Gli accordi pubblico - privato

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1 Gli accordi pubblico - privato

2 Gli accordi pubblico-privato privato come strumento di gestione Gli accordi pubblico privato rappresentano uno degli strumenti più affermati per la gestione dei piani urbanistici e dei progetti Mediante gli accordi con i privati, l amministrazione gestisce la trasformazione sia delle parti pubbliche che di quelle private con esiti che sono risultati migliori rispetto a quelli ottenuti con altri strumenti che la legge mette a disposizione

3 Le ragioni a fondamento degli strumenti di partenariato pp La cooperazione tra il soggetto pubblico e il soggetto privato si ritiene decisiva per due ragioni principali: Concorre ad aumentare l efficacia dell azione dell amministrazione nella gestione degli interventi urbanistici (si ipotizza che il ricorso alle risorse dei proprietari e dei promotori privati concorra al raggiungimento di obiettivi con un superiore livello di qualità) Concorre a rendere più efficiente l investimento collettivo,, soprattutto nei casi in cui le risorse economiche a disposizione del soggetto pubblico sono scarse o assenti

4 Gli accordi pubblico privato nelle leggi urbanistiche regionali Diverse leggi urbanistiche regionali prevedono la possibilità di gestire processi di trasformazione del territorio mediante accordi pubblico privato A titolo indicativo: Lr 20/2000 Regione Emilia Romagna, art. 18: 1.Glientilocalipossonoconcludereaccordiconi soggetti privati, nel rispetto dei principi di imparzialità amministrativa, di trasparenza, di parità di trattamento degli operatori, di pubblicità e di partecipazione p al procedimento dituttiisoggetti interessati, per assumere in tali strumenti previsioni di assetto del territorio di rilevante interesse per la comunità locale condivise dai soggetti interessati e coerenti con gli obiettivi strategici individuati negli atti di pianificazione. Gli accordi possono attenere al contenuto discrezionale degli atti di pianificazione territoriale e urbanistica, sono stipulati nel rispetto della legislazione e pianificazione sovraordinata vigente e senza pregiudizio dei diritti dei terzi. 2. L'accordo indica le ragioni di rilevante interesse pubblico che giustificano il ricorso allo strumento negoziale e verifica la compatibilità delle scelte di pianificazione concordate, secondo quanto previsto dal comma 3 dell'articolo 3.[ ] Lr 11/2004 Regione Veneto, art. 6: 1. I comuni, le province e la Regione, nei limiti delle competenze di cui alla presente legge, possono concludere accordi con soggetti privati per assumere nella pianificazione proposte di progetti ed iniziative di rilevante interesse pubblico. 2. Gli accordi di cui al comma 1 sono finalizzati alla determinazione di alcune previsioni del contenuto discrezionale degli atti di pianificazione territoriale ed urbanistica, nel rispetto della legislazione e della pianificazione sovraordinata, senza pregiudizio dei diritti dei terzi. [ ]

5 L importanza della valutazione economica L accordo tra pubblico e privato si deve fondare sul beneficio pubblico che la collettività trae dalla modifica degli strumenti urbanistici (o dall attuazione delle previsioni strategiche) Oltre alle argomentazioni di tipo urbanistico, devono essere prodotte anche le valutazioni economiche dei vantaggi del pubblico e dei privati legati allo sviluppo del progetto Le valutazioni economiche sono quindi decisive per la verifica del beneficio pubblico e per la legittimità degli accordi

6 La ripartizione del plusvalore: il criterio imposto dal legislatore In assenza di riferimenti legislativi, gli enti locali hanno stabilito autonomamente la percentuale di prelievo del plusvalore determinato dalle modifiche previste dagli accordi Riprendendo le principali esperienze di accordi pubblico privato, il legislatore nazionale ha stabilito il criterio di ripartizione del plusvalore indotto da modifiche agli strumenti urbanistici: DPR 380/01 (modificato dalla L 164/2014), art. 16, comma 4, lettera d-ter) alla valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d'uso. Tale maggior valore, calcolato dall'amministrazione comunale, è suddiviso in misura non inferiore al 50 per cento tra il comune e la parte privata ed è erogato da quest'ultima ultima al comune stesso sotto forma di contributo straordinario, che attesta l'interesse pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l'intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale od opere pubbliche. DCP - Valutazione economico finanziaria del progetto - Prof. Mirko Bisulli A.A

7 Il valore economico oggetto di ripartizione L accordo mette in gioco un valore economico-finanziario di cui si deve tenere debitamente conto nel negoziato È possibile dimostrare come il valore complessivamente messo in gioco dall accordo equivalga alla variazione di valore legata alla decisione di valorizzazione urbanistica Si tratta tt di una variazione i di rendita e dunque di un valore che non nasce dallo sforzo di impresa, ma dall azione dell amministrazione nel quadro dello sviluppo di un territorio Tale valore, determinato dalle scelte di pianificazione, deve poi essere ripartito tra l amministrazione e i privati DCP - Valutazione economico finanziaria del progetto - Prof. Mirko Bisulli A.A

8 I contenuti dello scambio L amministrazione comunale può cedere ai privati: la variazione degli strumenti urbanistici sotto il profilo degli indici (aumento della capacità edificatoria) e sotto il profilo delle destinazioni d uso la variazione i delle modalità di realizzazione i del progetto attuativo ti I privati possono cedere, oltre alle aree a standard di legge e gli oneri concessori dovuti: aree in eccedenza rispetto a quelle a standard opere di valore eccedente rispetto agli oneri concessori servizi di natura collettiva versamento finanziario

9 Il beneficio privato Il beneficio del privato a seguito dell accordo può essere rappresentato mediante la seguente formula Bpr = Vm Cpr U Vaa dove: Vm è il valore di mercato dei beni immobili consentiti Vaa è il valore dell area con la precedente destinazione Cpr rappresenta la somma dei costi necessari alla realizzazione del progetto U rappresenta l utile dell imprenditore

10 I costi del progetto Il costo di produzione Cpr può essere a sua volta articolato in più voci Cpr = Cc + On + Oex + St + Sg dove: Cc è il costo di costruzione dei manufatti On rappresenta l ammontare degli oneri concessori Oex rappresenta il valore di aree e/o beni e/o servizi ceduti dal privato oltre gli standard di legge St è la voce relativa alle spese tecniche Sg è la voce relativa alle spese generali e di commercializzazione dei beni

11 Il beneficio pubblico La voce legata alle opere eccedenti gli standard di legge e gli oneri concessori può essere considerata in realtà il vantaggio dell amministrazione pubblica E quindi, se Bpu rappresenta il beneficio pubblico: Oex = Bpu L espressione del beneficio privato può allora essere riscritta nel modo seguente: Bpr = Vm Cc-On-St-Sg U Vaa Bpu L espressione: Vm Cc - On - St - Sg U esprime il valore di trasformazione del bene, ovvero il valore dell area successivo all accordo

12 Il plusvalore determianto dall accordo È allora possibile riscrivere l espressione analitica del beneficio privato come segue: e quindi: Bpr = Vap Vaa Bpu Bpr + Bpu = Vap Vaa In sintesi, l espressione sopra illustrata afferma che i benefici finanziari pubblici e privati altro non sono che il plusvalore generato attraverso la valorizzazione urbanistica Sotto il profilo tecnico, si tratta della differenza tra due valori di un immobile suscettibile di trasformazione DCP - Valutazione economico finanziaria del progetto - Prof. Mirko Bisulli A.A

13 La doppia natura dei benefici L accordo mette in gioco anche valori non riconducibili ad aspetti monetari: si tratta delle esternalità positive e negative determinate dalla realizzazione del progetto I vantaggi sociali del progetto devono essere argomentati sulla base dei benefici complessivi e non solo di quelli finanziari Le scelte che incidono sulla collettività dovrebbero essere evidentemente esito della considerazione di entrambi i livelli di ordine decisionale

14 La natura delle scelte La stima del plusvalore, ovvero della variazione di valore legata alle modifiche agli strumenti urbanistici, è un operazione tecnica Le scelte in merito alla modalità di ripartizione del plusvalore e alle modalità di cessione del beneficio pubblico sono scelte politiche (nel rispetto di quanto indicato dalla normativa nazionale)

15 Plusvalore e beneficio pubblico Il legislatore nazionale ha stabilito il limite minimo per la ripartizione del plusvalore tra pubblico e privato e la natura del beneficio pubblico Gli enti locali possono gestire in maniera flessibile la ripartizione del plusvalore nel rispetto di tale criterio Esempio: Comune di Venezia, delibera di Consiglio Comunale n. 34 del : Per le categorie R1, R2, R3, R4, R5, R6 (turistico - ricettivo Terraferma) R7: Beneficio Pubblico (BP) = 50% plus valore (V) Per la categoria R6 (turistico - ricettivo Città Antica e isole): Beneficio Pubblico (BP) = 70% plus valore (V) Il beneficio pubblico dovrà essere attribuito al Comune in versamento finanziario nella misura non inferiore al 50% del suo importo