici, ecc.) SGR CON PARTNER TECNICI GESTIONE VALORIZZAZIONE VALORIZZAZIONE (PROPERTY e ASSET MANAGEMENT) Alienazioni Locazioni EE Razionalizzazione servizi accessori per creare reddito FONDO LOCALE COMITATO CONSULTIVO (espressione dei quotisti)

42 FONDI IMMOBILIARI Criticità da superare 1 Per comprendere quali sono le criticità da superare nel percorso di costituzione, partiamo dalla comprensione di cosa è un fondo immobiliare È uno strumento non è il fine, quindi ha ragione di esistere se a monte c è un progetto di valorizzazione sostenibile Coinvolge aspetti: giuridici amministrativi di mercato finanziari immobiliari È uno strumento complesso Si può disegnare e regolare in funzione di qualunque esigenza sostenibile e per qualunque finalità e livello di rischio, per un orizzonte temporale finito flessibile professionale È gestito in autonomia da una SGR che è un soggetto che opera con professionalità e trasparenza sotto stretta vigilanza delle Autorità competenti (Consob e Banca d Italia) più i quotisti

43 FONDI IMMOBILIARI Serve approccio integrato! Criticità da superare 2 Fasi Analisi Studio di fattibilità Bando Politico/ Organizzative Economiche Amministrative strategiche Integrazione assessorati e uffici e costituzione Unità o Gruppo di Lavoro specifico Partecipazione di 4/5 assessorati/uffici/servizi (Istruzione, Patrimonio, Bilancio, Urbanistica e LLPP) Gestione unitaria e visione di insieme Serve un coordinatore (Direttore Generale, Dirigente delegato, ecc) Gestione della tempistica Mancanza di dati di gestione per l impostazione Scelta dei criteri di stima Business planning Serve sufficiente massa critica Gli immobili devono avere potenzialità di mercato Sindaco e Giunta ci devono credere Serve un piano di comunicazione e di informazione Impostazione dei criteri di governance Serve individuare i beni (fabbricati e terreni) da valorizzare e le finalità Gli immobili devono essere pronti per l apporto (coerenza urbanistica) criterio di selezione delle SGR: offerta economicamente più vantaggiosa Gestione Il ruolo del Comune non si esaurisce con l apporto: deve supportare la valorizzazione Partecipare alla Governance del fondo

44 FONDI IMMOBILIARI Criticità da superare 3 Dimensioni per costituire un fondo Il fondo deve avere una massa critica (almeno 20 M e meglio se > 50 M) sufficiente a diluire i costi di start up e di gestione (oltre a diversificare i rischi). Qualora il Comune non abbia sufficienti beni per la costituzione diretta può: aggregarsi e mettere a fattore comune sforzi e progetti con criterio: Territoriale (p.e. provinciali/regionali/sovraregionali/nazionali ecc.), Tematico (p.e. fondi scuola e social housing), individuare un fondo esistente Cosa apportare al fondo Il fondo è un gestore esperto in valorizzazione ma può agire solo con beni che hanno potenzialità di mercato, ovvero immobili per cui sussistano opportunità in grado di determinare plusvalore e interesse da parte dei clienti finali.

45 FONDI IMMOBILIARI INTESA Operativa IFEL - INVIMIT DUE LINEE DI INTERVENTO ANIMAZIONE del mercato e promozione delle opportunità dell art. 33 del D.L. 98/2011 SUPPORTO alla selezione di iniziative degli EETT e MONITORAGGIO dei fondi locali ATTIVITA SVOLTE impostazione osservatorio dinamico (più di 20 iniziative) verifica della progettualità già esistente (Osservatorio smart cities, Piano città, Federalismo demaniale, Graduatoria MIUR, ecc) condivisione format di raccolta dati iniziative condivisione vademecum INVIMIT riflessioni di metodo con i privati e SGR presentazione iniziative

46 FONDI IMMOBILIARI Fasi dell intesa operativa DA ANIMAZIONE MERCATO Osservatorio Dinamico: presentazione della struttura e delle iniziative FASE 1 Raccolta e screening iniziative + Manif. Interes del sindaco Pre-analisi INVIMIT: coerenza e criteri e parametri generali Scenari alternativi per EETT Progetto di valorizzazione proposto da soggetto pubblico Proposta di valorizzazione da parte di un privato Apporto a un fondo già esistente FASE 2 Analisi preliminare Invimit: studio di fattibilità Dossier di dettaglio sui singoli immobili INVIMIT: manifestazione di interesse non vincolante FASE 3 selezione SGR e avvio Fondo target analisi definitiva e sottoscrizione quote di Invimit (e eventuali altri investitori qualificati) Monitoraggio investimenti

47 FONDI IMMOBILIARI Scenari alternativi per EETT Progetto di valorizzazione proposto da soggetto pubblico Proposta di valorizzazione da parte di un privato Apporto a un fondo già esistente Alcuni temi da analizzare: Realizzazione interna dello SdF e del bando per la selezione SGR vs. Griglia e parametri per la valutazione delle proposte private Individuazione puntuale delle destinazioni d uso vs. Indicazione destinazioni non ammesse Spesa corrente per uso beni di proprietà del Fondo e Servizi accessori di gestione degli immobili in uso alla Pubblica Amministrazione Fine fondo: Scuola in proprietà vs. Scuola in affitto Analisi mercato sui fondi già esistenti vs. Promozione di un fondo ex-novo

48 FONDI IMMOBILIARI Scenari alternativi per EETT Progetto di valorizzazione proposto da soggetto pubblico Proposta di valorizzazione da parte di un privato Apporto a un fondo già esistente Alcuni temi da analizzare: Realizzazione interna dello SdF e del bando per la selezione SGR vs. Griglia e parametri per la valutazione delle proposte private Individuazione puntuale delle destinazioni d uso vs. Indicazione destinazioni non ammesse Spesa corrente per uso beni di proprietà del Fondo e Servizi accessori di gestione degli immobili in uso alla Pubblica Amministrazione Fine fondo: Scuola in proprietà vs. Scuola in affitto Analisi mercato sui fondi già esistenti vs. Promozione di un fondo ex-novo

49 FONDI IMMOBILIARI Procedure per l avvio del fondo La selezione degli investimenti di Invimit si compone di tre step successivi: 1) pre-analisi: descrizione del contesto, dati tecnici degli immobili oggetto di valorizzazione, definizione obiettivi e struttura dell operazione e prima definizione della sostenibilità urbanistica e finanziaria. Invimit in questa sede valuta la coerenza dell iniziativa rispetto agli ambiti tematici di intervento (scuole, Efficienza energetica e riqualificazione urbana) e alle linee strategiche di investimento descritte nel vademecum del fondo i3-core ; 2) analisi preliminare: approfondimenti successivi rispetto alla sostenibilità finanziaria, al rendimento per i quotisti, alle procedure amministrative di selezione della SGR e sulla bozza di regolamento del fondo. L analisi preliminare si conclude con una delibera plafond non vincolante da parte di Invimit che però indica le condizioni del proprio investimento con importo massimo; 3) analisi definitiva: una volta costituito il fondo con sottoscrizione da parte del fondo i3-core comparto territorio delle quote.

50 FONDI IMMOBILIARI L ente locale può scegliere una di queste vie: A. Individuare un proponente (meglio se una SGR) che si è presentato spontaneamente al Comune a cui delegare lo sviluppo dei primi due step dl percorso di selezione di Invimit. Il proponente prepara anche una proposta di valorizzazione che verrà valutata in Consiglio per la dichiarazione di pubblico interesse. Il proponente acquisisce lo status di promotore e partecipa alla gara per l aggiudicazione finale del servizio di gestione del fondo (esempio Provincia di Chieti) B. Idem rispetto al punto A, ma la selezione del proponente viene effettuata tramite un avviso a manifestare interesse con l indicazione dei criteri di selezione delle proposte (ipotesi della Città Metropolitana di Torino) C. Sviluppare in piena autonomia i primi due step e poi pubblicare un bando per la selezione pubblica della SGR (esempio Comune di Lecce) D. Sviluppare direttamente il primo step (la pre-analisi) e poi pubblicare un avviso a manifestare interesse finalizzato alla selezione di un proponente privato avendo delineato il perimetro e le finalità dell operazione (ipotesi al vaglio del Comune di San Donà di Piave)

51 FONDI IMMOBILIARI Confronto fra procedure

52 Soggetto Proponente: Provincia di Chieti FONDI IMMOBILIARI Casi concreti Valore totale: mln (in via di definizione) di cui: - patrimonio immobiliare in apporto: Diritto di superficie per beni in efficientamento; Piena proprietà per beni non strumentali da valorizzare e dismettere 52 mln - investimenti stimati: 8-16 mln per efficienza energetica (in via di definizione); mln per beni non strumentali (in via di definizione) Descrizione dell iniziativa: Iniziativa volta all'efficientamento energetico del patrimonio strumentale della Provincia di Chieti con apporto di altri beni non strumentali da valorizzare e dismettere. Beni Core (rimarranno in uso alla Provincia): 43 beni con diagnosi energetica con un costo per approvvigionamento annuale pari a circa 1,5 mln Altri Beni (da valorizzare e dismettere): 13 beni da valorizzare e immettere sul mercato tramite locazione e/o alienazione con la possibilità di insediare differenti destinazioni d uso. Si tratta di edifici non utilizzati e di beni disponibili derivanti da programmi di razionalizzazione. L apporto dei sopracitati 13 beni ha lo scopo di aumentare la massa critica per la costituzione del Fondo immobiliare e l appetibilità dell operazione nel suo complesso nei confronti di SGR e investitori qualificati a cui sarà rivolta la gara. La SGR, che verrà selezionata tramite gara pubblica e che gestirà il Fondo, si avvarrà di partner tecnici (ESCo) per realizzare e gestire il programma di efficienza energetica garantendo i parametri del contratto EPC. Quota di investimento necessaria: mln (in via di definizione)

53 Soggetto Proponente: Comune di Lecce FONDI IMMOBILIARI Casi concreti Valore totale: circa 90 milioni di cui: patrimonio immobiliare in apporto: Beni core: da definire rispetto a piena proprietà o diritto di superficie; 17,3 mln per altri beni investimenti stimati: 35 mln per beni core; 45 per altri beni Descrizione dell iniziativa: Riqualificazione di porzioni della città tramite l inserimento di funzioni da destinare per fini istituzionali (uffici pubblici, mercato e scuola) e valorizzazione e dismissione di beni non più strumentali. Beni Core: 3 immobili di cui: - apporto di area per la realizzazione di uffici comunali ( mq di SUL); - apporto di area per la realizzazione di edilizia scolastica (15 classi) con servizi accessori (mensa e laboratorio); - area per la realizzazione di un mercato rionale; Altri Beni: 14immobili da valorizzare e commercializzare di cui: 1 fabbricato centro storico per turistico ricettivo 2 fabbricati centro storico per residenze 2 immobili non più strumentali da dismettere 4 terreni edificabili con destinazioni residenziale, servizi e ricettivo Quota di investimento necessaria: circa 50 milioni di euro Stato avanzamento: "manifestazione di interesse sottoscritta prima identificazione del perimetro delle iniziative pre-analisi al vaglio di Invimit

54 ALTRI ACCORDI IN ESSERE Accordi di collaborazione per attuazione di progetti Forlì Supporto tecnico, amministrativo e finanziario per la dismissione del bene da destinare a Housing Sociale Piacenza Supporto tecnico al Comune per l attuazione del PUVaT e per federalismo culturale, tavolo tecnico per valorizzazione siti ex Difesa

55 ALTRI ACCORDI IN ESSERE Accordi di collaborazione per attuazione di progetti Avellino Supporto tecnico per un programma di efficienza energetica su 50 immobili pubblici Reggio Emilia Attuazione piano città e recupero area ex reggiane tramite la costituzione di una STU

56 ALTRI ACCORDI DI COLLABORAZIONE Accordi di collaborazione per attuazione di progetti Orvieto Supporto su federalismo demaniale e valorizzazione caserma Piave Cosenza Regolarizzazione beni non più strumentali e supporto alla dismissione

57 Telefono: 06/ Sito internet: 57