unicasa...dove c è un condominio

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1 unicasa...dove c è un condominio anni di storia italiana per arrivare alla riforma del CONDOMINIO

2 ... DELLA SICUREZZA Il Legislatore pone l attenzione sulle condizioni di sicurezza nelle unità immobiliari. L articolo 1130 Attribuzioni dell amministratore impone che l amministratore debba curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Quali sono i dati inerenti la sicurezza dell unità immobiliare? Le certificazioni di conformità degli impianti, e quindi la loro perfetta funzionalità e le relative verifiche ispettive. L amministratore può avere l obbligo di verifiche continue anche alle proprietà dei singoli? La problematica può essere ricondotta alla colpa omissiva e quindi rientra negli obblighi dell amministratore far si che dalle parti di proprietà individuale non derivino pericoli per le parti comuni. La sola raccolta delle attestazioni relative alla conformità e agli adempimenti obbligatori degli impianti dei singoli, quelli comuni competono già all amministratore, anche ammesso che tutto sia positivo, non sarà sufficiente: l amministratore dovrà attivarsi in presenza di situazioni di pericolo, considerando che la sua condotta riguarda situazioni che sono o possono esser note e richiedono un obbligo giuridico di impedire l evento. In attesa che il Legislatore meglio specifichi quali siano gli obblighi sia del condomino sia dell amministratore, Il Documento di Valutazione dei Rischi (DVR) nel condominio dovrà considerare i potenziali pericoli derivanti dagli impianti dei singoli. (ad esempio la presenza di impianti di riscaldamento autonomi costituisce un aggravio di rischio). Ing. Emanuele Taccone

3 Settant anni di grandi cambiamenti sociali ed economici dal 1942, anno di pubblicazione del Codice Civile LIBRO TERZO (Della proprietà) - TITOLO VII (Della comunione) - CAPO II Del condominio negli edifici, ad oggi. Gli italiani hanno vissuto il dopo guerra, la prima repubblica ed ora la seconda repubblica ; hanno vissuto dalla ricostruzione industriale al miracolo economico degli anni 60, dall autunno caldo allo Statuto dei Lavoratori, dal benessere diffuso della Milano da bere degli anni 80 al culto dell essere e dello stile personale degli anni 90, dalla rivoluzione tecnologica al mercato globale, alla crisi finanziaria, all attuale recessione. In settant anni, in Italia, anche la casa si è rivoluzionata: oggi il 92% delle abitazioni è di proprietà di persone fisiche ( abitazioni), il 71,4% delle abitazioni è utilizzato dai proprietari ( abitazioni) e abitazioni sono in condominii con più di 8 unità immobiliari. Il 17 dicembre 2012 la Gazzetta Ufficiale pubblica la Legge n. 220 dell 11 dicembre 2012, Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici le nuove norme entrano in vigore il 18 giugno 2013.

4 ... DEL FONDO SPECIALE L articolo 1135 Attribuzioni dell assemblea dei condomini dispone che i condomini deliberino circa le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all ammontare dei lavori. La ragione è in primo luogo quella di imporre al consesso assembleare una contabilità separata per la realizzazione di opere straordinarie e per il riparto delle relative spese, nonché di far dotare in tempo il condominio della necessaria provvista di denaro per affrontare spese che generalmente sono assai rilevanti. Il fine è anche quello di rafforzare la garanzia di coloro che sono chiamati a realizzare le opere deliberate, mediante la predisposizione e l individuazione di un apposita provvista vincolata alla tacitazione delle pretese creditorie. (*) Per evitare ai Condomini lo stanziamento anticipato di ingenti somme la soluzione semplice può essere quella di ricorrere al finanziamento dell operazione. ma con quali strumenti e quali costi finanziari? Con Credito Condominio, la società di consulenza e arranger tecnologico e finanziario Harley & Dikkison Finance srl propone lo strumento finanziario più innovativo, sviluppato con alcuni Istituti di Credito sul territorio Nazionale, che consente al condominio di: Rispetto dell art C.C. di costituzione del Fondo Speciale Rapidità di accesso al credito Nessuna garanzia accessoria e/o fidejussoria Accedere ad un finanziamento fino a 5 anni Finanziamento fino a 2 milioni di euro Interessi zero (1). Importi certi e conoscenza anticipata dei costi e delle rate da pagare Risparmio di denaro, anticipando, ad esempio quando i lavori straordinari ottimizzano soluzioni energetiche, i benefici derivanti dai minori costi di gestione Risparmio di denaro, anticipando i benefici concessi dallo Stato quali detrazioni fiscali Fonti: (*) da Il Sole 24 Ore, Avv. Augusto Cirla, 7 febbraio 2013 Note: (1) Gli interessi possono essere sostenuti in parte o in toto dall impresa alla quale sono stati appaltati i lavori

5 ... DELLE parti comuni La GESTIONE DELLE PARTI COMUNI si adegua alle esigenze del 21 secolo: nascono i Super Condomini, si adatta l uso delle parti e degli impianti comuni alle nuove esigenze della collettività ma anche del singolo.... DELL ASSEMBLEA La costituzione ed i quorum deliberativi dell assemblea sono stati modificati per il funzionamento più snello dell assemblea stessa. Limiti alle deleghe ma innovazioni utili deliberate con maggioranze ridotte, per la tutela dei diritti dei singoli.... DELL AMMINISTRATORE Le nuove norme, a maggior tutela dei condomini, definiscono meglio i poteri e le responsabilità dell amministratore. L amministratore è sempre più interdisciplinare, portatore di servizi specialistici nella massima trasparenza. Art Art bis. Art bis Art Ar 6... DEL RENDICONTO CONDOMINIALE Viene imposto l obbligo di fornire la situazione finanziaria/ patrimoniale.

6 unicasa dove c è un condominio La Tabella delle principali delibere Le MAGGIORANZE necessarie in SECONDA CONVOCAZIONE L Assemblea è validamente costituita in Seconda Convocazione quando è presente 1/3 del numero dei Condomini ( teste ) ed 1/3 del Valore del condominio ( millesimi ) Le principali delibere: Maggioranze necessarie in Seconda Convocazione N.Condomini teste Valore millesimi Le principali delibere: Maggioranze necessarie in Seconda Convocazione N.Condomini teste Valore millesimi BARRIERE ARCHITETTONICHE Eliminazione 50% +1 interv. 1/2 cond. GESTIONE Amministratore: nomina, conferma, revoca, compenso 50% +1 interv. 1/2 cond. Consiglieri: nomina 50% +1 interv. 1/3 cond. Fondo Speciale per la manutenzione straordinaria 50% +1 interv. 1/2 cond. Manutenzioni ordinarie - gestione ordinaria 50% +1 interv. 1/3 cond. Manutenzioni straordinarie: di notevole entità 50% +1 interv. 1/2 cond. Preventivo e Rendiconto annuale 50% +1 interv. 1/3 cond. Rappresentante gestione Supercondominio: nomina 50% +1 interv. 2/3 cond. Revisore: nomina 50% +1 interv. 1/2 cond. GIUDIZIO LITI MEDIAZIONE Accettazione proposta di mediaz./conciliazione 50% +1 interv. 1/2 cond. Liti Attive e Passive (che esorbitano le attribuz. dell amm.re) 50% +1 interv. 1/2 cond. Nomina amm.re rapp. nella mediaz./conciliazione 50% +1 interv. 1/2 cond. INNOVAZIONI Che alterino il decoro architettonico 100% cond. 100% cond. Che rendano parti comuni inservibili ad un condomino 100% cond. 100% cond. Miglioramento o uso più comodo della cosa comune 50% +1 interv. 2/3 cond. Miglioramento sicurezza e salubrità edifici e impianti 50% +1 interv. 1/2 cond. INNOVAZIONI impianti COMUNICAZIONE Antenne centralizzate / Satellitare / Impianti via cavo 50% +1 interv. 1/2 cond. Reti/impianti comunicazione elettronica/fibra ottica 50% +1 interv. 1/2 cond. INNOVAZIONI impianti FONTI RINNOVABILI Installazione Fonti Rinnovabili comuni 50% +1 interv. 1/2 cond. Installazione Fonti Rinnovabili private: regolamentazioni 50% +1 interv. 2/3 cond. INNOVAZIONI impianti RISCALDAMENTO/CONDIZIONAMENTO Coibentazioni 50% +1 interv. 1/2 cond. Impianti di cogenerazione 50% +1 interv. 1/2 cond. Opere/trasformazioni per il contenimento energetico 50% +1 interv. 1/2 cond. Termoregolaz./Contabilizzaz.Calore-ripartizione costi 50% +1 interv. 1/2 cond. INNOVAZIONI impianti VIDEOSORVEGLIANZA Installazione 50% +1 interv. 1/2 cond. PARTI COMUNI Diffida x Attività negative per la destinazione d uso p.c. 50% +1 interv. 1/2 cond. Divisione delle parti comuni 100% cond. 100% cond. Modifica destinazione d uso 80% cond. 4/5 cond. Mutamento uso locali portineria (locazione) 50% +1 interv. 1/2 cond. Rinuncia al diritto sulle parti comuni (*) 100% cond. 100% cond. Variazioni che incidono sui diritti soggettivi 100% cond. 100% cond. PORTIERATO Sopressione servizio con modifica regol. assembleare 50% +1 interv. 1/2 cond. Sopressione servizio con modifica regol. contrattuale 100% cond. 100% cond. Sopressione servizio senza modifica regolamento 50% +1 interv. 1/3 cond. REGOLAMENTO Modifiche con variazioni dei diritti soggettivi sulle p.c. 100% cond. 100% cond. Mod. regole comportamentali (anche se r. contrattuale) 50% +1 interv. 1/2 cond. Regolamento assembleare/interno: approvazione 50% +1 interv. 1/2 cond. Sanzioni per infrazioni (art.70 Disp.Attuat.) 50% +1 interv. 1/3 cond. RETTIFICA o MODIFICA MILLESIMI Alterato più di 1/5 il valore proporzionale (anche solo di 1 u.i.) 50% +1 interv. 1/2 cond. Millesimi di proprietà: in genere 100% cond. 100% cond. Rettifica di un errore 50% +1 interv. 1/2 cond. SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO Quando si avrebbero edifici autonomi (art.61 Disp.Attuat.) 50% +1 interv. 1/2 cond. Quando sono modifiche dello stato (art.62 Disp.Attuat.) 50% +1 interv. 2/3 cond. (*) Escluso utilizzo del servizio riscaldamento/condizionamento - art comma

7 Art Art ter. Parti comuni dell edificio In sintesi, sono di proprietà comune tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune. Ambito di applicabilità Modificazione delle destinazioni d uso Art bis Viene riconosciuto il super condominio nei casi in cui più edifici, più condominii, abbiano parti in comune e ne vengono stabilite la regole di gestione e rappresentanza. Disposizioni attuative Quando i partecipanti sono complessivamente più di 60, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza del 50% + 1 di condomini intervenuti e i 2/3 dei millesimi del condominio, il rappresentante all assemblea del Super Condominio per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell amministratore. Il rappresentante comunica tempestivamente all amministratore di ciascun condominio l ordine del giorno e le decisioni assunte dall assemblea dei rappresentanti dei condominii. L amministratore riferisce in assemblea. Maggiore flessibilità, più possibilità di adeguare l uso alle mutate esigenze: l 80% dei proprietari e dei millesimi in assemblea può modificare la destinazione d uso delle parti comuni.... DELLE PARTI COMUNI Tutela delle destinazioni d uso Art quater. L amministratore diffida il singolo che esegue attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d uso delle parti comuni. L assemblea delibera con il 50% + 1 dei condomini intervenuti e il 50% dei millesimi del condominio di far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

8 Art Diritti dei partecipanti sulle parti comuni Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all obbligo di contribuire alle spese. Il condomino può rinunciare all utilizzo dell impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se non ne derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa; dovrà pagare le spese per la manutenzione straordinaria dell impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Impianti non centralizzati Art bis. Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle proprietà individuali, preservando il decoro architettonico dell edificio. È consentita l installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di ogni proprietario sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune: contenuto e modalità d esecuzione devono essere comunicate all amministratore. L assemblea può prescrivere modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell edificio e provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni con il 50% + 1 dei condomini intervenuti e i 2/3 dei millesimi del condominio. Art ter. Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni L installazione sulle parti comuni dell edificio di impianti di videosorveglianza è approvata dall assemblea con il 50% + 1 dei condomini intervenuti e 1/3 dei millesimi del condominio.

9 Art Costituzione dell assemblea e validità delle deliberazioni Prima convocazione: è costituita con l intervento del 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi del condominio Sono valide le delibere approvate da 50% + 1 dei condomini intervenuti e 50% dei millesimi del condominio Seconda convocazione: è costituita con l intervento di 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi del condominio Sono valide le delibere approvate da 50% + 1 dei condomini intervenuti e 1/3 dei millesimi del condominio. Disposizioni attuative Ogni condomino può delegare un rappresentante in assemblea. Se i condomini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e dei millesimi totali del condominio. Qualora un unità immobiliare appartenga a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell assemblea. All amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. L usufruttuario esercita il diritto di voto per l ordinaria amministrazione. Nelle altre delibere il diritto di voto spetta ai proprietari Il nudo proprietario e l usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti.... DELL ASSEMBLEA Delibere: Devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti il 50% + 1 dei condomini intervenuti e il 50% dei millesimi del condominio: - la nomina dell amministratore - le liti attive e passive - la ricostruzione dell edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità - la tutela della destinazione d uso delle parti comuni - le innovazioni relative a migliorare la sicurezza e la salubrità, ad eliminare le barriere architettoniche, al contenimento del consumo energetico, alla realizzazione di parcheggi, alla produzione di energia mediante l utilizzo di impianti di cogenerazione - fonti eoliche - solari o rinnovabili, all installazione di impianti centralizzati per i segnali radiotelevisivi o l accesso a qualunque flusso informativo, all installazione di impianti di videosorveglianza

10 Devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti il 50% + 1 dei condomini intervenuti e i 2/3 dei millesimi del condominio: - le innovazioni dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni - le richieste dal singolo condomino di modificare le parti comuni - le modalità alternative di esecuzione in caso di installazione di impianti privati per la produzione di energia da fonti rinnovabili - le richieste del singolo condomino di ripartire l uso del lastrico solare e di altre superfici comuni Regolamento del condominio Art Quando il numero dei condomini è superiore a 10 deve essere formato un regolamento approvato dall assemblea con la maggioranza del 50% + 1 degli intervenuti e il 50% dei millesimi del condominio Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Disposizioni attuative Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.

11 Art Nomina, revoca ed obblighi dell amministratore Quando i condomini sono più di 8 si deve nominare un amministratore. L assemblea può subordinare la nomina dell amministratore alla presentazione di una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale. Sul luogo di accesso al condominio è affissa l indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell amministratore. L amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute nonché quelle erogate su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. L amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro 6 mesi dalla chiusura dell esercizio. L incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. La revoca dell amministratore può essere deliberata dall assemblea se non rende il conto della gestione o in caso di gravi irregolarità: 1) l omessa convocazione dell assemblea per l approvazione del rendiconto condominiale 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, e di delibere dell assemblea 3) la mancata apertura ed utilizzo del conto corrente intestato al condominio 4) la confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell amministratore 5) l aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle iscrizioni a tutela dei diritti del condominio 6) l aver omesso di curare diligentemente l azione e la esecuzione coattiva in caso di recupero crediti 7) il mancato aggiornamento del registro di anagrafe con le generalità dei singoli proprietari del registro dei verbali delle assemblee del registro di nomina e revoca dell amministratore del registro di contabilità della situazione dei pagamenti o delle liti al singolo condominio 8) Non aver fornito la polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato.... DELL AMMINISTRATORE

12 Disposizioni attuative Chi acquista è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente. Chi vende resta obbligato solidalmente al pagamento dei contributi maturati fino al momento in cui trasmette il rogito all amministratore In caso di ritardo nel pagamento per un semestre, l amministratore può sospendere al condomino moroso i servizi comuni. Per la riscossione dei contributi l amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. I creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, se non dopo aver agito nei confronti dei morosi L amministratore deve specificare analiticamente l importo dovuto a titolo di compenso per l attività svolta. Art Attribuzioni dell amministratore L amministratore deve: 1) eseguire le delibere dell assemblea, convocarla annualmente, curare l osservanza del regolamento di condominio 2) disciplinare l uso delle cose comuni 3) riscuotere ed erogare 4) conservare le parti comuni dell edificio 5) eseguire gli adempimenti fiscali 6) aggiornare il registro di anagrafe contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all amministratore entro 60 giorni. L amministratore, chiede le informazioni necessarie e decorsi 30 giorni, acquisisce le informazioni addebitandone il costo 7) aggiornare il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell amministratore e il registro di contabilità 8) conservare tutta la documentazione 9) fornire al condomino l attestazione relativa ai versamenti degli oneri condominiali e delle liti in corso 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l assemblea per l approvazione entro 180 giorni

13 Art bis. Rendiconto condominiale Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve. Si compone di: un registro di contabilità un riepilogo finanziario una nota sintetica esplicativa della gestione con l indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L assemblea può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. l condomini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. L assemblea può nominare un consiglio di condominio con funzioni consultive e di controllo composto da almeno 3 condomini negli edifici di almeno 12 unità immobiliari.... DEL RENDICONTO

14 ... DELLE TABELLE MILLESIMALI Disposizioni attuative: l valori nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all unanimità. Nei casi in cui 1 - sono conseguenza di un errore 2 - sono mutate le condizioni di una parte dell edificio per sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, la tabella millesimale può essere rettificata con un numero di voti che rappresenti il 50% + 1 dei condomini intervenuti e il 50% dei millesimi del condominio. Il costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.... DEL SITO CONDOMINIALE Disposizioni attuative: L assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio delibera di attivare un sito internet del condominio che consenta di consultare ed estrarre copia dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.... DEL RISPARMIO ENERGETICO Leggi speciali: L 9 gennaio 1991, n. 10 art. 26 Gli interventi sugli edifici e sugli impianti per il contenimento del consumo energetico sono deliberati dal 50% + 1 dei condomini intervenuti e da 1/3 dei millesimi del condominio. Per le innovazioni relative all adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto in base al consumo effettivo l assemblea delibera con il 50% dei condomini intervenuti e il 50% dei millesimi del condominio.... DELLE TRASMISSIONI RADIOTELEVISIVE E DEI SISTEMI AUDIOVISIVI Leggi speciali: L 20 marzo 2001, n. 66 art. 2-bis Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le installazioni di nuovi impianti sono approvate dal 50% dei condomini intervenuti e dal 50% dei millesimi del condominio.

15 unicasa dove c è un condominio Il modello di gestione unicasa italia spa è nato nel 2005 ed è oggi il primo e l unico modello di gestione che ha anticipato il cambiamento. la proposta unicasa unisce in un unico Gruppo Amministratore l amministratore indipendente è totalmente dedicato al proprio Cliente, sempre disponibile ad ascoltare, vedere, condividere e risolvere i problemi del Cliente Azienda l azienda modernamente strutturata eroga i servizi di contabilità e di fiscalità, provvede alle pratiche per le detrazioni fiscali e garantisce ai Clienti costi contenuti con la forza contrattuale del Gruppo amministratore unicasa servizi unicasa insieme garantiscono con la condivisione di procedure e con l unico obiettivo della centralità e soddisfazione del Cliente immediatezza negli interventi di manutenzione economicità dei compensi richiesti alta reperibilità rapidità nell esecuzione delle scelte condominiali garanzie per il denaro gestito

16 riforma del condominio prodotto e distribuito gratuitamente da unicasa Italia spa in collaborazione con: Avv. Luca Finocchiaro - Studio Legale Finocchiaro e Laganà Corso Venezia, Milano - Tel l.finocchiaro@fllaw.it Ing. Emanuele Taccone - Easy Project srl Via G. Hassamman 11/b Lodi - Tel info@easyprojectsrl.it D.ssa Annalisa Ferrazzi - Harley&Dikkinson Finance srl Via Esiodo, Milano - Tel info@harleydikkinson.biz Sede: Via Schiaffino, Milano - tel fax info@unicasaitalia.it