La registrazione dei contratti di locazione

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1 La registrazione dei contratti di locazione Pubblicato il 1 giugno La registrazione 2. Termine per il Pagamento 3. Soggetti obbligati alla registrazione 4. Come calcolare L imposta di Registro 5. Disdetta anticipata 6. Agevolazioni 7. Sanzioni tardivo pagamento 8. Modalità di versamento 9. Dove si registra il contratto 10. Il contratto di comodato 11. Le novita della finanziaria (il valore da dichiarare, il canone minimo e la sanzione di nullità dei contratti non registrati) 1. LA REGISTRAZIONE I contratti di locazione vanno registrati CON RELATIVO PAGAMENTO DELL IMPOSTA DI REGISTRO entro 30 gg dalla data di stipula presso l Agenzia delle Entrate competente per territorio o presso un intermediario telematico (commercialista). Il vantaggio della registrazione presso l intermediario e quello di ottenere entro 24 ore il numero di registrazione. SONO SOGGETTI A REGISTRAZIONE TUTTI I CONTRATTI RELATIVI AI BENI IMMOBILI DI DURATA SUPERIORE A 30 GIORNI COME PREVISTO DALLA L. 449/97, art. 21 co TERMINE PER IL PAGAMENTO 1

2 Il pagamento dell imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti. Il pagamento dell annualità successiva va effettuato entro il ventesimo giorno dalla data di scadenza annuale. 3. SOGGETTI OBBLIGATI ALLA REGISTRAZIONE Il pagamento spetta al locatore ed al conduttore in parti uguali, quindi al 50%, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell intera imposta. 4. COME CALCOLARE L IMPOSTA DI REGISTRO SULL IMPORTO DELLA LOCAZIONE ANNUALE, SI DEVE PAGARE L IMPOSTA DI REGISTRO OGNI ANNO ENTRO 30 gg DALLA DATA DI STIPULA NELLA MISURA DEL 2%, L IMPORTO MINIMO DA PAGARE AMMONTA A 67,00. SULLA CAUZIONE SI PAGA LO 0,50% NON SI PAGA SE INFERIORE A LIRE PARI A EURO 5,16 SUI CANONI CANONI SOGGETTI AD IVA, VA PAGATA L IMPOSTA FISSA DI DI 51,65 ELEVATA A 67,00 DALLA LEGGE FINANZIARIA 2005, CON DECORRENZA 01/01/2005 N.B. L IMPORTO MINIMO DELL IMPOSTA DI REGISTRO DI 51,65 E STATO ELEVATO A 67,00 DALLA LEGGE FINANZIARIA 2005 CON DECORRENZA 01/01/2005 L IMPOSTA DI REGISTRO VA PAGATA SU MODELLO F23, SI PUO SCARICARE DA QUESTO SITO NELLA SEZIONE F23-F24, E SI UTILIZZANO I SEGUENTI CODICI: 115T PRIMA ANNUALITA (LA PRIMA VOLTA) 2

3 112T ANNUALITA SUCESSIVE 107T SE SI VUOLE PAGARE TUTTE LE ANNUALITA IN UNICA SOLUZIONE 964T DIRITTI CAUSALE RP I CODICI DELLE AGENZIE DELLE ENTRATE CODICE UFFICIO DEL REGISTRO : AD ESEMPIO NAPOLI D23 CASERTA RE5 (N.B. ORA BISOGNA INSERIRE IL CODICE DELL AGENZIA DELLE ENTRATE COMPETENTE) 5. DISDETTA ANTICIPATA NEL CASO IN CUI IL CONTRATTO SI SCIOLGA ANTICIPATAMENTE BISOGNA PAGARE 51,65 EURO ALL UFFICIO DEL REGISTRO (PARI A LIRE ) CON CODICE TRIBUTO 113T CAUSALE RP, E FARE UNA COMUNICAZIONE ALL UFFICIO: AI FINI DELLE IMPOSTE DIRETTE INVECE, IL CANONE NON RISCOSSO PUO NON ESSERE DICHIARATO SOLO SE LO SFRATTO E CONVALIDATO DALL AUTORITA GIUDIZIARIA, PRIMA DELLA PRESENTAZIONE DELLA DICHIARAZIONE IN CASO CONTRARIO BISOGNA DICHIARARE I CANONI, E IN SEGUITO O CHIEDERE IL RIMBORSO OPPURE USUFRUIRE DI UN CREDITO D IMPOSTA PARI AI CANONI NON RISCOSSI, DA UTILIZZARE NELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI SUCCESSIVA CIRCOLARE MIN. 150 DEL 7/7/ AGEVOLAZIONI 3

4 Per i contratti di locazione (e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale la stessa legge prevede la facoltà di corrispondere al momento della registrazione l imposta di registro commisurata all intera durata del contratto, oppure di versarla anno per anno. Chi sceglie la prima ipotesi ha diritto ad una detrazione dell imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità. Es: Durata contratto (anni) Metà del tasso di interesse legale Detrazione % 6 1,25 7,5 5 1,25 6,25 4 1, ,25 3,75 2 1,25 2,5 Se il contratto viene risolto anticipatamente ed è stato versato l importo relativo all intera durata del contratto, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quelle in corso. 7. SANZIONI TARDIVO PAGAMENTO 4

5 Nuove sanzioni in vigore dal 01/04/1998 (art.1 D. Lgs. 473/1997). Dal 1/4/1998, in caso di ritardato pagamento dell imposta di registro sui contratti di locazione, si applicano le seguenti soprattasse: versamento effettuato tra il 21 ed il 50 giorno: soprattassa del 15%; versamento effettuato tra il 51 ed il 1 anno: soprattassa del 20%; versamento effettuato oltre il 1 anno: soprattassa del 30%. sono inoltre dovuti gli interessi del 2,5% annuo sull imposta dovuta PER EVITARE L APPLICAZIONE DELLE SANZIONI E CONSIGLIABILE RICORRERE AL RAVVEDIMENTO OPEROSO (VED. RAVVEDIMENTO NEL SITO) 8. MODALITA DI VERSAMENTO Dato che dal 1 gennaio 1998 sono stati soppressi i servizi di cassa degli uffici I.V.A. e Registro e quindi tutti i versamenti che prima venivano effettuati presso quegli uffici devono essere eseguiti presso gli sportelli delle banche e dei concessionari della riscossione (ex esattorie) e presso gli uffici postali. I versamenti devono essere effettuati compilando l apposito mod. F23 disponibile presso tutti gli istituti bancari utilizzando i seguenti codici tributo e causali: Codici tributo 5

6 115T Imposta di registro/locazioni 2% prima annualità 112T Imposta di registro/locazioni 2% annualità successive 671T Soprattassa 731T Interessi Causali RP Prima annualità RC Annualità successive L ufficio al quale va inviato il pagamento e quello presso il quale è stata effettuata la prima registrazione. 9. DOVE SI REGISTRA IL CONTRATTO La registrazione degli atti va fatta all Agenzia delle Entrate competente per territorio del luogo dove e stato sottoscritto il contratto, oppure presso gli intermediari abilitati (commercialisti). Oltre all atto occorre presentare l attestazione di pagamento (mod. F23), la richiesta di registrazione nonché un modello con la distinta degli atti presentati con la relativa liquidazione e indicazione del versamento. Per le successive registrazioni l ufficio al quale va inviato il pagamento e quello presso il quale è stata effettuata la prima registrazione. 10. CONTRATTI DI COMODATO I contratti di comodato di beni immobili scritti (redatti come atto pubblico, con 6

7 scrittura privata o non autenticata) sono soggetti all imposta di registro nella misura fissa di lire (pari a 129,12 euro). I contratti di comodato in forma verbale (sia di beni immobili che mobili) non sono soggetti all imposta di registro 11. LE NOVITA DELLA FINANZIARIA 2005 Un reddito minimo da dichiarare per le locazioni per evitare accertamenti Con la finanziaria 2005 il Fisco ha stabilito, che se si vogliono evitare accertamenti bisogna dichiarare un canone il cui importo sia il maggiore fra il 10% del valore catastale o quello effettivamente pattuito nel contratto, ridotto con la deduzione forfetaria del 15 per cento.in sostanza, chi pattuisce un canone maggiore del 10% del valore catastale deve, naturalmente, dichiararlo e non subirà accertamenti. Le nuove norme, comunque, riguardano qualunque tipo di contratto di locazione, con la sola esclusione di quelli a canone concordato ex Legge 431/98. Tali disposizioni non riguardano ne Iva ne Ici. Il valore dell immobile si calcola con la rendita catastale, aggiornata del 5% e moltiplicata per 120. Ad esempio: Rendita 1000 valore immobile (1000+5%= 1050 * 120=126000) il canone da dichiarare e di (10% di , maggiorato di 1 euro), ma non e proprio cosi in quando le disposizioni stabiliscono che il canone da dichiarare deve essere al netto del 15% della deduzione per spese di manutenzione quindi bisognerà dichiarare ,70 che diminuito del 15% fa ,00 La sanzione di nullità dei contratti non registrati, prevista dalla Finanziaria

8 Un altra novità, a mio avviso di dubbia legittimità costituzionale con riferimento all art.41 della costituzione, e la sanzione di nullità dei contratti non registrati. La finanziaria 2005, stabilisce che tutti i contratti di durata superiore a 30 giorni vanno registrati, la mancata registrazione comporta la nullità del contratto. Decorrenza temporale delle nuovi disposizioni E fuori dubbio che tali disposizioni si applicano a tutti i contratti stipulati dal 1/1/2005, non essendo possibile accettare la retroattività di una legge dello stato. null 8