L affitto di azienda. Corso di Diritto ed economia delle operazioni societarie straordinarie. L affitto di azienda

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1 Corso di Diritto ed economia delle operazioni societarie straordinarie 1

2 i. La finalità dell affitto d azienda L operazione di affitto di azienda è quell operazione in cui il proprietario di un azienda (cd. affittuario ) trasferisce il godimento della stessa a un altro soggetto (cd. affittante ) per un periodo limitato di tempo e dietro il pagamento da parte di quest ultimo al primo di un canone periodico. Conseguentemente, il trasferimento dell azienda: - determina la separazione tra proprietà del complesso aziendale in affitto il godimento dello stesso. L affittuario acquisisce lo status di imprenditore, mentre l affittante rimane proprietario dell azienda (perdendo, nel caso di imprenditore individuale, la qualifica di imprenditore se quella data in affitto è l unica azienda); - non è definitivo, a differenza delle altre operazioni di gestione straordinaria (v. ad esempio la cessione d azienda); - comporta per l affittante una sospensione della specifica attività imprenditoriale con la sostituzione di una remunerazione di tipo variabile e aleatorio (utile d esercizio) con una di tipo fisso e certo (il canone di locazione). 2

3 i. La finalità dell affitto d azienda (segue) Nelle proprie disposizioni, il legislatore cerca di tutelare gli interessi sia dell affittuario sia dell affittante. Infatti: da un lato dall altro consente all affittante di poter gestire l impresa con una certa autonomia. In ogni caso, la gestione dell affittante deve avvenire sotto la ditta che ha contraddistinto l azienda sino al momento dell affitto. La sua destinazione non può quindi essere modificata unilateralmente dall affittuario. Inoltre, la gestione deve avvenire in modo tale da conservare l efficienza dell organizzazione e degli impianti, e le normali dotazioni di scorte. tutela l integrità patrimoniale e l attitudine a generare reddito del complesso aziendale trasferito in affitto di azienda, prevedendo che all inizio e alla fine del contratto vi sia la redazione di un apposito inventario, così da poter determinare attraverso il confronto dei valori che erano presenti in azienda all inizio e alla fine del contratto di affitto, l eventuale conguaglio in denaro spettante a seconda dei casi all affittuario o all affittante. Infatti, nel caso in cui: i valori correnti al termine dell affitto dovessero risultare inferiori rispetto a quelli iniziali, l affittante riceverà un conguaglio per la differenza dall affittuario; i valori correnti al termine dell affitto dovessero risultare superiori rispetto a quelli iniziali, l affittante corrisponderà un conguaglio per la differenza all affittuario. 3

4 i. La finalità dell affitto d azienda (segue) Le motivazioni economico-strategiche (opportunità) che portano all affitto d azienda possono essere riconducibili: per l affittuario - all interesse ai frutti ricavabili dall azienda in gestione; - a finalità correlabili meno direttamente al reddito dell affitto (v. ad esempio (i) possibili integrazioni tra le combinazioni produttive preesistenti dell affittuario e quella/e gestita/e in affitto; (ii) valutazione delle proprie capacità imprenditoriali; (iii) lo studio del mercato in cui opera l azienda, in vista anche di una sua futura acquisizione); per l affittante - alla sfera personale ; - alla gestione reddituale o finanziaria dell impresa (v. anche operazioni di ristrutturazione aziendale). ATTENZIONE: la temporaneità dell affitto d azienda può però generare anche tensioni tra l affittante e l affittuario (ad esempio: l affittuario potrebbe cercare di posticipare nel tempo investimenti che presentano ritorni nel medio-lungo termine). 4

5 ii. La forma e gli effetti del contratto la normativa applicabile L oggetto dell affitto La forma del contratto La normativa codicistica non tratta direttamente l istituto dell affitto d azienda, rimandando in primis all art cod. civ. in tema di usufrutto d azienda (l art cod. civ., infatti, statuisce che le disposizioni dell articolo precedente si applicano anche nel caso di affitto dell azienda ). La disciplina dell istituto si fonda inoltre in particolar modo anche: sugli artt. dal 1615 al 1627 cod. civ. relativi all affitto in generale; sugli artt. dal 978 al 1020 cod. civ. (per quanto applicabili) relativi all usufrutto in generale; sugli artt e 2558 cod. civ. relativi rispettivamente al mantenimento dei diritti dei lavoratori in caso di trasferimento d azienda e alla successione nei contratti. L oggetto dell affitto è l azienda intesa come complesso di asset unitariamente per la produzione di beni e/o servizi (v. a questo proposito art cod. civ.). Il contratto d affitto d azienda, di per sé, non necessiterebbe di particolari forme. L art. 2556, co. 1, cod. civ., infatti, si limita a stabilire che i contratti che hanno per oggetto il trasferimento del godimento dell azienda devono essere [solo] provati per iscritto [sottolineando però che è fatta] salva l osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongono l azienda o per la particolare natura del contratto. Ciò nonostante, il medesimo articolo al co. 2 obbliga di fatto la redazione di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata e, quindi, la FORMA SCRITTA È SEMPRE NECESSARIA. 5

6 ii. La forma e gli effetti del contratto (segue) Obblighi dell affittante - È tenuto a consegnare all affittuario i beni costituenti l azienda in condizioni utile per servire all uso e/o alla produzione a cui sono destinati; - è tenuto a effettuare gli interventi di manutenzione di carattere straordinario (art cod. civ.); - è tenuto ad astenersi dal cominciare una nuova attività che in relazione all oggetto, all ubicazione o ad altre circostanze può sviare clientela dall azienda affittata. Diritti dell affittante - Diritto al conguaglio in denaro a fronte del mancato rispetto dell obbligo di conservazione dell efficienza dell organizzazione e degli impianti e delle normali dotazioni di scorte ; - diritto di verificare mediante accessi in loco il rispetto da parte dell affittuario dei propri obblighi; - diritto a vedersi restituito il complesso aziendale affittato. 6

7 ii. La forma e gli effetti del contratto (segue) Obblighi dell affittuario - È tenuto a non modificare la destinazione dell azienda (v. art. 2561, co. 2, cod. civ.); - è tenuto a esercitare l azienda sotto la ditta che la contraddistingue e a mantenerne l efficienza a livello organizzativo e di impianti, nonché le normali dotazioni di magazzino (v. art. 2561, co. 2, cod. civ.); - è tenuto a redigere a proprie spese l inventario (v. art cod. civ.); - è tenuto a effettuare gli interventi di manutenzione di carattere ordinario; - è tenuto a effettuare gli interventi di manutenzione di carattere straordinario derivanti dal non aver eseguito le manutenzioni di carattere ordinario. Diritti dell affittuario - Diritto ad acquisire il possesso dell azienda affittata e a gestirla; - diritto ritrarre i frutti e le altre utilità proprie dell affitto. 7

8 iii. Gli asset aziendali, i contratti e i rapporti di lavoro oggetto di trasferimento nell affitto d azienda Asset aziendali In dottrina esistono due orientamenti: il primo ritiene che l affittante conserva la titolarità degli asset aziendali e, quindi, l affittuario vanta esclusivamente un diritto personale di godimento sia sul capitale fisso sia su quello circolante; il secondo ritiene che l affittante rimane titolare di un diritto di proprietà esclusivamente sul capitale fisso e, di conseguenza, l affittuario vanta un diritto personale di godimento sul capitale fisso, mentre acquisisce un diritto di piena proprietà sul capitale circolante. Al termine del contratto di affitto d azienda, poi, l affittante subentrerà nella proprietà del capitale circolante presente in quel momento, conguagliando in denaro, se del caso, eventuali differenze. Contratti L affittuario subentra automaticamente nei contratti a prestazioni corrispettive, di carattere non personale, relativi all azienda affittata per le quali le prestazioni non sono state già interamente dalle parti, salva, in ogni caso, la facoltà di recesso per la parte terza (v. art cod. civ.). L affittuario può subentrare anche in contratti diversi dai precedenti purché l altra parte vi consenta, così come statuito dall art cod. civ. La successione nei contratti ha luogo per la durata dell affitto d azienda (v. art. 2558, co. 3, cod. civ.). Di conseguenza, i contratti ancora in essere al termine del contratto saranno riassunti in capo all affittante. Stessa cosa è da ritenersi valida anche per quei contratti stipulati dall affittuario nel corso dell affitto d azienda che sono ancora in essere al termine di quest ultimo. 8

9 iii. Gli asset aziendali, i contratti e i rapporti di lavoro oggetto di trasferimento nell affitto d azienda (segue) Contratti di lavoro L affittuario, ai sensi dell art. 2112, co. 5, cod. civ., subentra con l affitto d azienda nei contratti di lavoro stipulati dall affittante ed è, quindi: tenuto ad applicare ai dipendenti i trattamenti economici e normativi previsti dai contratti collettivi vigenti alla data del trasferimento, fino alla loro scadenza, salvo che siano sostituiti da altri contratti collettivi applicabili all impresa dell affittante (art. 2112, co. 3, cod. civ.); obbligato in solido insieme all affittante per tutti i crediti che il lavoratore aveva al tempo del trasferimento (art. 2112, co. 2, cod. civ.). Per parte sua, l affittuario, al termine del contratto di affitto d azienda sarà obbligato in solido nei confronti dei dipendenti per tutti i crediti derivanti dal rapporto di lavoro vantati da questi ultimi nei confronti dell affittuario. 9

10 iv. Il subentro da parte dell affittuario nei crediti e debiti aziendali In relazione al subentro nei crediti e nei debiti aziendali da parte dell affittuario, il legislatore non ha né previsto né rinviato ad alcuna specifica norma. Nello specifico, per quanto concerne: Crediti Debiti - la dottrina è spaccata, da un lato, tra coloro che ritengono: applicabile all affitto d azienda il subentro automatico statuito dall art cod. civ. in relazione alla cessione d azienda; inapplicabile all affitto d azienda il subentro automatico da parte dell affittuario le previsioni dell art cod. civ., ritenendo applicabili esclusivamente quelle contenute negli artt. dal 1260 al 1267 cod. civ., che presuppongono la notifica o l accettazione da parte del debitore ceduto; - nella prassi professionale il trasferimento di questi è avvenuto di rado. - la dottrina prevalente reputa inapplicabili all affitto di azienda la responsabilità solidale ex art cod. civ. 1 prevista nel caso di cessione di azienda. Di conseguenza: l affittante risponde in via esclusiva delle obbligazioni assunte antecedentemente l affitto d azienda; mentre l affittuario risponde in via esclusiva delle obbligazioni assunte nel corso dell affitto d azienda; - nulla vieta alle parti di concordare il trasferimento di uno o più debiti analiticamente individuati, mediante accollo (v. art cod. civ.). 1. In questo caso, l applicazione è esclusa anche dall interpretazione analogica della norma, in quanto, a differenza della cessione, nell affitto d azienda quest ultima rimane nel patrimonio dell affittante. 10

11 v. Lo scioglimento e il trasferimento del contratto di affitto di azienda Lo scioglimento del contratto Il contratto di affitto di azienda può sciogliersi per cause naturali o in via anticipata. Nel caso di cause naturali, la risoluzione contrattuale avverrà: alla data di scadenza del contratto di affitto d azienda, qualora il contratto preveda tra le proprie clausole uno specifico termine; a seguito di congruo preavviso ex art cod. civ., qualora il contratto non stabilisca tra le proprie clausole uno specifico termine. La risoluzione anticipata del contratto potrà invece avvenire: per inadempimento dell affittuario (v. art cod. civ.); per interdizione, inabilitazione o, in via generale, insolvenza dell affittuario (v. art cod. civ.); per modificazioni sopravvenute nel rapporto contrattuale (v. art cod. civ.); per cessione dell azienda da parte dell affittante (v. art cod. civ.). Trasferibilità del contratto Il contratto di affitto d azienda in virtù della sua natura fortemente personale non è trasferibile dall affittuario senza il consenso dell affittante (v. art cod. civ.). 11