COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Provinvia di Siena

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1 Progettazione urbanistica Ing. Donato Rossi DO RO - Gestione Progetti MILANO - Via Murat 76 Proponente verifica di assoggettabilità VAS Ing. Donato Rossi Indagini geologiche Studio Georicerche Snc - Dott. Geologo Luca Caselli Sindaco e Assessore all Urbanistica Fabrizio Nepi Responsabile del Procedimento Arch. Paola Dainelli Garante dell Informazione e della Partecipazione Dott. Roberto Gamberucci Ottobre 2016 RELAzIONE ILLUSTRATIVA ALLA VARIANTE

2 RELAZIONE ILLUSTRATIVA Premesse Il Comune di Castelnuovo Berardenga è dotato di Piano Strutturale approvato con Delibera del Consiglio Comunale n.58 del 16/04/2009 e di Regolamento Urbanistico approvato con Delibera del Consiglio Comunale n.13 del 24/03/2014. La Variante al RU parte da una richiesta della proprietà e consiste nel cambio di destinazione d uso dei locali che compongono il complesso immobiliare Borgo Monastero dalla funzione residenziale a quella turistico-ricettiva di tipo alberghiero. La funzione alberghiera, oltre ad essere più compatibile con una ex struttura di tipo monastico, contribuisce a valorizzare il complesso immobiliare e a conservare e tutelare le risorse paesaggistiche presenti nell area, senza incremento di carico urbanistico. La suddetta Variante è assoggettata a VAS, ai sensi dell art. 23 della L.R. 10/2010; il soggetto proponente ha presentato all Amministrazione Comunale il Rapporto Preliminare VAS relativo alla Variante in oggetto contestualmente al Documento di Avvio del procedimento ai sensi dell art. 17 della L.R. 65 e dell art. 20 e 21 della Disciplina del PIT/PPR e la Giunta Comunale ha approvato i documenti con D.G.C. facendoli propri. Il Rapporto preliminare VAS è stato inviato agli Enti preposti ad esprimere pareri di carattere ambientale e urbanistico, ma non sono pervenuti contributi al riguardo nei tempi previsti. Descrizione della Variante Il complesso immobiliare è situato in località Monastero d Ombrone, nella parte est del Comune di Castelnuovo Berardenga ad ovest del fiume Ambra. Il complesso immobiliare sorto nel IX secolo come monastero, è stato interamente riqualificato negli anni novanta attraverso un Piano di Recupero che ha interessato il complesso exmonastico circondato da case rurali di antica origine al centro di una proprietà estesa di circa 600 ettari di boschi secolari popolati da una fauna protetta, vigneti e vecchissimi uliveti tipici del Chianti senese. La zona, ormai definita anche come Chiantishire, è rinomata in tutto il mondo ed è meta turistica di risonanza internazionale; nella zona si producono vini di pregiata qualità quali il Chianti D.O.C.G. Successivamente nel periodo il complesso immobiliare è stato riqualificato attraverso un programma di interventi finalizzati alla eliminazione delle criticità funzionali presenti ed alla modernizzazione degli impianti e dei servizi esistenti per un miglior riposizionamento del complesso sul mercato. Tali interventi sono stati oggetto di elaborazioni progettuali di dettaglio con studi accurati per il rifacimento degli elementi architettonici tipici della tradizione locale tali da non alterare in alcun modo gli elementi portanti e le strutture di maggiore valenza storica ed architettonica. Il complesso immobiliare attualmente è costituito da C.A.V. (Case appartamento per vacanze), reception, ristorante, bar, spazi congressuali, magazzini, pertinenze, impianti, arredi, attrezzature, stigliature, reti utenze e accessori per un totale di circa mq. Il bilancio complessivo conseguente alle trasformazioni attuate nel periodo 2008/2009 risulta dunque di 44 CAV (77 camere doppie) per un totale di 154 posti letto (P.L.) oltre ai servizi collaterali. Gli interventi di riqualificazione del complesso hanno previsto la rinaturalizzazione delle aree del parcheggio nella zona denominata La Selva e la totale riqualificazione e valorizzazione ambientale delle piante esistenti oltre l integrazione con essenze arboree locali. Nel Complesso Immobiliare è compresa anche la centrale termica, la cabina elettrica, i serbatoi idrici, gli impianti depurativi e le reti impiantistiche (queste ultime ricadono in parte su terreni di proprietà comunale, ma sono oggetto di servitù perpetua di utilizzo). A seguito dell intera riqualificazione del complesso è stata ottenuta dalla proprietà, nel giugno 2009, l autorizzazione dal SUAP all esercizio nella struttura ricettiva extra-alberghiera con caratteristiche di civile abitazione per la gestione dell attività per Case e Appartamenti per Vacanze (CAV). Oltre a tale autorizzazione il SUAP ha accordato i permessi per attività di somministrazione di alimenti e bevande, di acconciatore, estetista ed attività assimilate. L obiettivo della Variante è pertanto quello di trasformare il complesso Monastero d Ombrone da struttura ricettiva extra-alberghiera con caratteristiche di civile abitazione in struttura alberghiera, con passaggio pertanto dalla funzione residenziale alla funzione turistico-ricettiva ai sensi del Regolamento regionale 3/R e recepito dall art. 16 delle NTA del RU. A tale scopo viene redatta una nuova Scheda-Norma Et15, di cui all art. 28 delle NTA del RU vigente: Attività Turistico-ricettive nel territorio aperto, al fine di regolamentarne le possibili trasformazioni. Elaborati Il R.U. del Comune di Castelnuovo Berardenga norma le attività turistico ricettive presenti nel territorio aperto comunale secondo quanto previsto all art. 28 delle N.T.A. Tale articolo prevede la redazione di Schede-Norma Et, identificate nelle TAV 4a e 4b (scala 1/10.000) allegate alle Norme Tecniche di Attuazione, dove vengono normati gli interventi di ampliamento e/ trasformazione dei singoli immobili. La Variante in oggetto prevede: - l aggiornamento della TAV 4a e Tav 4b con l individuazione di una nuova Scheda

3 RELAZIONE ILLUSTRATIVA Norma a cui viene attribuito il numero progressivo successivo alle schede già presenti nell allegato 15 c (Scheda Et 15); - la redazione della Scheda Norma Et 15 secondo l articolazione nei seguenti capitoli: Descrizione dell area e dell immobile; Obiettivi da perseguire; Funzioni e destinazioni d uso; Strumenti attuativi; Parametri urbanistici; Prescrizioni e indirizzi progettuali. Quest ultimo capitolo introduce anche nuove valutazioni ed eventuali prescrizioni di carattere paesaggistico ai fini dell adeguamento della Variante al nuovo PIT/PPR approvato dalla Regione Toscana con D.C.R. n. 37 del la redazione della Scheda di Fattibilità per la nuova area Et 15 contenuta all interno dell allegato alla TAV l aggiornamento della TAV 14 Relazione illustrativa art 5, con la modifica del capoverso a pagina 31 relativo al dimensionamento della funzione turistico-ricettiva e l adeguamento della tabella per la funzione turistico ricettiva di pagina 35; - la modifica/aggiornamento della TAV 15 N.T.A. art 28 comma 2 (142) - la modifica/aggiornamento della TAV 15 N.T.A. art 33 comma 4 (pagina183) e l adeguamento della tabella per la funzione turistico ricettiva all art 33.2 (pagina 186). L aggiornamento delle tabelle presenti all interno della TAV 14 (Relazione illustrativa) e della TAV 15 (NTA) a seguito della adozione della presente consente di avere il quadro aggiornato dei posti letto ottenuti tramite il recupero. ALLEGATI ELABORATI CARTOGRAFI E NORMATIVI ALL 1- Estratto Tavola 04a e Tavola 04b - stato attuale ALL 2- Estratto Tavola 04a e Tavola 04b - stato modificato ALL 3- Estratto ALL: 15C Schede Norma nelle Zone Et (scheda ex novo) ALL 4- Estratto TAV13.8: Fattibilita nelle zone Et - (scheda ex novo) ALL 5- Estratto TAV 14: relazione illustrativa art.5 - stato attuale ALL 6- Estratto TAV 14: relazione illustrativa art.5 - stato modificato ALL 7- Estratto TAV 15 N.T.A. art.28 - stato attuale/modificato ALL 8- Estratto TAV 15 N.T.A. art.33 - stato attuale ALL 9- Estratto TAV 15 N.T.A. art.33 - stato modificato

4 Estratto R.U. tavola 04a e tavola 04b - STATO ATTUALE COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA SCALA 1: ALLEGATO 1

5 Estratto R.U. tavola 04a e tavola 04b - STATO modificato COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA SCALA 1: ALLEGATO 2

6 all. 15c schede norma nelle zone Et - STATO modificato (ex-novo) Et 15 -Complesso alberghiero in località Monastero D Ombrone Stralcio della Tavola 04a - Carta del territorio: Strategie per il territorio aperto ALLEGATO 3

7 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA all. 15c schede norma nelle zone Et - STATO modificato (ex-novo) ALLEGATO 3

8 schede norma fattibilita nelle zone Et - STATO modificato (ex-novo) ALLEGATO 4

9 ESTRATTO TAV 14 RELAZIONE ILLUSTRATIVA (ART. 5 )- STATO ATTUALE ALLEGATO 5

10 ESTRATTO TAV 14 RELAZIONE ILLUSTRATIVA (ART.5) - STATO MODIFICATO ALLEGATO 6

11 ESTRATTO TAV 15 NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE (ART.28) - STATO ATTUALE/MODIFICATO STATO ATTUALE STATO MODIFICATO ALLEGATO 7

12 ESTRATTO TAV 15 NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE (ART.33) - STATO ATTUALE ALLEGATO 8

13 ESTRATTO TAV 15 NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE (ART.33) - STATO MODIFICATO ALLEGATO 9