Gli esiti del sondaggio sull Housing Sociale nel territorio bassanese Bassano del Grappa, 17 aprile 2015

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1 Gli esiti del sondaggio sull Housing Sociale nel territorio bassanese Bassano del Grappa, 17 aprile 2015 Opportunità socioeconomica per rilanciare il settore edile, il mercato immobiliare e quello degli affitti Pratiche di Housing Sociale a Ferrara Diego Carrara Direttore ACER Azienda Casa Emilia Romagna - Ferrara

2 Chi siamo In seguito alla Legge Regionale 24/2001 gli Istituti Autonomi Case Popolari (IACP) divengono Aziende Casa Emilia Romagna (ACER) con forma statutaria di Ente Pubblico Economico Per effetto delle Legge 24 la proprietà viene trasferita ai Comuni e le Acer mantengono il ruolo di gestori Questa trasformazione ha fatto sì che le Acer affrontassero un profondo processo di trasformazione che ha reso queste Aziende strumenti flessibili e dinamici a servizio delle P.A. Pagina 2

3 Presenza capillare Pagina 3

4 Analisi del contesto Aumento delle famiglie monofamiliari Aumento delle famiglie numerose (specialmente per effetto dell immigrazione) Diminuzione della capacità di reddito delle famiglie Aumento dei casi di disagio sociale Aumento della popolazione anziana Lavoratori in mobilità Studenti fuori sede Pagina 4

5 Attività storiche Servizi Gestionali Amministrazione condominiale Servizi di pronto intervento manutenzione Progettazione Pagina 5

6 Obiettivi Nessun alloggio pubblico sfitto Nessun alloggio privato sfitto Incremento delle attività delle Agenzie per l Affitto Riduzione dei costi di gestione della casa attraverso: 1. Riqualificazione energetica dell esistente 2. Costruzione di edifici a consumo quasi zero Programmi per la crescita del patrimonio pubblico per la locazione (aree destinate all ERS e perequazione urbanistica) Pagina 6

7 Abitazioni in Emilia Romagna Censimento 2001 Consistenza patrimonio ERP In Emilia Romagna Abitazioni ERP gestite dalle Acer Emilia Romagna Province Abit. occupate Abit. non occ. Piacenza Parma Reggio E Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì-Cesena Rimini Emilia R Acer Bologna (circa) Acer Ferrara Acer Modena Acer Piacenza Acer Rimini Acer Ravenna Acer Forlì/Cesena Acer Parma Acer Reggio E Totale Pagina 7

8 Confronto con la situazione europea Patrimonio di ERP sul totale delle abitazioni occupate è del 3,3%, ma se mettessimo nel conto anche gli alloggi vuoti arriveremmo, in Emilia Romagna, al di sotto del 3%. Precisamente 2,8%. (percentuali inferiori a quelle europee 7%Ger- Belgio; 14% Austria, 18% Francia, 25% Svezia, ecc.) La quota media di alloggi non occupati nella nostra regione era del 15, 4%, ed è ragionevole pensare che dopo il censimento del 2001 essa sia aumentata. A Ferrara la quota di alloggi vuoti era del 21,4%; incidenza elevata del fenomeno delle seconde case ai Lidi Ferraresi. Rispetto al numero delle famiglie ( circa) gli alloggi totali ( circa) sarebbero comunque sufficienti a soddisfare il fabbisogno; Ma la composizione sociale di questo bisogno non consente a tutti l accesso all acquisto della casa. Si aggiunge la crisi economica. Questo è un fenomeno nazionale, che si presenta a Ferrara in maniera meno importante, ma è comunque presente nelle aree a maggiore tensione abitativa e a questo bisogna aggiungere le altre domande dell abitare. Pagina 8

9 Le domande dell abitare in tempo di crisi La questione abitativa investe un numero crescente di persone. Due sono le grandi aree di disagio abitativo che si possono individuare: la prima area è costituita da chi è colpito da un emergenza abitativa assoluta, e non dispone della possibilità di vivere in uno spazio dignitoso e sicuro; In questo caso il sistema di welfare locale se ne deve far carico; il problema è quello di garantire nel tempo il diritto ad un abitazione per chi si trova in condizioni economiche effettivamente critiche e non è nelle condizioni di pagare un affitto, se non estremamente modesto. Una domanda sociale dunque, sulla quale intervenire prioritariamente attraverso il rafforzamento della offerta abitativa pubblica di edilizia residenziale. la seconda area comprende, invece, persone che non sono in condizioni di precarietà assoluta, che spesso dispongono anche di un reddito o di una pensione, ma che comunque non sono in grado di sostenere l attuale mercato della casa. Per quest area di persone, la questione abitativa rappresenta un fattore di freno (nell autonomizzazione dei giovani, nello spostamento per motivi di studio e di lavoro, nei progetti genitoriali) e un grave fattore di rischio di fronte ad eventi imprevisti (uno sfratto, una separazione familiare, o la fine di una coabitazione..). Pagina 9

10 Analisi di Nomisma del novembre 2013 Domanda potenziale di alloggi sociali a Ferrara Pagina 10

11 Analisi di Nomisma del novembre 2013 Il mercato immobiliare Pagina 11

12 Analisi di Nomisma del novembre 2013 Il mercato immobiliare Pagina 12

13 Analisi di Nomisma del novembre 2013 Sostenibilità dell acquisto Pagina 13

14 Analisi di Nomisma del novembre 2013 I numeri del disagio abitativo Pagina 14

15 Analisi di Nomisma del novembre 2013 I risultati dell indagine Pagina 15

16 Analisi di Nomisma del novembre 2013 Conclusioni Pagina 16

17 Esperienze di social housing a Ferrara 1 43 alloggi Via G. Bianchi Pagina 17

19 Esperienze di social housing a Ferrara 1 43 alloggi Via G. Bianchi I 43 alloggi di via Bianchi a Ferrara sono localizzati all interno di un ambito di riqualificazione urbana, nel quale il Comune ha realizzato interventi significativi di urbanizzazione. Il fabbricato è in corso di costruzione e sarà ultimato entro la fine del Gli alloggi di Via Bianchi saranno locati a canone calmierato, sono cioè destinati non ai privi di reddito, ma alla cosiddetta zona grigia, famiglie con reddito ma in difficoltà ad accedere al mercato libero delle locazioni. Si tratta di un un investimento importante per ACER in ambito nuovo: è infatti il primo intervento di questo tipo nella città di Ferrara. Gli edifici si sviluppano su quattro livelli (al piano terra non sono collocati alloggi ma solo garages e cantine), e ospitano abitazioni a una (50 mq. di superficie netta) e due camere da letto (80 mq. di superficie netta). Le prestazioni energetiche sono di eccellenza, tutti gli alloggi sono in classe A di rendimento energetico; inoltre sono rilevanti i contenuti di sperimentazione anche per quanto riguarda il modello costruttivo, già sperimento nell intervento dei 76 alloggi di via Bentivoglio, quartiere Barco a Ferrara, consegnati nel Pagina 19

22 Esperienze di social housing a Ferrara 2 Riqualificazione Palazzo degli specchi Pagina 22

23 Esperienze di social housing a Ferrara 2 Riqualificazione Palazzo degli specchi L intervento sull Ex direzionale pubblico di via Beethoven, detto "Palazzo degli specchi", a Ferrara prevede la ristrutturazione del complesso per la realizzazione di alloggi di Social Housing prevalentemente in locazione: case a costi accessibili, destinate alle famiglie non in grado di soddisfare sul mercato le proprie esigenze abitative, ma con redditi superiori a quelli che danno diritto alle assegnazioni dell Edilizia Residenziale Pubblica (la cosiddetta fascia grigia ). L'area, di proprietà privata della Società Ferrara 2007, è assoggettata ad un Piano di Recupero di iniziativa pubblica che prevede la realizzazione sul di funzioni diversificate per un totale di mq di S.L. Pagina 23

24 Esperienze di social housing a Ferrara 2 Riqualificazione Palazzo degli specchi L intervento di Social Housing sarà realizzato da un Fondo Immobiliare dedicato che potrà avvalersi delle risorse rese disponibili dal FIA Fondo Investimenti per l'abitare di Cassa depositi e prestiti. L ipotesi progettuale di riqualificazione del complesso esistente interviene su una parte delle superfici complessive con la realizzazione di un mix quasi esclusivamente sociale che consentirà la realizzazione di circa 268 unità, delle quali i tre quarti circa saranno destinate alla locazione a lungo termine e alla locazione con possibilità di riscatto. Il fabbisogno di equity stimato per l operazione è di 43,90 milioni di Euro. il rendimento unlevered dell iniziativa è pari al 2,88%. Il Fondo Investimenti per l Abitare (FIA) è stato istituito da CDPI Sgr nel 2009 ed è un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, riservato a investitori qualificati; il Fondo investe nel settore dell edilizia privata sociale e ha la finalità istituzionale di incrementare sul territorio italiano l offerta di alloggi sociali per la locazione a canone calmierato e la vendita a prezzi convenzionati, a supporto e integrazione delle politiche di settore dello Stato e degli enti locali. Pagina 24

25 Esperienze di social housing a Ferrara 2 Riqualificazione Palazzo degli specchi L ipotesi progettuale di riqualificazione del complesso esistente interviene su una parte delle superfici complessive con la realizzazione di un mix quasi esclusivamente sociale che consentirà la realizzazione di circa 268 unità, per complessivi mq di superficie vendibile (SV), di cui 262 alloggi sociali che saranno destinati alla vendita convenzionata (20%), alla locazione a lungo termine (40%), alla locazione con facoltà di riacquisto per il conduttore (20%) e a residenza universitaria (10%), oltre a realizzare circa mq di commerciale a servizio (10%). Pagina 25

26 Esperienze di social housing a Ferrara 2 Riqualificazione Palazzo degli specchi Il fabbisogno di equity complessivo massimo stimato per l operazione è di 43,90 milioni di Euro così suddivisi: il rendimento unlevered dell iniziativa è pari al 2,88%. Ruolo di ACER Ferrara ACER Ferrara assumerà gli incarichi relativi alla prestazione di servizi afferenti l abitare, anche al fine di raccordare quest ultimi con le politiche abitative locali. In particolare, all ACER saranno affidati i seguenti servizi: Servizi di Advisor Tecnico Sociale; Servizi di Gestore Sociale; Property management e facility management. Pagina 26

27 Esperienze di social housing a Ferrara 2 Riqualificazione Palazzo degli specchi Pagina 27