Temi e strumenti delle nuove politiche abitative

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Felice Cirillo
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1 Temi e strumenti delle nuove politiche abitative 30.XI.2009

2 Lo scopo e i temi della lezione Lo scopo della lezione consiste nella presentazione dei principali temi legati all innovazione nelle politiche abitative I temi oggetto di approfondimento sono i seguenti le nuove domande sociali e le nuove forme del problema della casa la segmentazione delle politiche tra tutela dei diritti minimi e il segmento dell housing sociale le fasi di attuazione delle politiche e l analisi comparativa di alcune formule di intervento

3 1. Perché occuparsi della questione abitativa? L elevato numero di famiglie proprietarie dell abitazione (oltre l 80%) ha contribuito per anni alla considerazione che la questione fosse risolta La domanda abitativa è legata all affermarsi di nuovi fenomeni Il trend del mercato immobiliare e dei redditi delle famiglie L evoluzione della struttura delle famiglie e i residenti stranieri La contrazione dell offerta di edilizia residenziale pubblica

4 Valori di locazione e potere d acquisto La fase del boom immobiliare ha coinciso con una divaricazione tra il valore reddituale e patrimoniale degli immobili e i redditi delle famiglie Nel periodo a fronte di una crescita delle disponibilità familiari del 20,8% l incremento dei canoni è stato del 66,7% (Nomisma, Anci) Il dato è ancora più preoccupante se si considera che al mercato dell affitto accedono le famiglie meno abbienti

5 Trend dei valori e dei redditi

6 I trend demografici emergenti Si noti l aumento delle famiglie e soprattutto dei residenti stranieri la cui crescita è di assoluto rilievo

7 I giovani, le famiglie e il mercato

8 La modesta offerta pubblica A fronte di una nuova domanda, lo stock di edilizia residenziale pubblica è molto modesto: in Italia lo stock di edilizia residenziale pubblica ammonta al 4% del totale Un confronto europeo: in Olanda tale percentuale è del 36%, del 22% nel Regno Unito e del 20% nella media comunitaria Si consideri inoltre che l offerta dagli anni 80 - con la fine dei fondi Gescal - si è ridotta del 90% (Anci) Dal 1984 al 2004 la nuova offerta di alloggi è scesa da alloggi a 1.900, contro gli della Francia e i del Regno Unito (Anci)

9 L offerta di nuova edilizia sociale in Italia

10 2. Due assi per le politiche abitative Le politiche abitative possono essere promosse secondo due assi distinti e complementari 1. Il primo riguarda le fasce sociali meno abbienti a cui deve essere essere assicurato il diritto all abitazione 2. Il secondo riguarda l area grigia del mercato abitativo, debole economicamente per affrontare il mercato e i suoi valori ma sufficientemente benestante per superare le soglie economiche di accesso all edilizia residenziale pubblica

11 Un ulteriore lettura delle politiche Le politiche possono essere promosse secondo due obiettivi 1. Il primo è di tutela sociale dei cittadini meno abbienti e delle fasce sociali vulnerabili 2. Il secondo riguarda la competitività e la flessibilità della nostra società La fluidità del mercato del lavoro si gioca anche nella dotazione di un adeguato stock destinato all affitto La possibilità di accedere al diritto allo studio soprattutto nella formazione universitaria è materialmente possibile se è disponibile una quota di patrimonio per il segmento degli studenti universitari

12 Una distinzione tecnica L ambito dell edilizia residenziale sociale è definito dal Cecodhas come l insieme delle attività atte a fornire alloggi adeguati, attraverso regole certe di assegnazione, a famiglie che hanno difficoltà nelle condizioni di mercato perché incapaci di ottenere credito o perché colpite da problematiche particolari Nel nostro paese, è consuetudine dividere tra l edilizia residenziale sociale caratterizzata da una redditività modesta o nulla il cui sviluppo non può essere intrapreso senza l investimento pubblico l ambito del social housing, ovvero gli interventi di interesse pubblico che vedono il concorso dei privati e del terzo settore

13 3. Fasi e modelli di azione per le politiche Le fasi per lo sviluppo dell azione amministrativa per la promozione di interventi di edilizia residenziale sociale sono tre 1. La prima consiste nell acquisizione di aree edificabili il rapporto cruciale con le norme urbanistiche 2. La seconda prevede la progettazione e la realizzazione degli interventi 3. La terza consiste nella gestione del patrimonio Le tre fasi sono comuni sia agli interventi di edilizia residenziale sociale tradizionale che agli interventi di social housing

14 L opzione dell intervento diretto Lo sviluppo e la gestione delle formula a intervento diretto sono modulabili secondo un arco temporale più flessibile La stima del tasso di rendimento atteso è analoga a quella ottenibile dal fondo

L opzione del fondo immobiliare Il fondo chiuso immobiliare considerato è di durata variabile (i primi 2/3 anni sono riferibili alla fase di costruzione, i

15 L opzione del fondo immobiliare Il fondo chiuso immobiliare considerato è di durata variabile (i primi 2/3 anni sono riferibili alla fase di costruzione, i successivi a quella di gestione) La stima del tasso di rendimento atteso, ottenuta applicando condizioni economiche e finanziarie di mercato, si colloca intorno al 5%

16 L opzione del project financing La terza opzione prevede soluzioni quali quelle del project financing o della concessione di costruzione e gestione In tal caso, l amministrazione seleziona un operatore il quale remunera il proprio capitale attraverso i flussi reddituali derivanti dalla locazione delle unità immobiliari, dalla vendita di quota dello stock e da eventuali contribuzioni pubbliche

17 Limiti e potenzialità dei diversi modelli Il fondo immobiliare e il project financing consentono un significativo trasferimento del rischio di costruzione e gestione dall amministrazione ai privati Il fondo può presentare rigidità sotto il profilo del timing degli interventi e non permette lo sviluppo patrimoniale di lunga durata in quanto è prevista l alienazione dei beni al termine della vita del fondo stesso L intervento diretto permette di elevare il numero di alloggi di proprietà dell amministrazione Determina rischi più importanti nella fase di sviluppo (rischio di costruzione) e nella fase di gestione (corretta ed efficiente gestione dei conduttori)

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