Prot. n 1449 Salerno, lì 31 Dicembre 2014

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1 COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO - collegio.salerno@pec.peritiagrari.it - collegio.salerno@peritiagrari.it Prot. n 1449 Salerno, lì 31 Dicembre 2014 A tutti gli iscritti all Albo e nell Elenco Speciale LORO SEDI OGGETTO: Circolare n 178/2014. Libera professione. Condominio: Assemblea non può negare l'installazione di pannelli solari sul tetto. Condominio - Panelli Solari - Pannelli Fotovoltaici - Tetto - Assemblea Condominiale. Tribunale Milano, Sez. XIII civile, Sentenza del 7 Ottobre 2014,n Colleghi, con la presente, si porta a conoscenza di tutti Voi, che a fronte della richiesta di un condomino, l'assemblea non può negargli la possibilità di installare, sul tetto comune dell'edificio, i pannelli fotovoltaici per la produzione di energia ad uso personale, potendo limitarsi a prescrivere, se tale iniziativa comporta la modifica delle parti comuni e con una maggioranza qualificata, adeguate modalità alternative di esecuzione dell'intervento, o ad imporre le opportune cautele a salvaguardia delle stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico. Il Fatto Il giudizio prendeva le mosse da un impugnativa di un condomino avverso la delibera, con cui l assemblea non lo aveva autorizzato a posizionare, sul tetto comune, otto pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica ad uso personale, evidenziando vizi formali della statuizione (sotto il profilo di un erronea verbalizzazione) e prospettando un eccesso di potere del massimo organo gestorio (specie alla luce dei nuovi poteri conferitigli dalla Riforma del 2013). Il Condominio si costituiva in giudizio, giustificando il diniego di tale nulla-osta, per il difetto delle necessarie informazioni sulla suddetta iniziativa del condomino, per il pregiudizio PRESIDENZA E SEGRETERIA Via Luigi Guercio, SALERNO Tel. e Fax

2 COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO - collegio.salerno@pec.peritiagrari.it - collegio.salerno@peritiagrari.it alla statica e al decoro architettonico dello stabile, nonché per l abuso della cosa comune da parte del singolo partecipante. La decisione Sotto il profilo formale, il giudice meneghino ha accertato che, dal verbale assembleare, non si evinceva l indicazione dei nominativi dei condomini votanti, sicché risultava preclusa la verifica della stessa sussistenza di una votazione, dell esito di quest ultima, della necessaria maggioranza per teste e delle eventuali posizioni di conflitto di interesse. Ciò si poneva in aperto contrasto con quanto affermato concordemente dalla magistratura di vertice, secondo la quale, ai fini della validità delle delibere assembleari, devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti - ed ora anche degli astenuti - nonché i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di un espressa disposizione in tal senso; Tale individuazione è, infatti, indispensabile per l accertamento dell esistenza dei quorum contemplati dall art. 1136, commi 2, 3 e 4, c.c., ai fini della validità dell approvazione delle delibere con riferimento anche all elemento reale (quota proporzionale dell edificio espressa in millesimi). Inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti ed astenuti (oltre che agli assenti), è necessario indicare, fin dal momento dell espressione del voto, i partecipanti al condominio legittimati all azione di cui all art. 1137, comma 2, c.c. Dalla non conformità alla legge dell omissione dell indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio, nonché della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale, discendeva l esclusione della presunzione di validità della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica della legittima approvazione della delibera stessa, per cui, su tale versante, la delibera risultava viziata ed è stata giustamente annullata dal tribunale lombardo. Ma, ad avviso di quest ultimo, la stessa delibera si palesava vieppiù illegittima per avere l assemblea condominiale esercitato una facoltà non consentita dal nuovo testo dell art bis c.c., norma introdotta dalla Legge n. 220/2012 (a decorrere dal 18 Giugno 2013) proprio al fine di facilitare l uso del singolo delle parti comuni dell edificio per PRESIDENZA E SEGRETERIA Via Luigi Guercio, SALERNO Tel. e Fax

3 COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO - collegio.salerno@pec.peritiagrari.it - collegio.salerno@peritiagrari.it l installazione di impianti fotovoltaici volti alla produzione di energia da fonti non inquinanti ed al contenimento dei consumi energetici. Nello specifico, tale norma prevede che é consentita l installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell interessato (comma 2), stabilendo che, soltanto qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l interessato ne dà comunicazione all amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi (comma 3). In tal caso, l assemblea - debitamente sollecitata dal medesimo amministratore - può prescrivere, con la maggioranza di cui all art. 1136, comma 5, c.p.c., adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell edificio e, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto ; inoltre, la stessa assemblea, con il quroum di cui sopra, può anche subordinare l esecuzione alla prestazione, da parte dell interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. Nella fattispecie sottoposta al vaglio del giudice milanese, risultava ex actis che il condomino impugnante aveva tempestivamente notiziato l amministratore dell intenzione di installare gli otto pannelli fotovoltaici sul tetto comune dell edificio, allegando, a corredo di tale richiesta, un progetto attestante l ubicazione della posa di tali manufatti, indicati anche nella forma in un apposito schema, con ciò rispettando il suddetto disposto in ordine al contenuto specifico e alle modalità di esecuzione dell iniziativa de qua. Stando così le cose, correttamente si è ritenuto che l assemblea, verificata tale situazione, non era legittimata a negare tout court l intervento del condomino, ma, se del caso, sempre che l iniziativa del singolo interessasse le parti comuni dello stabile in senso modificatorio, poteva unicamente imporre modalità alternative, prescrivere adeguate cautele, subordinare l esecuzione alla prestazione di una garanzia, ripartire l uso del bene comune salvaguardando le diverse forme di utilizzo (facoltà, queste ultime, dettagliatamente specificate dal legislatore e subordinate al raggiungimento di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell edificio). PRESIDENZA E SEGRETERIA Via Luigi Guercio, SALERNO Tel. e Fax

4 COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO - collegio.salerno@pec.peritiagrari.it - collegio.salerno@peritiagrari.it Pertanto, l'art bis, al comma 3, impone al condomino di interpellare l'assemblea, per il tramite dell amministratore, qualora le opere che intende eseguire comportino delle modificazioni delle parti comuni e solo in tale ipotesi l'assemblea è chiamata a deliberare (per il resto, argomentando ex comma 1, l'intervento del singolo deve pur sempre essere eseguito in modo tale da arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni dell'edificio e alle unità immobiliari di proprietà individuale ). Al di fuori di tale coinvolgimento, si applica l'art c.c., secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, sicché, fermi i due limiti di cui sopra, senza instaurare il dibattito assembleare, il condomino è legittimato ad installare, in base all'art bis c.c., un proprio impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili. In fondo, l'art bis c.c., concedendo la possibilità al condomino di installare pannelli fotovoltaici senza la necessità di ottenere il preventivo consenso dell'assemblea, si pone sulla falsariga di quanto disposto dall'art. 1102, comma 1, c.c., di cui la prima norma costituisce un ipotesi applicativa. Nel caso in esame, non era stata fornita la prova del fatto che la posa degli otto pannelli, ad opera del condomino attore, avesse leso il decoro architettonico dell edificio oppure avesse compromesso la stabilità o la sicurezza del fabbricato; parimenti, non si era dimostrato, a seguito di tale iniziativa, alcun pregiudizio a danno degli altri partecipanti, né alcuna alterazione della destinazione della cosa comune, posto che il tetto condominiale interessato dai lavori continuava ad assolvere la naturale funzione di copertura dello stabile (tutto ciò, d altronde, rimanendo impregiudicato l uso potenziale della res comune da parte dei rimanenti condomini, da intendersi non come uso necessariamente identico e contemporaneo di quello dell attore). L avere, al contrario, semplicemente negato al condomino richiedente l autorizzazione ad espletare i lavori aveva fatto sì che l assemblea si fosse posta in contrasto con la legge esorbitando dalle proprie attribuzioni e violando in concreto il diritto soggettivo di un condomino all'utilizzo delle parti comuni, il che ha comportato, anche sotto questo profilo, l invalidità della delibera impugnata. PRESIDENZA E SEGRETERIA Via Luigi Guercio, SALERNO Tel. e Fax

5 COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO - collegio.salerno@pec.peritiagrari.it - collegio.salerno@peritiagrari.it L occasione è gradita per porgere a tutti Voi i più cordiali saluti. F.to IL PRESIDENTE Per. Agr. Antonio LANDI ALLEGO: 1) Tribunale Milano, Sez. XIII civile, Sentenza del 7 Ottobre 2014,n PRESIDENZA E SEGRETERIA Via Luigi Guercio, SALERNO Tel. e Fax

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