COMUNE DI SENIGALLIA

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1 COMUNE DI SENIGALLIA Provincia di Ancona APPROVAZIONE Variante di coordinamento standard edilizi (Superficie utile minima degli alloggi) con le caratteristiche ambientali delle zone urbanistiche Coordinamento generale Dirigente Area Tecnica Territorio Ambiente Ing. Gianni Roccato Progetto urbanistico Arch. Roberto Serenelli Relazione Illustrativa

2 Indice Premesse...1 Obiettivi della variante...3 Misure adottate dalla variante...9 Rapporto delle misure adottate con gli strumenti sovraordinati...11 Documenti costitutivi della variante...11

3 Relazione illustrativa Premesse Il Comune di Senigallia è dotato di Piano regolatore generale innovato rispetto ai temi ambientali già dal 1990 (approvazione Consiglio provinciale n. 123 del 29 luglio 1997). Dalla sua approvazione lo strumento è stato sottoposto ad una serie di modifiche parziali di cui se ne possono evidenziare, per articolazione e livello strutturale delle modifiche, due che qui interessano in maniera significativa per il tema affrontato dalla presente variante: la VARIANTE DI TUTELA E VALORIZZAZIONE DELLA FASCIA LITORANEA approvata con l atto del Consiglio comunale n. 24 del 15 febbraio 2005 e la variante VARIANTE PARZIALE AMBITO ARCEVIESE E ADEGUAMENTI NORMATIVI approvata con l atto del Consiglio comunale n. 26 del 01 aprile La prima variante, c.d. della fascia litoranea, oltre ad un operazione di riequilibrio funzionale e ambientale di tutta la fascia litoranea compresa tra la strada statale (S.S. 16) e il mare introduce nel quadro normativo il parametro della superficie utile minima riferita alle unità abitative. Tale dispositivo, come evidenziato dagli atti tecnici e amministrativi, nasce dall esigenza di contrastare il fenomeno di erosione delle zone a destinazione residenziale poste in ambito litoraneo da parte del mercato edilizio della seconda casa (ricordiamo che Senigallia, come quasi tutte le realtà costiere adriatiche, vive una dimensione turistica di rilievo che poggia, sia sulle strutture ricettive propriamente dette e sia sulla casa in affitto ovvero di proprietà, determinando una domanda edilizia che trascende le dinamiche dell economia urbana). La norma urbanistica che ne è scaturita è la seguente: Art zone territoriali omogenee "B" Parti del territorio totalmente o parzialmente edificate distinte in: 1. Zone BR a vocazione prevalentemente residenziale suddivise in: BR1 - di completamento BR2 - di completamento con cessione di area per attrezzature a verde e/o parcheggi BR3 - di completamento per la formazione di parchi urbani BR4 - per la salvaguardia dei caratteri ambientali BR5 - per la salvaguardia delle cortine edilizie storiche BR6 - per il recupero di aree degradate 2. Zone BT a vocazione prevalentemente turistica suddivise in: BT9 - di completamento con P.P. in corso di attuazione BT10 - di completamento per insediamenti turistico-ricettivi-ricreativi extraurbane. BT11 - per complessi turistici all aria aperta 3. Zone B della fascia costiera, distinte, in base alla vocazione funzionale, in: B1 - zone polifunzionali B2 - zone prevalentemente residenziali B3 - zone residenziali/turistiche B4 - zone prevalentemente turistiche B5 zone con cessione di aree per verde e servizi 1/11

4 Prescrizioni di carattere generale 1. omissis 2. omissis 3. omissis 4. Nelle zone B1, B2, B3 e B4, la Superficie Utile minima degli alloggi residenziali è fissata nella misura di 52 mq. Per gli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione senza demolizione delle strutture portanti esistenti, effettuati su unità edilizie di superficie utile lorda non superiore a 300 mq. è ammessa una superficie minima netta degli alloggi pari a 45 mq. 5. omissis 6. omissis 7. omissis Con tale dispositivo le zone di completamento identificate con B1, B2, B3 e B4 ammettono, esclusivamente per la destinazione residenziale, unità abitative con una superficie utile minima di 52 m 2 contrastando così il fenomeno della concentrazione di piccoli alloggi assorbiti quasi completamente dal mercato della seconda casa. La seconda variante, c.d. ambito arceviese, oltre agli interventi di riqualificazione dei borghi posti lungo l asse vallivo della S.P. Arceviese introduce una modifica di portata generale relativa appunto alla estensione della norma sopra riportata (punto 4 ) alle unità abitative collocate in zona BR1 su tutto il territorio comunale. Occorre ricordare che le zone BR1 costituiscono pressoché per intero la c.d. Città consolidata, per cui si espone, di seguito, l analisi quantitativa delle zone BR1(documento allegato alla variante ambito arceviese a firma dell arch. E. De Paulis): Estensione delle zone BR1 nel territorio urbanizzato Le zone BR1 previste dal Piano Regolatore Generale presentano un estensione totale pari a 158 ettari e rappresentano circa il 16% dell intero territorio urbanizzato, pari complessivamente a circa 1000 Ha, contro il 34% delle restanti zone residenziali, (pari a 342 Ha) il 28% delle zone produttive (280 Ha), comprensive delle zone turistiche, ed il 22% delle aree destinate ad usi e funzioni di interesse pubblico (220 Ha). LE ZONE BR1 E IL TERRITORIO URBANIZZATO Zone funzionali Superficie (Ha) BR1 158,00 15,80 Altre zone residenziali 342,00 34,20 Attività produttive 280,00 28,00 Uso pubblico 220,00 22,00 Totale suolo urbanizzato 1.000,00 100,00 % 28% 22% LE ZONE BRI E IL TERRITORIO URBANIZZATO 16% 34% BR1 Altre zone residenziali Attività produttive e turistiche Uso pubblico Le zone residenziali con un estensione totale pari a 500 ettari, rappresentano dunque la metà del suolo urbanizzato, e rispetto ad esse le zone BR1 rappresentano il 31% del totale, contro il 38% rappresentato dalle zone C di nuovo impianto, il 6% delle zone A 2/11

5 del centro storico ed il 24% delle altre zone di completamento, come evidenziato nella tabella seguente. LE ZONE BRI E LE ALTRE ZONE RESIDENZIALI one funzionali Superficie (Ha) BR1 158,00 31,60 Zone A 30,00 6,00 Altre Zone B 122,00 24,40 Zone C 190,00 38,00 Totale zone residenziali 500,00 100,00 % LE ZONE BR1 E LE ALTRE ZONE RESIDENZIALI 38% 24% 6% 32% Zone A BR1 Altre Zone B Zone C Rispetto al totale delle zone di completamento le zone BR1 rappresentano il 56% del totale. BR1 LE ZONE BR1 E LE ZONE DI COMPLETAMENTO Zone funzionali Altre Zone B Superficie (Ha) % 158,00 56,43 122,00 43,57 LE ZONE BR1 E LE ALTRE ZONE DI COMPLETAMENTO 44% 56% BR1 Altre Zone B Totale 280,00 100,00 I due provvedimenti sopra illustrati sono evidentemente finalizzati a mantenere in equilibrio l esigenza, di carattere economico-imprenditoriale, a promuovere un offerta edilizia aderente alle aspettative del mercato e, dall altra parte, l esigenza di sicuro interesse generale a non modificare, surrettiziamente, cioè agendo semplicemente sul solo dimensionamento degli alloggi, episodi qualificanti dell organismo urbano riservati alla residenzialità con una potenziale distorsione negli usi e nei valori fondiari di riferimento. Obiettivi della variante Sulla scorta di questa esperienza di pianificazione e soprattutto sull analisi dei fenomeni indotti da tali politiche urbanistiche, l Amministrazione comunale intende -con la presente variante- armonizzare la regolazione delle superfici minime delle unità abitative relativamente all intero repertorio delle zone urbanistiche declinate dal vigente strumento urbanistico. Ciò al fine precipuo di evitare trattamenti immotivatamente differenziati tra le diverse zone urbanistiche e di rendere maggiormente coerente l azione di governo del territorio con le opzioni programmatiche dell Amministrazione. Pertanto obiettivo della variante è l adozione della superficie utile minima delle unità abitative estesa a tutte le zone urbanistiche del PRG vigente che ammettono la residenza in maniera coerente con i caratteri ambientali delle zone e mediata con le dinamiche 3/11

6 della produzione edilizia caratterizzata, a sua volta, dalla localizzazione e da tipo di intervento, se diretto ovvero nell ambito di un programma costruttivo pianificato. Per le finalità sopra enunciate è utile riepilogare la struttura delle zone urbanistiche del PRG vigente, completa dei dati sulla popolazione teorica, come di seguito riportato: CONSER. 1 zone prevalentemente residenziali esistenti per le quali il piano prevede il mantenimento dello stato di fatto (comma 3 art. 18 L.R. 34/92) zone urbanistiche [art. 15-centri storici; art. 16/a - BR1comma 1 e 3, edifici soggetti a tutela architettonica; art. 16/d - BR4; art. 16/e - BR5; art. 16/f - BR7; art. 16/j - BF3 completamento delle frazioni; art. 16/r - edifici di interesse storico architettonico della fascia costiera; art. 16/s - tessuti urbani di interesse tipologico della fascia costiera] volumi f.t. coeff. Vani coeff. Abitanti abitanti teorici /200 0, /200 0, /200 0, /200 0, CONSER. 2 zone prevalentemente turistiche o turistiche-residenziali per le quali il piano prevede il mantenimento dello stato di fatto zone urbanistiche [art. 16/h -BT10; art. 16/bis-strutture ricettive ] volumi f.t. coeff. Abitanti abitanti teorici / / / / /11

7 COMPL 1 zone prevalentemente residenziali già edificate in cui è prevista la ristrutturazione fino alla ricostruzione secondo gli indici di piano zone urbanistiche [ art.16/a - esclusi comma 1 e 3; art. 16/b - BR2; art. 16/c - BR3; art. 16/ee - BR6 di riqualificazione urbana; art. 16/j - BF1 e BF2 completamento delle frazioni; art. 16/l - B1; art. 16/m - B2; art. 16/n - B3; art. 16/q - B5 ] volumi f.t. coeff. Abitanti abitanti teorici / / / / COMPL 2 zone prevalentemente turistiche già edificate in cui è prevista la ristrutturazione fino alla ricostruzione secondo gli indici di piano zone urbanistiche [ art. 16/o - B4 ] volumi f.t. coeff. Abitanti abitanti teorici / / / / EX NOVO 1 zone prevalentemente residenziali in cui è prevista la nuova costruzione secondo gli indici di piano zone urbanistiche [art. 17/a - CR1; art. 17/b-CR2 di espansione residenziale; art. 17/b1 - CR3 di espansione residenziale con schede di dettaglio; art. 17/e - CDR; ] volumi f.t. coeff. Abitanti abitanti teorici / / /11

8 / / EX NOVO 2 zone prevalentemente turistiche in cui è prevista la nuova costruzione secondo gli indici di piano zone urbanistiche [art. 16/g - BT9; art. 17/c - CT3; art. 17/d - CT4; art. 17/f - CPT] volumi f.t. coeff. Abitanti abitanti teorici / / / PRODUTT MISTE zone prevalentemente produttive in cui è prevista la compresenza di residenza zone urbanistiche [art. 18/a-D1.1; art. 18/b - D1.2; art. 18/c-D2.1; art. 18/d - D2.2; art. 18/e- D3; art. 22/B parco tematico miniera S.Gaudenzio] superf. di piano utilizz. Resid.le coeff. Abitanti abitanti teorici / / /11

9 / AGRICOL A zone agricole per il recupero residenziale del patrimonio edilizio rurale (mantenimento dello stato di fatto attuale) zone aurbanistiche [art. 19 E; art. 19/bis-E di protezione degli insediamenti] volumi f.t. coeff. Vani coeff. Abitanti abitanti teorici 1 0 1/200 0, /200 0, /200 0, /200 0, Totale popolazione teorica da PRG Come evidenziato, la popolazione teorica del PRG di senigallia è quantificata in abitanti comprensivi di quelli già insediati e di quelli insediabili. La suddivisione della popolazione teorica tra le classi di zone urbanistiche omogenee sopra elencate (Conservazione 1-residenziale; Conservazione 2-turistica; Completamento 1- residenziale; Completamento 2-turistico; Ex novo 1-residenziale; Ex novo 2 turistico; produttivo misto; Zona Agricola) risulta la seguente: Distribuzione della popolazione per classi omogenee Zona Abitanti Distribuzione Conservazione 1-residenziale; ,51% Conservazione 2-turistica; ,73% Completamento 1-residenziale; ,32% Completamento 2-turistico; ,56% Ex novo 1-residenziale; ,50% Ex novo 2 turistico; ,96% produttivo misto; 690 1,31% Zona Agricola ,11% Totale ,00% 7/11

10 Distribuzione popolazione 3,56% 37,50% 24,32% 6,73% 7,51% 13,11% 5,96% 1,31% Conservazione 1-residenziale; Conservazione 2-turistica; Completamento 1-residenziale; Completamento 2-turistico; Ex novo 1-residenziale; Ex novo 2 turistico; produttivo misto; Zona Agricola Questo quadro ci da la misura della concentrazione delle quote di residenzialità rispetto alle previsioni del PRG differenziate per classi omogenee e, conseguentemente, gli ambiti che risentono maggiormente del fenomeno descritto in premessa. Risulta pertanto del tutto evidente come i settori a bassa incidenza possono essere raggruppati ricomprendendo le classi : Produttivo misto con 1,31% di incidenza; Completamento 2-turistico con 3,56 di incidenza; Ex novo 2-turistico con il 5,96% di incidenza. Classi urbanistiche che rivestono un ruolo marginale nella dimensione residenziale del PRG. Risultano invece esposte, con incidenze significative, le seguenti classi: Conservazione 1-residenziale con 7,51 % di incidenza; Conservazione 2-turistica con 6,73 % di incidenza; Zona agricola con 13,11 % di incidenza; Completamento 1-residenziale con 24,32 % di incidenza; Ex novo 1-residenziale con 37,50 % di incidenza. Di queste classi, quelle della conservazione ricomprendono zone urbanistiche con finalità prevalente della conservazione e riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e pertanto a loro volta caratterizzate da vincoli tipologici e costruttivi. Ne deriva che, nella logica della mediazione tra le istanze in gioco di cui alle premesse, le classi destinatarie delle misure regolative delle superfici utili minime delle unità abitative possono essere limitate alle seguenti: Zona agricola con 13,11 % di incidenza; Completamento 1-residenziale con 24,32 % di incidenza; Ex novo 1-residenziale con 37,50 % di incidenza. 8/11

11 Misure adottate dalla variante Le classi omogenee sopra elencate risultano a loro volta, comprensive -come in premessa già illustrato- delle seguenti zone urbanistiche: Zona agricola Art. 19 NTA -Zona E agricola; Art. 19/bis NTA- Zone di protezione degli insediamenti Completamento 1-residenziale Art. 16/a - Zona BR1 di completamento (esclusi comma 1 e 3) Art. 16/b - Zona BR2 di completamento con cessione di area per attrezzature a verde e/o parcheggi Art. 16/c - Zona BR3 di completamento per la formazione dei parchi urbani Art. 16/ee - Zona BR6 di riqualificazione urbana Art. 16/j Zona BF di completamento delle frazioni (limitatamente alle sottozone BF1 e BF2) Art. 16/l - Zona B1 - zone polifunzionali della fascia costiera Art. 16/m - Zone B2- zone residenziali della fascia costiera Art. 16/n - Zone B3 zone residenziali /turistiche della fascia costiera Art. 16/q - Zone B5 Zone della fascia costiera con cessione di aree verde e servizi Ex novo 1-residenziale Art. 17/a - Zona CR1 di espansione prevalentemente residenziale con P.P. approvati, in corso di approvazione, in corso di attuazione Art. 17/b - Zona CR2 di espansione prevalentemente residenziale Art. 17/b1 - Zona CR3 di espansione residenziale con schede di dettaglio Art. 17/e - Zona CDR di espansione direzionale e residenziale Delle zone suddette, alcune come ampiamente illustrato in premessa, sono state già oggetto di specifica regolazione delle superfici utili minime degli alloggi e precisamente: Art. 16/a - Zona BR1 di completamento Art. 16/l - Zona B1 - zone polifunzionali della fascia costiera Art. 16/m - Zone B2- zone residenziali della fascia costiera Art. 16/n - Zone B3 zone residenziali /turistiche della fascia costiera come pure la zona B4 (Art. 16/o - zone costiere prevalentemente turistiche) che, ancorchè non considerata strategica dalla presente proposta, è confermata ovviamente con le limitazioni vigenti. Pertanto le zone che con la presente variante sono integrate con la limitazione della superficie utile minima degli alloggi sono esclusivamente le seguenti: Art. 16/b - Zona BR2 di completamento con cessione di area per attrezzature a verde e/o parcheggi Art. 16/c - Zona BR3 di completamento per la formazione dei parchi urbani Art. 16/ee - Zona BR6 di riqualificazione urbana Art. 16/j Zona BF di completamento delle frazioni (limitatamente alle sottozone BF1 e BF2) 9/11

12 Art. 16/q - Zone B5 Zone della fascia costiera con cessione di aree verde e servizi Art. 17/a - Zona CR1 di espansione prevalentemente residenziale con P.P. approvati, in corso di approvazione, in corso di attuazione Art. 17/b - Zona CR2 di espansione prevalentemente residenziale Art. 17/b1 - Zona CR3 di espansione residenziale con schede di dettaglio Art. 17/e - Zona CDR di espansione direzionale e residenziale Art. 19 NTA -Zona E agricola; Art. 19/bis NTA- Zone E di protezione degli insediamenti Rispetto alle zone sopra individuate, è necessario operare una ulteriore diversificazione relativamente alle zone che ammettono interventi edilizi diretti (zone B, zona CR1-art. 17/a in quanto zone C già attuate e zone E) e quelle che sono soggette ad interventi programmati (zone CR2, CR3 e CDR): A. Per le zone appartenenti alle zone B, CR1 ed E, è introdotto, relativamente alle unità abitative, il parametro edilizio della superficie utile netta non inferiore a 52 m 2, fatti salvi i casi di interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione senza demolizione delle strutture portanti esistenti, effettuati su unità edilizie di superficie utile lorda non superiore a 300 m 2 per i quali è ammessa una superficie utile minima degli alloggi pari a 45 m 2 coerentemente con le azioni operate con i precedenti atti. Inoltre, in considerazione delle necessità diffuse di reperire nuovi alloggi in conseguenza dello sdoppiamento dei nuclei famigliari si prevede, con esclusione delle zone B1, B2, B3, B4 e B5 della fascia litoranea, che Negli interventi di straordinaria manutenzione o risanamento conservativo, finalizzati al frazionamento delle Unità immobiliari residenziali -per le quali sia stata accertata l ultimazione alla data di adozione della Variante di coordinamento standard edilizi... -, limitatamente ai soli casi in cui la suddivisione non consenta la realizzazione di due unità immobiliari aventi superficie minima di 52 m 2, è ammesso che una sola unità immobiliare residenziale, derivata da quella oggetto di intervento, misuri una superficie utile abitabile inferiore a 52 m 2 di SUA e fermo restando il rispetto dei requisiti minimi igienico-sanitari, nonchè degli standard urbanistici ed edilizi cogenti. 1 B. Per le zone CR2, CR3 e CDR, invece, è introdotta la limitazione della percentuale, sul complesso delle SUL realizzabili, destinata ad alloggi con una superficie utile netta non inferiore a 52 m 2 diversificata a sua volta in base alle caratteristiche ambientali delle zone considerate, come di seguito specificato: zona urbanistica SUL destinata dal programma ad alloggi con Sup. utile netta inferiore o uguale a 52 m 2 e maggiore o uguale a 45 m 2 SUL destinata dal programma ad alloggi con Sup. utile netta superiore a 52 m 2 1 Testo modificato con l accoglimento dell osservazione n. 8 10/11

13 Art. 17/b - Zona CR2 di espansione prevalentemente residenziale. Art. 17/b1 - Zona CR3 di espansione residenziale. Art. 17/e - Zona CDR di espansione direzionale e residenziale. 20 % 80 % 20 % 80 % 20 % 80 % Le suddette modifiche normative (parte A e B) non si applicano a quei lotti o comparti già convenzionati alla data di adozione della presente variante, al fine di non indurre variazioni all interno di moduli convenzionali operativi. Inoltre, le medesime misure previste con la presente Variante di coordinamento standard edilizi (Superficie utile minima degli alloggi) con le caratteristiche ambientali delle zone urbanistiche non si applicano ai procedimenti di rilascio del permesso di costruire, ai procedimenti di Denuncia di inizio attività e ai procedimenti di rilascio del permesso di costruire previa convenzione a garanzia della esecuzione delle opere di urbanizzazione -esclusi i procedimenti relativi alla formazione di piani attuativi-, presentati anteriormente alla data di adozione della variante stessa. Rapporto delle misure adottate con gli strumenti sovraordinati L effetto atteso dalle modifiche al PRG vigente, come sopra illustrate, è quello di determinare una produzione edilizia articolata per localizzazione e condizioni ambientali che riconduca le quantità di alloggi -con superfici ragguagliate a quelle necessarie ad un nucleo famigliare di una o due persone- a quantità proporzionate alle esigenze fisiologiche della popolazione residente. Pertanto la variante non modifica i rapporti già instaurati con gli strumenti sovraordinati, in particolare il Piano territoriale di coordinamento ne, tantomeno con gli strumenti della tutela ambientale e paesaggistica. La stessa risulta esentata per quanto sopra dalle procedure di VAS di cui alle Linee guida regionali per la Valutazione Ambientale Strategica, DGR 1400/2008 e DGR 1813/2010. Documenti costitutivi della variante La variante al PRG vigente, denominata Variante di coordinamento standard edilizi (Superficie utile minima degli alloggi) con le caratteristiche ambientali delle zone urbanistiche, e a cui la presente relazione si accompagna, è costituita dai seguenti documenti: 1. Relazione illustrativa 2. Norme Tecniche Attuative (annotate) Arch. Roberto Serenelli 11/11