LA RIFORMA DEL CONDOMINIO I RAPPORTI TRA PARTI COMUNI E PARTI DI PROPRIETA ESCLUSIVA. Verona, Hotel Crowne Plaza, 15 Dicembre 2012

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1 LA RIFORMA DEL CONDOMINIO I RAPPORTI TRA PARTI COMUNI E PARTI DI PROPRIETA ESCLUSIVA Verona, Hotel Crowne Plaza, 15 Dicembre 2012

2 Art c.c. Il nuovo articolo recepisce gli indirizzi giurisprudenziali e ora annovera espressamente tra le parti comuni: Pilastri e travi portanti; le facciate; aree a parcheggio; Sottotetti (se destinati per loro caratteristiche all uso comune); Impianti centralizzati condizionamento, ricezione radiotv, ricezione flussi informativi anche via cavo o satellite; NB: Viene precisato che il nuovo testo si applica anche in situazioni di multiproprietà ( godimento periodico ) NB: vengono fatte salve le norme di settore in materia di reti pubbliche

3 Art bis c.c. (nuovo articolo) Ambito di applicabilità: le nuove norme si applicano in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici o più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell art c.c. APPLICABILITA A VILLETTE A SCHIERA E SUPERCONDOMINI Novità art. 67,III c., disp.att.c.c.: quando i condomini del supercondominio sono >60, ciascun condominio DEVE designare - con la maggioranza dei presenti + 2/3 mm il proprio rappresentante all assemblea del supercondominio. No limiti al potere di rappresentanza. Se non delibera, ciascun condomino lo può far nominare dall AG

4 Art ter c.c. (nuovo articolo) Modificazioni delle destinazioni d uso: Per la modifica delle destinazioni d uso delle parti comuni al fine di soddisfare esigenze di interesse condominiale: Nuove maggioranze: 4/5 partecipanti condominio + 4/5 millesimi (quorum maggiore che per le innovazioni); Nuova convocazione: - affissione in spazi comuni per almeno 30 gg (problemi probatori); - convocazione Racc. A/R o pec deve pervenire almeno 20 gg prima della data di convocazione; - contenuto: deve indicare le parti comuni oggetto di modifica e nuova destinazione d uso (a pena di nullità); Delibera Assemblea: deve indicare che sono stati effettuati gli adempimenti di cui sopra; Divieto di modifica se pregiudizio sicurezza, stabilità o decoro NB: E stato espunto il comma riguardante la sostituzione/alienazione a maggioranza dalle parti comuni (rimane necessaria l unanimità)

5 Art quater c.c. (nuovo articolo) Tutela delle destinazioni d uso: Se vi sono attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d uso delle parti comuni, l amministratore o il singolo condomino, possono diffidare l esecutore e chiedere convocazione di assemblea: - Delibera di far cessare la violazione anche con azioni giudiziarie; - Quorum : maggioranza intervenuti e 500 millesimi (1136, II c.,c.c.)

6 Art c.c. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni: Articolo sostanzialmente invariato. Viene ribadito il divieto del condomino a rinunciare al proprio diritto sulle cose comuni e divieto di sottrarsi all obbligo di contribuzione alle spese per la conservazione, neanche modificando la destinazione d uso della propria unità. Novità: viene recepita normativamente la regolamentazione giurisprudenziale circa il distacco dall impianto di riscaldamento o condizionamento. Limiti al distacco: - Non devono derivare notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa; Soddisfatti tali limiti il rinunziante paga solo spese di manutenzione straordinarie e conservazione o messa a norma dell impianto; altrimenti paga anche la dispersione termica o furto di calore

7 Art c.c. (nuovo testo) Innovazioni: Il nuovo testo prevede due tipologie di innovazioni con diversi quorum necessari: Innovazioni classiche (dirette al miglioramento o uso più comodo o maggior rendimento cose comuni) Quorum: maggioranza intervenuti + 2/3 millesimi Innovazioni particolari: Quorum: maggioranza intervenuti mm

8 Art c.c. (nuovo testo) Le Innovazioni particolari: (quorum maggioranza int mm) 1. Opere per migliorare sicurezza e salubrità di edifici e impianti; 2. Opere per: - eliminare barriere architettoniche; - contenimento consumo energetico; - produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o rinnovabili; - realizzare parcheggi destinati alle u.i. o al condominio 3. Installazione impianti centralizzati ricezione radio-tv o accesso a flussi informativi anche via satellite o cavo. Attenzione: Nuovo iter di convocazione segue

9 Art c.c. (nuovo testo) Le Innovazioni particolari: (quorum maggioranza int mm) Nuovo iter di convocazione L amministratore DEVE convocare assemblea entro 30 gg dalla richiesta anche di UN SOLO CONDOMINO interessato all adozione delle innovazioni ex art. 1120, II comma c.c. La richiesta del condomino DEVE contenere l indicazione delle modalità degli interventi proposti. In mancanza l amministratore deve invitare il condomino a fornire tali precisazioni. NB: in ogni caso sono vietate le innovazioni che ledono decoro architettonico, pregiudichino stabilità e sicurezza fabbricato o rendano alcune parti inservibili all uso anche di un solo condomino.

10 Art c.c. (nuovo testo) Coordinamento con le leggi speciali: 1. Eliminazione delle barriere architettoniche Ora viene modificato art. 2 L. 13/89: sia in prima che in seconda convocazione serve la maggioranza degli intervenuti che rappresentino 500 millesimi Il testo precedente in seconda convocazione prevedeva una maggioranza più bassa (1/3 dei condomini e 1/3 millesimi).

11 Art c.c. (nuovo testo) Coordinamento con le leggi speciali: 2. Innovazioni e L. 10/91: maggioranze diverse Nuovo Art II c. maggioranza presenti + 500mm per - contenimento consumo energetico; - produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o rinnovabili; differenza Nuovo Art. 26 L. 10/91 maggioranza presenti + 1/3 mm per - contenimento consumo energetico e utilizzazioni fonti energia rinnovabili con attestato di certificazione energetica o diagnosi energetica di tecnico abilitato

12 Art c.c. (nuovo testo) Coordinamento con le leggi speciali: 3. Parcheggi Il nuovo art. 1120, II c., n. 2 c.c. prevede quorum maggioranza presenti e 500mm per realizzazione parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell edificio Il nuovo art ter c.c. prevede invece quorum di 4/5 + 4/5 per la modificazione delle destinazioni d uso delle parti comuni Possibile soluzione: prima l assemblea delibera con 4/5 + 4/5 la modifica della destinazione d uso a parcheggio ; poi delibera di destinare il parcheggio a servizio di singole u.i. o dell edificio (uso turnario)

13 Art c.c. (nuovo testo) Opere su parti di proprietà o uso individuale Il singolo condomino sulle parti di proprietà esclusiva o destinate all uso individuale, non può eseguire opere che rechino pregiudizio a: -stabilità; -sicurezza; -decoro architettonico. La versione precedente si riferiva genericamente a opere che rechino danno alle parti comuni dell edificio In ogni caso deve darne preventiva notizia all amministratore che riferisce all assemblea (novità)

14 Art bis c.c. (nuovo articolo) Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili 1) Impianti ricezione RadioTv e flussi informativi: E possibile l installazione del singolo con il minor pregiudizio possibile per le parti comuni e altre u.i. e preservando il decoro architettonico 2) Impianti per produzione energia da fonti rinnovabili: Dove: Sul lastrico solare o altra idonea superficie comune o proprietà esclusiva dell interessato; le modalità segue.

15 Art bis c.c. (nuovo articolo) Se si rendono necessarie modifiche alle parti comuni: a) Il condomino notizia l amministratore indicando il contenuto specifico e modalità di esecuzione degli interventi; b) L assemblea può prescrivere a maggioranza degli intervenuti e 2/3mm: Adeguate modalità alternative di esecuzione; Imporre cautele a salvaguardia stabilità, sicurezza e decoro edificio; Provvede su richiesta interessati a ripartire l uso del lastrico o altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento (solo per impianti produzione energia) Subordinare l esecuzione alla prestazione da parte dell interessato di idonea garanzia per i danni eventuali c) L accesso alle u.i. esclusive deve essere consentito ove necessario per la progettazione e installazione delle opere. Commento: La norma diventa quindi più restrittiva rispetto al 1102 c.c.

16 Art bis c.c. (nuovo articolo) Per gli impianti NON centralizzati GIA esistenti: Il nuovo art. 155 bis disp. att. c.c. prevede che per l adeguamento degli impianti di ricezione radio-tv e altri flussi informativi e impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili (1122bis, I comma cc), già esistenti alla data di entrata in vigore della riforma, l assemblea adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze ex art. 1136, I, II, III comma c.c. (in prima o seconda convocazione)

17 Art ter c.c. (nuovo articolo) Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni: Viene chiarito legislativamente il contrasto circa le maggioranze necessarie: Tribunale Salerno 2010: no all approvazione a maggioranza, necessaria l unanimità Riforma del Condominio : Valida la delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio (art. 1136, II c. cc).

18 Art ter c.c. (nuovo articolo) Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni: Rimangono in ogni caso valide le prescrizione del Garante Privacy Solo se rispetta il principio di proporzionalità (la videoripresa deve essere l ultima misura utile) Solo a fini di tutela delle persone e della proprietà (non per altri fini di controllo della vita dei condomini) Angolo visuale solo negli spazi soggetti a rischio; Conservazione immagini per 24 ore (deroga in caso di indagini) In caso di appalto a ditta esterna necessaria nomina del responsabile In ogni caso presenza cartelli segnaletici

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20 Art c.c. inalterato Art c.c.(nuovo testo) Manutenzione e sostituzione delle scale e ascensori: Viene recepito legislativamente l indirizzo giurisprudenziale che parifica l ascensore alle scale in tema di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione; La ripartizione delle spese per l installazione di ascensore ex novo rimane comunque regolata dall art. 1123, I comma, c.c. Artt c.c. rimangono inalterati

21 Grazie per l attenzione