RIGENERAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE: orientamenti possibili, economics d intervento e scenari di fattibilità finanziaria

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1 RIGENERAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE: orientamenti possibili, economics d intervento e scenari di fattibilità finanziaria 22 ottobre 2014, SAIE Academy, Bologna

2 SCENARIO economico PATRIMONIO urbano INDIRIZZI strategici 2

3 > SCENARIO ECONOMICO

4 LA STORIA DELLA CRISI ,2% +2,9% -4,7% +0,6% Crollo commercio mondiale «Ripresina» Crollo domanda interna «Stagnazione» 4

5 CRISI DA «DOMANDA» Domanda interna e lavoro 5

6 CONSUMO E RISPARMIO DELLE FAMIGLIE ITALIANE 3,0% 14,0% 2,0% 13,0% 1,0% 12,0% 0,0% 11,0% -1,0% 10,0% -2,0% -3,0% 9,0% -4,0% 8,0% -5,0% 7,0% -6,0% 6,0% T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T Propensione al risparmio (dx) Potere d'acquisto (sx) Spesa per consumi (sx) Fonte: Istat 6

7 coltivazioni e allevamenti altri impianti e macchinari abitazioni fabbricati non residenziali e altre opere beni immateriali prodotti 7 DOMANDA DI INVESTIMENTO T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T Fonte: ISTAT

8 DOMANDA DI INVESTIMENTO Fonte: ISTAT 8

9 PROFILO DELLE FAMIGLIE ITALIANE x 10 x 3 Fonte: Banca d Italia 9

10 PROFILO DELLE FAMIGLIE ITALIANE NO RICCHEZZA SI' NO INVESTE (3,7%) RISPARMIO 12,0% 9,6% 18,1% 39,3% SI' INVESTE (14,9%) Fonte: indagine Nomisma

11 DUE DECENNI DI CRISI A CONFRONTO 1,1 PIL pro-capite , 2007=1, dal 2013 previsioni FMI 1, , 1929=1, stime Banca d'italia e Istat 1 0,95 18 anni! 0,9 0, Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie 11

12 DOVE RILANCIARE LA «DOMANDA»? «Città» come luogo strategico di cambiamento e sviluppo Edifici: riqualificazione e vita economica Aree: rigenerazione e politiche industriali Territorio: assetto e ricucitura centro-periferie 12

13 > PATRIMONIO URBANO

14 PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE LEGGE 1971/1086 Fonte: Cresme 14

15 QUALITÀ DELL OFFERTA ABITATIVA C 5,0% A B 3,0% 3,6% D-E-F-G 88,4% Fonte: Nomisma 15

16 PATRIMONIO IMMOBILIARE PUBBLICO TIPOLOGIA DI AMMINISTRAZIONE NUMERO DI UNITÀ IMMOBILIARI SUPERFICIE DELLE UNITÀ IMMOBILIARI SUPERFICIE PER UNITÀ IMMOB. Valori assoluti Valori % mq Valori % mq AMMINISTRAZIONI CENTRALI , , Ministeri , , Presidenza del consiglio e organi di rilievo costituzionale 320 0, , Agenzie Fiscali 476 0, , Altre amministrazioni centrali , , AMMINISTRAZIONI LOCALI , ,4 483 Regioni , ,2 584 Province , , Comuni , ,8 321 Unioni di Comuni e Comunità montane , , Consorzi , ,5 439 Enti Locali del Servizio Sanitario , , Università , , Altre Amministrazioni Locali , , ENTI NAZIONALI PUBBLICI DI PREVIDENZA E ASSISTENZA , ,9 138 ALTRE AMMINISTRAZIONI (IACP, Case di riposo, ecc.) , ,4 92 TOTALE , ,0 481 Fonte: stime elaborate da Nomisma su dati Ministero Tesoro (gennaio 2014) 16

17 PATRIMONIO IMMOBILIARE PUBBLICO UNITÀ IMMOBILIARI TIPOLOGIA DI UNITÀ IMMOBILIARE Numero Superficie Superficie media valori ass. valori % mq valori % mq residenziale e commerciale ,7% ,9% 71 destinate a fini istituzionali (uffici, scuole, caserme, ecc.) ,3% ,1% TOTALE ,0% ,0% mld investimento Fonte: stime elaborate da Nomisma su dati Ministero Tesoro (gennaio 2014) 17

18 PATRIMONIO IMMOBILIARE COMUNALE 70% 60% 59% 50% 40% 30% 24% 20% 17% 10% 0% Prima degli anni '60: edifici che necessitano di strategie alternative di intervento Dal 1960 al 1990: edifici oggetto di efficientamento energetico Dopo il 1990: edifici che non necessitano di riqualificazione Fonte: simulazioni Nomisma su dati parametrici Manutencoop 18

19 > «CAMBIAMENTI STRUTTURALI»

20 > regole

21 ORIENTAMENTI EUROPEI Edifici responsabili per un ampia quota del consumo di energia (40% nell UE) e di emissioni di CO2 (circa il 38%) Entro il 2020 l Italia deve contribuire all obiettivo di riduzione del 20% del consumo energetico dell UE, attenendosi a target nazionali vincolanti Immobili pubblici in prima linea nelle esigenze di riqualificazione energetica e nuove esigenze abitative in ambito privato Privato-sociale per rifunzionalizzare spazi urbani «abbandonati» e dare un anima alle città Qualità garantita e monitorata per uno sviluppo «intelligente», «sostenibile» e «inclusivo» Direttiva 2012/27 21

22 > mercato

23 FUNZIONAMENTI DI MERCATO «Ieri» «Oggi» L offerta ha guidato la domanda La domanda guiderà l offerta PRODUZIONE FABBISOGNI 23

24 DOMANDA VULNERABILE Target potenziale Interesse o sensibilità Orientamenti strategici 10% Domanda forte Qualità edificio/abitare «Conciliare» qualità garantita, servizi all abitare e costo accessibile 40% Domanda debole Accessibilità economica 50% Domanda instabile Prospettive e lavoro «Scuotere» la città creando forti occasioni di sviluppo 24

25 DOMANDA CONSAPEVOLE % Scarsa disponibilità degli istituti di credito ad erogare finanziamenti 58,3 Valori immobiliari ancora troppo elevati 21,7 Sfiducia e clima di incertezza dovuto alla recessione economica 5,8 Offerta inadeguata rispetto alle preferenze di famiglie e investitori 5,0 Disinteresse verso l investimento immobiliare diretto 5,0 Altro 4,2 Fonte: Nomisma 25

26 «MOTIVI INSODDISFAZIONE» Distanza dai trasporti pubblici 58.8 Consumo energetico 52.9 Rischio sismico dell abitazione 47.1 Possibilità di parcheggio Manutenzione dell abitazione Sicurezza della zona Presenza di aree verdi Dimensione dell abitazione Inquinamento/rumore della zona % Fonte: Nomisma (indagine Modena: «motivi insoddisfazione») 26

27 «CARATTERISTICHE IDEALI» D23.10 [Vicinanza a grandi aree verdi] 39,3% D23.2 [Buona disponibilità di parcheggio] 39,1% D23.9 [Vicinanza ai mezzi pubblici] 34,0% D23.11 [Vicinanza a supermercati e negozi] 33,9% D23.5 [Avere a disposizione la banda larga per internet (cablaggio)] D23.12 [Vicinanza a scuole e asili] 28,3% 27,6% D23.4 [Spazi condominiali per attività rivolte ai bimbi] 23,2% D23.6 [Vivere in un condominio ad alta efficienza energetica] 22,0% D23.1 [Spazi condominiali comuni per la vita sociale ] 19,8% D23.3 [Spazi interni al condominio per ambulatori] D23.8 [Possibilità di vivere nell'abitazione solo temporaneamente] D23.7 [Possibilità di condividere l'appartamento con altri studenti o lavoratori (case in condivisione)] 4,1% 7,8% 18,2% VALORE CONTESTUALE 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 40,0% 45,0% Fonte: Nomisma (indagine Ferrara: «carrateristiche ideali») 27

28 PROTOCOLLO DI CERTIFICAZIONE EDIFICIO Sostenibilità sito (25) Gestione Acque (10) Energia e atmosfera (30) Materiali e risorse (15) Qualità ambientale interna (20) Innovazione nella progettazione (10) TOTALE (110) 28

29 «SPREAD» PROTOCOLLI DI CERTIFICAZIONE 120% 100% 80% 77,1% 100,0% 87,5% 83,3% 84,6% 60% 40% 20% 27,1% 0% Italia Europa Global Conoscenza Utilizzo Fonte: Nomisma 29

30 AZIONI DI VALORE Riqualificazione (edificio) Rigenerazione (contesto) Miglioramento «comfort» Aumento «valutazione» Produzione «qualità» Aumento «liquidità» RISCHIO «FUORI MERCATO» E GESTIONE PATRIMONI 30

31 > investimenti

32 RISCHIO INVESTIMENTO BENCHMARK INVESTIMENTO IMMOBILIARE DIRETTO INVESTIMENTO IMMOBILIARE INDIRETTO CONTESTO PROPERTY POSIZIONE IMMOBILE MERCATO IMMOBILIARE CONSISTENZA QUALITÀ Fonte: Nomisma-ADEPP 32

33 1. Riqualificazione edifici 2. Riqualificazione quartiere 3. Rigenerazione area dismessa 33

34 > 1. RIQUALIFICAZIONE EDIFICI

35 VALUTAZIONE DI PROGETTO PIANO TECNICO PIANO ECONOMICO E FINANZIARIO SOSTENIBILITÀ FINANZIARIA Scelte tecniche d intervento Dalle variabili tecniche a finanziarie Flussi di cassa netti Investimento complessivo Principi economicofinanziari (es. ammortamenti, oneri finanziari, etc) Metodo VAN 35

36 PATRIMONIO COMUNALE PUBBLICO COMUNE PICCOLO (15 mila ab.) COMUNE MEDIO (50 mila ab.) COMUNE GRANDE (350 mila ab.) Scuole Uffici Totale immobili Costo intervento (Euro)* * Ipotesi di un costo di intervento sull involucro pari a 255,00 euro /mq Fonte: Nomisma-Anci 36

37 SCENARI DI FATTIBILITÀ COMUNI ITALIANI Credito di imposta necessario (in valori assoluti e in % dell investimento totale) per avere una sostenibilità economica dell investimento Tasso di variazione annuo del costo dell'energia 2% Tasso di sconto 8% DIMENSIONE COMUNE piccolo (15 mila ab.) medio (50 mila ab.) grande (350 mila ab.) Fonte: Nomisma ZONA CLIMATICA tempo di ritorno: 15 anni in milioni di euro all'anno in % dell'investimento totale 37 tempo di ritorno: 12 anni in milioni di euro all'anno in % dell'investimento totale calda 0,364 67,5% 0,441 72,0% temperata 0,305 56,5% 0,383 62,5% fredda 0,192 35,5% 0,272 44,4% calda 0,967 66,0% 1,176 70,7% temperata 0,799 54,6% 1,012 60,9% fredda 0,479 32,7% 0,698 42,0% calda 5,130 63,4% 6,290 68,5% temperata 4,552 56,3% 5,724 62,3% fredda 2,847 35,2% 4,054 44,1%

38 CREDITO DI IMPOSTA: meccanismi incentivanti attuali Investimento complessivo sull involucro Conto termico (D.M. 28 dicembre 2012) Incentivo = 40% dell investimento 38

39 CREDITO DI IMPOSTA: meccanismi incentivanti attuali Investimento complessivo sull involucro Certificati Bianchi (D.M. 20 luglio 2012) Incentivo ~ 20% dell investimento I certificati bianchi, anche noti come Titoli di Efficienza Energetica (TEE), sono titoli negoziabili che certificano il conseguimento di risparmi energetici negli usi finali di energia attraverso interventi e progetti di incremento di efficienza energetica. Il sistema dei certificati bianchi è stato introdotto nella legislazione italiana dai decreti ministeriali del 20 luglio 2004 e s.m.i. e prevede che i distributori di energia elettrica e di gas naturale raggiungano annualmente determinati obiettivi quantitativi di risparmio di energia primaria, espressi in Tonnellate Equivalenti di Petrolio risparmiate (TEP). Un certificato equivale al risparmio di una tonnellata equivalente di petrolio (TEP). Le aziende di distribuzione dell'energia elettrica e del metano dovranno conseguire risparmi sui consumi finali dei loro clienti, oppure acquistare i titoli di efficienza energetica da chi ha ottenuto questi risparmi al posto loro. In questo modo la vendita dei certificati bianchi costituisce un incentivo di mercato agli investimenti, senza pesare sui conti pubblici. 39

40 SCENARI DI FATTIBILITÀ COMUNI ITALIANI Fondi pubblici e/o europei (in valori assoluti e in % dell investimento totale) per avere una sostenibilità di progetto al netto di un 20% «prudenziale» di credito di imposta recuperabile dai meccanismi incentivanti attualmente disponibili Tasso di variazione annuo del costo dell'energia 2% Tasso di sconto 8% DIMENSIONE COMUNE piccolo (15 mila ab.) medio (50 mila ab.) grande (350 mila ab.) Fonte: Nomisma ZONA CLIMATICA tempo di ritorno: 15 anni in milioni di euro all'anno in % dell'investimento totale 40 tempo di ritorno: 12 anni in milioni di euro all'anno in % dell'investimento totale calda 0,256 47,5% 0,318 52,0% temperata 0,197 36,5% 0,260 42,5% fredda 0,084 15,5% 0,150 24,4% calda 0,674 46,0% 0,843 50,7% temperata 0,507 34,6% 0,679 40,9% fredda 0,186 12,7% 0,366 22,0% calda 3,512 43,4% 4,452 48,5% temperata 2,934 36,3% 3,886 42,3% fredda 1,229 15,2% 2,216 24,1%

41 > consapevolezze

42 RIQUALIFICAZIONE PATRIMONIO: risorse 100% INVESTIMENTO COMPLESSIVO ~ 50% RISPARMIO ENERGETICO ~ 30% RISORSE PUBBLICHE 1. Quali risorse pubbliche? 2. Come qualificare la spesa? 3. Compatibilità con i vincoli? ~ 20% INCENTIVI ATTUALI Fonte: Nomisma-Anci 42

43 RIQUALIFICAZIONE PATRIMONIO: costo della provvista Descrizione Tasso di sconto pari al 8% [«Ipotesi MERCATO»] IPOTESI A Attraverso la Guida all analisi costi benefici dei progetti di investimento, la Commissione Europea ha indicato un valore del tasso di sconto compreso tra il 3% e il 5,5%, ma per l Italia un tasso compreso tra il 6% e il 10% può essere considerato realistico. Per le nostre simulazioni assumiamo un tasso di sconto intermedio pari all 8%. Tasso di sconto pari al 4% [«Ipotesi INVIMIT»] IPOTESI B Considerato il vantaggio della Sgr del Mef nella provvista dei fondi, e la necessità di coprire gestione e rischi di struttura, si ipotizza un tasso di sconto tra il 3% e il 5%. Tasso di sconto pari al 2% [«Ipotesi BEI»] IPOTESI C La BEI, (Banca Europea per gli Investimenti) raccoglie sui mercati finanziari ingenti risorse e le destina, a condizioni più vantaggiose rispetto al mercato domestico, al finanziamento di progetti coerenti con gli obiettivi dell Unione europea. 43

44 RIQUALIFICAZIONE PATRIMONIO: dimensionamento progetto Interesse minimo di investimento per un appalto di riqualificazione energetica 2 mln Valore medio degli appalti di riqualificazione energetica 5 mln Fatturato di «sicurezza» Dimensione appalto x 2,5 Fonte: Ministero dello Sviluppo Economico 44

45 RIQUALIFICAZIONE PATRIMONIO: offerta di mercato GRUPPO 1 GRUPPO 2 GRUPPO 3 ESCO Fatturato 12,5 mln Euro 5 mln Fatturato 12,5 mln Euro Fatturato 5 mln Euro Consistenza 15% 6% 79% Fatturato Medio 210 mln Euro 83 mln Euro 576 k Euro Patrimonio Netto Medio 55 mln Euro 1,8 mln Euro 378 k Euro EBIT medio 2,4 mln Euro 40 k Euro 5,4 k Euro Fonte: Nomisma 45

46 RIQUALIFICAZIONE PATRIMONIO: rischio RISCHIO TASSO (variabile, inflazione, energia, etc) RISCHIO NORMATIVO (mutamenti incentivi, direttive, etc) RISCHIO GESTIONALE (fattibilità, sostenibilità, monitoraggio, etc) RISCHIO CONTRATTUALE (garanzie, inadempienza, etc) Fonte: Nomisma 46

47 RIQUALIFICAZIONE PATRIMONIO: strumenti giuridici APPALTO CONCESSIONE CARTOLARIZ- ZAZIONE DISPONIBILITÀ FONDO Utilizzo strumentale Risorse pubbliche Efficientamento Valorizzazione 47

48 RIQUALIFICAZIONE PATRIMONIO: le domande essenziali PATRIMONIO Quali bisogni futuri e quanto patrimonio intendo utilizzare? Quale strategia di valorizzazione complessiva? RISORSE Quante risorse pubbliche posso avere a disposizione? Quali condizioni di eleggibilità per accedere a finanziamenti europei? STRUMENTI Appalto o concessione? Fondo o disponibilità? 48

49 > 2. RIQUALIFICAZIONE URBANA

50 RIQUALIFICAZIONE URBANA: CASO MODENA Fonte: Apmi Modena 50

51 RIQUALIFICAZIONE URBANA MODENA Fonte: Apmi Modena 51

52 RIQUALIFICAZIONE URBANA: caso MODENA Interesse al progetto da parte delle famiglie-target SICURI 23,6% Proprietari INDECISI 41,2% Inquilini e non residenti CONTRARIATI 35,3% PENSIONATI 50% Fonte: Nomisma su quartiere Modena 52

53 > 3. RIGENERAZIONE DI TERRITORIO

54 RIGENERAZIONE URBANA: caso IMOLA Fonte: Con.Ami 54

55 RIGENERAZIONE URBANA: caso IMOLA Fonte: Nomisma su area Osservanza di Imola 55

56 RIGENERAZIONE URBANA Filiera dell education Reti innovative Network internazionali «Scommessa»: coniugare il rinnovamento urbano con quello industriale/territoriale Nuove economie 3.0 Non profit e welfare territoriale 56

57 > INDIRIZZI STRATEGICI

58 TREND ATTESI SCENARIO Stagnazione Criteri (europei) di investimento MERCATO Non tornerà più il «vecchio» ciclo immobiliare Necessità di una «nuova teoria del valore» PROSPETTIVE No operazioni immobiliari «secche» Fattori distintivi: qualità, contesto, multifunzionalità, connessione con la città 58

59 «TRACCE» PER LA «COSTRUZIONE DI DOMANDA» Nuovo ruolo delle imprese: co-progettazione dei «luoghi che abitiamo» e attivazione di «domanda» Nuovo ruolo del soggetto pubblico: da «proprietario» ad «accompagnatore» di processi sul territorio Alleanze strategiche tra imprese della filiera, tra imprese e istituzioni, tra imprese locali e organizzazioni sovralocali Strumenti di progettazione riconosciuti a livello internazionale 59

60 DALLE «TRACCE» AL «BUSINESS» Innovazione Capitale umano Integrazione Capitale tecnologico Credibilità Capitale di connessione 60

61 Marco MARCATILI Analista economico