NOTA TECNICA SUL PIANO CASA

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1 NOTA TECNICA SUL PIANO CASA L art. 11 della legge 133/08 ha inteso rilanciare un Piano Casa per realizzare un offerta di alloggi in proprietà e in locazione prima casa nelle aree di bisogno abitativo, con programmi integrati di intervento sia di nuova costruzione che di recupero, che riguardano non solo il settore edilizio, ma anche le infrastrutture, la mobilità, la sostenibilità e la vivibilità nei centri urbani. Si tratta di un piano strutturale, che prevede anche interventi per l emergenza abitativa, volendosi realizzare in una prima fase almeno alloggi nell arco di un biennio. Modalità attuative Sono previste 6 linee di intervento. a) 1 - Sistema integrato di fondi immobiliari, con soggetti pubblici e privati per l incremento dell offerta abitativa in locazione; b) 2 - Incremento del patrimonio ERP attraverso vendita e reinvestimento in alloggi; c) 3 - Finanza di progetto; d) 4 - Agevolazioni a cooperative edilizie da definirsi; e) 5 - Programmi integrati di edilizia anche sociale; f) 6 - Programmi di ex IACP e Comuni di immediata fattibilità. Dotazione finanziaria 200 Mln per Programma straordinario di edilizia residenziale pubblica; 150 per costituzione sistema integrato dei Fondi; 1 Mld CDP; risorse private. Strumenti 1 - Programmi integrati di edilizia residenziale, anche sociale; 2 - Programmi di riqualificazione; 3 - Altre forme di privati anche come singoli interventi. Parametri di finanziamento e canoni di locazione Il DPCM per l utilizzo delle risorse pubbliche individua distinti parametri di finanziamento a seconda della tipologie di intervento che sono tutte riconducibili alla 1

2 locazione (anche con patto di riscatto) con un contributo compreso tra il 30% e il 100% del costo d intervento. - Per l edilizia sovvenzionata (canone sociale) il contributo statale sarà pari al 100% del costo di realizzazione. - Per gli alloggi a canone sostenibile (anche con patto di riscatto) e cioè in locazione per almeno 25 anni, il contributo massimo concedibile sarà pari al 30% e del costo di realizzazione, acquisizione, recupero. - Per gli alloggi locati per oltre 25 anni il contributo massimo concedibile sarà pari al 50% del costo di realizzazione, acquisizione o recupero ed il canone non potrà superare quello previsto a livello locale dagli accordi di cui alla legge 431/98 (canone concordato). - Per gli alloggi in locazione con patto di futura vendita la durata della locazione sarà compresa tra 10 e 25 anni ad un canone non superiore a quello degli accordi di cui alla legge 431/98 (canone concordato), il DPCM non reca indicazioni dell entità dei contributi che potrebbe essere, anche in questo caso, pari ad un massimo del 30%. Vendita degli alloggi Al termine del periodo di locazione a canone agevolato gli alloggi oggetto di finanziamento statale potranno essere alienati con le seguenti modalità e nel conseguente ordine: - offerta in prelazione agli inquilini in forma collettiva ad un prezzo massimo pari al costo iniziale rivalutato dell 1,3% anno * inflazione reale maturata tra il rilascio dell agibilità e il momento dell offerta; - offerta in prelazione ai singoli inquilini ad un prezzo massimo pari al costo iniziale rivalutato del 2% anno + inflazione reale maturata tra il rilascio dell agibilità e il momento dell offerta; - cessione degli alloggi sul mercato con offerta in prelazione agli inquilini; - cessione al comune o ex IACP ad un prezzo pari al costo iniziale rivalutato dell inflazione reale maturata tra rilascio dell agibilità e il momento dell offerta. 2

3 Criteri di selezione delle Proposte Le proposte di programma dovranno pervenire al Ministero delle Infrastrutture entro 180 giorni successivi all entrata in vigore del decreto di ripartizione dei finanziamenti tra le regioni. Il decreto di ripartizione dei finanziamenti dovrà avvenire entro 60 giorni dall entrata in vigore del DPCM. Ai fini della selezione delle proposte di intervento a livello centrale si terrà conto: - soddisfacimento del fabbisogno abitativo di nuclei familiari a basso reddito, giovani coppie, anziani, studenti fuori sede, sfrattati, immigrati regolari (con almeno 10 anni di residenza) a basso reddito; - apporto di risorse aggiuntive (in particolare private); - incidenza numero alloggi a canone sociale e sostenibile sul totale degli alloggi; - fattibilità urbanistica e rapida cantierabilità; - perseguimento di livelli di elevata efficienza energetica e sostenibilità ambientale; vivibilità ecc.; - provvedimenti mirati alla riduzione del prelievo fiscale (es. ICI) comunale o degli oneri di costruzione. Sistema Integrato di Fondi Immobiliari Promosso dal Ministero delle Infrastrutture e dell Economia viene costituito uno o più Fondi Immobiliari Nazionali, cui possono aderire investitori nazionali di lungo termine (Es. Fondazioni, Enti previdenziali, Assicurazioni, ecc.), con lo scopo di sviluppare una rete di fondi immobiliari e di investimenti per soddisfare il fabbisogno abitativo, attraverso iniziative locali promosse da soggetti pubblici e privati nell ambito della definizione di alloggio sociale. Il o i Fondi nazionali partecipano ad investimenti locali che però prevedano: a la risposta al bisogno abitativo locale; b l integrazione con le politiche pubbliche locali; c l apporto di contributi pubblici e/o privati; d l eventuale interesse di più comunità locali; e l assunzione di partecipazioni di minoranza dal Fondo nazionale fino ad un massimo del 40% dell investimento. E prevista la possibilità di investire fino al massimo del 10% 3

4 del proprio ammontare sottoscritto in iniziative locali anche in deroga al limite massimo del 40% sopra indicato nel rispetto degli altri criteri stabiliti ed in particolare del rendimento obiettivo del fondo. La formulazione adottata nel suo complesso consentirà ai fondi di investire anche in programmi nei quali non sono previsti finanziamenti statali. Per le proposte che, pur rientrando negli obiettivi del Piano Casa, non sono previsti né finanziamenti pubblici né accordi di programma finalizzati all ottenimento della variante urbanistica, si ritiene che esse possano comunque essere partecipate/promosse dal Sistema dei fondi Procedure Accordi di programma, tra il Ministero delle Infrastrutture, le regioni e i comuni. In alternativa potranno essere utilizzate anche le procedure approvative di cui alla parte II, Titolo III, capo III, e alla parte II, Titolo III, Capo IV del Dlgs. n. 163/06. (Finanza di progetto opere strategiche ed in alcuni casi ricorso all art. 81 del DPR n. 616/77). Al fine di utilizzare le procedure e le agevolazioni di cui sopra, nell ambito delle singole linee di intervento, sono inseriti, d intesa con le regioni, province autonome ed i comuni interessati per ogni annualità, gli interventi rispondenti alle finalità del decreto per i quali non sono richieste risorse pubbliche di qualsiasi natura. Le aree 1 - trasferimento di diritti edificatori per i promotori degli interventi; 2 - incrementi premiali dei diritti edificatori; 3 - incentivi fiscali comunali; 4 - interventi sugli oneri di costruzione; 5 - cessione in tutto o in parte dei diritti edificatori a fronte della realizzazione di alloggi per la locazione agevolata o la proprietà. Aree Agenzia Demanio. Beneficiari a Nuclei familiari a basso reddito; b Anziani in condizioni sociali o economicamente svantaggiate; 4

5 c Studenti fuori sede; d Soggetti sottoposti a sfratto; e Soggetti con i requisiti ex l. 9/07 (sfrattati con reddito 27 mila, famiglia con un 65 anni, malati o invalidi 66%, con figli a carico; f Immigrati regolari residenti da 10 anni in Italia o da 5 anni nella stessa Regione. Poteri sostitutivi In caso di ritardi nell attuazione dei programmi (tempi di realizzazione, modalità attuative ecc.) IL Ministero delle Infrastrutture esercita, previa diffida, poteri sostitutivi nelle forme che saranno determinate con successivo Decreto Ministeriale ed anche attraverso un apposito Commissario. Comitato per il monitoraggio Presso il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti è istituito il comitato per il monitoraggio del Piano nazionale di edilizia abitativa costituito da 12 membri indicati dal Ministero Infrastrutture, Ministero Economia e finanze e dalla Conferenza Unificata. Fondo immobiliare per l Alloggio Sociale L impianto del Piano Casa è incentrato sull apporto di risorse finanziarie da parte di operatori privati, tenuto conto che la prima linea guida di intervento è dedicata alla formazione di un Sistema integrato di fondi immobiliari il cui fulcro è costituito dal Fondo d investimento nazionale e che il primo criterio di selezione delle proposte da ammettere a contributo si basa sull entità economica dell investimento privato in rapporto all investimento pubblico. Per rispondere alle esigenze di un housing sociale modernamente inteso, che mira a fornire risposte abitative innovative, si rende necessario reperire risorse di privati tra cui le cooperative di abitazione ed i loro consorzi da affiancare a quelle pubbliche. Nella stessa definizione di Alloggio Sociale è ricompresa l attività delle cooperative edilizie e dei loro consorzi sia per i programmi destinati alla locazione che per quelli in proprietà. Ai fini di soddisfare tali esigenze, occorre promuovere sul territorio appositi fondi immobiliari, stabilire i principi, i valori e le regole di governance degli stessi, individuare 5

6 soluzioni finanziarie, sviluppare iniziative di comunicazione, instaurare sinergie e collaborazione con altri enti ed operatori, pubblici e privati, che svolgono la loro attività nel settore dell edilizia residenziale, del credito e della finanza. Pertanto, lo strumento finanziario che può essere individuato è quello del fondo immobiliare chiuso, che ha per oggetto l acquisizione, la gestione e la negoziazione di immobili al fine di conseguire un reddito periodico, far crescere nel tempo il capitale e remunerare il risparmio raccolto. Il fondo consente ai risparmiatori di partecipare ai risultati economici di iniziative assunte nel mercato immobiliare con lo strumento del patrimonio gestito da un intermediario professionale (SGR). Il fondo consente di liberare risorse finanziarie da patrimoni immobilizzati, di aumentare il livello di rating del sistema bancario e di accrescere la capacità di indebitamento delle cooperative e dei consorzi di abitazione. Al momento dell apporto la cooperativa o consorzio iscriverà all attivo di bilancio un titolo di credito, rappresentativo della proprietà, di pari importo al valore di perizia degli immobili disponibili, al netto dell eventuale debito per mutui che verrà accollato al fondo. Le cooperative, partecipando al fondo, continuano a svolgere la loro attività mutualistica attraverso la manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili. L attivazione del fondo comporta una procedura complessa, poichè occorre provvedere all istituzione e all approvazione del Regolamento da parte della Banca d Italia nonchè alla sottoscrizione delle quote di partecipazione. I principali soggetti coinvolti nel Fondo immobiliare sono la SGR che gestisce il Fondo stesso con un C.d.A. il quale può nominare un Comitato consultivo; l Assemblea dei Partecipanti, che delibera sulle materie indicate nel Regolamento, sulla sostituzione della SGR, della liquidazione del Fondo stesso e sulla elezione del Presidente dell Assemblea. Altri soggetti coinvolti sono gli organi di controllo e vigilanza (Banca d Italia e CONSOB), la Banca depositaria, gli Intermediari finanziari e gli Esperti indipendenti. I Fondi Immobiliari sono ordinari e/o ad apporto e si distinguono in a distribuzione dei proventi, ad accumulazione degli stessi e misti. Il Fondo può assumere prestiti sino al 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari, per valorizzare il suo patrimonio; può assumere prestiti sino al 20% degli altri beni per varie finalità e sino al 10% per effettuare rimborsi anticipati delle quote. 6

7 I Fondi immobiliari godono di una fiscalità di vantaggio; sono, infatti esenti dalle imposte sui redditi (IRES) e dall IRAP. La SGR è esente da IVA per gli apporti costituiti da una pluralità di beni immobili prevalentemente locati ed in questo caso gli apporti sono assoggettati ad imposta di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (168 ciascuna); la SGR è soggetto passivo IVA per le cessioni di beni e le prestazioni dei servizi relativi alle operazioni del Fondo. Ai proventi si applica una ritenuta a titolo d imposta del 20%. Le cooperative di Abitazione, oltre eventualmente a quelle di P/L, possono essere promotori e investitori del Fondo, conferendo immobili di qualità ed accettando una redditività contenuta. Pertanto, le Coop apportano immobili e l eventuale debito e ricevono in parte quote del fondo e in parte risorse finanziarie liquide, anche derivanti dagli equity investitor che possono essere destinate al finanziamento di nuovi interventi. In questo modo, le coop hanno la possibilità di liberare risorse finanziarie da patrimoni immobilizzati e al contempo di disporre di una maggiore possibilità di indebitamento. L aspetto di fondo riguarda i requisiti di mutualità, che le coop di abitazione conservano attraverso la gestione degli immobili, con la manutenzione ordinaria e straordinaria,la definizione dei criteri di scelta degli inquilini, i rapporti con i soci ed altre attività. Lo schema di funzionamento del Fondo prevede varie fasi: avvio del progetto e la costruzione degli alloggi; apporto degli alloggi e assegnazione degli stessi secondo criteri predefiniti, con accantonamento di una quota del canone per lo smobilizzo; smobilizzo con accollo mutuo e utilizzo somma accantonata e rivalutata; la rata del mutuo è pari a circa il canone d affitto e gli alloggi possono essere riscattati dai conduttori o ceduti alla cooperativa di abitazione; rimborso del nuovo mutuo. 7