L.220/2012 (Legge 11 dicembre 2012, n. 220)

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1 LA TABELLA DELLE PRINCIPALI NOVITA' SULLA RIFORMA DEL CONDOMINIO L.220/2012 (Legge 11 dicembre 2012, n. 220) La figura dell'amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini (più di 4, ante riforma) e la nomina è fatta, su inerzia dell'assemblea, dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. Per fare l'amministratore è necessario essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado. Sono requisiti positivi: godimento dei diritti civili, titolo di studio, formazione. Sono requisiti negativi: condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia la fede pubblica, il patrimonio ecc.; sottoposizione a misure di prevenzione definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; interdizione o inabilitazione; annotazione nell'elenco dei protesti cambiari. L'incarico di amministratore può essere svolto anche dalle società. La durata in carica dell amministratore è prevista dall'articolo 9: "L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata". La revoca dell amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sono inoltre elencati nel dettaglio i casi in cui i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all amministratore (quele, ad esempio, la mancata apertura o la mancata utilizzazione del conto corrente condominiale). Amministratore Art CC Le attribuzioni dell amministratore si presentano notevolmente incrementate; egli, infatti, oltre ad una serie di obblighi e di compiti elencati nell art c.c., deve: 1) eseguire le delibere dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi condominiali ed erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell edificio e all esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta dei REGISTRI CONDOMINIALI (v.); 7) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnicoamministrativo dell'edificio e del condominio; 8) fornire al condomino che ne faccia richiesta l attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. 9) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.* *Il nuovo articolo 1130, dispone che l'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale e convocare l'assemblea per l'approvazione entro 180 giorni. L'omessa convocazione costituisce «grave

2 irregolarità» (ex articolo 1129, n. 1) sufficiente a richiedere la revoca giudiziaria. L'amministratore deve agire in giudizio contro i condòmini morosi entro sei mesi, a meno di non ottenere dall'assemblea una dispensa esplicita. Inoltre, se il ritardo è più di sei mesi, l'amministratore può sospendere l'erogazione dei servizi ai morosi: disposizione innovativa, ma di fatto non sempre applicabile per i servizi che non possono essere facilmente frazionati. Inoltre, dopo la sentenza della Cassazione a Sezioni unite del 2008, la riforma conferma che i creditori del condominio devono rivolgersi in prima battuta ai condòmini morosi (e hanno diritto di avere le informazioni dall'amministratore, senza violazioni della privacy). Solo dopo potranno agire in giudizio contro gli altri proprietari in regola con i pagamenti. La revoca dell'amministratore potrà essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina o con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità Giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131 c.c. (omessa comunicazione all assemblea della notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo il cui contenuto esuli dalle attribuzioni dell amministratore), se non rende il conto della gestione (attualmente se non lo rende per due anni), o in caso di gravi irregolarità. In particolare -ha aggiunto la novella-, qualora siano emerse gravi irregolarità fiscali o l amministratore non abbia aperto e utilizzato il conto corrente condominiale, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocargli il mandato. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità Giudiziaria; se la domanda viene accolta, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. In caso di revoca da parte dell'autorità Giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato. Sulla revoca dell amministratore il Tribunale decide in camera di consiglio con decreto motivato, sentito lo stesso amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del Tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d'appello nel termine di 10 giorni dalla notifica o dalla comunicazione. Revoca Art CC Obbligo registri condominiali Gravi irregolarità (dodicesimo e tredicesimo comma art c.c.). Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo1130, numeri 6), 7) e 9) (tenuta dei registri condominiali e della documentazione); 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati (v.). Il Tribunale (primo comma art. 64 disp, att. c.c.) provvederà alla revoca dopo aver sentito l amministratore in contraddittorio con il ricorrente e non soltanto l amministratore come avviene attualmente. In caso di revoca da parte dell'autorità Giudiziaria, l'assemblea non potrà nominare nuovamente l'amministratore revocato. REGISTRI CONDOMINIALI (art. 1130, nn. 6 e 7, c.c.) La riforma introduce i seguenti registri condominiali, la cui tenuta è

3 Assicurazione amministratore Conto corrente condominiale obbligatorio Opere eseguite dal condomino alla propria unità o su parti comuni Assemblea affidata all amministratore: - registro di anagrafe condominiale: contiene le generalità dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati dev essere comunicata REGISTRI CONDOMINIALI (art. 1130, nn. 6 e 7, c.c.) La riforma introduce i seguenti registri condominiali, la cui tenuta è affidata all amministratore: - registro di anagrafe condominiale: contiene le generalità dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati dev essere comunicata all'amministratore per iscritto entro 60 giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; - registro dei verbali delle assemblee: vi devono essere annotate le eventuali mancate costituzioni dell assemblea, le delibere nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta. Allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato; a tutela degli assenti, le eventuali mancate costituzioni dell assemblea, le discussioni svolte e le delibere adottate, nonché le eventuali, ma brevi, dichiarazioni rese dai condomini; - registro di nomina e revoca dell amministratore: vi vengono annotate in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale; - registro di contabilità: può essere tenuto anche con modalità informatizzate e vi devono essere annotati, in ordine cronologico, entro 30 giorni da quello dell effettuazione, i movimenti in entrata e in uscita. L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato. Se deliberata, la nomina non accompagnata dalla polizza è senza effetto Secondo il comma 7 dell'articolo 1129 (modificato dall'articolo 9 dellle legge n. 220/2012) l amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Le opere eseguite dal singolo all'interno della propria unità immobiliare o su parti comuni che gli siano state attribuite in uso esclusivo, diversamente da quanto fin ora previsto, devono sempre essere comunicate preventivamente all'amministratore che ne riferisce all'assemblea (articolo 1122 del Codice civile). Nel caso di installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili su parti comuni che necessitano di modificazioni, l'interessato deve darne comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può deliberare modalità alternative di esecuzione delle opere, imporre cautele o pretendere idonea garanzia per i danni eventuali (articolo 1122-bis). Cambiano le maggioranze per l approvazione delle delibere, che possono essere impugnate da ogni condomino assente, astenuto o dissenziente, il quale può richiedere l annullamento all autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla data di deliberazione o comunicazione (per gli assenti); L'assemblea può aggiornarsi ad altra data per completarne l'esame (Cassazione n. 143/2004) come legittima continuazione della seconda

4 convocazione (Cassazione n. 1516/1988). Tale aggiornamento vale come «convocazione» solo per i presenti mentre per gli assenti la mancata convocazione rende le delibere assembleari annullabili e non nulle. La legge di riforma ha disposto che l'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi convocando gli aventi diritto con un unico avviso contenente le informazioni necessarie per un'eventuale prosecuzione dell'assemblea (articolo 66, ultimo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile). Deleghe Fondo speciale Regolamento L usufruttuario potrà votare le delibere attinenti all'ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi comuni. Per le altre delibere il diritto di voto spetta al nudo proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttario abbia fatto eseguire a proprie spese, di fronte all ingiustificato rifiuto del proprietario, una riparazione posta a suo carico, o si tratti di lavori od opere consistenti in miglioramenti e addizioni di cui agli artt. 985 e 986 c.c. In tutti questi casi l'avviso di convocazione dev essere comunicato sia all'usufruttuario che al nudo proprietario. La delega deve essere scritta e, se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale. Nell'assemblea del supercondominio quando i partecipanti sono complessivamente più di 60 ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 5, Codice civile, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell'amministratore (articolo 67, comma 3, nuova versione). Non possono essere conferite deleghe all'amministratore per nessun tipo di assemblea. In virtù del riformato art. 1135, l'assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale, di importo pari all'ammontare dei lavori. Le nuove disposizioni disciplinano anche l aspetto sanzionatorio: sono previste, infatti, pene più pesanti, pari a ben 200, che possono diventare 800 in caso di recidive. La sanzione deve essere applicata dall'amministratore in caso di infrazioni al regolamento di condominio e la somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie (nuovo articolo 70-bis delle disposizioni di attuazione al Codice civile). Peraltro, la sanzione per le infrazioni al regolamento di condominio non è applicabile ai conduttori delle unità immobiliari private, stante la natura di sanzione eccezionale e di pena privata avente come destinatari i condòmini. Secondo la Suprema corte, anche se gli inquilini si trovano a godere dei beni comuni dell'edificio, rimangono tuttavia estranei all'organizzazione condominiale (sentenza della Cassazione 10837/1995). I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69 disp.att.c.c.. Mediazione Diritti sulle parti comuni ed impianto di riscaldamento Art quater Disp. Att. C.C.: Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non s Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

5 Destinazioni d uso e sostituzione parti comuni Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Il nuovo articolo 1117-ter (introdotto dall'articolo 2 dellle legge n. 220/2012) prevede che per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, puo' modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. Tuttavia, sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. Animali Sito internet In virtù del neo articolo 1117-quater, in caso di attivita' che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'articolo 16 della legge stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici". Su richiesta dell assemblea, l amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; Tabelle millesimali Videosorveglianza 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all assemblea dei condomini. L amministratore che non adempie a quest obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le deliberazioni concernenti l installazione sulle parti comuni dell edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio.

6 L.220/2012 (Legge 11 dicembre 2012, n. 220): Art. 1 Specifica elenco parti comuni Art. 2 Introduce gli artt bis, 1117-ter e 1117-quater Precisa ambito di applicazione delle disposizioni sul condominio e disciplina destinazione d uso Art. 3 Sostituisce l art cc Disciplina i diritti sulle parti comuni e il distacco dall impianto centralizzato di riscaldamento Art.4 Modifica l art cc Sancisce per la divisione delle parti comuni il consenso di tutti i partecipanti al condominio Art. 5 Modifica l art cc Stabilisce le innovazioni da adottare con le maggioranze di cui all art. 1136, secondo comma, cc. Art. 6 Aggiunge alcuni commi all art cc Art.7 Introduce gli artt bis, ter. Prevede una specifica disciplina per l approvazione delle innovazioni dirette a valorizzare l immobile sotto il profilo della sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, dell abbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del consumo energetico, della realizzazione di parcheggi e dell installazione degli impianti per l accesso a flussi informativi. Disciplina le installazioni di impianti non centralizzati e gli impianti di videosorveglianza Art. 8 Modifica l art cc Disciplina il governo delle spese di scale e ascensori Art. 9 Sostituisce art cc. Prevede le condizioni per la nomina e la revoca dell amministratore. Art. 10 Sostituisce al art cc Precisa le attribuzioni dell amministratore. Art.11 Introduce l art bis Disciplina il rendiconto condominiale Art.12 Modifica l art cc Introduce modifica formale. Art. 13 Sostituisce l art cc Disciplina gestione individuale cose comuni e partecipazione progetti promossi dalle istituzioni locali. Art.14 Sostituisce art cc Stabilisce le condizioni di costituzione e validità assemblea Art. 15 Sostituisce art cc Disciplina l impugnazione delle delibere assembleari Art. 16 Artt. da 18 a 26 Modificano gli artt. 63, 64, 66, 67, 68, 69, 70 disp, att. Cc. Introducono gli artt. 71 bis, ter e quater, e 155 bis disp. att. Cc. Recano una serie di modifiche alle disposizioni di attuazione del codice civile conseguenti alla nuova disciplina del condominio Artt. da 27 a 29 Modificano varie disposizioni di legge Uniformano discipline contenute in altre fonti normative alla riforma della disciplina del condominio Art. 30 Non interviene su altre disposizioni Stabilisce la prededicibilità di alcuni contributi, ex art. 111 legge fallimentare, in presenza di determinate condizioni. Art. 31 Modifica art. 23, primo comma, Cpc Applica il foro stabilito per le causa tra condomini alle cause tra condomini e condominio.