IL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

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1 ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE PROF. ROMANO CICCONE

2 Indice 1 IL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE LA CUSTODIA DELL IMMOBILE PIGNORATO LA VENDITA NELL ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE PROVVEDIMENTO PER L AUTORIZZAZIONE ALLA VENDITA E UDIENZA DI COMPARIZIONE 12 5 LA VENDITA SENZA INCANTO LA VENDITA CON INCANTO DELEGA A UN PROFESSIONISTA DELLA VENDITA IMMOBILIARE BIBLIOGRAFIA di 31

3 1 IL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE Quanto s intende assoggettare a procedura espropriativa un bene immobile, la legge detta un articolata e complessa normativa1 che tiene conto delle peculiarità di tale oggetto, che a differenza dei beni mobili, non è oggetto di ricerca da parte dell ufficiale giudiziario, ma che deve essere previamente ed esattamente individuato a cura dello stesso creditore pignorante2. L art. 555 c.p.c. sulla forma del pignoramento immobiliare prevede che: «Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per l'individuazione dell'immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l'ingiunzione prevista nell'articolo 492. Immediatamente dopo la notificazione l'ufficiale giudiziario consegna copia autentica dell'atto con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari, che trascrive l'atto e gli restituisce una delle note. Le attività previste nel comma precedente possono essere compiute anche dal creditore pignorante, al quale l'ufficiale giudiziario, se richiesto, deve consegnare gli atti di cui sopra». Le leggi n. 80/2005, n. 263/2005 e n. 52/2006 che hanno riformato il processo espropriativo con lo scopo di accelerare i lunghi tempi di definizione delle procedure, non hanno modificato l art. 555 c.p.c. che disciplina la forma del pignoramento, pertanto esso continua ad eseguirsi mediante notifica al debitore, e successiva trascrizione nei registri immobiliari, di un atto nel quale sono indicati gli estremi dell immobile e l indicazione dei beni e dei diritti immobiliari che s intendono sottoporre ad esecuzione, ingiungendo al debitore di astenersi dal compimento di atti volti a sottrarre il bene alla garanzia del credito per il quale si procede. Nel pignoramento immobiliare, la notifica dell atto al debitore e la successiva trascrizione costituiscono due momenti distinti, ciascuno con una propria specifica efficacia giuridica. 1 In generale sull argomento, v. A. Travi,, in Novissimo Dig. It., VI, Torino, 1960, p.902; G. Verde, Pignoramento diretto e immobiliare, in Enc. Dir., XXXIII, Milano, 1983, p.822; G. Tarzia, Il bene immobile nel processo esecutivo, in Riv. Dir.proc., 1989, pag. 340; A. Bonsignori, l esecuzione forzata, p. 229; G. Bongiorno,, in Dig. Civ., VIII, Torino, 1992, p.34; F. Tommaseo, l esecuzione forzata, p.124; B. Capponi, Manuale, p.151 e 2 ed., p Mandrioli, C., Diritto processuale civile, XXI ed. aggiornata a cura di A. Carratta, IV, Torino, di 31

4 Il pignoramento, infatti si perfeziona nei confronti del debitore con la notifica dell atto, mentre dal momento della successiva trascrizione, il vincolo processuale cui i beni sono stati sottoposti è operante rispetto ai terzi. Il pignoramento immobiliare (come quello presso terzi ed a differenza di quello mobiliare) ha natura di domanda giudiziale, introduttiva del processo di espropriazione: pertanto deve essere sottoscritto, a pena di nullità, da un difensore munito di procura ad litem (a meno che il creditore non abbia le qualità necessarie per esercitare l ufficio di difensore di se stesso). Nell espropriazione immobiliare i beni del debitore da sottoporre a pignoramento non vengono individuati dall ufficiale giudiziario (come avviene in quello mobiliare) bensì direttamente dal creditore procedente3. Quest ultimo, oltre a dover optare per il pignoramento immobiliare piuttosto che per quello mobiliare presso terzi, dovrà già saper quali beni immobili appartengono al debitore e se il loro valore sia approssimativamente sufficiente per soddisfare il suo credito; e per saper ciò dovrà fare capo alle risultanze dei pubblici registri immobiliari, anche per conoscere le eventuali ragioni di altrui prelazione che potrebbero frustrare la sua iniziativa, o l esistenza di altri precedenti pignoramenti ch potrebbero indurlo a preferire un intervento nelle relative procedure4. Il solo limite nella scelta riguarda il creditore ipotecario il quale non può pignorare altri immobili, se non sottopone a pignoramento anche gli immobili gravati da ipoteca (art c.c.). Il pignoramento dell immobile comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata secondo quando previsto dall art. 556 c.p.c.: «Il creditore può fare pignorare insieme coll'immobile anche i mobili che lo arredano, quando appare opportuno che l'espropriazione avvenga unitamente. In tal caso l'ufficiale giudiziario forma atti separati per l'immobile e per i mobili, ma li deposita insieme nella cancelleria del tribunale». 3 G. Bongiorno,, in Dig. Civ., VIII, Torino, 1992; A. Bonsignori, L esecuzione forzata, Torino, 1996; S.; V. Andrioli, voce Intervento dei creditori, in Enc. Dir. XII, Milano 1972; G. Tarzia, Il bene immobile nel processo esecutivo, in Riv. Dir.proc., 1989; A. Travi,, in Novissimo Dig. It., VI, Torino, 1960, p.902; G. Verde, Pignoramento diretto e immobiliare, in Enc. Dir., XXXIII, Milano, V. Andrioli, voce Intervento dei creditori, in Enc. Dir. XII, Milano 1972; G. Tarzia, Il bene immobile nel processo esecutivo, in Riv. Dir.proc., 1989; A. Travi,, in Novissimo Dig. It., VI, Torino, 1960, p di 31

5 Il pignoramento congiunto è previsto per motivi di opportunità economica, al fine cioè di realizzare, dalla vendita unitaria dei beni mobili con gli immobili, un prezzo maggiore rispetto a quello che si riuscirebbe ad ottenere dalle due vendite separate. Pur essendo unico il pignoramento, sono redatti due atti distinti che danno luogo, sebbene depositati in un unico fascicolo dell esecuzione, a due procedimenti separati e disciplinati da disposizioni distinte, specialmente per la fase di vendita5. Una piccola correzione (ex d.l. n.35/2005, conv. in legge. n.80/2005), si è avuta all art. 557, che disciplina il deposito dell atto di pignoramento nella cancelleria del Tribunale competente: «L'ufficiale giudiziario che ha eseguito il pignoramento deve depositare immediatamente nella cancelleria del tribunale competente per l'esecuzione l'atto di pignoramento e, appena possibile, la nota di trascrizione restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari. Il creditore pignorante deve depositare il titolo esecutivo e il precetto entro dieci giorni dal pignoramento e, nell'ipotesi di cui all'articolo 555 ultimo comma, la nota di trascrizione appena restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari. Il cancelliere al momento del deposito dell'atto di pignoramento forma il fascicolo dell'esecuzione». Il 2 co. di detto articolo stabilisce che il termine entro il quale il creditore pignorante deve effettuare il deposito del titolo e del precetto (nonché della nota di trascrizione, ove si versi nell ipotesi di cui al 2 co. dell art. 555, ovvero quando sia stato lo stesso creditore ad eseguire la trascrizione dell atto) passa da 5 a 10 giorni a decorrere dal pignoramento. Suddetto termine non è perentorio, ma semplicemente ordinatorio e l eventuale mancato rispetto dello stesso può essere fatto valere solo dal debitore, con l opposizione agli atti esecutivi. 5 G. Verde, Il pignoramento. Studio sulla natura e sugli effetti, Napoli 1964; A. Saletti, Questioni attinenti alla custodia dell immobile pignorato, in Giur. It., di 31

6 2 LA CUSTODIA DELL IMMOBILE PIGNORATO L art. 559 c.p.c. prevede che: «Col pignoramento il debitore é costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze, e i frutti senza diritto a compenso. Su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, il giudice dell'esecuzione, sentito il debitore, può nominare custode una persona diversa dallo stesso debitore. Il giudice provvede a nominare una persona diversa quando l'immobile non sia occupato dal debitore. Il giudice provvede alla sostituzione del custode in caso di inosservanza degli obblighi su di lui incombenti. Il giudice, se custode dei beni pignorati é il debitore e salvo che per la particolare natura degli stessi ritenga che la sostituzione non abbia utilità, dispone, al momento in cui pronuncia l'ordinanza con cui é autorizzata la vendita o disposta la delega delle relative operazioni, che custode dei beni medesimi sia la persona incaricata delle dette operazioni o l'istituto di cui al primo comma dell'articolo 534. Qualora tale istituto non sia disponibile o debba essere sostituito, é nominato custode altro soggetto. I provvedimenti di cui ai commi che precedono sono pronunciati con ordinanza non impugnabile». Pertanto, mentre nelle espropriazioni mobiliari il debitore può essere nominato custode solo con il consenso del creditore, nelle espropriazioni immobiliari il debitore è costituito di diritto custode dell immobile ed anche dei relativi accessori, frutti e pertinenze, ameno che l immobile non sia occupato da un altro e salvo successiva sostituzione decisa dal giudice6. Ove sia disposta la vendita, il giudice nomina custode dei beni la persona o l istituto incaricato delle operazioni. La custodia non riguarda solo l immobile, ma anche gli accessori, i frutti e le pertinenze, dovendo essa assicurare la conservazione e la fruttuosa gestione del bene in 6 A. Saletti, Questioni attinenti alla custodia dell immobile pignorato, in Giur. It., 1989; G. Tarzia, Il bene immobile nel processo esecutivo, in Riv. Dir.proc., 1989; A. Travi,, in Novissimo Dig. It., VI, Torino, 1960, p.902; G. Verde, Pignoramento diretto e immobiliare, in Enc. Dir., XXXIII, Milano, di 31

7 rapporto all uso cui è destinato; ne sono esclusi gli arredi, ai quli il pignoramento può essere esteso solo se richiesto dal creditore. L ultimo comma dell art. 559 c.pc., introdotto dalla legge n. 263/2005, precisa che tutti i provvedimenti di nomina e sostituzione, nonché quelli di revoca del custode sono adottati dal giudice dell esecuzione con ordinanza non impugnabile. Per quanto riguarda il modo della custodia, la legge n. 80/2005 e successivamente la legge n. 263/2005 hanno riscritto come segue l art. 560 c.p.c.: «Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell'articolo 593. Ad essi é fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione. Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell'immobile pignorato, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca la detta autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile. Il provvedimento costituisce titolo esecutivo per il rilascio ed é eseguito a cura del custode anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano. (2) Il giudice, con l'ordinanza di cui al terzo comma dell'articolo 569, stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi affinché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita. Il custode provvede in ogni caso, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, all'amministrazione e alla gestione dell'immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità». Pertanto, il giudice dell esecuzione, al fine di facilitare la visita dell immobile in vista dell imminente vendita, nonché per rendere maggiormente fruttuosa la vendita, proponendo un immobile libero, può disporre la liberazione dell immobile con provvedimento non impugnabile, che costituisce titolo esecutivo per il rilascio. Anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento, alla liberazione dell immobile provvede il custode, che a tal fine è legittimato ad esperire anche le necessarie azioni giudiziarie. Il custode è tenuto ad anticipare le spese di gestione, che saranno a carico dei creditori al termine della procedura attraverso la prededuzione; l eventuale compimento di atti non autorizzati, oltre alla 7 di 31

8 violazione di compiti connessi all ufficio determina l irripetibilità dei relativi esborsi in sede di rendiconto. 8 di 31

9 3 LA VENDITA NELL ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE La vendita rappresenta una delle fasi della procedura esecutiva immobiliare7 che ha subìto le modifiche più rilevanti a seguito delle riforme intervenute nel L art. 567 c.p.c. disciplina le modalità, il contenuto ed i termini di presentazione dell istanza di vendita: «Decorso il termine di cui all'articolo 501, il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell'immobile pignorato. Il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro centoventi giorni dal deposito del ricorso, ad allegare allo stesso l'estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. Il termine di cui al secondo comma può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell'esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori centoventi giorni. Un termine di centoventi giorni é inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata. Se la proroga non é richiesta o non é concessa, oppure se la documentazione non é integrata nel termine assegnato ai sensi di quanto previsto nel periodo precedente, il giudice dell'esecuzione, anche d'ufficio, dichiara l'inefficacia del pignoramento relativamente all'immobile per il quale non é stata depositata la prescritta documentazione. L'inefficacia é dichiarata con ordinanza, sentite le parti. Il giudice, con l'ordinanza, dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento. Si applica l'articolo 562, secondo comma. Il giudice dichiara altresi' l'estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati». Quindi, decorsi dieci giorni dalla data del pignoramento, il creditore pignorante ed i creditori muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell immobile pignorato, depositando la 7 G. Bongiorno,, in Dig. Civ., VIII, Torino, 1992; A. Bonsignori, L esecuzione forzata, Torino, 1996; S. La China, L esecuzione forzata e le disposizioni generali del codice di procedura civile, Milano 1970; G. Tarzia, L oggetto del processo di espropriazione, Milano 1961; V. Andrioli, voce Intervento dei creditori, in Enc. Dir. XII, Milano 1972; G. Tarzia, Il bene immobile nel processo esecutivo, in Riv. Dir.proc., di 31

10 relativa istanza sempre nel termine di 90 giorni dal pignoramento, pena la perdita di efficacia del pignoramento, secondo la previsione dell art. 497 c.p.c. Una prima innovazione, secondo molti poco condivisibile è l abrogazione dell art. 173 disp. att. c.p.c., che prevedeva la pubblicità dell istanza di vendita, a cura del cancelliere, almeno 10 giorni prima dell udienza fissata per pronunciarsi sull istanza medesima. Questa eliminazione determinerebbe un vuoto di tutela per i creditori chirografari che non rientrano tra i destinatari degli avvisi di cui all ar. 498 c.p.c. (i creditori in possesso di u diritto di prelazione). Novità più significativa è contenuta nell elenco dei documenti che il creditore procedente (colui che ha presentato l istanza di vendita) deve depositare (ora entro 120 giorni dal deposito del ricorso, prima entro 60); ma tale termine può essere prorogato, una sola volta, per altri 120 giorni, su istanza dei creditori muniti di titolo o dell esecutato) nella cancelleria del Tribunale. La norma riformata prevede ch egli debba depositare a) l estratto del catasto, b) i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento. Il d.l. n.35/2005, conv. in legge n.80/2005, e la legge n. 263/2005, al fine di razionalizzare e sveltire le procedure, codificando le prassi elaborate dagli uffici giudiziari, hanno previsto la sostituibilità dei documenti con un unico certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. (art co.) La riforma ha, dunque, eliminato dall elenco della documentazione necessaria a) l estratto delle mappe censuarie e b) il certificato di destinazione urbanistica, la cui menzione nella predente formulazione documenti avevano ingenerato dispute giurisprudenziali in merito alla sufficienza o meno del deposito del solo certificato notarile sostitutivo dell estratto del catasto e dei certificati, non accompagnato dal deposito delle mappe e del certificato di destinazione urbanistica. L altra novità contenuta nel 2 co. dell art. 567 c.p.c. consiste nella espressa indicazione del periodo al quale debbono riferirsi i certificati di iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato (20 anni), mentre in precedenza la norma era generica e non indicava alcun margine temporale. Circa la mancata produzione della documentazione richiesta al creditore procedente, la disposizione precedente alla riforma prevedeva la sanzione dell estinzione della procedura, pronunciabile anche d ufficio dal giudice dell esecuzione; la nuova formulazione, invece, è più articolata e prevede che se non è stata chiesta la proroga o questa non è stata concessa, il giudice dell esecuzione dichiara l inefficacia del pignoramento, che l estinzione è dichiarata con ordinanza, 10 di 31

11 con la quale il giudice dell esecuzione dispone anche la cancellazione della trascrizione pignoramento, che, infine, il Giudice dell esecuzione dichiara l estinzione della procedura esecutiva se non vi sono altri beni pignorati. Dunque, il legislatore ha sostituito la sanzione dell estinzione della procedura (previgente) con quella più corretta dell inefficacia del pignoramento limitatamente a quei beni per i quali non è stata depositata la documentazione; ovviamente, ove il bene pignorato sia uno solo, oppure il deposito della documentazione non sia avvenuto per tutti i beni sottoposti a pignoramento, all inefficacia del pignoramento consegue anche l estinzione dell intera procedura. L ordinanza di estinzione della procedura è reclamabile ai sensi dell art. 630 c.p.c. (secondo la nuova formulazione, da parte del debitore o del creditore pignorante o da parte dei creditori intervenuti entro 20 giorni dall udienza o dalla comunicazione dell ordinanza); mentre, il provvedimento dichiarativo dell inefficacia del solo pignoramento è impugnabile ai sensi dell art. 617 c.p.c. L altra novità prevista dalla riforma è la possibilità, per il creditore procedente e su autorizzazione espressa del giudice dell esecuzione, di integrare la documentazione incompleta entro un termine di 120 giorni (art co.). Bisogna, però, chiarire il concetto di documentazione incompleta e distinguerlo da quello di documentazione insufficiente : mentre, infatti, in presenza di una documentazione insufficiente, perché carente di qualche elemento essenziale prescritto dallo stesso art. 567 (estratto del catasto e certificati), il giudice dell esecuzione, valutata la sussistenza dei giusti motivi di cui alla prima parte del 3 co. della norma, può prorogare il termine per una sola volta ai fine dell integrazione della predetta documentazione, nel caso previsto dalla seconda parte del 3 co., si presuppone che il creditore procedente abbia già depositato nei termini tutta la documentazione richiesta dalla legge, ma che il giudice dell esecuzione abbia effettuato una valutazione contenutistica di questa documentazione e richieda al creditore di integrare quegli elementi che appaiono carenti. In altre parole, scopo della norma non è sanare le ipotesi di omesso o tardivo deposito, bensì di completare una documentazione già versata tempestivamente in atti, ma carente, dal punto di vista del giudice dell esecuzione, in alcuni suoi elementi. 11 di 31

12 4 PROVVEDIMENTO PER L AUTORIZZAZIONE ALLA VENDITA E UDIENZA DI COMPARIZIONE Il testo dell art. 569 c.p.c. sul provvedimento di autorizzazione alla vendita, è il seguente: «A seguito dell'istanza di cui all'articolo 567 il giudice dell'esecuzione, entro trenta giorni dal deposito della documentazione di cui al secondo comma dell'articolo 567, nomina l'esperto convocandolo davanti a sé per prestare il giuramento e fissa l'udienza per la comparizione delle parti e dei creditori di cui all'articolo 498 che non siano intervenuti. Tra la data del provvedimento e la data fissata per l'udienza non possono decorrere piu' di centoventi giorni. All'udienza le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita, e debbono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle. Se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l'accordo delle parti comparse, il giudice dispone con ordinanza la vendita, fissando un termine non inferiore a novanta giorni, e non superiore a centoventi, entro il quale possono essere proposte offerte d'acquisto ai sensi dell'articolo 571. Il giudice con la medesima ordinanza stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, fissa, al giorno successivo alla scadenza del termine, l'udienza per la deliberazione sull'offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all'articolo 573 e provvede ai sensi dell'articolo 576, per il caso in cui non siano proposte offerte d'acquisto entro il termine stabilito, ovvero per il caso in cui le stesse non siano efficaci ai sensi dell'articolo 571, ovvero per il caso in cui si verifichi una delle circostanze previste dall'articolo 572, terzo comma, ovvero per il caso, infine, in cui la vendita senza incanto non abbia luogo per qualsiasi altra ragione. Se vi sono opposizioni il tribunale le decide con sentenza e quindi il giudice dell'esecuzione dispone la vendita con ordinanza. Con la medesima ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale essa deve essere notificata, a cura del creditore che ha chiesto la vendita o di un altro autorizzato, ai creditori di cui all'articolo 498 che non sono comparsi». 12 di 31

13 Le modifiche apportate dalla riforma hanno previsto che la nomina dell esperto sia immediata ed hanno introdotto termini ordinatori per il compimento delle attività del giudice dell esecuzione. Entro 30 giorni dal deposito della documentazione il giudice dell esecuzione deve nominare l esperto e convocarlo dinanzi a sé per il giuramento (art. 569 c.p.c.). Contestualmente, viene fissata l udienza per la comparizione delle parti e dei creditori muniti di prelazione risultante dai pubblici registri che non siano ancora intervenuti, da tenersi entro 120 giorni dal provvedimento di fissazione. L esperto ha il compito di redigere la relazione relativa all immobile pignorato e di inviarla, almeno 45 giorni prima dell udienza di comparizione, ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore. Con questa previsione, la riforma ha operato una anticipazione del momento nel quale viene nominato l esperto, in quanto in precedenza costui veniva nominato all udienza di comparizione delle parti; in questo modo, il legislatore ha recepito l orientamento della Suprema Corte secondo la quale la figura dell esperto che assiste il giudice dell esecuzione nella procedura de quo non è assimilabile a quella del consulente d ufficio, e pertanto non è necessaria un preventiva instaurazione del contradditorio in merito alla sua nomina. Il provvedimento di nomina dell esperto è impugnabile con l opposizione agli atti esecutivi. L art. 173 bis disp. att. c.p.c. indica specificamente i compiti dell esperto, che possiamo brevemente riassumere nel compimento di un complesso di attività relative all identificazione ed alla descrizione fisica e giuridica del bene; egli ha, altresì, il compito di controllare la completezza dei documenti di cui all art. 567 c.p.c. 2 co., e di segnalare immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei. Emerge chiaramente come la Legge abbia voluto valorizzare il ruolo di questa figura all interno della procedura esecutiva immobiliare, affidandogli anche compiti valutativi dell attività compiuta dal creditore procedente. Il perito ha, come accennato, l obbligo di redigere la relazione e di inviarla ai creditori e al debitore almeno 45 giorni prima dell udienza di comparizione; le parti possono depositare note alla relazione, ma devono preventivamente inviarle, almeno 15 giorni prima dell udienza medesima, all esperto (tale scambio di osservazioni tecniche anticipato ha l evidente finalità di agevolare la risoluzione immediata dei problemi tecnici, così da poter emettere l ordinanza di vendita alla prima udienza di comparizione di cui all art. 569 c.p.c.). 13 di 31

14 La relazione del perito, dunque, così come già avveniva nella pratica di molti Uffici Giudiziari, diventa il vero documento informativo fondamentale per tutti coloro che sono interessati all acquisto del bene pignorato. All udienza di comparizione le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita e possono proporre le opposizioni agli atti esecutivi se non sono già decadute dal diritto di proporle (ovvero a quegli atti compiuti o nella stessa udienza o nei venti giorni precedenti, secondo la nuova formulazione di cui all art. 617 c.p.c.). Circa le opposizioni da proporre all udienza, ed in riferimento alla eventuale mancata comunicazione del provvedimento di convocazione delle parti, occorre ricordare quella giurisprudenza della Corte di Cassazione che interpreta il processo esecutivo come essenzialmente unilaterale, nel quale, cioè, la convocazione delle parti avviene non per costituire un contraddittorio formale, ma soltanto per il miglior esercizio della potestà ordinatoria da parte del giudice pertanto, se non viene portato a conoscenza del debitore il decreto di fissazione dell udienza per la sua comparizione, non sussiste violazione del principio del contraddittorio, ed il debitore non potrà impugnare il successivo provvedimento esecutivo per il solo fatto dell omessa audizione. All udienza, se non vi sono contestazioni o se su di esse si raggiunge l accordo, il giudice dell esecuzione emette l ordinanza di vendita (art. 569, 3 co.) ovvero delega le operazioni di vendita ad un notaio, ad un avvocato o ad un commercialista (art. 591 bis c.p.c.); nel primo caso, fissa un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 per la presentazione delle offerte di acquisto. Con la stessa ordinanza il giudice dell esecuzione, se custode dei beni è ancora il debitore, dispone la sostituzione nella custodia della persona incaricata delle operazioni di vendita o l istituto autorizzato ad eseguire l incanto (di cui all art. 534 c.p.c.), a meno che per la particolare natura dei beni ritenga che la sostituzione non abbia utilità8 (art. 559, 4 co.). Nell ordinanza che dispone la vendita il giudice dell esecuzione deve, altresì, stabilire: - il prezzo minimo di vendita; - l ammontare e le modalità di prestazione della cauzione; - le forme di pubblicità necessarie; - la data dell udienza per la deliberazione sull offerta e per l eventuale svolgimento della gara (se vi sono più offerte) da fissarsi il giorno successivo alla scadenza del termine per la presentazione delle offerte; - il prezzo base d asta per l eventuale incanto; - la data dell incanto; - l ammontare della cauzione per l incanto, in misura non superiore al 1/10 del prezzo 14 di 31

15 base d asta; - la misura minima delle offerte al rialzo; - il termine e le modalità di deposito del prezzo. Nell ambito del processo d informatizzazione del rito civile, si inserisce il comma, aggiunto all art. 569 c.p.c. ex d.l. n. 193/2009, conv. in legge n.247/2010, nel quale è previsto che il giudice dell esecuzione possa stabilire per il pagamento della cauzione, per le offerte, la gara e l eventuale incanto, l uso delle modalità telematiche. 8 S. La China, L esecuzione forzata e le disposizioni generali del codice di procedura civile, Milano 1970; G. Tarzia, L oggetto del processo di espropriazione, Milano 1961; G. Tarzia, Il bene immobile nel processo esecutivo, in Riv. Dir.proc., di 31

16 5 LA VENDITA SENZA INCANTO Prima della riforma del 2005, quanto alla modalità di liquidazione del bene il giudice dell esecuzione era libero di scegliere se procedere alla vendita con incanto, senza dover necessariamente disporre prima la vendita senza incanto. La prassi ha fatto nettamente prevalere la vendita con incanto, anche se questa scelta ha provocato operazioni speculative e turbative d asta che hanno spesso pregiudicato il risultato utile della liquidazione. Ora, la riforma delinea un procedimento unico nel quale la vendita senza incanto rappresenta un passaggio preliminare e necessario prima che si possa procedere alla vendita all asta. La vendita senza incanto costituisce pertanto il modo normale di liquidazione dell immobile, in quanto ove il giudice intenda procedere alla vendita con incanto, deve stabilirlo espressamente e deve motivare le ragioni della scelta. La vendita senza incanto si svolge in maniera più semplificata, poiché le offerte non vengono fatte in una pubblica udienza davanti al giudice, ma vengono direttamente depositate in cancelleria e successivamente valutate dal giudice dell esecuzione9. Secondo il 3 co. dell art. 569, l ordinanza (articolata) con la quale il giudice dell esecuzione dispone la vendita si compone di due parti: 1) nella prima viene stabilito un termine, non inferiore a 90 ma inferiore a 120 giorni, entro il quale gli interessati potenziali aggiudicatari del bene possono proporre le offerte irrevocabili di acquisto, e viene anche fissata al giorno successivo alla scadenza del termine, l udienza per la deliberazione sull offerta e l eventuale gara tra gli offerenti; 2) nella seconda (eventuale), se non sono state proposte offerte o nel caso in cui queste siano inefficaci, il giudice dell esecuzione dispone per il procedimento della vendita con incanto. L avviso di vendita deve essere inserito almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell incanto sui quotidiani di informazione locale di maggior diffusione nella zona interessata, o anche sui giornali nazionali, quando appaia opportuno (art co.); lo stesso avviso può essere inserito in appositi siti internet, sempre ai fini della pubblicità della vendita. La legge n.263/2005, infatti, al fine di raggiungere il maggior numero di potenziali 16 di 31

17 acquirenti, ha previsto che della pubblicazione dell ordinanza sia data notizia sul sito internet ove è pubblicata la relazione di stima, unitamente all indicazione del nome e del recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del debitore. Se l ordinanza di vendita dispone una pubblicità non conforme alla previsione di cui all art. 490 c.p.c., l irregolarità va censurata con l opposizione agli atti esecutivi. L avviso della vendita deve contenere l indicazione degli estremi richiesti dal codice civile per l individuazione dell immobile nonché del valore dello stesso. Con l entrata in vigore del d.lgs. n.196/2003, a tutela della privacy non è più prevista l indicazione, nel detto avviso, delle generalità del debitore che, comunque, possono essere chieste alla cancelleria del giudice dell esecuzione da chiunque vi abbia interesse. Va detto che l intero procedimento (dunque, sia la vendita senza incanto sia quella con incanto) può essere delegato ad un notaio o ad uno dei professionisti indicati nell art. 591 bis. Per quanto riguarda i caratteri dell offerta l art. 571 c.p.c. prevede che: «Ognuno, tranne il debitore, é ammesso a offrire per l'acquisto dell'immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale anche a norma dell'articolo 579, ultimo comma. L'offerente deve presentare nella cancelleria dichiarazione contenente l'indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta. L'offerta non é efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi dell'articolo 569, terzo comma, se é inferiore al prezzo determinato a norma dell'articolo 568 o se l'offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto. L'offerta é irrevocabile, salvo che: [1) il giudice disponga la gara tra gli offerenti di cui all'articolo 573;] 2) il giudice ordini l'incanto; 3) siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta. L'offerta deve essere depositata in busta chiusa all'esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il 9 A. Travi,, in Novissimo Dig. It., VI, Torino, 1960, p.902; G. Verde, Pignoramento diretto e immobiliare, in Enc. Dir., XXXIII, Milano, 1983; A. Cerino Canova, Offerte dopo l incanto, Padova 1975; C. Punzi, La vendita dell immobile nell espropriazione forzata, in Riv. Dir. Proc., 1939, di 31

18 nome del giudice dell'esecuzione o del professionista delegato ai sensi dell'articolo 591-bis e la data dell'udienza fissata per l'esame delle offerte. Se é stabilito che la cauzione é da versare mediante assegno circolare, lo stesso deve essere inserito nella busta. Le buste sono aperte all'udienza fissata per l'esame delle offerte alla presenza degli offerenti». L offerta consiste in una dichiarazione da presentare in cancelleria contenente l indicazione del prezzo, del tempo e delle modalità di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione sull offerta; l offerta va accompagnata dal versamento di una cauzione in misura non inferiore al 1/10 del prezzo offerto (anche mediante accredito a mezzo di bonifico o deposito su conto bancario o postale). E, altresì, preferibile che al momento della presentazione dell offerta, l offerente elegga domicilio nel luogo in cui ha sede il Tribunale poiché, in mancanza, le comunicazioni gli saranno effettuate presso la cancelleria. L offerta è inefficace se: a) è pervenuta oltre il termine stabilito nell ordinanza di vendita; b) l offerta è inferiore al prezzo determinato nell ordinanza; c) non è accompagnata dal versamento della cauzione. Le modifiche apportate dalla riforma hanno previsto la generale irrevocabilità dell offerta tranne che: a) il giudice abbia ordinato l incanto; b) siano decorsi 120 giorni dalla presentazione e non sia stata accolta. Inoltre sono specificate le modalità di proposizione della stessa, che deve essere effettuata in busta chiusa, contenente l assegno circolare della cauzione e sulla quale sono indicati gli elementi idonei a identificare la procedura e il soggetto che la deposita. Le buste contenenti le offerte sono aperte all udienza fissat per l esame, di regola il giorno successivo a quello della scadenza del termine per la presentazione; delle operazioni di apertura, che devono svolgersi alla presenza degli offerenti, è redatto apposito verbale. Quindi, secondo l interpretazione corrente, l offerta formulata per la vendita senza incanto resta ferma anche per la vendita, eventualmente disposta successivamente alla prima, con incanto, e ciò stante la previsione della facoltà concessa all offerente di revocarla. Analizziamo ora distintamente l ipotesi in cui sia pervenuta un unica offerta di acquisto e quella in cui vi siano più offerenti. L art. 572 c.p.c. disciplina l ipotesi di offerta unica: 18 di 31

19 «Sull'offerta il giudice dell'esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Se l'offerta é superiore al valore dell'immobile determinato a norma dell'articolo 568, aumentato di un quinto, la stessa é senz'altro accolta. Se l'offerta é inferiore a tale valore, il giudice non può far luogo alla vendita se vi é il dissenso del creditore procedente, ovvero se il giudice ritiene che vi é seria possibilità di migliore vendita con il sistema dell'incanto. In tali casi lo stesso ha senz'altro luogo alle condizioni e con i termini fissati con l'ordinanza pronunciata ai sensi dell'articolo 569. Si applicano le disposizioni degli articoli 573, 574 e 577». La novella del 2005 introduce importanti innovazioni tese a limitare l ambito di discrezionalità del giudice dell esecuzione in relazione alle offerte pervenute, indirizzando quanto più possibile la sua attività verso l aggiudicazione del bene. Infatti se l offerta è superiore al valore dell immobile aumentato di 1/5, deve essere accolta (in questo caso, il giudice dell esecuzione è vincolato nella scelta e l offerente matura un vero e proprio diritto all aggiudicazione, per cui l eventuale provvedimento che la disattenda è da lui impugnabile con l opposizione agli atti esecutivi); se è inferiore a tale valore, il giudice dell esecuzione non può dar luogo alla vendita se il creditore procedente esprime il suo dissenso (anche in questo caso il giudice dell esecuzione è vincolato) oppure se egli ritenga che vi siano serie possibilità di vendita più proficua attraverso l incanto (in questo caso il giudice dell esecuzione pone in essere una valutazione discrezionale sulla congruità dell offerta). L art. 573 c.p.c., invece, disciplina l ipotesi di più offerte: «Se vi sono piu' offerte, il giudice dell'esecuzione invita gli offerenti a una gara sull'offerta piu' alta. Se la gara non può aver luogo per mancanza di adesione degli offerenti, il giudice può disporre la vendita a favore del maggiore offerente oppure ordinare l'incanto». In presenza di più offerte, il giudice dell esecuzione invita gli offerenti alla gara sull offerta più alta, ma è necessario, per procedere alla gara stessa che gli offerenti vi aderiscano (art. 573 commi 1 e 2); se non lo fanno, il giudice può disporre la vendita a favore del maggior offerente o ordinare l incanto. In ordine alla gara, la riforma ha eliminato la convocazione degli offerenti, essendo la data della gara già fissata nell ordinanza di vendita. 19 di 31

20 Il mancato richiamo alle norme sull incanto fa ritenere che la gara tra gli offerenti non sia pubblica, bensì limitata alle sole parti e agli offerenti; in ogni caso, sarà il giudice dell esecuzione a determinare le modalità della gara. 20 di 31

21 6 LA VENDITA CON INCANTO Nell espropriazione immobiliare la vendita con incanto, nell assetto delineato dalla riforma 2005, rappresenta una fase successiva ed eventuale rispetto alla vendita senza incanto, che ne costituisce in necessario presupposto Pertanto si tratta di una modalità residuale di liquidazione del bene pignorato, ove la vendita senza incanto per qualsiasi ragione non abbia esito. L art. 576 c.p.c. detta il contenuto del provvedimento che dispone la vendita: «Il giudice dell'esecuzione, quando ordina l'incanto, stabilisce, sentito quando occorre un esperto: 1) se la vendita si deve fare in uno o piu' lotti; 2) il prezzo base dell'incanto determinato a norma dell'articolo 568; 3) il giorno e l'ora dell'incanto; 4) il termine che deve decorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l'incanto, nonché le eventuali forme di pubblicità straordinaria a norma dell'articolo 490 ultimo comma; 5) l'ammontare della cauzione in misura non superiore al decimo del prezzo base d'asta e il termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti; 6) la misura minima dell'aumento da apportarsi alle offerte; 7) il termine, non superiore a sessanta giorni dall'aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito. L'ordinanza é pubblicata a cura del cancelliere». Per partecipare all incanto è necessario aver versato la cauzione fissata dal giudice dell esecuzione in misura non superiore al 1/10 del prezzo base d asta ed il termine entro il quale tale ammontare deve essere versato. La nuova disposizione, quindi, limita l ammontare della cauzione, laddove in precedenza questo era rimesso all esclusiva valutazione del giudice dell esecuzione; è stato, altresì, escluso l obbligo di depositare l ammontare approssimativo delle spese di vendita, perseguendo, in questo modo, l evidente finalità di ampliare il più possibile il numero dei potenziali partecipanti all asta. 21 di 31

22 La medesima finalità ha ispirato la previsione della restituzione immediata della cauzione dopo la chiusura dell incanto, così da recare il minor pregiudizio possibile ai partecipanti. Tuttavia, per favorire la partecipazione all incanto a coloro che sono realmente intenzionati all acquisto dell immobile, il 2 co. dell art. 580 prevede anche che la cauzione sia restituita nella misura di 9/10 a chi non abbia partecipato all incanto, pur avendone fatto istanza e versato la cauzione, senza documentato e giustificato motivo. Avvenuto l incanto, possono ancora farsi offerte di acquisto entro 10 giorni, ma esse devono superare di almeno 1/5 (precedentemente era di almeno 1/6) quello raggiunto nell incanto, pena l inefficacia dell offerta stessa; la cauzione relativa a questa offerta deve essere pari al doppio della cauzione versata per partecipare all incanto (in precedenza doveva essere non inferiore ad 1/10 del prezzo offerto). Se vi sono più offerte, il giudice dell esecuzione, a norma dell art co. indice la gara tra queste, fissando anche il termine antro il quale possono proporsi ulteriori offerte superiori del 1/5 del prezzo di aggiudicazione. Nel caso di offerte dopo l incanto l art. 584 c.p.c. stabilisce che: «Avvenuto l'incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine perentorio di dieci giorni, ma esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di un quinto quello raggiunto nell'incanto. Le offerte di cui al primo comma si fanno mediante deposito in cancelleria nelle forme di cui all'articolo 571, prestando cauzione per una somma pari al doppio della cauzione versata ai sensi dell'articolo 580. Il giudice, verificata la regolarità delle offerte, indice la gara, della quale il cancelliere dà pubblico avviso a norma dell'articolo 570 e comunicazione all'aggiudicatario, fissando il termine perentorio entro il quale possono essere fatte ulteriori offerte a norma del secondo comma. Alla gara possono partecipare, oltre gli offerenti in aumento di cui ai commi precedenti e l'aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione nella misura di cui al secondo comma. Se nessuno degli offerenti in aumento partecipa alla gara indetta a norma del terzo comma, l'aggiudicazione diventa definitiva, ed il giudice pronuncia a carico degli offerenti di cui al primo 22 di 31

23 comma, salvo che ricorra un documentato e giustificato motivo, la perdita della cauzione, il cui importo é trattenuto come rinveniente a tutti gli effetti dall'esecuzione». La nuova formulazione dell art. 584 c.p.c., pertanto, risolve l annoso problema della legittimazione a partecipare alla gara in aumento, stabilendo ch essa spetti agli offerenti in aumento, all aggiudicatario ed agli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice dell esecuzione, provvedano ad integrare la cauzione (art. 584, 4 co.). Sotto la previgente disposizione10, infatti, la giurisprudenza si era divisa sulla possibilità di aprire o meno questa ulteriore gara tra gli offerenti in aumento anche ai partecipanti all incanto conclusosi con la provvisoria aggiudicazione; secondo un interpretazione più risalente, infatti, la gara in aumento avrebbe un carattere chiuso, riservata quindi agli offerenti in aumento e all aggiudicatario. Tuttavia, le SS. UU. Della Suprema Corte avevano superato il problema, configurando la fase del rincaro come un ulteriore fase del procedimento retta da regole proprie e da un diverso sistema di aggiudicazione. La riforma accoglie una soluzione intermedia, perché esclude nuove legittimazioni a partecipare alla gara (come quelle di coloro che non avevano partecipato all incanto) che non siano espressamente indicate dalla legge stessa. Se nessuno degli offerenti in aumento partecipa alla gara, l aggiudicazione (solo provvisoria all esito dell incanto) diventa definitiva ed il giudice dell esecuzione pronuncia a carico degli offerenti la perdita della cauzione. Questa ultima rappresenta una novità importante, in quanto la giurisprudenza formatasi sotto la vecchia disciplina aveva considerato l offerta in aumento come irrevocabile e, quindi, una volta che questa si fosse perfezionata, quella dell aggiudicatario provvisorio diveniva inefficace e l immobile veniva assegnato, all esito della gara, al migliore offerente in aumento, senza che la diserzione dell incanto potesse incidere sull efficacia dell offerta in aumento. Ora, invece, la situazione si capovolge e la diserzione della gara comporta il consolidamento definitivo dell aggiudicazione provvisoria. Altra novità riguarda gli effetti dell estinzione della procedura nel corso della vendita: mentre in precedenza tale evento caducava tutti gli atti esecutivi compiuti, compresa l aggiudicazione, ora la Legge (art. 187 bis disp. att. c.p.c.) prevede che se l estinzione interviene 10 A. Cerino Canova, Offerte dopo l incanto, Padova 1975; C. Punzi, La vendita dell immobile nell espropriazione forzata, in Riv. Dir. Proc., di 31

24 dopo la aggiudicazione del bene gli effetti di questa restano fermi e la somma ricavata dalla vendita è consegnata al debitore. Una delle novità più rilevanti introdotte nella fase successiva all aggiudicazione definitiva riguarda l agevolazione del finanziamento degli aggiudicatari da parte degli Istituti di credito, attraverso la previsione che se il prezzo viene versato a seguito della sottoscrizione di un contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme alla procedura esecutiva e la garanzia ipotecaria di primo grado sull immobile, il giudice dell esecuzione indica nel decreto di trasferimento tale contratto ed il Conservatore dei registri immobiliari non può eseguire la trascrizione del decreto se non insieme all iscrizione dell ipoteca. Per quanto riguarda il versamento del prezzo l art. 585 c.p.c. prevede che: «L'aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall'ordinanza che dispone la vendita a norma dell'articolo 576, e consegnare al cancelliere il documento comprovante l'avvenuto versamento. Se l'immobile é stato aggiudicato a un creditore ipotecario o l'aggiudicatario é stato autorizzato ad assumersi un debito garantito da ipoteca, il giudice dell'esecuzione può limitare, con suo decreto, il versamento alla parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti. Se il versamento del prezzo avviene con l'erogazione a seguito di contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto di vendita, nel decreto di trasferimento deve essere indicato tale atto ed il conservatore dei registri immobiliari non può eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all`iscrizione dell'ipoteca concessa dalla parte finanziata». Finalità evidente del comma 3 dell art. 585 c.p.c. introdotto dalla riforma è quella di agevolare la partecipazione all incanto e quindi il miglior esito dello stesso, da parte di soggetti che non dispongono di ingenti liquidità ed, al contempo, tutelare adeguatamente l istituto mutuante attraverso un disciplina simile a quella della vendita cd. in bonis. La novità non può comprendersi senza un breve excursus della situazione precedente alla riforma: la concessione del finanziamento all aggiudicatario prima era impedita dal fatto che il finanziamento stesso doveva precedere l emissione del decreto di trasferimento e non poteva essere garantito dall iscrizione di ipoteca di primo grado su un bene che, in quel momento, era ancora di proprietà del debitore. Molti Uffici Giudiziari, quindi, già conoscevano nella prassi questa 24 di 31

25 contestualità del contratto di finanziamento, del versamento del prezzo e dell emissione del decreto di trasferimento. Dunque, la nuova formulazione non fa che formalizzare questa virtuosa prassi. Mentre prima della riforma l istanza di assegnazione (con cui il bene pignorato è acquisito da un creditore con contestuale estinzione del diritto di credito vantato nei confronti dell esecutato) poteva proporsi entro 10 giorni successivi all incanto andato deserto per mancanza di offerte, la nuova formulazione dell art. 588 c.p.c. prevede che ogni creditore, entro i 10 giorni che precedono l incanto, può presentare l istanza di assegnazione per il caso in cui la vendita all incanto non abbia luogo per mancanza di offerte (art. 588 c.p.c.). In questo modo, si produce l effetto di anticipare il momento della presentazione della domanda così da consentire al giudice dell esecuzione di provvedere sulla stessa fissando il termine per il versamento del conguaglio del prezzo al creditore assegnatario. L istanza deve contenere l offerta di pagamento della somma, e precisamente del prezzo base d asta, nonché di una somma non inferiore alle spese di esecuzione e ai crediti con diritto di prelazione anteriore a quello dell offerente. Quanto alla sussistenza di un margine di discrezionalità del giudice dell esecuzione nell accogliere l istanza, la riforma non ha eliminato i dubbi sollevati prima di essa. Deve, però, ritenersi, che il giudice dell esecuzione possa rigettare l istanza solo quando il creditore che formula l istanza offre di versare il conguaglio in un termine superiore a quello previsto per l incanto (mai superiore a 60 gg.). Quando, per una qualsiasi ragione (vendita senza incanto in cui non sono state fatte offerte o le offerte sono state giudicate inadeguate o l aggiudicatario definitivo non versa il prezzo, etc.) la vendita non si concluda positivamente il giudice dell esecuzione può: 1) disporre l amministrazione giudiziaria ex art. 592 ss. c.p.c.; 2) pronunciare nuova ordinanza per l espletamento di un nuovo incanto (se ritiene di non modificare il prezzo, le condizioni di vendita, etc.); 3) se ritiene di modificare il prezzo (riducendolo fino ad ¼) le condizioni di vendita, etc., dà inizio ad un nuovo procedimento completo di vendita (prima quella senza incanto, poi quella con incanto, etc.). La nuova formulazione ha, dunque, eliminato una inutile udienza di comparizione delle parti, nella quale esse potevano formulare osservazioni sui provvedimenti che il giudice dell esecuzione avrebbe potuto adottare, a scapito della celerità del procedimento. 25 di 31