Valore di costo procedimento analitico

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1 Corso di estimo Clasa a.a. 2010/11 Valore di costo procedimento analitico Docente Collaboratrice prof. Stefano Stanghellini arch. Valeria Ruaro

2 Il procedimento analitico ricostruttivo Il procedimento analitico per la stima dei costi è il computo metrico estimativo Nel CME vengono calcolati i costi di costruzione (C C = M + Mat + Nt +Sg + Uc) La somma degli importi delle quantità per i rispettivi prezzi unitari costituisce il preventivo analitico (Cc) ottenuto attraverso il Computo Metrico Estimativo Cc i n 1 ( Q i P i ) Q i Quantità di ciascuna lavorazione P i Prezzo unitario di ciascuna lavorazione 2

3 Cme e soggetti Due sono i soggetti che utilizzano il Cme Il committente, che sulla base del Cme può effettuare : la programmazione degli investimenti la valutazione delle offerte formulate dalle imprese Il costruttore, che ha la possibilità di : valutare la convenienza delle opere da eseguite (in fase preventiva) utilizzare i dati del computo nelle fasi di ordinazione e contabilità (in corso d opera) 3

4 Modalità di retribuzione delle opere In edilizia, le opere possono essere retribuite secondo quattro modalità: in funzione degli accordi contrattuali opere a corpo opere a misura in funzione della natura delle prestazioni lavori in economia lavori a percentuale 4

5 Modalità di retribuzione delle opere Opere a corpo Prevedono la determinazione di un compenso fisso per l esecuzione completa dei lavori che deve essere preventivamente calcolata Opere a misura Si compensano sulla base di prezzi unitari stabiliti per le singole categorie di opere e quindi i pagamenti vengono effettuati sulle misurazioni della quantità di opere effettivamente realizzate. 5

6 Alcuni esempi Fornitura e posa in opera di cassa metallica zincata per porta a scomparsa per il locale bagno, saldatura delle zanche alla nuova muratura con sabbia cemento a presa rapida a corpo 619,7 Costruzione di nuova tramezza di delimitazione con mattoni forati annegati in malta cementizia, tagli in breccia di muratura per ancoraggio alle murature portanti a misura ml (3,62+0,45) x 3,40 = mq 13,83 /mq Se il costo unitario è /mq 43,9 il costo totale è pari a 606,8 6

7 Modalità di retribuzione delle opere Lavori in economia Si compensano separatamente le prestazioni fornite di manodopera, noleggi e trasporti, sulla base della loro determinazione a consuntivo. Lavori a percentuale Comprendono: prestazioni parziali, assistenze, per le quali il compenso è stabilito in funzione dell importo a cui si riferiscono (ad esempio: il progettista, il direttore dei lavori) 7

8 I costi aggiuntivi Nel CME troviamo anche una serie di costi aggiuntivi prevedibili ma non misurabili analiticamente. Tali costi aggiuntivi sono in generale riferibili a: costi stimati in via provvisoria relativi a tutte quelle opere non definite nel dettaglio al momento dell elaborazione del computo metrico e per le quali viene previsto un importo provvisorio; costi per subappalti e subforniture per lavorazioni specialistiche; accantonamento per eventuali varianti in corso d opera e imprevisti. 8

9 Le fasi del Cme Computo Metrico Estimativo Classificazione Descrizione e Misurazione Analisi dei prezzi Computo metrico Elenco prezzi 9

10 La classificazione CME Classificazione Descrizione e Misurazione Analisi dei prezzi unitari L obiettivo della classificazione è la scomposizione del sistema costruttivo in parti fisiche La classificazione associa in maniera univoca la descrizione qualitativa del prodotto edilizio alla sua precisa quantificazione il suo prezzo unitario. Sulla base della classificazione saranno redatti: gli articoli di capitolato recanti le specifiche tecniche l elenco voci del CME a cui faranno riferimento misurazioni e prezzi unitari. 10

11 Analisi prestazionali degli elementi La classificazione Tipi di classificazione Classificazione per funzioni (UNI 8290) Classificazione per materiali e lavorazioni Si basa su: Sistema tecnologico Prestazioni e funzioni Si articola in: Classi di unità tecnologiche Elementi tecnici Caratteristiche nella stessa classe possono comparire lavorazioni diverse Si basa su: Organizzazione del cantiere Si articola in: Categorie di lavoro Caratteristiche corrispondenza tra classi/elementi fisici legame tra fatt. produtt. e parti fisiche Computo metrico Estimativo 11

12 Schema generale della classificazione UNI 0. Lavori preparatori 6. Impianti di sicurezza 7. Isolamenti e impermealizzazioni 0.1. Demolizioni 6.1. Impianti antincendio 7.1. Isolamenti termici 0.2. Scavi 6.2. Impianti di messa a terra 7.2. Isolamenti acustici 0.3. Rinterri 6.3. Impianti parafulmine 7.3. Isolamenti antincendio 0.4. Rilevati 6.4. Impianti antifurto 7.4. Barriera al vapore 0.5. Ponteggi 4. Partizioni Esterne 7.5. Impermeabilizzazioni 1. Strutture Portanti 4.1. P. esterne verticali 8. Opere di finitura 1.1.Strutture di fondazione 4.2. P. esterne orizzontali 8.1. Intonaci 1.2.Strutture di elevazione 4.3. P.esterne inclinate 8.2.Pavimenti e sottofondi 1.3.Strutture di contenimento 5. Impianti di fornitura dei servizi 8.3. Rivestimenti 2. Chiusure 5.1. Imp.di climatizzazione 8.4. Zoccolatura 2.1. Chiusure verticali 5.2. Imp. idrosanitari 8.5. Cicli protettivi 2.2. Chiusure orizzontali inferiori 5.3. Imp. smalitimento liquidi 8.6. Trattamenti superficiali 2.3. Chiusure superiori 5.4. Imp. smalitimento aeriformi 9. Attrezzature interne 3. Partizioni Interne 5.5. Imp. smaltimento solidi 9.1. Arredo domestico 3.1. Partizioni interne verticali 5.6. Imp. di distribuzione del gas 9.2. Blocco servizi 3.2. Partizioni interne orizzontali 5.7. Imp. elettrici 10. Attrezzature esterne 3.3. Partizioni interne inclinate 5.8. Imp. di telecomunicazione 10.1 Arredi esterni collettivi 5.9. Imp. fissi di trasporto Allestimenti interni 12

13 La classificazione UNI La classificazione UNI 8290 si articola in classi di unità tecnologiche: il raggruppamento di funzioni, compatibili tecnologicamente, necessarie per l ottenimento di prestazioni prestabilite I problemi legati all utilizzo di questa classificazione: le funzioni degli elementi tecnici si riflettono sui costi solo in maniera indiretta vi sono interferenze nella computazione a causa della coesistenza, nelle singole classi di elementi, di categorie di lavoro diverse es.: nelle chiusure verticali sono comprese sia le pareti perimetrali che gli infissi esterni 13

14 La classificazione per materiali e lavorazioni Classificazione per materiali e lavorazioni le opere vengono distinte facendo riferimento diretto all organizzazione del cantiere edile le opere sono raggruppate sulla base delle categorie di lavoro collegate ai singoli operatori che intervengono nel processo. E la più adatta alla codifica delle varie voci di un CME perché risponde a due caratteristiche: realizza una corrispondenza diretta tra gli elementi della classificazione e gli elementi fisici della costruzione pone in relazione questi ultimi con i singoli fattori di produzione 14

15 La classificazione per materiali e lavorazioni 1. Opere di imprenditore edile 3. Impianti tecnologici 1.1.Demolizioni 3.1. Impianti idosanitari 1.2.Scav i e trasporto alle discariche 3.2. Impianti del gas 1.3.Calcestruzzo, acciaio per cementi armati, casseri 3.3. Impianti elettrici 1.4. Murature e tav olati di mattoni e conglomerati 3.4. Impianto di produzione del calore 1.5. Solai 3.5. Impianto di condizionamento 1.6. Soffittature 3.6. Impianto di comunicazione 1.7. Intonaci 3.7. Impianto di elaborazione elettronica 1.8. Isolanti e coibenti 3.8. Impianto antincendio 1.9. Tetti e coperture 3.9. Impianto di smaltimento di rifiuti e fognatura Tubi e canne Impianto ascensori Caldane, v espai e sottofondi Impianto di controllo e di sicurezza Pav imenti Riv estimenti interni e esterni Posa in opera e assistenze murarie 2. Opere complementari 2.1. Opere da lattoniere 2.2. Opere da falegname 2.3. Opere da fabbro 2.4. Opere da v etraio 2.5. Opere da v erniciatore 15

16 La descrizione CME Classificazione Descrizione e Misurazione Analisi dei prezzi unitari Gli articoli (o voci) sono gli oggetti o le parti convenzionali assunte a base della misurazione, così come provengono dal tipo di classificazione adottato. Gli articoli sono costituiti da tre parti: 1. descrizione: deve definire con precisione l oggetto della misurazione cui l articolo si riferisce 2. quantità: esprime il risultato delle operazioni aritmetiche eseguite sulle dimensioni degli elementi 3. unità di misura 16

17 Due esempi Opere da imprenditore edile Demolizione di tetti in legno manto di copertura di qualsiasi tipo, canali di gronda, tubi pluviali e lattoniere... mq Fornitura e posa in opera di conglomerato cementizio classe rck30 confezionato a macchina per opere in conglomerato cementizio armato quali travi, pilastri cordoli, solette mc Opere di carpenteria metallica Fornitura e posa in opera di elementi metallici per l esecuzione di piccole strutture realizzati con profilati in acciaio Fe 44 laminati a caldo, assemblati in opera... kg. 17

18 La misurazione CME Classificazione Descrizione e Misurazione Analisi dei prezzi unitari La determinazione delle quantità degli elementi si effettua sulla base di: tipo di classificazione rappresentazioni grafiche esecutive Al fine di rendere la misurazione semplice e ripercorribile ci si avvale di: tecniche di computazione norme di misurazione 18

19 20 La misurazione in linea d asse La superficie è pari al prodotto dello sviluppo della linea d asse per lo spessore 0,40 Linea d asse = (20+12)*2 = 64m Spessore = 0,40 m Superficie = 0,40 *64 =25,6 m 12 19

20 6,00 La misurazione fuori tutto 1,60 1,00 1,60 1,00 La superficie considerata è pari alla superficie netta intesa come differenza tra la sua area al lordo di vuoti e rientranze e la somma delle aree di questi ultimi. Fattori Prodotti Largh. Lungh. Positivo Negativo 5,50 6,00 33,00 2 1,00 1,60 3,20 2 1,60 1,00 3,20 Totale 26,60 5,50 20

21 Misurazione vuoto per pieno Se la superficie delle forature non è rilevante (di norma inferiore ad 1 mq) allora viene considerata piena La superficie considerata sarà pari a b*h senza apportare alcuna detrazione 0,3 0,5 0,1 0,5 h 0,5 b 21

22 Un esempio Descrizione N Parti simili Lunghezza LarghezzaAltezza/Peso Unità di misura Positivo Negativo Muratura in blocchi di laterizio semiportanti eseguito con malta di cemento bastarda con multifori doppio UNI lati lunghi 2,00 16,00 0,40 4,50 57,60 lati corti ** 2,00 9,20 0,40 5,60 41,22 a dedurre 8,00 2,00 0,40 1,40-8,96 a dedurre 1,00 3,00 0,40 2,80-3,36 Somma positivi 98,82 Somma negativi -12,32 Totale mc 86, ** H/Peso = (4,5+6,7)/2=5,6 Misurazione fuori tutto Costi unitari Importi 22

23 Le norme di misurazione CME Classificazione Descrizione e Misurazione Analisi dei prezzi unitari Le norme di misurazione sono convenzioni che consentono l omogeneità e l oggettività della misurazione in modo da permettere le relazioni con il listino dei prezzi stabiliti per i singoli elementi. Per ciascun articolo le norme devono stabilire: la grandezza geometrica o fisica con cui l articolo viene misurato l unità di misura adottata la descrizione delle modalità di misurazione con le casistiche particolari 23

24 Le unità di misura Tipologia di opera Scavi Demolizioni Murature Strutture in cemento Solai Tetti Pavimenti Intonaci Lavori in pietra Impianti tecnologici Elettrici Idraulici Unità di misura Volume Volume effettivo demolito Volume o superficie Volume Superficie netta Superficie effettiva della falde Superficie netta Superficie Volume Punti luce Peso effettivo 24

25 L analisi dei prezzi CME I prezzi unitari si determinano: in modo sintetico sulla base dei prezziari forniti dalle Camere di Commercio oppure dagli Ordini professionali per via analitica attraverso l analisi dei prezzi unitari Classificazione Descrizione e Misurazione Analisi dei prezzi unitari Prezzo unitario (L/parametro unitario) Per via sintetica Per via analitica 25

26 Analisi dei prezzi per via sintetica Il prezzo unitario per via sintetica viene desunto dal prezziario o listino prezzi nella parte Opere compiute I prezziari definiscono prezzi medi con riferimento a condizioni esecutive ordinarie: dimensioni cantiere, accessibilità, organizzazione 26

27 Un solaio Piastrelle di ceramica smaltata 32 * 32 cm Film di colla per piastrelle Massetto in cemento grigio (5 q/mc) di 5 cm 27

28 Esempio di stima sintetica Descrizione Prezzo unitario u.m. Solaio composto di lastre prefabbricate in calcestruzzo da 4 cm, armate con rete elettrosaldata ed alleggerito con blocchi di polistirolo espanso Altezza totale 22 cm 38,65 euro/mq Opere di protezione termica ed acustica fibre di legno mineralizzate legate con cemento Spessore 2 cm Pavimentazioni pavimento in piastrelle di ceramica smaltata poste in opera su un letto di malta bastarda previo spolvero di cemento 32,5 con giunti connessi a cemento bianco Dimansione 32 x 32 Totale 4,66 euro/mq 32,93 euro/mq 76,24 euro/mq 28

29 L analisi dei prezzi per via analitica (I) Per la stima dei prezzi unitari, si procede in due fasi: suddivisione della lavorazione nei singoli fattori produttivi ed attribuzione delle quantità di fattore con relativo prezzo elementare (desunto dal listino prezzi Materiali e lavorazioni ) Si ricorre all analisi dei prezzi unitari: per condizioni straordinarie con tecnologie o materiali innovativi 29

30 L analisi dei prezzi per via analitica (II) L analisi dei prezzi unitari per via analitica considera: i costi variabili o costo tecnico di costruzione: materiali manodopera noli e trasporti i costi fissi Spese generali Utile dell impresa I costi fissi sono pari al 26,5% del costo tecnico di costruzione 30

31 Costi fissi Noli e trasporti Manodopera Materiali Un esempio CME Classificazione Descrizione e Misurazione Analisi dei prezzi unitari Oggetto di riferimento n dell'analisi Conglomerato cementizio per lavori escluso posa mc Unità di Misura Quantità Prezzo elementare Importo % incidenza sul totale La Quantità necessaria a produrre un unità (mc) di conglomerato Il Prezzo desunto da materiali e lavorazioni 1. Cemento Portland q 3,0000 6,46 19,38 26,41 2. Sabbia di cava vagliata e lavata mc 0, ,40 8,16 11,12 3. Ghiaietto di conglomerati cementizi mc 0, ,08 14,46 19,71 4. Acqua mc 0,1500 0,42 0,06 0,09 5. Confezione di cls. Mediante betoniera mc 1, , Operaio comune di 1 livello h 2, ,21 30,42 41, Betoniera con motore elettrico da lt 250 h 0,4000 2,24 0,90 1,22 Totale (costi variabili) 73,38 26,5% di Cv 19,45 Totale 92,83 % incidenza Lire sul totale Totale materiali 42 57,325% 31

32 Analisi dei prezzi unitari: alcune considerazioni Dall analisi dell incidenza dei costi variabili sul costo di costruzione unitario dell elemento è possibile individuare quale fattore produttivo incide maggiormente sul costo finale % incidenza Euro sul totale Totale materiali 42,06 57,31% Totale manodopera 30,42 41,46% Totale noli e trasporti 0,89 1,21% 32

33 n. codice Quantità e Unita di misura Importo parziale Spese fisse Importo totale Un secondo esempio A.05 Oggetto di riferimento dell'analisi Prezzo elementare (da prezziario "materiali e lavorazioni") Materiali: Piastrelle in ceramica smaltata 32 *32cm 1 mq 10,46 /mq 10,46 Film colla 1 mq 1,03 /mq 1,03 Massetto cemento grigio tipo 42, q 7,93 /mq 1,98 Inerti (graniglia in sacchi) 0.08 q 6,25 /mq 0,49 Totale materiali 13, ,66 a b a+b Manodopera: Operaio specializzato edile 1/3 h 18,31 /h 6,10 Operaio comune edile 1/3 h 16,10 /h 5,37 Totale manodopera 11, ,51 c d c+d Noli comprensivo di spese generali e utile d impresa 26,5% Autobetoniera da 9 mc resi a freddo senza operatore 1/50 h 14,46 /h 0,30 Argano provvisto di funi con un motore da 3hp 1/100 h 5,16 /h 0,05 Totale noli 0,35 e Totale (a+b+c+d+e) 32,52 33

34 Gli elementi del CME CME N ordine progressivo Descrizione lavori Parti simili Prezzo unitario N di riferimento Elenco Prezzi Dimensioni larghezza, lunghezza, altezza/peso Importo Qtà*prezzo unit. Unità di misura Quantità 34

35 Esempio di un solaio in legno Individuazione delle lavorazioni 35

36 Numero d'ordine Codice Descrizione lavori Parti uguali Lunghezza Larghezza Altezza Unità di misura Totale Prezzo unitario Importo Esempio di un solaio in legno Fattori Fornitura e posa in opera di travi in legno lamellare di prima qualità di misure 16*40 cm, luce netta 580 cm incurvata in stabilimento con freccia di 147 cm, pretrattata con impregnante antitarlo e antimuffa. Comprensiva di oneri di 1 A.01 trasporto, stoccaggio, 6 6,7 0,16 0,4 mc 2, , ,27 Fornitura e posa in opera di travetti in legno di abete di prima qualità sagomati, luce netta 220 cm posati con interasse di 50 cm, pretrattati con impregnante antitarlo e antimuffa. Comprensiva di oneri di trasporto, stoccaggio e posa in 2 A.02 opera 13 cadauno 13 65,33 849,29 Fornitura e posa in opera di travetti in legno di abete di prima qualità sagomati, luce netta 300 cm posati con interasse di 50 cm, pretrattati con impregnante antitarlo e antimuffa. Comprensiva di oneri di trasporto, stoccaggio e posa in 3 A.03 opera con chioda 92 cadauno 92 70, ,28 Tavolato in legno di abete per solai e coperture di larghezza di 30 cm, spessore di 3 cme lunghezza di 1 m. Trattati con impregnante antitarlo e antimuffa. Comprensiva di oneri di trasporto, stoccaggio e posa in 4 A.04 opera con chiodaura 2 6,5 15 mq 195 8, ,90 Fornitura e posa in opera di materassini in sughero delle dimesioni di 90 x 150 cm, spessore di 5 cm. Densità minima di 160 kg/mc. Comprensiva di oneri di trasporto, 5 A.05 stoccaggio e posa in opera con chiodaura 1 6,5 15 mq 97,5 61, ,08 36

37 Solaio in legno con soluzioni innovative 37

38 Numero d'ordine Codice Descrizione lavori Parti uguali Lunghezza Larghezza Altezza Unità di misura Totale Prezzo unitario Importo CME Fattori 1 A.01 Elemento continuo portante 16 0,17 0,80 0,15 mc 0,33 568,10 189,79 2 A.02 Travetti portanti scatolari 56 7,20 0,24 0,24 mc 23,22 61, ,37 3 A.03,1 Travetti di pendenza 14 7,20 0,08 0,10 mc 0,81 236,02 190,33 4 A.03,2 Travetti di pendenza 14 7,20 0,08 0,20 mc 1,61 236,02 380,65 5 A.04 Isolante 1 7,20 12,00 mq 86,40 9,29 802,66 6 A.05 Pannelli in truciolare 1 13,90 7,20 mq 100,08 6,25 625,50 7 A.06 Doppia guaina 1 13,90 7,20 mq 100,08 9,66 966,77 8 A.07 Lamiera in rame 1 12,00 11,00 mq 132,00 93, ,68 9 A.08 Gronde 2 7,20 ml 14,40 16,01 230,54 10 A.09 Imbocchi pluviali 4 cadauno 4,00 12,60 50,40 11 A.10 Pluviali 4 7,00 ml 28,00 12,39 346,92 12 A.11.1 Scossaline frontali 2 7,20 ml 14,40 16,11 231,98 13 A.11.2 Scossaline laterali 4 7,00 mc 28,00 16,11 451,08 14 A.12 Comignoli diametro 100 mm 3 cadauno 3,00 29,95 89,85 15 A.13 Comignoli diametro 150 mm 1 cadauno 1,00 36,36 36,36 16 A.14 Comignoli diametro 60 mm 2 cadauno 2,00 24,79 49,58 Totale ,46

39 Stima del prezzo unitario 26,5% dell importo parziale n Oggetto di riferimento dell'analisi Unità di Misura Quantità Prezzo elementare Importo parziale Spese fisse Importo totale A.02 Travetti scatolari portanti mc Tavole in legno mc 0, ,26 31,20 8,27 39,47 Ferramenta 2,60 0,69 3,29 0,00 0,00 Operaio specializzato h 0,5 20,23 10,12 2,68 12, Traporto con camion da 100 q munito di gru h 0,02 77,47 1,55 1,55 Noleggio ponteggi mq 0,56 6,19 3,47 0,92 4,38 Totale (euro/mc) 61,49 39

40 Per approfondimenti De Mare G., Morano P. (2002), La stima del costo delle opere pubbliche, UTET, Torino (l intero testo). Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma: pp Forte F., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo, Etas, Milano: pp (metodologia appropriata, valori obsoleti). 40