Flessibilità e Trasparenza per un Nuovo Mercato degli Affitti DANIELA PERCOCO. MILANO 30 Gennaio 2014

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1 Flessibilità e Trasparenza per un Nuovo Mercato degli Affitti DANIELA PERCOCO MILANO 30 Gennaio 2014

2 Temi trattati Il mercato della locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni La composizione della domanda di locazione in Italia Le categorie emergenti: affitti brevi e rent-to-buy Housing sociale ed affitti: l esperienza estera ed italiana a confronto L incentivazione della locazione come volano di trasparenza ed attrattività per gli investitori istituzionali 2

3 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni 3

4 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni Evoluzione della distribuzione del titolo di godimento dell abitazione principale da parte delle famiglie italiane (%) Anni Proprietà Affitto Altro Titolo ,8 46,6 7, ,8 44,2 5, ,9 35,5 5, ,0 25,3 6, ,4 20,0 8, ,1 18,0 9,9 2012* 72,4 16,9 10,7 Fonte: ISTAT, Censimenti, anni vari e Annuario Statistico 2013* 4

5 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni Evoluzione della distribuzione del titolo di godimento dell abitazione da parte delle famiglie italiane (%) 100% 80% 60% 7,6 9,9 10, ,9 46,6 40% 20% 45,8 72,1 72,4 0% * Proprietà Affitto Altro Titolo Fonte: ISTAT, Censimenti, anni vari e Annuario Statistico 2013* 5

6 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni Tasso di variazione della quota di affitto Anni Affitto % Variazione intercensuaria , ,2-2, ,5-8, ,3-10, ,0-5, ,0-2,0 Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati ISTAT, Censimenti, anni vari 6

7 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni Titolo di godimento dell abitazione principale in base alla ripartizione geografica 2011 (%) 100% 80% 9,9 7,8 10,2 12,9 18,0 19,3 16,4 17,0 60% 40% 72,1 72,9 73,4 70,1 20% 0% Italia Nord Centro Sud Proprietà Affitto Altro Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati ISTAT, Censimento

8 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni La quota di affitto dell abitazione principale nelle principali città (%) Quota di affitto (%) ITALIA 18,0 Torino 28,3 NORD 19,3% Milano 29,1 Venezia 22,5 Bologna 29,7 CENTRO 16,4% SUD 17% Firenze 21,9 Roma 20,6 Napoli 37,8 Bari 24,4 Palermo 28,9 Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati ISTAT, Censimento

9 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni Famiglie in affitto secondo il proprietario dell abitazione (%) Ente Pubblico 19% Altro 6% Privato 75% Fonte: ISTAT, Annuario

10 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni Famiglie vulnerabili per reddito e ricchezza netta in base al titolo di godimento dell abitazione principale (%) , ,8 3,4 Totale Proprietari Affittuari Lineare (Affittuari) Fonte: Banca d Italia,

11 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni I contratti di locazione Tipologia immobiliare Variazioni % annue Residenziale ,0 Depositi ,3 Box e posti auto ,4 Uffici ,4 Negozi ,5 Altro ,7 TOTALE ,5 Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati Agenzia delle Entrate 11

12 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni Distribuzione percentuale dei contratti di locazione per tipologia di immobili Uffici 3% Box e posti auto 14% Negozi 8% Altro 7% Depositi 1% Residenziale 67% Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati Agenzia delle Entrate 12

13 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni I contratti di locazione Residenziali Indicatore Variazioni % Numero contratti ,0 Superficie (mq) ,0 Superficie media per contratto (mq) ,9 Canone annuale totale (mld ) 4,65 5,15 10,8 Canone medio mensile per contratto ( ) ,2 Canone mensile per mq 4,85 4,8-1,1 Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati Agenzia delle Entrate 13

14 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni Tipologia di contratti residenziali registrati Contratto libero Contratto convenzionato Contratto di natura transitoria Contratto per studenti universitari Al momento non sono però disponibili informazioni di dettaglio sulle singole tipologie contrattuali Nell 88% dei casi il locatore è una persona fisica Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati Agenzia delle Entrate 14

15 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni I contratti di locazione Residenziali Distribuzione percentuale per area geografica Sud 16% Isole 8% Nord Ovest 32% Centro 24% Nord Est 20% Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati Agenzia delle Entrate 15

16 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni I contratti di locazione Residenziali Distribuzione percentuale tra capoluoghi e non capoluoghi Non capoluoghi 55%; Variazione % annua: +10,1% Capoluoghi 45%; Variazione % annua: +12,2% Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati Agenzia delle Entrate 16

17 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni Indice di Intensità del Mercato delle Locazioni per area geografica (%) ,9 Nord Ovest 4,6 5,3 2,5 2,6 2,5 3,7 3,5 1,6 1,2 4,6 Nord Est Centro Sud Isole ITALIA 2,1 Capoluoghi Non capoluoghi Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati Agenzia delle Entrate 17

18 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni Numero Abitazioni Locate e Indice di Intensità del Mercato delle Locazioni (%) nelle maggiori città ,5 5,4 5,1 4,1 3,9 3, % Abitazioni locate (scala sx) IML (scala dx) Fonte: Elaborazione T.R.E. su dati Agenzia delle Entrate 18

19 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni Canoni medi mensili di abitazioni Variazione rispetto al ,5% Fonte: Solo Affitti 19

20 Il Mercato della Locazione in Italia: trend recenti di contratti, domanda, offerta, quotazioni Previsioni 2014 per il mercato residenziale delle locazioni Zone di maggiore pregio Locazioni Canoni Restanti zone Locazioni Canoni Fonte: Solo Affitti 20

21 La composizione della domanda di locazione in Italia 21

22 La composizione della domanda di locazione in Italia Tipologia socio-demografica del conduttore dato Modalità Età Condizione professionale Fonte: Banca d Italia di stock (% di famiglie) Numero componenti famiglia 1 o più di 5 Quinti di reddito familiare Ampiezza comunale Maggiore frequenza Fino a 44 anni, con maggiore accentuazione fino a 34 Paese di origine Estero (66,1%) Superficie - Non occupato - Lavoratore dipendente, con particolare accentuazione per operaio 1 quinto e, in minore misura, 2 quinto In crescita all aumentare dell ampiezza comunale Fino a 80 mq 22

23 La composizione della domanda di locazione in Italia Tipologia socio-demografica del conduttore dato di flusso 2013 (%) Sopra media: Bologna 35%, Milano 20%, Trieste 20%. Appartamento in condivisione 12% 1 persona 24% Coppie con figli 28% Coppie senza figli 36% Fonte: Solo Affitti La componente straniera è circa il 34,5% 23

24 La composizione della domanda di locazione in Italia Motivazione della locazione 2013 (%) Studio 22% Turismo e altro 3% Abitazione principale 46% Lavoro 29% Fonte: Solo Affitti 24

25 Le categorie emergenti: affitti brevi e rent-to-buy 25

26 Le categorie emergenti: affitti brevi e rent-to-buy Tipologia contrattuale 2013 (%) Canone concordato 24% Completamente libero e comodato d'uso 2% Libero % Transitorio 29% Fonte: Solo Affitti 26

27 Le categorie emergenti: affitti brevi e rent-to-buy Rent to buy Come funziona 1) Lo schema contrattuale prevede un normale contratto di locazione al quale viene affiancata una scrittura privata, regolarmente registrata, con cui il locatore concede al locatario un diritto di opzione per l acquisto dell immobile locato, accettando di considerare, in tutto o in parte, i canoni di locazione fino a quel momento ricevuti a titolo di acconto sul prezzo di vendita prefissato. 2a) Il conduttore può decidere se acquistare l immobile entro 4 anni e deve comunicare al locatore, a mezzo raccomandata, l esercizio del diritto di opzione. Entro 60 giorni dal ricevimento di questa raccomandata le parti dovranno procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita presso il notaio scelto dal conduttore/acquirente. 2b) Qualora il conduttore non eserciti il diritto di opzione entro il termine concordato, il contratto di locazione proseguirà per la sua naturale durata. 27

28 Le categorie emergenti: affitti brevi e rent-to-buy Rent to buy Proprietari Imprese 63% Persone Fisiche 37% Coppie con figli 44% Inquilini Single 9% Coppie senza figli 47% Fonte: Solo Affitti 28

29 Le categorie emergenti: affitti brevi e rent-to-buy Rent to buy Distribuzione geografica Toscana Marche Abruzzo Centro 28% Sud 4% Sicilia Nord 68% Piemonte Lombardia Emilia-Romagna Fonte: Solo Affitti 29

30 Housing sociale ed affitti: l esperienza estera ed italiana a confronto 30

31 Housing sociale ed affitti: l esperienza estera ed italiana a confronto Edilizia sociale in percentuale sullo stock Media Europa Occidentale 12% Fonte: Cecodhas 31

32 Housing sociale ed affitti: l esperienza estera ed italiana a confronto Il Fondo Investimenti per l Abitare di CDPI Sgr Il Fondo Investimenti per l Abitare (FIA) è stato istituito da CDPI Sgr il 16 ottobre Tipologia: fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso riservato a investitori qualificati. Missione: investimenti nel settore dell edilizia privata sociale per incrementare sul territorio italiano l offerta di alloggi sociali per la locazione a canone calmierato e la vendita a prezzi convenzionati, a supporto e integrazione delle politiche di settore dello Stato e degli Enti locali. Ammontare: 2 miliardi e 28 milioni di euro, di cui 1 miliardo sottoscritto da Cassa depositi e prestiti, 140 milioni dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e 888 milioni da parte di gruppi bancari e assicurativi e di casse di previdenza privata. 32

33 Housing sociale ed affitti: l esperienza estera ed italiana a confronto Il Fondo Investimenti per l Abitare di CDPI Sgr Durata: 35 anni, oltre eventuale proroga non superiore a 3 anni. Ambito di azione: il territorio nazionale. Il FIA investe il proprio patrimonio principalmente in quote di fondi comuni d investimento immobiliari operanti a livello locale e gestiti da altre società di gestione del risparmio, attraverso partecipazioni nel limite massimo del 80%. Rendimento obiettivo: circa il 3% oltre inflazione 33

34 Housing sociale ed affitti: l esperienza estera ed italiana a confronto Il Fondo Investimenti per l Abitare di CDPI Sgr CDPI Sgr, per conto del FIA, ha assunto delibere d investimento preliminari non vincolanti per oltre 1,1 miliardi di euro in 23 fondi locali gestiti da 12 società di gestione del risparmio. In 20 dei 23 fondi locali sono state assunte delibere definitive d investimento per complessivi 970 milioni di euro circa, per la realizzazione di 144 progetti, alloggi sociali e posti letto in residenze temporanee. 34

35 Housing sociale ed affitti: l esperienza estera ed italiana a confronto Il Fondo Investimenti per l Abitare di CDPI Sgr Mix Destinazioni d uso Residenze temporanee 14% (31/12/2013) Residenze libere 6% Commercio 3% Alloggi Sociali 75% Servizi 2% Mix Offerta sociale Locazione 59% Vendita convenz. 20% Locazione con patto di futura vendita 21% 35

36 L incentivazione della locazione come volano di trasparenza ed attrattività per gli investitori istituzionali 36

37 L incentivazione della locazione come volano di trasparenza ed attrattività per gli investitori istituzionali 13% della Mcap Fonte: NAREIT 37

38 L incentivazione della locazione come volano di trasparenza ed attrattività per gli investitori istituzionali Numero di fondi/veicoli che investono in un unico settore GAV dei fondi/veicoli che investono in un unico settore (mld ) 21 fondi/veicoli Circa 14 mld Fonte: INREV, novembre

39 L incentivazione della locazione come volano di trasparenza ed attrattività per gli investitori istituzionali Indice IPD Paneuropeo - Peso dei settori per paese 31/12/2012 Fonte: IPD Pan European index 39 Residenziale paneuropeo 83 mld

40 L incentivazione della locazione come volano di trasparenza ed attrattività per gli investitori istituzionali Indici investimenti immobiliari residenziali in Europa Paese Numero immobili Valore immobili Numero fondi Germania ,5 mld 28 UK ,77 mld 13 Svezia mld 28 Olanda (social housing) ,6 mld 37 Fonte: IPD 40

41 Grazie per l attenzione! CONTATTI: Daniela Percoco daniela.percoco@tamburini-re.com 41