NELL ERA DELL USO E NON DEL POSSESSO: COME CAMBIA IL MERCATO IMMOBILIARE

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1 13 marzo 2019 Marco MARCATILI NELL ERA DELL USO E NON DEL POSSESSO: COME CAMBIA IL MERCATO IMMOBILIARE

2 SCETTICI Come ogni dibattito che si rispetti ENTUSIASTI («Solo moda, nulla cambia») («Siamo alla soglia di una nuova era»)

3 MERCATO «AS IS»

4 Numero di transazioni normalizzate Compravendite residenziali * 19* 20* * Previsioni Nomisma Fonte: Agenzia delle Entrate

5 Numero di compravendite /mq (valori costanti al 2017) Compravendite e prezzi Numero di compravendite Prezzi reali (asse dx) * 0 * Previsioni Nomisma per gli anni Fonte: Nomisma su dati Nomisma e Agenzia delle Entrate

6 % Valori abitazioni usate GRANDI CITTÀ 6,0 4,0 2,0 Dal 2008 ad oggi: Prezzi -25% Canoni 20% 0,0-2,0-4,0-6, Prezzi Canoni Fonte: Nomisma

7 % % Valori uffici e negozi 7 UFFICI NEGOZI 7,0 5,0 3,0 1,0-1,0-3,0-5,0 Dal 2008 ad oggi: Prezzi -27% Canoni -27% -7, Prezzi uffici Canoni uffici 7,0 5,0 3,0 1,0-1,0-3,0-5,0 Dal 2008 ad oggi: Prezzi -22% Canoni -23% -7, Prezzi negozi Canoni negozi Fonte: Nomisma

8 Milioni Mutui residenziali I IIIIIIV I IIIIIIV I IIIIIIV I IIIIIIV I IIIIIIV I IIIIIIV I IIIIIIV I IIIIIIV I IIIIIIV I IIIIIIV I IIIIIIV Fonte: Banca d Italia per i dati consuntivi; stima Nomisma per il secondo trimestre 2018

9 Previsioni dei prezzi nei comparti immobiliari 9 MEDIA 13 GRANDI CITTÀ Abitazioni Uffici Negozi ,7-1,1-0, ,1-0,6-0, ,2-0,1 0,1 Fonte: Nomisma

10 Mercati residenziali 10 TORINO PALERMO PADOVA ROMA VENEZIA C. CAGLIARI NAPOLI VENEZIA T. FIRENZE BOLOGNA MILANO CATANIA GENOVA BARI MERCATI IN MIGLIORAMENTO MERCATI IN CRESCITA MERCATI IN CALO MERCATI IN RALLENTAMENTO Fonte: Nomisma

11 Mercati non residenziali 11 PADOVA CATANIA BARI CAGLIARI PALERMO TORINO ROMA GENOVA NAPOLI MILANO BOLOGNA FIRENZE VENEZIA C. VENEZIA T. MERCATI IN MIGLIORAMENTO MERCATI IN CRESCITA MERCATI IN CALO MERCATI IN RALLENTAMENTO Fonte: Nomisma

12 Intenzioni di compravendita 12 Intenzioni di acquisto di un abitazione Numero famiglie Intenzioni di accendere un mutuo sul totale di famiglie che intendono acquistare un abitazione Fonte: Nomisma, Indagine alle famiglie, anni vari

13 % Moventi di investimento residenziale ,7 22,3 5,4 20,9 10,7 16,1 30,9 15,7 8,2 19,1 6,0 17,1 15,4 18,0 Altro Seconda casa per investimento ,9 61,2 64,6 70,5 76,7 65,9 57, Seconda casa per uso del nucleo familiare Prima casa / sostituzione Fonte: Nomisma, Indagine alle famiglie, anni vari

14 Intenzioni di affitto 14 Il valore di mercato della totalità dei contratti di affitto in essere è pari a 21,4 miliardi di euro

15 Intenzioni di «riqualificazione» 15

16 16 Fuori mercato Fonte: Nomisma, Indagine alle famiglie, 2018

17 MERCATO «TO BE»

18 In attesa del giudizio della storia 18 Da orizzonte temporale «lungo» (logica proprietaria) a «breve» (logica utilizzo) Obsolescenza come fattore strutturale: nuovo prodotto come nuove possibilità di fruizione, investimento proprietario troppo rischioso Nuova domanda di beni relazionali e/o di comunità (tra scelta e obbligo) Dalla «società di consumi» alla «società di contribuzione» supera l idea della «sharing economy» (fruizione individualistica) verso una «co-economy» (fruizione conviviale)

19 Driver di domanda 19 Fonte: Indagine Nomisma alle famiglie, anni vari

20 Fabbisogni per una nuova domanda Invecchiamento della popolazione Domanda di Senior Housing e Sanità 2. Aumento dei flussi turistici Domanda di nuova ricettività 3. Rilancio del commercio soprattutto nel centro storico Domanda di City Market e High Street Retail 4. Crescita degli studenti iscritti Domanda di studentati 5. Difficoltà nell accesso al credito per l acquisto dell abitazione e redditi dei millenials in calo Domanda di ERS o Smart Housing 6. Diffusione dello smart working e sviluppo di start up Domanda di spazi di co-working e di incubatori 20

21 Primi riscontri sul mercato 21 Asset class Dimensione minima (mq) Canone medio Yield lordi RSA Canone libero abitativo +20%/30% 6,0%-7,0% unità abitative da mq (RSA ha posti convenzionati con la Senior housing Regione) 4,5%-5,0% Social Housing Da 40 a 95 mq /mese 3,0%-3,5% Student housing Da 200 a 600 posti letto da 25 mq/posto letto /mese camera singola /mese camera doppia 4,5%-5,5% City market Da 150 mq a 500 mq Da 200 a 400 /mq/anno 4,5%-7,0% High street retail Da 50 mq a 300 mq Da 400 a 700 /mq/anno 4,5%-7,0% Ricettivo a breve termine Minimo 30 mq /mese (a seconda del tasso di occupancy) 5,5%-7,5% Co-working Minimo 300 mq fino a mq /anno/postazione fuori città /anno/postazione città metropolitane 3,0%-4,5% 21

22 in % Domanda dei millennials Le condizioni economiche dei giovani sono alla base dei percorsi abitativi soprattutto per quanto riguarda la scelta tra affitto e proprietà Giovani in affitto per tipologia familiare (in %) 49,1% 40 37,0% 33,6% 35,5% ,7% Media italiana = 18% 10 0 Giovane solo Fonte: Istat Giovane coppia senza figli Giovane coppia con figli Giovane che vive con almeno un genitore Monogenitore giovane Per molti giovani l affitto (se non addirittura la convivenza con i genitori) non rappresenta un opzione ma un obbligo

23 Domanda dei millennials L incertezza reddituale e l elevato livello dei canoni si traducono in una maggiore difficoltà da parte dei nuclei giovani a pagare 23 Ritardo nel pagamento di una mensilità di canone, per oltre 90 gg (in %) 83,2% 76,1% 77,4% 16,8% 23,9% 22,6% Totale famiglie anni anni Fonte: Banca d Italia Sì La propensione alla locazione non dipende da una scelta ma soprattutto dalle capacità economiche dei giovani. No 23 23

24 Domanda dei millennials 24 La casa deve poter rispondere alla flessibilità dei progetti di vita («oggi sono qui, domani non so»; «vorrei ma non posso») La casa non è un luogo isolato ma parte di un contesto urbano vitale e ricco di occasioni di socialità La casa è luogo di lavoro La casa è un tassello della costruzione della propria identità La casa è un ambiente dinamico dove le funzioni cambiano attraverso la riconfigurazione degli spazi La casa è un servizio che può essere anche condiviso 24

25 Aree di attenzione del dibattito 25 DOMANDA OFFERTA REGOLAZIONE MERCATO CRITERI MOBILITAZIONE RISORSE Nuovi modelli di «capitalismo temperato»? NUOVO RUOLO DEI GESTORI 25

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27 Marco MARCATILI ECONOMISTA E RESPONSABILE SVILUPPO marco.marcatili@nomisma.it T. +39 (051) M