LA RESPONSABILITÀ DELL AMMINISTRATORE NELL ESECUZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI. a cura di Emanuele Calcagno Luca Carboni

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1 LA RESPONSABILITÀ DELL AMMINISTRATORE NELL ESECUZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI a cura di Emanuele Calcagno Luca Carboni

2 1 modulo Obblighi dell amministratore a cura di Emanuele Calcagno Avvocato del Foro di Roma Socio Fondatore del Polo di Diritto Immobiliare

3 Obblighi dell amministratore L art. 9 della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 esordisce stabilendo che l articolo 1129 del Codice civile è sostituito dal seguente e proseguendo con il nuovo testo della norma strutturato in sedici commi. In base alle nuove norme l amministratore di condominio dovrà inoltre eseguire le deliberazione dell assemblea dei condòmini, fare rispettare il regolamento condominiale, disciplinare l uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi in modo che sia assicurato il godimento a tutti i partecipanti al condominio, convocare annualmente per l approvazione del bilancio annuale (o ogni qualvolta ve ne sia la necessità) l assemblea dei condòmini, compiere gli atti conservati relativi alle parti comuni dell edificio. Ne deriva che l art Cod. Civ. secondo la novella del 2012 regolamenta in modo organico ed univoco anche gli obblighi dell amministratore di condominio e non soltanto la procedura per la sua nomina o revoca.

4 Obblighi dell amministratore Convocazione dell Assemblea L'assemblea può essere convocata in via ordinaria o in via straordinaria. L'assemblea si definisce ordinaria quando è la prima assemblea che viene convocata nel periodo di gestione annuale e può trattare qualsiasi argomento sia di ordinaria che di straordinaria amministrazione. Tutte le altre assemblee, oltre alla prima (c.d. ordinaria), vengono definite straordinarie e anche queste possono trattare qualunque argomento, sia di ordinaria che di straordinaria amministrazione. L'assemblea è convocata in via ordinaria almeno una volta l'anno per discutere e deliberare sulle materie indicate dall'1135 Cod. Civ.; questa può essere richiesta in qualsiasi momento dall'amministratore o da un condomino.

5 Obblighi dell amministratore Ulteriori obblighi Deve compiere gli atti conservati relativi alle parti comuni dell edificio. Deve agire per il recupero anche giudiziale delle quote condominiali e/o delle somme deliberate dall assemblea dei condomini per l esecuzione di determinate attività e/o prestazioni. Deve provvedere alle spese per l amministrazione ordinaria delle parti comuni. Deve adempiere agli obblighi fiscali. Deve predisporre, redigere ed aggiornare il registro condominiale contenente i nominativi dei singoli proprietari ed i dati catastali di ogni unità abitativa. Deve conservare i libri dei verbali dell assemblea dei condomini. Deve provvedere alla redazione del rendiconto annuale della gestione ordinaria del condominio e convocare la relativa assemblea.

6 Obblighi dell amministratore Ulteriori obblighi posti a carico dell amministratore di condominio emergono a contrario dalla lettura delle fattispecie predisposte dal Legislatore che ne determinano la revoca Come già detto ha l obbligo di convocare l assemblea per l approvazione dei conti; Ha l obbligo di convocare l assemblea per la nomina di un nuovo amministratore Ha l obbligo di eseguire un provvedimento del giudice o dell autorità Ha l obbligo di dare esecuzione ad una delibera dell assemblea Ha l obbligo di aprire il conto corrente condominiale Gestisce il patrimonio del condominio in modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti Ha l obbligo di comunicare ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale Ha l obbligo di rendere i conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale Ha l obbligo di comunicare i propri dati in modo incompleto Ha l obbligo di fornire dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti Ha l obbligo di tenere aggiornati e puntuali i registri obbligatori Ha l obbligo di recuperare crediti ivi includendo la relativa fase di esecuzione Ha l obbligo di non cancellare immotivatamente delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

7 2 modulo Delibere inesistenti / nulle / annullabili

8 Delibere inesistenti / nulle / annullabili È obbligo dell Amministratore convocare l assemblea del Condominio, in cosa consiste quest attività? Alla convocazione dell assemblea provvede l amministratore attraverso un apposito atto che deve indicare in modo chiaro: chi convoca l assemblea a chi è diretta la convocazione il luogo, la data e l ora in cui si terrà l assemblea le questioni che verranno esaminate nel corso dell assemblea (ordine del giorno) La convocazione deve giungere almeno 5 giorni prima della data di prima convocazione e può essere inviato per lettera raccomandata, fax o posta elettronica certificata (la c.d. P.E.C.) oppure ricevuta a mani. Questo termine si calcola tenendo in considerazione non il momento di invio della comunicazione, ma il momento in cui questa viene ricevuta dal singolo condomino. Nella convocazione deve essere specificata sia la prima che la seconda convocazione che deve essere fissata necessariamente in un giorno diverso dalla prima. Nella seconda convocazione infatti il numero minimo di partecipanti (quorum) è infatti molto minore.

9 Delibere inesistenti / nulle / annullabili L Ordine del giorno deve essere chiaro e puntuale nell indicare i temi e/o argomenti sui quali l assemblea è chiamata a pronunciarsi L impianto normativo prevedrebbe che nell assemblea di approvazione dei bilanci e nomina/revoca dell amministratore non si trattino ulteriori e/o diversi argomenti ma la prassi considera il dispositivo normativo superabile. Inoltre e talvolta l ordine del giorno termina con l indicazione varie ed eventuali. Con questa dicitura si fa riferimento a questioni, che devono essere però marginali rispetto alla vita del condominio, che potranno essere trattate nel corso dell assemblea.

10 Delibere inesistenti / nulle / annullabili Costituzione e svolgimento assemblea condominiale Il giorno e nel luogo e all ora indicata in convocazione si tiene l assemblea. Il primo atto da compiersi è la nomina del: Presidente che regola lo svolgimento dell Assemblea; Segretario che redigerà il verbale dell Assemblea su indicazione del Presidente Il presidente ha l obbligo di verificare se sia presente un numero minimo di condomini rappresentativo di una porzione minima del condominio. L assemblea, infatti, può dirsi regolarmente costituita qualora siano presenti: in prima convocazione almeno la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti i due terzi del valore dell edificio in seconda convocazione almeno un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell edificio.

11 Delibere inesistenti / nulle / annullabili La delibera è la decisione assunta dall assemblea dei Signori Condòmini sui punti all ordine del giorno Le deliberazioni sono valide se raggiungono un numero minimo di consensi (quorum deliberativo) che è diverso a seconda che l assemblea si svolga: in prima convocazione oppure in seconda convocazione Ovvero in ragione della natura delle questioni affrontate. In linea di massima la delibera è valida se è approvata dalla maggioranza degli intervenuti a patto che rappresentino: almeno la metà del valore dell edificio se l assemblea si tiene in prima convocazione almeno un terzo del valore dell edificio se l assemblea si tiene in seconda convocazione.

12 Delibere inesistenti / nulle / annullabili I casi in cui occorrono delle maggioranze diverse le delibere riguardanti: la nomina, la revoca o la riconferma dell'amministratore, le liti giudiziarie che eccedano le attribuzioni dell'amministratore, la ricostruzione dell'edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità, devono essere approvate in ogni caso con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio; le delibere riguardanti: le innovazioni dirette ad ottenere il più comodo o il miglior rendimento delle cose e/o impianti comuni e la costruzione di nuovi impianti e/o servizi comuni devono essere approvate con la maggioranza dei condòmini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio, salvo il disposto di leggi speciali; le delibere su argomenti per i quali leggi speciali dispongono maggioranze diverse da quelle sopraelencate;

13 Delibere inesistenti / nulle / annullabili I casi in cui occorrono delle maggioranze diverse le delibere riguardanti: le delibere inerenti modifiche e/o integrazioni del regolamento condominiale; l'alienazione di parti comuni del condominio; la modifica delle tabelle millesimali; quelle delibere che toccano direttamente ed in qualsivoglia modo la disponibilità all'uso delle parti esclusive dei singoli condòmini; devono essere approvate in ogni caso con l'unanimità dei condòmini che rappresentino la totalità del valore millesimale dell'edificio.

14 Delibere inesistenti / nulle / annullabili Delibere inesistenti, nulle e annullabili Sono da ritenersi inesistenti le delibere che non soddisfino nessuno dei requisiti previsti dalla Legge. Sono da ritenersi nulle quelle delibere assembleari che siano prive di elementi essenziali, quelle che prevedono il voto favorevole dell unanimità dei condomini previsto da Legge o Regolamento; quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell assemblea, ancora quelle delibere che vadano ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino, ed infine quelle invalide in relazione all oggetto. (Cass. civile, Sezioni Unite, 7 marzo 2005, n e Tribunale Torino 1 aprile 2014 n. 2396). Sono annullabili il resto delle delibere. A titolo esemplificativo quelle prese in assemblee illegittimamente convocate e con maggioranze non qualificate, oppure che riguardano argomenti non compresi nell ordine del giorno.

15 3 modulo Responsabilità dell amministratore nell esecuzione

16 Responsabilità dell amministratore nell esecuzione L Amministratore del Condominio ha l obbligo di attuare il deliberato dell Assemblea L Amministratore che non esegue la delibera condominiale può essere chiamato a rispondere dei danni cagionati ai proprietari dello stabile da Lui amministrato. Tali inadempienze possono portare alla revoca dell Amministratore e possono determinare un azione giudiziaria nei confronti dell Amministratore. Si parla di quindi di responsabilità dell amministratore da contratto (mandato) e quindi al condominio sarà sufficiente dimostrare l esistenza di un danno derivante da un omissione da parte dell amministratore. Quest ultimo, per contro, dovrà invece dimostrare che di avere eseguito correttamente il proprio incarico e che pertanto il danno non è imputabile ad alcuna sua omissione.

17 Responsabilità dell amministratore nell esecuzione L Amministratore del Condominio ha l obbligo di attuare il deliberato dell Assemblea La Corte di Cassazione con la sentenza 7103/2013 ha autorevolmente evidenziato e statuito che se dall omissione dell attuazione del deliberato sia derivato un danno ai condòmini l amministratore sarà chiamato a risarcire il relativo danno. Così come potrà esserlo aver eseguito una delibera che non andava eseguita in quanto contraria alla Legge. Infatti l amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si obbliga a gestire e tutelare i diritti a esso correlati e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto a eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la diligenza del buon padre di famiglia (art c.c.). Se non adempie alla prestazione dovuta, è obbligato al risarcimento del danno in base ai principi di responsabilità contrattuale come disciplinato dall art c.c. (responsabilità del debitore).

18 Responsabilità dell amministratore nell esecuzione OBBLIGO DI ESECUZIONE L art c.c. disciplina le attribuzioni dell amministratore, stabilendo che Egli debba: eseguire le deliberazioni dell assemblea dei condomini; curare l osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell edificio; alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione. L inadempimento rispetto a tali obblighi comporta, inevitabilmente, la responsabilità contrattuale dell amministratore nei confronti dei condomini.

19 4 modulo Responsabilità dell amministratore per la mancata esecuzione

20 Responsabilità dell amministratore per la mancata esecuzione RESPONSABILITÀ dell Amministratore del Condominio per la mancata esecuzione del deliberato 1130, comma 1, numero 1, Cod. civ. L amministratore deve eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento condominiale operando con la diligenza che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità. Tale obbligo, in applicazione dei principi del mandato, presuppone che l amministratore ponga in essere tutte le attività collaterali finalizzate all esatto adempimento del proprio compito.

21 Responsabilità dell amministratore per la mancata esecuzione RESPONSABILITÀ dell Amministratore del Condominio per la mancata esecuzione del deliberato L amministratore deve dare comunque esecuzione alle delibere irregolari o palesemente invalide? In considerazione del fatto che il compimento di un atto che esorbiti dai suoi compiti di mandatario lo potrebbe esporre a responsabilità personali nei confronti dei condomini suoi mandanti. Potrebbe, infatti, ravvisarsi un eccesso di potere da parte dell amministratore che esegue comunque una delibera inficiata da nullità. Pertanto è ammessa la mancata esecuzione di una delibera laddove ricorrano i casi specifici di nullità ed annullabilità o violazione di Legge.

22 5 modulo Come gestire la delibera invalida a cura di Luca Carboni Amministratore condominiale

23 Come gestire la delibera invalida Il quadro di riferimento In tema di delibere invalide conoscerete bene le coordinate normative all interno delle quali deve operare l amministratore. Le più rilevanti sono in sintesi: 1) le previsioni dell art ovvero dare esecuzione alle delibere, disciplinare l uso delle cose comuni nell interesse dei condomini, compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell edificio 2) le prerogative di cui all art I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini 3) In quanto mandatario, ai sensi dell art c.c. l amministratore deve eseguire il proprio incarico con la diligenza cosiddetta del buon padre di famiglia, valutando cioè di volta in volta le modalità di esecuzione del proprio operato e fornendo costante prova della conformità di esso ai criteri di buona amministrazione

24 Come gestire la delibera invalida Alcuni consigli pratici di carattere generale Dunque abbiamo poteri, obblighi e responsabilità, palesemente distribuiti in modo squilibrato e mal ricompensati. Quali sono le possibili contromisure? Il nostro obiettivo sarebbe evitare in ogni modo che si assumano delibere invalide, e dunque: 1) autorevolezza 2) competenza 3) trasparenza 4) prudenza 5) pazienza

25 Come gestire la delibera invalida Delibere annullabili Le delibere annullabili sono sostanzialmente affette da vizi di forma. Nel darvi applicazione prima dei 30 giorni previsti dall art occorre valutare l urgenza, il grado di conflittualità in relazione alla decisione presa, l entità economica e le conseguenze pratiche. Se proprio deve essere, nell interesse vostro e del Condominio abbiate cura di scongiurare tutte le ragioni di annullabilità che ricadono sotto il vostro controllo (spedizioni, convocazione di tutti gli aventi diritto, verbalizzazione) e che rimanga eventualmente solo il mancato rispetto delle maggioranze di legge.

26 Come gestire la delibera invalida Delibere nulle Si tratta della circostanza più delicata ma per quanto possa sembrare assurdo la vita condominiale è disseminata di delibere nulle assunte per praticità o per puro buon senso (tipicamente una ripartizione di spesa ad hoc o un autorizzazione concessa a un condomino in contrasto con un regolamento contrattuale). Valutate caso per caso ma non perdete mai la consapevolezza di quello che sta accadendo. Nelle situazioni più gravi il mio consiglio è chiarire tutto in assemblea fino al punto di rassegnare le dimissioni qualora vi si volesse imporre l applicazione della delibera.

27 Come gestire la delibera invalida Delibere nulle un caso di specie Può capitare che il Condominio si rifiuti di dare corso a necessari e comprovati lavori di messa a norma di un impianto condominiale. Si tratta di una delibera a tutti gli effetti illecita e nulla che lascia l amministratore con un carico di responsabilità che lo pongono di fronte a scelte complesse. In un tale caso rimangono valide le indicazioni generali già fornite. Rivelatesi infruttuose, non ci sono che due alternative: porre autonomamente in essere i lavori necessari rimettendosi a proprio rischio ad un assemblea riconvocata o dimettersi sapendo purtroppo che l art cc stabilisce che Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.