RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO DETRAZIONE IRPEF DEL 36%

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1 RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO DETRAZIONE IRPEF DEL 36% I soggetti beneficiari Destinatari dell agevolazione sono i soggetti persone fisiche residenti o non residenti nel territorio dello Stato, che possiedono o detengono, sulla base di titolo idoneo, l immobile oggetto delle suddette misure, oppure siano acquirenti di immobili che facciano parte di fabbricati interamente ristrutturati da imprese o da cooperative edilizie. In merito la circolare n. 57 del 1998 evidenzia che trattasi de: il proprietario o il nudo proprietario; il titolare di un diritto reale; l inquilino; il comodatario; i soci di cooperative, sia a proprietà indivisa che divisa. Il possesso o la detenzione dell'unità immobiliare da parte del singolo socio deve almeno risultare da uno specifico verbale di assegnazione dell'unità immobiliare da parte della cooperativa. Per avere diritto alla detrazione, è necessario richiedere la registrazione del suddetto verbale della cooperativa ed indicare i relativi estremi nell'apposito spazio del modulo di comunicazione all'amministrazione finanziaria dell'inizio dei lavori. Il beneficiario inoltre può anche essere imprenditore individuale, a condizione che l immobile non costituisca bene strumentale o bene merce, nonché uno dei soggetti di cui all'articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo e in accomandita semplice e soggetti ad essi equiparati, nonché imprese familiari), sempre a condizione che l immobile non costituisca bene strumentale o bene merce. L Agenzia delle Entrate, in riferimento ai destinatari della norma, ha precisato che: l'individuazione dei soggetti beneficiari del diritto alla detrazione deve essere operata, con carattere di definitività, al momento dell'invio della dichiarazione di inizio lavori. Per quanto concerne la comunicazione iniziale, l articolo 2 del decreto dirigenziale 6 marzo 1998, stabilisce che in presenza di più soggetti che si avvalgono del beneficio è sufficiente che uno solo provveda alla trasmissione del modello di comunicazione, mentre il contribuente che non ha trasmesso il modello deve indicare il codice fiscale di chi ha provveduto alla trasmissione in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi (circ. 15 del 2005); la detrazione compete solo ai soggetti legittimati all'inizio dei lavori (risoluzione n. 136 del 6 maggio 2002); la detrazione compete anche al familiare convivente del possessore o detentore dell'immobile sul quale vengono effettuati i lavori, purché ne sostenga le spese. In particolare, è necessario che i lavori siano effettuati su uno degli immobili in cui di fatto si esplica la convivenza. Inoltre, la convivenza deve sussistere già nel momento in cui si attiva la procedura finalizzata all'esercizio della detrazione, mediante l'inoltro della comunicazione preventiva di inizio lavori al competente ufficio dell'amministrazione finanziaria (circolare n. 50 del 12 giugno 2002 e risoluzione n. 184/2002); 1

2 ammesso a fruire del beneficio è anche il promissario acquirente dell'immobile, immesso nel possesso dell'immobile stesso, qualora detto soggetto esegua, a proprio carico, le spese per gli interventi agevolabili. In tale ipotesi è altresì necessario che: sia stato regolarmente effettuato un compromesso di vendita dell'unità immobiliare; per detto compromesso sia effettuata la registrazione presso l'ufficio dell Agenzia delle Entrate competente; gli estremi di registrazione siano indicati nell'apposito spazio del modulo di comunicazione dell'inizio dei lavori, che il promissario acquirente deve presentare. Non è richiesta l'autorizzazione ad eseguire i lavori da parte del promittente venditore in quanto l'autorizzazione stessa può ritenersi implicitamente accordata in conseguenza dell'anticipata immissione nel possesso del futuro acquirente. La detrazione compete soltanto per le spese relative agli interventi di recupero e di ristrutturazione effettuati sull'unità immobiliare, pertanto, tali spese devono essere contabilizzate distintamente da quelle relative all'acquisto dell'unità immobiliare (Circ. n. 121/E del 1998); se i lavori sono eseguiti in proprio, il contribuente ha comunque diritto alla detrazione, sia pure limitatamente alle spese sostenute per l'acquisto dei materiali utilizzati, mentre non può essere attribuito alcun valore, anche simbolico, all attività prestata in proprio per l esecuzione degli interventi; nel caso di opere eseguite da un imprenditore edile su una propria abitazione, egli ha diritto alla detrazione sia relativamente all'acquisto dei materiali utilizzati per l'esecuzione dei suddetti lavori, sia per le spese sostenute per il personale impiegato, nonché, ovviamente, per le spese di interventi realizzati da altre imprese, idoneamente certificate; qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e comunque siano in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle parti comuni anche se in questo caso, dal punto di vista giuridico, non si configura la comunione prevista dal codice civile; i soci di cooperative a proprietà divisa, assegnatari di alloggi anche se non ancora titolari di mutuo individuale, rientrano tra i possessori dell'immobile, mentre i soci di cooperative a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi, sono ricompresi, invece, tra i detentori dell'immobile. Ne deriva che, a seconda della situazione della cooperativa, i soci devono attenersi alle istruzioni impartite per i possessori, ovvero per i detentori degli immobili. In particolare, i soci di cooperative a proprietà divisa, assimilati ai possessori, non devono allegare al modulo di comunicazione della data di inizio dei lavori all'amministrazione finanziaria la dichiarazione di consenso all'esecuzione dei lavori rilasciata dalla cooperativa. I soci di cooperative a proprietà indivisa, invece, per gli interventi relativi alle singole unità immobiliari detenute, dovendo osservare le istruzioni impartite per i detentori, devono allegare al modulo di comunicazione della data di inizio dei lavori all'amministrazione finanziaria anche la dichiarazione di consenso all'esecuzione dei lavori rilasciata dalla cooperativa. Ulteriori precisazioni si rendono necessarie nel caso di mutamento del soggetto abilitato alla detrazione. In caso di vendita dell unità immobiliare, le detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano, per esplicita previsione normativa, per i rimanenti periodi di imposta all acquirente persona fisica dell unità immobiliare. 2

3 L individuazione del soggetto che potrà fruire della detrazione deve essere effettuata in riferimento a colui che possedeva l immobile alla fine del periodo di imposta. Ad esempio, se l immobile è ceduto nel 2008, la detrazione per tale periodo spetta al soggetto acquirente, possessore dell immobile alla data del La stessa conclusione si ha qualora il trasferimento riguardi una parte dell'immobile, autonomamente accatastata, in quanto l'acquirente subentra al cedente in ordine al diritto alla detrazione spettante in proporzione all'unità immobiliare ceduta. Il cedente, invece, avrà il suo diritto alla detrazione decurtato in proporzione all'unità immobiliare ceduta. Nel caso, invece, di cessione di quota della proprietà non autonomamente accatastata il diritto alla detrazione permane in capo al cedente (circolari n. 95 del 2000 e n. 24 del 2004). Il principio in precedenza esposto in ordine al trasferimento della detrazione trova applicazione anche nelle ipotesi di cessione gratuita, successione o donazione dell immobile. Ai sensi del comma 5 dell'articolo 2 della legge n. 289 del 2002 viene però stabilito che nell'ipotesi di trasferimento mortis causa dell'unità abitativa oggetto di ristrutturazione il beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene. Resta fermo che qualora la detenzione dell'immobile venga esercitata congiuntamente da più eredi la detrazione potrà essere ripartita tra gli stessi in parti uguali. In sostanza la detrazione spetta a chi degli eredi può disporre dell immobile a proprio piacimento quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che abbia adibito l immobile a propria abitazione principale. A tale riguardo si precisa che: - se l immobile è locato, non spetta la detrazione, in quanto l erede proprietario non ne può disporre a proprio piacimento; - al contrario si ritiene che l erede possa disporre dell immobile ancorché il medesimo sia stato concesso in comodato gratuito in quanto il codice civile stabilisce che il comodante mantiene la disponibilità del bene; - nel caso di più eredi e l immobile sia libero (a disposizione), ogni erede avrà diritto pro quota alla detrazione; - nel caso di più eredi, qualora uno solo abiti l immobile, la detrazione spetta per intero a quest ultimo, non avendone più, gli altri eredi, la disponibilità; - nel caso in cui il coniuge superstite rinuncia all eredità e mantiene il solo diritto di abitazione, venendo meno la condizione di erede, non può fruire delle residue quote di detrazione. In tale caso, inoltre, in presenza di altri eredi (figli) neppure questi potranno beneficiare delle quote residue in quanto non avranno la detenzione materiale del bene. (circ. 24 del 2004 e art del c.c.). Infine, la cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento. 3

4 Gli interventi agevolabili Interventi di manutenzione ordinaria su parti comuni di edifici residenziali La tipologia di intervento in esame è agevolabile solo riguardo ai condomini. Tali lavori consistono nelle opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, ovvero nelle opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Gli interventi di manutenzione ordinaria, pertanto, riguardano le operazioni di rinnovo o di sostituzione degli elementi esistenti di finitura degli edifici, nonché tutti gli interventi necessari per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici, con materiali e finiture analoghi a quelli esistenti. Caratteristica della manutenzione ordinaria è il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere sostanzialmente di riparazione dell'esistente. La circ. n. 57/E del 1998 sul punto esemplifica alcuni interventi: la sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione; la riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere); rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori; rifacimento intonaci interni e tinteggiatura; rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai materiali; sostituzione tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni; riparazioni balconi e terrazze e relative pavimentazioni; riparazione recinzioni; sostituzione di elementi di impianti tecnologici; sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso. Interventi di manutenzione straordinaria sia su singole unità immobiliari che su parti comuni di edifici residenziali Trattasi delle opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d uso. La manutenzione straordinaria si riferisce ad interventi, anche di carattere innovativo, di natura edilizia ed impiantistica finalizzati a mantenere in efficienza ed adeguare all'uso corrente l'edificio e le singole unità immobiliari, senza alterazione della situazione planimetrica e tipologica preesistente, e con il rispetto della superficie, della volumetria e della destinazione d'uso. La circ. n. 57/E del 1998 sul punto esemplifica alcuni interventi: 4

5 sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso; realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie; realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici; realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell'edificio; consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione; rifacimento vespai e scannafossi; sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d'imposta; rifacimento di scale e rampe; realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate; sostituzione solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti; sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell'unità immobiliare; realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali. Interventi di restauro e risanamento conservativo Tali interventi sono realizzati su singole unità o sulle parti comuni, oppure realizzati da imprese o cooperative edili su interi fabbricati. Il restauro ed il risanamento conservativo consistono nelle opere rivolte ad assicurare le funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell organismo stesso, ne consentono destinazioni d uso con esse compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell edificio, l inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell uso, l eliminazione degli elementi estranei all organismo edilizio. Gli interventi di restauro consistono nella restituzione di un immobile di particolare valore architettonico, storico - artistico, ad una configurazione conforme ai valori che si intendono tutelare. Il risanamento conservativo si riferisce al complesso degli interventi finalizzati ad adeguare ad una migliore esigenza d'uso attuale un edificio esistente, sotto gli aspetti tipologici, formali, strutturali, funzionali. La circ. n. 57/E del 1998 sul punto esemplifica alcuni interventi: 5

6 modifiche tipologiche delle singole unità immobiliari per una più funzionale distribuzione; innovazione delle strutture verticali e orizzontali; ripristino dell'aspetto storico-architettonico di un edificio, anche tramite la demolizione di superfetazioni; adeguamento delle altezze dei solai, con il rispetto delle volumetrie esistenti; apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali. Interventi di ristrutturazione edilizia Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell edificio, l eliminazione, la modifica e l inserimento di nuovi elementi ed impianti. Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono caratterizzati da due elementi fondamentali: il primo determinato dalla sistematicità delle opere edilizie e il secondo, più rilevante, riguarda la finalità della trasformazione dell'organismo edilizio che può portare ad un edificio parzialmente o completamente diverso dal preesistente. Pertanto, gli effetti di tale trasformazione sono tali da incidere sui parametri urbanistici al punto che l'intervento stesso è considerato di "trasformazione urbanistica", soggetto a concessione edilizia e sottoposto al pagamento di oneri concessori. Attraverso gli interventi di ristrutturazione edilizia è possibile aumentare la superficie utile, ma non il volume preesistente. La circ. n. 57/E del 1998 sul punto esemplifica alcuni interventi: riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del loro numero e delle loro dimensioni; costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti; mutamento di destinazione d'uso di edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggi regionali e dalla normativa locale; trasformazione dei locali accessori in locali residenziali; modifiche agli elementi strutturali, con variazione delle quote d'imposta dei solai; interventi di ampliamento delle superfici. Messa a norma degli edifici sia per gli impianti elettrici che per gli impianti a metano. Ai fini del beneficio fiscale sono richiamate le norme applicabili alle unità immobiliari abitative e alle relative parti comuni, soggette all'applicazione della legge 46/1990. Si tratta, pertanto, di interventi che riguardano la pluralità degli impianti tecnologici effettuati e debitamente dotati di certificato di conformità, rilasciato da soggetti abilitati, anche se di entità minima, indipendentemente dalla categoria edilizia di intervento edilizio. Realizzazione di autorimesse o posti auto. La legge 24 marzo 1989, n. 122 e successive modificazioni, relativa a disposizioni in materia di parcheggi, consente, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai 6

7 regolamenti edilizi vigenti, la realizzazione di parcheggi. In particolare sono individuate due ipotesi, fermo restando l'obbligo di pertinenzialità ad una unità immobiliare e di inalienabilità della pertinenza dall'immobile principale, essendo considerato il parcheggio spazio "asservito", indispensabile all'uso dell'unità immobiliare. La prima ipotesi concerne la realizzazione da parte di privati proprietari di immobili, nel sottosuolo degli stessi e nei locali al piano terreno, oppure nel sottosuolo di aree private esterne agli edifici, purché ciò non sia in contrasto con i piani urbani del traffico e nel rispetto dell'uso della superficie soprastante e con la tutela dei corpi idrici. E consentito fruire dei benefici fiscali sia per interventi di realizzazione di parcheggi che per opere di recupero degli stessi, purché esista o venga creato un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa. In merito l agenzia delle entrate ha precisato che il fatto che gli immobili rispetto ai quali creare il vincolo pertinenziale ancora non siano stati ultimati non rileva ai fini dell'agevolazione. Inoltre, nel caso di costruzione realizzata in economia, si deve ritenere che l'esistenza del vincolo pertinenziale debba risultare dalla concessione edilizia. Naturalmente, la detrazione compete limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale che risultino documentate da pagamento avvenuto mediante bonifico. La detrazione spetta per le sole spese imputabili alla realizzazione e sempreché le stesse risultino comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore (circolare n. 57 del 1998, punto n. 3.4). Resta fermo l'obbligo di effettuare la comunicazione al Centro Operativo di Pescara prima di fruire della detrazione (circ. n. 24 del 2004, punto 1.2). La seconda ipotesi concerne la realizzazione di box da parte di imprese o cooperative su aree pubbliche, per le quali le amministrazioni comunali individuano i concessionari del diritto di superficie. La detrazione può essere concessa qualora: o si sia instaurato un rapporto di proprietà o di patto di vendita di cosa futura del parcheggio realizzato o in corso di realizzazione da parte di un contribuente soggetto all'irpef; o vi sia un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare, di proprietà del contribuente soggetto all'irpef, oppure, se il parcheggio è in corso di costruzione, vi sia una obbligazione per la creazione di un vincolo di pertinenzialità con un immobile esistente; o siano contabilizzati distintamente i costi imputabili alla sola realizzazione dei parcheggi, e quelli relativi ai costi accessori, non ammissibili a beneficio fiscale. In merito, la risoluzione n. 38 del 2008 ha precisato che la detrazione non spetta nella particolare fattispecie in cui sono effettuati dei pagamenti in acconto in assenza del preliminare di vendita, ancorché l atto di acquisto sia stipulato nel medesimo periodo d imposta. Infatti, il preliminare di vendita è necessario per poter riscontrare l effettiva sussistenza, al momento del pagamento, del vincolo pertinenziale richiesto dalla normativa. 7

8 Di contro, la successiva risoluzione n. 282, nel caso specifico di box realizzati dalle cooperative, ha sottolineato la necessità di soffermarsi sul particolare procedimento che porta all assegnazione degli immobili ai soci, laddove la richiesta di assegnazione dell abitazione e del box pertinenziale deve essere accettata dal Consiglio di Amministrazione, con tanto di verbale di accettazione, trascritto nel libro verbali del Consiglio di Amministrazione che rientra tra i libri sociali obbligatori delle cooperative (artt e 2421 del c.c.) e che deve essere sottoposto a vidimazione. Secondo l amministrazione finanziaria, la presenza di tale procedura, peraltro sottoposta alla specifica vigilanza amministrativa delle cooperative, permette la formalizzazione della sussistenza del vincolo pertinenziale tra l alloggio abitativo e il box già prima dell assegnazione degli immobili e pertanto risulta soddisfatto il requisito normativo per il riconoscimento della detrazione del 36%, anche nell ipotesi in cui il rogito avvenga in un periodo d imposta successivo. Eliminazione delle barriere architettoniche Si tratta di opere realizzate sia sulle parti comuni che sulle unità immobiliari. Possono riferirsi a diverse categorie di lavori, quali la sostituzione di finiture (pavimenti, porte, infissi esterni, terminali degli impianti), il rifacimento o l'adeguamento di impianti tecnologici (servizi igienici, impianti elettrici, citofonici, impianti di ascensori), gli interventi di natura edilizia più rilevante, come il rifacimento di scale ed ascensori, l'inserimento di rampe interne ed esterne agli edifici e di servoscala o piattaforme elevatrici. In linea generale le opere finalizzate all'eliminazione delle barriere architettoniche sono inseribili nella manutenzione straordinaria. Sull argomento, è necessario richiamare la risoluzione n. 264 del 2008, che ha affrontato il caso particolare della realizzazione in toto da parte di un contribuente di un intervento che dovrebbe essere di competenza condominiale. La detrazione è stata comunque ammessa, anche se in base alle quote millesimali. La successiva risoluzione n. 336 del 2008, invece, ha affrontato il caso dell installazione di un montascale all interno del condominio al fine di superare le barriere architettoniche. Anche in tale circostanza è stato dato il nulla osta al beneficio. In particolare, per quanto riguarda la misura della detrazione spettante, l agenzia ha affermato che la stessa spetta per le spese integrali sostenute per l'istallazione del montascale. Realizzazione di strumenti tecnologicamente avanzati atti a favorire la mobilità dei portatori di handicap grave. Tali interventi concernono la realizzazione di strumenti che mediante la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata siano in grado di favorire la mobilità interna ed esterna all abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell articolo 3, comma 3, della legge 104/92. La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per gli interventi sugli immobili e non invece per il semplice acquisto di strumenti (quali telefoni a viva voce o schermi a tocco) che pure favoriscono la mobilità. 8

9 Prevenzione degli atti illeciti da parte di terzi. Con il termine atti illeciti si fa riferimento agli atti penalmente illeciti (furto, aggressione). Tra le misure agevolabili, rientrano il rafforzamento delle cancellate o delle recinzioni murarie, l acquisto di porte blindate o rafforzate, l apposizione di saracinesche o di fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati. Non vi rientra, invece, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza(circ. n. 13/E del 2001). Prevenzione degli infortuni domestici. Tra le opere oggetto dell'agevolazione devono ricomprendersi tutti quegli interventi effettuati negli immobili ad uso abitativo e nelle parti comuni degli edifici volti alla prevenzione degli infortuni domestici, qualora non rientranti tra gli interventi già precedentemente agevolati. A titolo puramente esemplificativo può trattarsi di interventi di installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, oppure del montaggio di vetri antinfortunistica. Si tratta, in sostanza, non solo delle opere per l'adeguamento degli impianti alla normativa vigente in materia di sicurezza ma anche quelle volte all'installazione di dispositivi non prescritti dalla predetta normativa, ma finalizzati ad incrementare la sicurezza domestica. Tra le opere agevolabili rientra, invece, anche la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili (ad esempio sostituzione del tubo del gas,riparazione di presa malfunzionante). Trattandosi di interventi su impianti preesistenti, finalizzati ad evitare infortuni domestici, non si richiede che l'intervento sia innovativo (circ. n. 13/E del 2001). Cablatura degli edifici Le opere finalizzate alla cablatura degli edifici sono quelle previste dalla legge 31 luglio 1997, n. 249, che ha concesso agevolazioni per realizzare, nelle nuove costruzioni o in edifici soggetti ad integrale ristrutturazione, antenne collettive o reti via cavo per distribuire la ricezione nelle singole unità abitative. Ai fini delle agevolazioni fiscali la tipologia di intervento ammissibile è limitata al caso di lavori, in edifici esistenti, che interconnettano tutte le unità immobiliari residenziali. Inoltre, possono essere oggetto di agevolazione fiscale gli interventi di cablatura degli edifici per l'accesso a servizi telematici e di trasmissione dati, informativi e di assistenza, quali, ad esempio, la contabilizzazione dell'energia da centrali di teleriscaldamento o di cogenerazione, la teleassistenza sanitaria e di emergenza. Contenimento dell inquinamento acustico. La normativa di riferimento è quella prevista dalla legge quadro sull'inquinamento acustico, e dal D.P.C.M. 14 novembre 1997, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dell 1 dicembre 1997, n Le opere finalizzate al contenimento dell'inquinamento acustico possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette: (ad es. 9

10 sostituzione di vetri degli infissi). In tal caso occorre acquisire idonea documentazione (ad es., scheda tecnica del produttore) che attesti l'abbattimento delle fonti sonore interne o esterne all'abitazione, nei limiti fissati dalla predetta normativa. Conseguimento di risparmio energetico. Le tipologie di opere ammesse ai benefici fiscali sono quelle previste dall'art. 1 del decreto del Ministro dell'industria, del commercio e dell'artigianato del 15 febbraio 1992 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 9 maggio 1992, n Anche le opere finalizzate al risparmio energetico possono essere realizzate in assenza di opere edilizie propriamente dette e vale quanto detto a proposito dell'inquinamento acustico. Adozione di misure antisismiche. La normativa tecnica regolamentare di riferimento è contenuta nel decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro dell'interno, del 16 gennaio 1996 pubblicato nel Supplemento Ordinario alla G.U. n. 29 del 5 febbraio Gli interventi di messa in sicurezza statica e quelli relativi all'adozione di misure antisismiche sono, in genere, riferiti ad opere di consolidamento statico riconducibili alla manutenzione straordinaria o alla ristrutturazione edilizia. Gli interventi possono interessare anche le strutture di fondazione, nonché la rete dei servizi ed in particolare acquedotti, fognature, elettricità. Bonifica dall amianto Tali interventi, introdotti dalla finanziaria per il 2003, inquadrandosi nell ambito dell articolo 1 della legge 449/97, sono agevolabili sulla base dei presupposti oggettivi e soggettivi previsti dalla norma, dapprima commentati. Da ciò deriva, tra l altro, che l'ambito di applicazione, pertanto, è circoscritto alle unità immobiliari a carattere residenziale. È bene rimarcare da subito che laddove per tale tipologia di interventi dovessero essere previsti dei piani di recupero regionali con relativo stanziamento di finanziamenti e contributi, la detrazione spetta esclusivamente per la parte di spesa dell avvenuta bonifica rimasta effettivamente a carico del contribuente. Immobili oggetto degli interventi Gli interventi in precedenza elencati devono riguardare edifici destinati alla residenza o singole unità immobiliari residenziali situati nel territorio nazionale, di qualunque categoria catastale, anche rurale. Sono esclusi gli edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale. Per espressa previsione normativa è necessario, inoltre, che gli edifici sui quali vengono realizzati gli interventi siano "censiti dall'ufficio del catasto", oppure sia stato chiesto l'accatastamento. Non essendo possibile utilizzare un principio di prevalenza delle unità immobiliari destinate ad abitazione rispetto a quelle destinate ad altri usi, è ammessa al beneficio fiscale anche la singola abitazione, realmente utilizzata come tale, ancorché unica all'interno di un edificio. È il caso, ad esempio, dell'unità immobiliare adibita ad alloggio del portiere per le cui spese di ristrutturazione i singoli condomini possono calcolare la detrazione in ragione delle quote millesimali di proprietà (circolare n. 57 del 1998). 10

11 Viceversa, nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. È pertanto utilizzato un principio di "prevalenza" della funzione residenziale rispetto all'intero edificio, con la conseguenza che nel caso delle spese sostenute per le parti comuni di un edificio: è ammesso alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (purché soggetto passivo dell'irpef) qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento; se tale percentuale è inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. Sono ammessi alla detrazione anche gli interventi di fedele ricostruzione degli edifici demoliti, ferma restando, nel titolo abilitativo, la corrispondenza di detti interventi alla categoria della ristrutturazione edilizia. Possono, essere ammessi alla detrazione fiscale i costi degli interventi di ampliamento degli edifici esistenti, purché con tale ampliamento non si realizzino unità immobiliari utilizzabili autonomamente. A titolo esemplificativo, è ammesso alla detrazione fiscale il costo sostenuto per rendere abitabile un sottotetto esistente, purché ciò avvenga senza aumento della volumetria originariamente assentita ( cir. n. 57/E del 1998). A partire dal 1 ottobre 2006, secondo l amministrazione finanziaria non sono più agevolabili gli interventi eseguiti sulle pertinenze autonomamente accatastate. Comunicazioni preventive al centro operativo e all Asl Per fruire dell agevolazione è necessario inviare, prima dell inizio dei lavori, una comunicazione su apposito modello al Centro Operativo di Pescara corredata dalla documentazione prevista dall art. 1 della legge n. 449 del 1997 o, in alternativa, da una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante il possesso della suddetta documentazione e la disponibilità, ove richiesto, ad esibirla agli uffici finanziari. La comunicazione deve essere sempre effettuata prima dell esecuzione dei lavori e non necessariamente prima dei pagamenti, in quanto il contribuente può anche tener conto, nel calcolo della detrazione, degli eventuali acconti corrisposti sui lavori da eseguire. Ad esempio, relativamente al 2008, spetterà la detrazione per la quota di spesa anticipata entro tale periodo anche se gli interventi di recupero dovessero essere eseguiti nel L agenzia delle entrate ha ritenuto valida anche la comunicazione al Centro Operativo di Pescara inviata nel giorno stesso dell inizio dei lavori. Può infatti ipotizzarsi che il requisito previsto dal decreto n. 41 del 1998, secondo il quale la comunicazione deve precedere l inizio dei lavori si realizzi anche se l adempimento è posto in essere nell arco della stessa giornata ma in un momento antecedente a quello in cui i lavori hanno inizio (circ. 15 del 2005). 11

12 Si evidenzia che vanno trasmesse tante comunicazioni quante sono le unità immobiliari sulle quali sono eseguiti i lavori e per ogni abilitazione amministrativa. Inoltre, poiché la comunicazione va fatta prima dell'inizio dei lavori, nessuna ulteriore comunicazione va trasmessa se cambia la ditta che esegue i lavori o se questi si protraggono per più anni. Il modulo della comunicazione preventiva deve essere compilato dai soggetti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi e che hanno sostenuto le spese in questione, se le stesse sono rimaste a loro carico. In caso di comproprietà, contitolarità di diritti reali o di coesistenza di più diritti reali su uno stesso immobile, se più di un contribuente, avendo sostenuto le spese, intende fruire della detrazione, il modulo, con allegata la documentazione, può essere trasmesso da uno soltanto di essi. Per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali e per quelli realizzati dai soggetti individuati nell'articolo 5 del Tuir, deve essere trasmesso, dall'amministratore del condominio o da uno qualunque dei condomini, ovvero da uno dei soggetti di cui all'articolo 5 del Tuir o da uno dei soggetti cui si imputano i redditi a norma dello stesso articolo, un unico modulo. Qualora siano eseguiti congiuntamente lavori su parti comuni e lavori su parti di singole proprietà ma che generalmente sono effettuati insieme a quelli delle parti comuni, può essere trasmesso all'amministrazione finanziaria un solo modulo per la comunicazione della data di inizio lavori da parte di uno dei condomini o dall'amministratore del condominio. Nel caso di cooperative a proprietà divisa o indivisa, per le spese effettuate sulle parti comuni dell'edificio, comprese quelle di manutenzione ordinaria, la comunicazione preventiva può essere effettuata da uno qualunque dei soci ovvero dalla cooperativa. In tale ultima circostanza, nello spazio del modulo riservato all'indicazione del codice fiscale del condominio, deve essere indicato il codice fiscale della cooperativa. Devono inoltre essere osservate le istruzioni e i chiarimenti forniti per la realizzazione di opere sulle parti condominiali, essendo irrilevante la circostanza che non sia formalmente costituito un condominio e non sia stato nominato un amministratore. In base alla lettera a) del comma 1 dell articolo 1 della legge n. 449 del 1997 e secondo le indicazioni della circolare n. 57 del 1998, al modulo di comunicazione preventiva, che deve recare i dati catastali dell'immobile sul quale sono eseguiti i lavori (rilevabili dai certificati catastali o dagli atti di acquisto) o gli estremi della domanda di accatastamento, vanno obbligatoriamente allegati in fotocopia (salvo la produzione di un autocertificazione in cui si attesta di possedere tali documenti che saranno prodotti se richiesti dall amministrazione finanziaria): le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia per l'esecuzione dei lavori. È sufficiente inoltrare fotocopia della denuncia di inizio di attività, dell'autorizzazione o della concessione edilizia. Nel caso della manutenzione ordinaria, 12

13 non essendo previsto alcun titolo abilitativo, e trattandosi solo del caso di intervento sulle parti comuni, è sufficiente inoltrare la delibera assembleare; la fotocopia della domanda di accatastamento in mancanza dei dati catastali. Per i fabbricati rurali che hanno perso i requisiti di ruralità e non ancora accatastati, la copia della domanda di accatastamento deve essere trasmessa non appena presentata; la fotocopia delle ricevute di pagamento dell'ici, se dovuta. Non va allegata la copia, ad esempio, se la comunicazione è trasmessa dall'inquilino o dal possessore che non era tenuto al pagamento dell'ici in quanto non possedeva l'immobile. In caso di effettuazione di lavori sulle parti comuni, nessuna fotocopia delle ricevute di pagamento dell'ici eventualmente dovuta sulle parti comuni deve essere allegata, anche se tale documentazione dovrà essere esibita o trasmessa a richiesta degli uffici finanziari; la fotocopia della delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori (se si tratta di interventi che richiedono la preventiva delibera assembleare) e della tabella millesimale relativa alla ripartizione delle spese in caso di interventi di recupero effettuati su parti comuni di edifici residenziali. Qualora successivamente alla trasmissione della tabella millesimale di ripartizione delle spese l'importo preventivato venga superato, è necessario spedire la nuova tabella di ripartizione delle spese e non va trasmesso nuovamente il modulo relativo alla comunicazione di inizio lavori già presentato preventivamente; la dichiarazione del possessore di consenso all'esecuzione dei lavori, in caso di lavori eseguiti dal detentore dell'immobile, se diverso dal coniuge, dai figli e dai genitori conviventi. Nel caso di prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti, per i quali sono già stati effettuati i relativi adempimenti, non è richiesta alcuna comunicazione ulteriore. Altro adempimento preventivo è l invio di una comunicazione alla Azienda sanitaria competente per territorio nella quale indicare: ubicazione dei lavori da effettuare e committente; natura delle opere da realizzare; impresa esecutrice delle opere e assunzione di responsabilità, da parte dell'impresa, di aver adempiuto a tutti gli obblighi imposti dalla normativa vigente in materia di sicurezza del lavoro e in materia di contribuzione del lavoro; data di inizio dei lavori. La comunicazione all ASL non va effettuata nelle ipotesi in cui le disposizioni normative non prevedono l'obbligo di detta notifica preliminare. L agenzia dell entrate ha precisato che la comunicazione e gli altri adempimenti relativi alla detrazione del 36% possono essere posti in essere dall amministratore giudiziale (risoluzioni n. 314 e 442 del 2008). 13

14 Spese sulle quali calcolare la detrazione e limite di spesa Le spese ammesse alla detrazione sono tutte quelle effettivamente rimaste a carico del contribuente in relazione agli interventi agevolabili. Ai fini della detrazione, in particolare, rileva il momento in cui la spesa è sostenuta, cioè quando avviene il relativo pagamento. Il momento del pagamento può anche cadere in un periodo di imposta diverso da quello in cui è emessa fattura delle spese o i lavori sono eseguiti, come nel caso del pagamento di acconti sui lavori. Tra le spese che danno diritto alla detrazione, oltre quelle specifiche riguardanti gli interventi agevolabili di cui alla precedente elencazione, rientrano: la progettazione dei lavori; l acquisto di materiali; l esecuzione dei lavori; le altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento; la relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti; le perizie e sopralluoghi; l imposta sul valore aggiunto, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni, le denunzie di inizio lavori; gli oneri di urbanizzazione; altri eventuali costi strettamente inerenti la realizzazione degli interventi e gli adempimenti posti dal regolamento di attuazione delle disposizioni in esame. I pagamenti in relazione alle spese per oneri di urbanizzazione, ritenute d acconto operate sui compensi, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori non necessitano del requisito del bonifico. Non rientrano, invece, tra le spese agevolabili gli interessi passivi pagati per mutui (o anticipazioni, scoperti di conto corrente, etc) eventualmente stipulati per sostenere le spese per gli interventi di recupero edilizio, né i costi di trasloco e di custodia in magazzino dei mobili per tutto il periodo di esecuzione dei lavori di ristrutturazione. Fino al 30 settembre 2006, il limite di spesa è stato posto in relazione a ciascuno dei soggetti che in base all articolo 1 della citata legge n. 449 del 1997 poteva fruire della detrazione. Ne conseguiva che in caso di contitolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale, o di più soggetti legittimati a fruire della detrazione (ad esempio, conduttore e proprietario), il limite di spesa (ad esempio 48 mila euro) era riferito ad ogni avente diritto (due coniugi, 48 mila a testa). Dal primo ottobre 2006, invece, così come dal 2007 al 2011, il limite massimo di spesa è da interpretarsi in maniera complessiva per singola unità immobiliare e pertanto in presenza di diversi aventi diritto detto limite dovrà essere ripartito (ad esempio, con due coniugi 24 mila euro a testa). Si ricorda, comunque, che nel caso di interventi realizzati su unità immobiliari adibite promiscuamente all esercizio dell arte o della professione, ovvero all esercizio dell attività 14

15 commerciale, la detrazione spettante deve essere ridotta nella misura del 50 per cento (tra le altre, risoluzione n. 18 del 2008). Altro aspetto da monitorare in riferimento al limite di spesa è la tipologia di intervento effettuato: per gli interventi di recupero realizzati ex-novo, il limite di spesa su cui calcolare la detrazione è di euro ; se gli interventi rappresentano una prosecuzione di quelli iniziati negli anni precedenti, nel calcolo del limite di spesa dovranno considerarsi anche gli importi spesi in tali anni. In pratica, per i lavori eseguiti nel 2008 devono essere sommate le spese sostenute e per le quali si è usufruito della detrazione dal 1998 al 2007 (per ipotesi, 30 mila euro) e se la somma delle spese è inferiore al predetto limite, la detrazione potrà essere calcolata su un importo massimo pari alla differenza tra il limite di spesa (euro ) e la somma delle spese degli anni precedenti (30 mila), ossia 18 mila euro. Si fa presente che, qualora per la stessa unità abitativa vengano proseguiti interventi di manutenzione iniziati in anni precedenti e al contempo vengano sostenute spese per interventi ex novo, l'importo massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione spettante non potrà comunque superare la misura complessiva di euro riferita all immobile nello stesso anno. Ai fini dell'individuazione del limite di spesa, è necessario tener conto del numero iniziale di unità immobiliari sul quale si eseguono i lavori. Pertanto, qualora vengono eseguiti interventi su una unità immobiliare la detrazione spetta su un importo massimo di euro, anche se al termine dei lavori saranno state realizzate due o più unità immobiliari autonome. Nel caso di spese sostenute sia per più unità abitative (ad esempio tre diverse abitazioni), che eventualmente per le parti comuni, queste ultime assumono rilievo autonomo, ai fini del limite di massimo di spesa, rispetto agli interventi sulle singole unità immobiliari. Pertanto, il contribuente può portare in detrazione le spese sostenute per tutti e quattro gli interventi dell esempio (le tre unità abitative e le parti comuni), avendo però cura di indicare gli importi distintamente in sede di comunicazione, fermo restando l obbligo di adempiere separatamente a quanto richiesto dal decreto n. 41 del 1998 in ordine, tra l altro, agli invii preventivi ed al pagamento mediante bonifico. In merito, la risoluzione n. 124 del 2007 stabilisce che il limite di spesa opera in riferimento ad ogni unità immobiliare e sarà compito dell amministratore certificare le spese sostenute. Si rammenta, inoltre, che la detrazione spetta in riferimento all anno in cui l amministratore ha effettuato il bonifico, anche se le quote dei condomini sono state pagate prima o dopo la data di effettuazione dello stesso bonifico, ma in tempo utile per la dichiarazione. La citata risoluzione n. 124 del 2007 precisa inoltre che a decorrere dal 1 ottobre 2006, atteso il riferimento normativo del limite di spesa alla singola abitazione, la detrazione non è più fruibile per le spese sostenute in riferimento alle pertinenze autonomamente accatastate. La stessa presa di posizione è stata ribadita con la risoluzione n. 167 del Pertanto, secondo l amministrazione finanziaria: 15

16 fino al 30 settembre 2006, nel caso di abitazione e pertinenza separatamente accatastate, il limite di spesa è riferito in maniera separata ad ogni singola unità immobiliare (dunque euro per l abitazione e per la pertinenza, che poteva anche essere oggetto in maniera autonoma di interventi di recupero); dal 1 ottobre 2006, il limite di è riferibile solo alla abitazione. La pertinenza può essere oggetto di interventi solo se è accatastata unitamente all abitazione. Non può invece più aversi l agevolazione nel caso di intervento di ristrutturazione in maniera autonoma sulla pertinenza separatamente accatastata. Presenza di altre agevolazioni o contributi Per espressa previsione normativa, la detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è cumulabile con le agevolazioni già previste per gli immobili oggetto di vincolo ai sensi della legge 1 giugno 1939, n (attualmente disciplinati dal D. Lgs. n. 42 del 2004) e successive modificazioni, ridotte nella misura del 50 per cento. Il principio della riduzione al 50 per cento è applicabile soltanto alle agevolazioni previste per gli immobili storici e artistici e non ad altre agevolazioni come, ad esempio alle spese di deambulazione, locomozione e sollevamento di portatori di menomazioni funzionali permanenti con ridotte o impedite capacità motorie, che costituiscono spesa sanitaria che dà diritto ad una detrazione ai sensi dell'art. 15, comma 1, lettera c), del Tuir, anche se talune di esse potrebbero essere comprese contemporaneamente nell'intervento relativo al superamento delle barriere architettoniche. In particolare, nel caso di spese sostenute per favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna dei soggetti portatori di handicap, è applicabile la detrazione del 36% fino al limite di 48 mila euro. Solo sull importo di spesa eventualmente eccedente il limite massimo su cui calcolare la detrazione, è ammessa la detrazione del 19% di cui all art. 15 del Tuir. Altra ipotesi di potenziale cumulo delle detrazioni riguarda il risparmio energetico. In materia si richiama la risoluzione n. 152 del 2007, laddove l agenzia delle entrate evidenzia che: a fronte della stessa spesa, non è possibile avvalersi di più detrazioni, ma il contribuente può scegliere la detrazione a lui più conveniente, ferma restando la necessità di rispettare gli adempimenti richiesti dalle rispettive normative. Ad ogni buon conto si rammenta che è possibile avvalersi delle diverse detrazioni sullo stesso immobile ma in riferimento a costi diversi (ad esempio, per quella parte di spesa che non serve ai fini del raggiungimento dei parametri richiesti per la detrazione del 55%); ai fini della detrazione del 55% non è richiesto l invio della comunicazione preventiva al centro operativo di Pescara e nemmeno, se del caso, all Asl competente; se però ci si vuol avvalere del 55%, è necessario che siano stati posti in essere gli altri adempimenti previsti dal decreto attuativo del 19 febbraio 2007; è comunque indispensabile il pagamento mediante bonifico bancario e l indicazione del costo della manodopera in fattura. 16

17 In caso di erogazione di contributi, sovvenzioni, etc., per l'esecuzione degli interventi, tali contributi devono essere sottratti interamente dalle spese sostenute prima di effettuare il calcolo della detrazione in quanto nelle spese che rilevano per il calcolo della detrazione sono quelle rimaste effettivamente a carico. Qualora i contributi in questione siano erogati in un periodo d'imposta successivo a quello in cui il contribuente fruisce della detrazione, si applica la disposizione di cui all'articolo 17, comma 1, lettera n-bis), del Tuir, che prevede l'assoggettamento a tassazione separata delle somme conseguite a titolo di rimborso di oneri per i quali si è fruito della detrazione in periodi d'imposta precedenti. Ripartizione della detrazione In precedenza, la detrazione spettante, a scelta del contribuente, è stata ripartita in cinque o dieci quote costanti. Successivamente, è stato introdotto un meccanismo di ripartizione in dieci quote annuali, tranne per i soggetti proprietari o titolari di altro diritto reale che, se aventi un età superiore a 75 o 80 anni, possono anche ripartire rispettivamente in 5 o 3 anni. Non possono però beneficiare di tale riduzione del periodo di detrazione i soggetti che abbiano la mera detenzione dell'immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi, come ad esempio l'inquilino o il comodatario. Il requisito dell'età previsto dalla legge deve essere posseduto al 31 dicembre di ogni anno. L opzione per la durata della rateazione è esercitata in maniera irrevocabile in sede di dichiarazione dei redditi relativa all anno in cui la spesa è stata sostenuta. I soggetti anziani, comunque, al compimento dell età che autorizza ad un cambio di ripartizione, possono effettuare tale scelta anche per le spese precedentemente ripartite in altro modo. Come per tutte le detrazioni, l'importo della quota di detrazione spettante per ciascun periodo d'imposta, non fruito in uno degli anni per incapienza in quanto superiore all'imposta dovuta per lo stesso anno, non può essere cumulato con la quota spettante per un altro periodo d'imposta, non può essere richiesto in diminuzione dalle imposte dovute per l'anno successivo e non può essere richiesto a rimborso, né utilizzato in compensazione ai sensi dell'articolo 17 del D.Lgs. n. 241 del Nell'ipotesi in cui il contribuente che ha eseguito lavori, pur ottemperando agli obblighi previsti ai fini della fruizione della detrazione d'imposta, non ha presentato la dichiarazione dei redditi essendone esonerato, ovvero non ha indicato nella dichiarazione dei redditi presentata l'importo delle spese sostenute ed il numero delle rate prescelte, può continuare a fruire dell'agevolazione relativamente alla restanti rate presentando la relativa dichiarazione dei redditi, indicando il numero della rata nella corrispondente casella. Per quanto riguarda il recupero della detrazione d'imposta della rata non fruita, il contribuente può effettuare dichiarazione integrativa a favore. Se detto termine è superato, in forza della risoluzione n. 459 del 2008 può presentarsi un istanza di rimborso ai sensi dell art. 38 del DPR 602/73. 17

18 Ulteriori adempimenti I soggetti interessati al beneficio fiscale connesso agli interventi di recupero del patrimonio edilizio devono: ai sensi dell'articolo 3, comma 4, del DPR 29 settembre 1973, n. 600, conservare ed esibire, a richiesta degli uffici finanziari, le fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese di realizzazione degli interventi e la ricevuta del bonifico bancario mediante il quale è stato eseguito il pagamento. Se le cessioni di beni e le prestazioni di servizi sono effettuate da soggetti non tenuti all'osservanza delle disposizioni di cui al DPR 26 settembre 1972, n. 633, la prova delle spese può essere costituita da altra idonea documentazione. Al riguardo, è opportuno precisare che i documenti giustificativi delle spese devono essere intestati al soggetto o ai soggetti che intendono fruire della detrazione. In caso di spese sostenute da uno dei soggetti di cui all'articolo 5 del Tuir, le fatture o ricevute devono essere a questi intestate e, in caso di spese relative alle parti comuni, i documenti giustificativi devono essere intestati al condominio. In tale ipotesi è possibile utilizzare una certificazione rilasciata dall amministratore del condominio che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti e la somma di cui tener conto per il calcolo della detrazione; trasmettere, in caso di lavori il cui importo complessivo supera la somma di euro ,69 (lire 100 milioni), entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi del periodo d'imposta in cui sono eseguiti i lavori il cui importo supera il predetto limite, anche una dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un soggetto iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri ovvero da altro soggetto abilitato all'esecuzione degli stessi; effettuare il pagamento delle spese obbligatoriamente mediante bonifico bancario. Se i lavori sono eseguiti dalla cooperativa, i pagamenti da parte dei soci alla cooperativa devono avvenire tramite bonifico. Per i lavori relativi alle parti comuni degli edifici, i pagamenti possono essere effettuati tramite bonifico oltre che dai singoli soci, direttamente dalla cooperativa se commissionati a terzi e in questo caso i relativi bonifici possono essere emessi a nome della cooperativa. Per quanto concerne il pagamento mediante bonifico bancario, è da sottolineare che il riferimento normativo è tassativo e dunque non sono ammesse altre tipologie di pagamento, come ad esempio assegni, bancomat e ricorso a finanziarie o crediti di vario genere. Dal bonifico bancario deve risultare obbligatoriamente: la causale del versamento; il codice fiscale del beneficiario della detrazione; il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. Per quanto riguarda il codice fiscale del beneficiario della detrazione, si precisa che in caso di comproprietà, contitolarità del diritto reale o di coesistenza di più diritti reali, in presenza di più soggetti che intendono fruire della detrazione relativamente agli stessi interventi, il bonifico deve recare l'indicazione del codice fiscale di tutti i soggetti che intendono fruire della detrazione. Per gli interventi realizzati da soggetti di cui all'articolo 5 18

19 del Tuir va indicato il codice fiscale del soggetto stesso e di quello che provvede al pagamento. Per gli interventi realizzati su parti comuni di edifici residenziali il bonifico deve recare il codice fiscale dell'amministratore del condominio o di uno qualunque dei condomini che provvede al pagamento, nonché quello del condominio. In ogni caso, l Agenzia delle Entrate ha specificato (circolare 122 del 1999) che in presenza di una pluralità di soggetti aventi diritto alla detrazione e dell'indicazione sul bonifico bancario del solo codice fiscale del soggetto che ha trasmesso il modello di comunicazione al Centro di Servizio delle imposte dirette e indirette competente, ovvero al centro operativo di Pescara, il diritto alla detrazione da parte degli altri soggetti non si perde qualora venga esposto nella dichiarazione dei redditi, nello spazio predisposto nella sezione relativa agli oneri per i quali compete la detrazione, il codice fiscale già riportato sul bonifico bancario. Inoltre, con circolare n. 95 del 2000 è stato chiarito che nel caso in cui la comunicazione di inizio lavori è stata inviata da un contribuente mentre le fatture e il bonifico riportano anche il nominativo del coniuge a carico, la detrazione può essere fruita sull intero importo dal coniuge che ha effettuato la comunicazione e che ha sostenuto effettivamente la spesa, purché venga annotato sulla fattura il nominativo del contribuente che ha sostenuto la spesa medesima (posizione ribadita con la circolare n. 15 del 2005). In merito deve sottolinearsi la possibilità di utilizzo: del bonifico postale (circolare n. 24 del 2004, punto 1.11); del bonifico on line. Infatti, la risoluzione n. 300 del 2008 ha puntualizzato in merito che il contribuente, anche in caso di bonifico incompleto in ordine agli elementi informativi richiesti dalla normativa, può con ogni ulteriore documentazione provare la corrispondenza tra il bonifico effettuato e i lavori agevolabili. Se dall analisi dei documenti prodotti si rileva la coincidenza tra il soggetto ordinante il bonifico bancario ed il soggetto destinatario della fattura, nonché tra la ditta a favore della quale è stato emesso il bonifico bancario e quella che ha emesso la fattura, può ritenersi che l incompletezza dei dati esposti nel bonifico sia colmata dalla coincidenza degli elementi posti a base dello stesso e che, quindi, non vengano meno le necessarie garanzie circa l effettuazione del pagamento stesso, né sia pregiudicata l attività di controllo dell Agenzia delle Entrate. Cause di decadenza dall agevolazione L articolo 4 del decreto n. 41 del 1998 indica i casi di diniego della detrazione, che avviene in presenza di violazioni che non consentono l effettuazione di controlli adeguati. Tali violazioni sono: la mancata trasmissione preventiva della comunicazione di inizio dei lavori. È valida la comunicazione inviata lo stesso giorno di inizio lavori (circ. 15 del 2005); l invio di comunicazione priva dei dati catastali dell'immobile sul quale sono eseguiti i lavori o degli estremi della domanda di accatastamento; la mancata allegazione delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia per l'esecuzione dei lavori. Al riguardo, si segnalano le importanti precisazioni contenute nella risoluzione n. 325 del 2007 in ordine alla 19

20 possibilità di sostituire la DIA (ossia alla dichiarazione di inizio attività), con una autocertificazione del contribuente, in tutti quei casi in cui la normativa edilizia locale consideri determinati interventi non rientranti tra le opere sottoposte a DIA. In tale evenienza, nella dichiarazione sostitutiva dell atto di notorietà il contribuente potrà evidenziare la data di inizio dei lavori ed attestare la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolati dalla normativa fiscale, pur se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente; in mancanza dei dati catastali, l assenza della copia della domanda di accatastamento; l assenza delle copie delle ricevute di pagamento dell'ici, se dovuta, mentre non è prevista la decadenza nell'ipotesi che l'ici risulti pagata tardivamente; la mancata allegazione della copia della delibera assembleare e della tabella millesimale relativa alla ripartizione delle spese in caso di interventi di recupero effettuati su parti comuni di edifici residenziali, o successivamente non è trasmessa la copia della nuova tabella di ripartizione delle spese se diversa da quella preventiva; l assenza della dichiarazione del possessore di consenso all'esecuzione dei lavori, in caso di lavori eseguiti dal detentore dell'immobile se diverso dal coniuge, dai figli e dai genitori conviventi. Al riguardo, si precisa che non è richiesta la dichiarazione del possessore di consenso all'esecuzione dei lavori, in caso di lavori eseguiti dal detentore dell'immobile qualora questi sia un familiare convivente; la mancata trasmissione, in caso di lavori il cui importo complessivo supera la somma euro ,69 (lire 100 milioni), della dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un soggetto iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri ovvero da altro soggetto abilitato all'esecuzione degli stessi. In tali casi non è comunque necessario effettuare la trasmissione mediante raccomandata; la mancata effettuazione preventiva della comunicazione alla ASL, al fine di attivare la vigilanza in materia di sicurezza dei cantieri, della data di inizio lavori; la mancata conservazione, trasmissione ed esibizione, a richiesta degli uffici finanziari, delle fatture o delle ricevute fiscali idonee a comprovare il sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi da parte del soggetto che fruisce della detrazione. Se le cessioni di beni e le prestazioni di servizi sono effettuate da soggetti non tenuti all'osservanza delle disposizioni di cui al DPR 26 settembre 1972, n. 633, va conservata altra idonea documentazione; il pagamento non effettuato mediante bonifico bancario (o bonifico postale o on-line); la mancata conservazione, trasmissione ed esibizione, a richiesta degli uffici finanziari, della ricevuta del bonifico bancario attraverso il quale è stato eseguito il pagamento, ovvero questo risulta intestato a un soggetto diverso da quello che fruisce della detrazione, salvo quanto specificato per gli interventi realizzati dai soggetti indicati nell'articolo 5 del Tuir e sulle parti comuni; l esecuzione di opere edilizie difformi da quelle comunicate all'ufficio finanziario competente. Al riguardo, si evidenzia che nel caso di realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento, per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso, se il richiedente mette in atto il procedimento di sanatoria previsto nelle normative vigenti, non può essere ravvisato un motivo di decadenza dai benefici fiscali. 20

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